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金港·美丽园营销策划提案谨呈：日港房地产2007年7月21日PART1目标锁定PART2实施途径方案纲要2007年12月31日前实现回款万实现完美销售业务目标品牌目标日港房地产品牌以及系列项目子品牌的建立、完善。业绩与品牌的双赢PART2实施途径如何实现目标市场调研分析项目分析项目客户定位物业发展建议价格定位及策略销售策略包装方案品牌策略广告推广策略营销实施区域整体市场分析日照房地产市场发展分析日照消费者市场调查分析日照各区域板块市场分析区域房地产总体市场特征本项目竞争区域特征分析区域市场调研人口分布与变化区域全市东港区岚山区五莲县莒县2001276.79115.97——50.91109.912002277.52116.67——50.87109.982003278.48117.79——50.78109.912004280.4878.0140.4350.92110.122005281.7179.0641.5750.91110.162006282.40————————根据2006年政府工作报告，日照人口继续保持低速增长。06年末全市总户数95.31万户，总人口282.40万人，比上年末增加0.69万人。另根据上表显示，日照城市人口所占比重较低，随着日照城市发展的逐步提高，必将加快城市化进程，人民对城市物质生活的需求越来越大，住房问题将成为亟待解决的头等大事。地理优势日照市位于中国山东省东南部地区，是中国3万6千里黄金海岸线的中心点，东临黄海与日本韩国隔海相望，西接沂蒙山革命老区，南与连云港接壤，北与青岛市毗邻，总面积5368平方公里，海岸线长100公里，人口282.40万。日照因“日出初光先照”而得名，是新亚欧大陆桥东方桥头堡，是中国一座新兴的旅游港口城市。日照市区域整体分析日照市交通发达，集海运、铁路、公路于一身。有日照、岚山2个一类开放港口，有2个10万吨级煤炭专用泊位，19个5000－25000吨级杂货泊位，1个50000吨级液体化工品泊位，年吞吐能力210万吨。兖石、岚坪铁路经西安、阿拉山口直通荷兰的鹿特丹港，使日照成为亚欧大陆桥东方桥头堡和国际货物集散地。市内公路四通八达，204、206国道、016、048省道纵贯市境。每天始发北京、新乡、济南、临沂旅客列车4列。始发北京、天津、上海、郑州及省内各地市汽车多辆，沟通了日照市与外地的联系。国民经济平稳快速增长，产业结构进一步优化。初步核算，2006年全市实现生产总值（GDP）505.87亿元，按可比价格计算，比上年增长16.9％。其中，第一产业增加值73.89亿元，增长2.5％；第二产业增加值251.56亿元，增长21.8％，其中工业增加值220.07亿元，增长23.5％；第三产业增加值180.42亿元，增长17.0％，三次产业构成由上年的16.3：47.9：35.8转变为14.6：49.7：35.7。经济发展交通网络城市建设——日照城市知名度的迅速提升国家水上运动基地日照市成功举办了2004年全国帆船锦标赛、2005年世界帆船欧洲级锦标赛及2006年470级世界帆船锦标赛，并已确定2007年中国首届水上运动大会、2009年全运会所有水上项目均在日照举行。同时，日照也被国家体育总局确定为2008年奥运会帆船项目的训练基地。这将为日照经济及旅游事业的发展涂上绚丽一笔。日照市立足良好的区位优势和环境优势，紧紧围绕建设“国际水准的滨海城市、富有特色的精品城市”的目标，把提高城市环境质量作为增强城市竞争力的突破口，坚持高起点规划，高标准建设，高效能管理，高水平经营，精心打造生态城市品牌。目前，城市建成区面积达到58平方公里，城市行政管辖区人口120.6万人，全年完成城建投资24.4亿元，城市化水平达43.4%。06年末城市道路长度1137公里，面积1250万平方米。全年新安装路灯928盏。06年末城市公共交通运营车辆739标台，运营线路网长度450.2公里，年客运总量5311万人次。06年末城区绿化覆盖面积2536.2公顷，城市公园绿地面积990公顷，人均公园绿地面积18.1平方米，城市绿化覆盖率41.4%，继续保持了一级大气、一类海水、饮用水合格率100%的环境优势，大绿量、花园式、开放型、生态化的中等海滨城市框架基本形成。日照是全国空气质量指数常年为优的两个城市之一。2006年，日照全年共接待旅游者1008.6万人次，比上年增长28.9%；国内旅游者1001万人次，增长28.9%；国际旅游者7.57万人次，增长27.1%。在国际旅游者中，外国人7.55万人次，港澳台同胞167人次。全年旅游总收入50.8亿元，增长32.4%，其中国内旅游收入48.85亿元，增长32.4%；旅游创汇2653万美元，增长39.0%，其中旅游商品创汇占旅游创汇的比重为19.5%（预计2007年度全年共接待旅游者约1400万人次，比2006年年度增长40％）。旅游名城1、国家环保总局批准为全国生态示范区；2、山东省首个循环经济试点市；3、国家旅游局评为中国优秀旅游城市；4、全国园林绿化先进城市5、山东省园林城市6、山东人居环境范例奖7、山东人居环境奖8、国家园林城市9、2004“中国魅力城市”评选中，我市从全国600多个城市中脱颖而出，成为32个展播城市之一。荣誉称号日照经济发展战略日照市现阶段正进入实施“港口立市、工业强市、科技兴市、生态建市”四大发展战略。加快推进工业化、城市化、市场化、国际化进程，全力构建山东半岛新兴的加工制造业基地、水上运动之都、生态化海滨城市，推进和谐日照建设。日照城市的“四大”发展战略的实施将为日照的发展带来新的机遇，从而为接轨青岛，融入山东半岛城市群创造了有利的条件，为日照今后的各项经济发展打下了坚定的基础。