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宣城世纪新城项目营销策划报告目录•宏观经济篇•市场篇•项目篇•定位篇•营销推广篇宏观经济篇•城市概况•经济发展•城市规划宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划安徽东南门户距离上海270公里距离南京160公里距离杭州210公里距离合肥196公里距离黄山190公里距离芜湖60公里1.区位位于长三角经济圈内苏浙沪商业与内陆地区的重要商品集散地宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划辖郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德、宁国五县一市另设宣州区，为市政府所在地。2.行政区划宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划3.人口2007年末，宣城市总人口275.2万人，其中市区人口约28万，常住人口263万。城镇化率达39.9%，全年人口自然增长率控制在8.73‰。2003-2007年宣城人口数量走势271.6272.7274275275.22682702722742762003年2004年2005年2006年2007年单位:万人宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划4.交通铁路：宣杭铁路、皖赣铁路在市区交汇；公路：318、205国道穿境而过。申苏浙皖高速江苏段计划在2008年建成。该高速公路是长三角高速公路网上的重要路段，该路以上海为起点，连通江苏、浙江和安徽，贯通安徽已建成的高速公路。宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划1.GDP宣城市2006年GDP为288.1亿元；四年年均增长为11.56％。2007年，宣城GDP为336.7亿元，增速达到14.1%在安徽省的17个城市的GDP排名中宣城名列第13名，发展潜力较大。197213.46235.66251.53288.1336.7050100150200250300350200220032004200520062007宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值的关系图启动期缓慢发展期快速增长期发展速度放缓直至停滞不前10002000300040005000600070008000人均GDP（美元）2.人均GDP宣城市2007年，宣城人均GDP为13051元，折合1716美元，增长14.1%，根据国际通行的评价标准来看，宣城处于房地产的启动期，属于发展的初级阶段。宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划3.人均可支配收入2007宣城市居民人均可支配收入10436元，比上年增长15.4%；人均消费性支出7949元，增长15.4%。全市在岗职工平均工资21362元，增长22.3%；自2003年以来，年涨幅均在11%以上。2003-2007年宣城人均可支配收入水平6455715179599019104360500010000150002003年2004年2005年2006年2007年单位:元宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划2007年宣城市固定资产投资和房地产投资迅猛发展。全市共完成固定资产投资292.7亿元，比上年增长52.2%，其中房地产业完成投资36.0亿元，增长91.1%。4.固定资产投资和房地产投资宣城市2004-07年固定资产投资与房地产投资110.5134.5192.3292.71316.418.8360501001502002503003502004年2005年2006年2007年全社会固定资产投资房地产开发投资额单位:亿元宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划5.经济产业“一主两翼”经济发展战略以新型工业为主体以效益农业和特色旅游业为两翼在产业发展上对接长三角、融入苏浙沪2007年经济产业发展情况工业实现增加值107.5亿元,增长24.1%,对国民经济的贡献率为46.6%旅游总收入25.7亿元，增长41%年末全市金融机构人民币存款余额286.3亿元，增长18.0%。其中城乡居民储蓄存款余额175.7亿元，增长10.5%。宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划宣城在2006年被评为“2006浙商(省外)首选投资城市”2007年，宁国经济开发区获得“2007浙商（中国）最具投资城市”的称号6.浙商投资浙江资本在宣城投资主要投资方向有三个:一是加工型企业；二是房地产；三是物流商贸浙江有10个市380多家企业落户宣城仅宣州区就有浙江客商近4000人宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划依据宣城市“十一五”规划和城市建设近期规划，今后三年将新增加城市人口约10万人，约3.1万户，按户均85㎡计，总量约260万㎡，年均需求约85万㎡。宣城的发展方向将是西进、北跨、东稳、南控。将形成“一城（主城区）、三组团（北部组团、西部组团以及东部组团）”的城市功能空间结构。近期将优先发展城市中心区与开发区西扩、北部组团。宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划规划目标：解决宣城市区向东出口的瓶颈将鳌峰东路延伸至Ｓ１０４高速宣城东入口处增加市区向东的出口通道水阳江特大桥和跨铁路立交桥规划市场篇•房地产市场供求•竞争市场分析1、宣城市房地产供求形势从2005年开始宣城市房地产市场即呈现供不应求的局面,且供需缺口不段加大.2007年宣城市房地产市场供求比达到0.64:1,市场呈现供不应求!