项目国内生产总值（亿元）固定资产投资（亿元）地方财政收入（亿元）城乡居民存款余（亿元）城区居民人均工资（元）城区居民人均纯收入（元）农村人均纯收入（元）城区居民人均消费支出（元）农村人均消费支出（元）社会消费品零售总额（亿元）2005数值426.5241.814.75184.2147559809412372082304125.1同比增长17.60%31.60%31.40%17.93%8.19%7.98%11.58%10.16%10.03%15.60%2006数值505.87235.0920。76216.691441211040464588972604145.06同比增长16.90%21.9%46.10%32.53%12.8%12.6%12.7%23.4%13.0%16.00%上述各项主要经济数据显示，2005、2006年日照经济继续保持快速、健康的发展态势，2007年日照的经济发展态势将持续下去。2005—2006年日照各项主要经济数据(资料来源：根据国民经济统计公报等有关资料整理)城乡居民和农民生活水平内容城市居民人均纯收入/农民纯收入（元）增长率（％）人均消费支出（元）增长率（％）2005年末每百户城市/农民拥有家用电器彩电(台)电冰箱(台)洗衣机(台)空调器(台)照相机(架)摩托车(辆)影碟机(台)固定电话(部)移动电话(部)家用电脑(台)互联网用户(户)私人轿车(辆)2005城市居民98097.98720810.11109083514886639212430214农民412311.58230410.0783023－－－－－－－－－2006城市居民1104012.6889723.41089182595078639414338259农民464512.7268413.0854028－－－－－－－－－城乡居民居住条件进一步改善。年末城市居民人均住房使用面积为23.08平方米，农村居民人均住房使用面积为35平方米。居民储蓄保持较快增长。年末城乡居民储蓄存款余款余额本外币合达216.69亿元，比年初增加32.53亿元。2006年末全市每百户私人轿车拥有量为9辆，2006年全年增加141000辆，轿车拥有量相信在2007年得以快速增长，估计以城区计算每百户私人汽车拥有量为15辆左右，加上日照众多单位使用公车，所以远远大于此数。现阶段2007年－2008年城市居民与农民生活水平将会持续上升。资料来源：根据国民经济统计公报等有关资料整理通过以上分析，人们对日照有了更深入的了解，目前日照正处于一个新的发展时代，城市经济的跨越式发展将直接促进日照各项经济的发展，经济的高速发展对房地产而言则是长期利好消息日照市房地产市场发展分析统计指标2001年2002年2004年2005年年均增长施工面积6978897951272245715264423415.8%竣工面积24905637154180184398541136.1%销售面积23076240278865713998588262.3%2001、2002、2004、2005年日照房地产市场统计指标从上表可以看出，2001、2002、2004、2005年日照房地产市场施工面积年均增长15.8%，竣工面积年均增长36.1%，销售面积年均增长62.3%，均呈现出高速增长态势。2006年日照施工房屋面积已达576.5万平方米，比2005年增长118.0%。（单位：万㎡）统计指标2001年2002年2004年2005年年均增长施工面积6192427128501733204209486018%竣工面积22866433925463677384229340.4%销售面积21543037449557540292836367.6%2001、2002、2004、2005年日照住宅市场统计指标（单位：万㎡）从上表可以看出，2001、2002、2004、2005年日照住宅市场施工面积年均增长18%，竣工面积年均增长40.4%，销售面积年均增长67.6%，均呈现出高速增长态势。从上表也可以看出，施工面积增速放缓表明政府对土地的审批和开发实施了宏观调控，发展商圈地越来越难；竣工面积和销售面积高速增长，表明房地产市场供应和需求急剧增加，市场潜力巨大。统计指标2001年2002年2004年2005年年均增长施工面积70470786743719514053759.6%竣工面积168283201710154910682247.8%销售面积1533228293555915180938.9%2001、2002、2004、2005年日照商业用房市场统计指标（单位：万㎡）从上表可以看出，2001、2002、2004、2005年日照商业用房市场施工面积年均增长9.6%，竣工面积年均增长47.8%，销售面积年均增长38.9%，均呈现出高速增长态势。从上表也可以看出，日照商业用房供应量大幅增加，同比市场需求增加量较低，商业地产市场竞争激烈。2001、2002、2004、2005年日照商品房空置面积情况统计指标2001200220042005商品房空置面积1176211456039021759416空/销比例（%）51.0%36.1%13.7%6.0%住宅空置面积947941221066498440967空/销比例（%）44.0%32.6%11.3%4.4%商业房空置面积21327213092143317649空/销比例（%）139.1%75.3%38.6%34.1%从上表可以看出，日照房地产市场住宅空/销比例从2001年的44.0%下降至2005年的4.4%，日照住宅市场潜力较大；商业房空/销比例从2001年的139.1%下降至2005年的34.1%，依然呈现高速的下降趋势，但与商业房的供应增加量来比较，商业房的空置指数亦较高，特色商业发展提上日程。（单位：万㎡）土地类型2002年2003年2004年2005年居民住宅用地123.8140.7119.0111.9工业用地125.4115.2105.9111.6商业、旅游、娱乐用地118.6140.6109.7117.3（以上年同期价格为100的指数）土地交易价格指数呈上扬趋势从上表可以看出，日照土地交易价格指数均比上年同期价格指数高出约10个百分点，尤其是居民住宅用地的交易价格增速较高，反映了住宅地产市场的需求量