宣城市2000-2007年房地产市场供求走势040801201600.000.400.801.201.60商品房竣工面积29.6547.0047.6768.3965.3077.5466.9676.695商品房销售面积27.1238.0940.9065.1463.6479.8696.52119.27供求比1.091.231.171.051.030.970.690.6420002001200220032004200520062007项目名称上市面积(㎡)销售面积(㎡)世纪新城4624325292美都新城2706810983绿宝嘉园3650813254翡翠城一期1802114468丽都文华200976351天都花园170779883合计165014802312008年1-5月份宣城市区主要在售项目供求列表项目名称上市面积(㎡)销售面积(㎡)徽商领尚花城3156023293梅园金领苑4106211539银桥湾6723460372美都新城3064427660国鑫世纪新城6421756765紫金嘉园1812212457合计2528391920862007年下半年宣城市区主要在售项目供求列表2007年下半年以宣城市区在售主要楼盘做不完全统计，市场供求比约1:0.8。2008年1-5月份，以宣城市区在售主要楼盘做不完全统计，市场供求比约1:0.5。造成目前宣城房地产市场逆转的主要原因是宏观调控政策影响下购房群体（改善型需求）陷入观望，入市者减少，另外价格上涨过快，部分楼盘总价过高，导致部分购房者难以承受。宣城市区整体市场容量较小，有效需求不足。2、宣城市市区房地产价格形势2007年宣城市新建商品住房（含经济适用住房）综合平均交易价格为2644元/㎡，同比增加8.48%；存量住房买卖的平均交易价格（评估价）2323元/㎡;多层住房全年平均成交均价2674元/㎡，同比增加17.25%,涨幅较大；高层住房均价3202元/㎡，同比基本持平；市区一类地段商品住房平均成交价格2985元/㎡，同比增加21.64%；二类地段平均交易价格2514元/㎡（含经济适用住房），同比增加26.20%。根据宣城市区2007年市场情况，我们预测未来3年时间里，宣城市区商品房供应量将达到180万平米。2007年由于整体市场基本供求平衡，故商品房销售情况良好，但随着后期供应量的增加，商品房销售面积增长将趋缓，预计08年全年商品房销售量约45万平米，整体市场将转变为供过于求，且这种态势将延续至2010年。3、宣城市区房地产未来走势分析类别2007年2008年2009年2010年商品房供应量(万㎡)约48约55约65约75成交量(万㎡)约40约45约48--（1）未来供求预测宣城市未来供需预测列表未来一两年内随着住宅供应量的增加，预测未来宣城市的房屋价格涨幅将趋缓，但由于土地市场的价格上涨，整体房屋价格下调的可能性较小。（3）价格预测（4）产品预测由于宏观调控政策的影响以及未来购房群体所发生的变化，预计小户型产品（90平米以下）将大行其道；与此同时一些高品质、高总价的楼盘将成为市场的稀缺产品。（2）客户预测目前宣城市购房客户主要来自市区，且多为改善型购房。预计未来1-2年内改善型购房群体将趋于减少，结婚、拆迁、下面县级市及乡镇等刚性购房需求将成为未来的主力。宣城市房地产竞争市场研究1、市场竞争项目分布丽都文华银桥湾美都新城翡翠城浙江商贸城金领苑绿宝嘉园丽晶国际徽商领尚花园西林名都蓝色标示楼盘为未开盘项目银桥湾该案总建面33万平米,由多层,花园洋房和小高层组成,产品与我们项目比较相近.一期推出580套房源,均价2800元/平米,目前已全部售罄.一期第二批将于今年5月或6月份推出三栋花园洋房、五栋多层，共270套左右。30万平米大城市生活预推花园洋房预推多层已推房源银桥湾平面图1、项目概况2、竞争项目解析银桥湾市区售楼处2、户型分析从一期推出的户型来看，其花园洋房以3房为主力房型，并且楼层越高面积越小，顶层(6楼)全部为2房。户型面积数量3房2厅2卫112-1471102房2厅2卫94-10422花园洋房户型配比多层户型配比户型面积数量占比3房2厅2卫106-13424871.3%2房2厅2卫884011.5%顶层阁楼148-2006017.2%多层3房比例达到70%，其中105-124平米3房为主力，顶层阁楼面积集中于165-185平米之间，且其各种房型去化良好。银桥湾30万平米大城市生活即将推出的点式多层户型户型点评:一梯三户的创新户型设计格局;南北双阳台,通风采光具佳;主卧带拐角窗,次卧带小阳台,超北次卧凸窗设计;卫生间干湿分离银桥湾一期二阶段推出的户型在一期的基础上有所创新，但总体来讲变化不大，仍将以三房为主。30万平米大城市生活银桥湾客户来源客户构成年龄层次收入水平置业目的宣城市区企事业单位员工(公积金贷款人群)35岁以上家庭月入5000元左右自住,改善型宣城在外打工人员10%30岁以上--给家人自住宣城乡镇小企业主5%35岁以上--自住3、客户分析银桥湾的客户主要以宣城本地人为主，年龄多在30岁以上，企事业单位员工所占比例较大，以公积金贷款居多，改善型需求为主。30万平米大城市生活银桥湾客户分析表银桥湾30万平米大城市生活4、项目评价该案卖点是小区规模，自身规划，配套，另外该案第二期推出的户型值得我们借鉴；该案宣传主题是“开创大城市生活”，从“大”处着眼，联系自身30万平米的规模，突出大景观，大社区，高品质的生活。该案自07年底一期第一批房源推出市场后至今未有新房源推出，预计一期第二批多层、花园洋房将于5月份推出，其未来多层售价在3200-3400元/平米之间，总上市量约30000平米。银桥湾美都新城该案住宅规划为小高层（12万m2）和高层（18万m2），并配有少排屋（1.4万m2）。产品类型与本案有一定差异。该案07年11月已推出22－25＃4栋楼，目前基本销售完毕，成交均价为3035元/㎡。2008-1-16，该案推出第二批房源，6#,11#,16#,21#4栋楼共计188套.销售均价为3500元/平米.目前销售率只有40%，销售速度明显不如以前。在售已推下批推出房源宣城首席大型生态人文社区美都新城平面图1、项目概况现场售楼处户型配比表户型面积数量占比2房2厅1卫90-92337.7%3房2厅2卫106-13031974.7%4房2厅2卫130378.7%顶层复式185-217388.9%该案定位较为高端，户型也主要以舒适型为主，3房117-128平米为主力户型。2、户型分析3室2厅2卫130.642室2厅一卫90.84该案小高层房型较为方正，没有大的缺陷，值得借鉴。美都新城宣城首席大型生态人文社区客户来源客户构成年龄层次收入水平置业目的宣城市区供电局\银行\公务员,宣城的好企业40岁以上5000元以上自住改善型宣城在外打工者20%3