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富城投资振兴路项目营销策划报告项目分析项目印象项目位置项目地块指标•总用地面积：4882.5㎡•建筑面积：33000㎡商业面积——3500㎡住宅面积——29500㎡•容积率：6.75•覆盖率：40%•车位数：150项目四至••东南西北项目街区商业概况•物业类型——街铺：工业区厂房、旧住宅楼一层改造；商场：商业大厦裙楼。•物业形态——街铺面宽4-5米、进深3-8米，层高4米。大多有展示橱窗，商业氛围好。•经营规模——小型居多；万佳百货规模较大。•经营状况——好。出租率高，无停业或转租。街区业态分布比例35%13%20%21%4%7%服饰饮食日杂五金及其他银行电信街区价值分析•街区商业气氛浓，内街商业得益、前景利好。•业态丰富形成行业共荣，较具规模的商业业态集中，特色商圈逐渐形成，本项目商业发展条件成熟。•商业联动住宅销售、投资前景增大。项目SWOT分析优势（S）•地段优势：成熟便利大区域，配套及交通资源丰富，拥有优越的商务、生活环境。•规模优势：体量小、易消化。一期开发无后续工程干扰。•地块优势：地块方正，商业和住宅易于规划布局。•景观优势：东南向中高层户型有荔枝公园景观。•商业优势：四面临片区次干道，商业价值提升前景好。劣势（W）•周边旧厂房陈旧，较为杂乱拥挤，影响低层采光及景观。•次干道交通拥挤，车流不畅，有噪音影响。•地块占地面积小，户型布局拥挤降低产品品质。机会（O）•发展前景：华强北商圈和工业区改造，区域形象和价值提升，价格有提升空间。•客户资源：紧邻华强北旺区和园岭、通心岭老生活区，投资客和原住民购买潜力大。•市场竞争：与片区新物业状况迥异，回避区域竞争。威胁（T）•深圳整体市场供应量放大形成压力。•区域其他项目将分流客户。项目发展策略•片区商务、生活环境成熟，本项目宜打造成“小而精”功能多元化物业。极大吸引区域小型商务和居住客户。•规模小、体量少，清晰定位以求快进快出。•树立品牌、争做片区物业新贵。住宅定位定位原则图示参考区域物业发展现状针对本项目地块特征本项目价值最大化物业定位华强北·新复合型服务式公寓定位分解华强北·新复合型服务式公寓技术复合服务复合住家服务酒店服务商务服务住宅功能商业功能商务功能投资功能功能复合产品创新商用\居住投资价值导入服务理念导入提高项目品牌创造项目的增值服务快速实现住宅销售增加商业售卖的品牌筹码住宅客户定位客户类型划分•投资型；•商务置业型；•自住型。投资型客户•本区域小私营企业主、高级白领人士；•其他片区的投资客（含港客）。特征：•30岁以上；•多次置业经历；•付款方式多样；•看中物业投资价值；•对朝向、楼层关注少，对价格较敏感，希望付款方式轻松灵活；•希望物业有基本装修。商务置业型客户•片区商务人士；•成长型小公司、驻深办事处；•自由职业者SOHO一族。特征：•对物业位置、交通、服务等较为关心；•与投资者同样关心物业的保值、增值性；•智能化要求较高，管理要求好；•希望建筑布局灵活，易间隔和组合。•他们喜爱的办公空间自用型客户（一）过渡型置业——购买中小户型的片区白领人士。特征：•25-35岁；•首次置业；•居住人口多为1-2人，有子女者较少；•文化层次较高，受过高等教育者居多；•月收入5000元/月以上；•对价格较敏感，付款方式希望轻松灵活；•较偏爱单身公寓、一房一厅。自用型客户（二）——购买偏大户型•片区原住民；•公务员、附近工作的企业管理阶层、高级白领、经商人士；•为子女就读本区域名校的人士；•外地驻深机构高层人士。特征：•35岁以上；•多次置业为主，理性置业；•居住人口多为3-4人以上、有子女；•文化层次较高，受过高等教育；•经济基础雄厚，价格敏感度低；•喜爱三房以上户型，室内功能布局要求高，对景观、朝向有要求；•要求管理好，同样关注保值与增值。居家室内环境形象定位华强北·多功能服务式公寓优·豪斯（U-house）释义：1．楼盘珍贵地段、高品质形象与质素的综合表述，具有一定国际感；2．气势逼人，张扬楼盘个性。项目命名建议1．新族·国际公寓2．环亚新都市3．嘉景·国际公寓4．柏仕晶舍项目备用命名建议户型定位在售项目户型比例一览表户型群星广场阁林网苑都会100航天立业玮鹏花园富怡雅居公寓2%/////一房26%92%45%9%12%/两房34%8%38%70%62%/三房33%/12%21%26%6.5%四房/////60%五房5%/5%//33.5%总计100%100%100%100%100%100%项目名称东方时代广场新亚洲中心广场富宁达项目公寓82.5%//一房14%8.5%35%两房3.5%33.1%35%三房/36.4%20%四房/22.0%10%总计100%100%100%待售项目户型比例一览表本项目户型定位建议户型分布建议（两种）北3-8层平面布局建议以商务办公间为主北9层以上平面布局建议以一房为主以两房为主1．商务办公间：3-8层避免由于低楼层景观、视野、采光等因素带来的销售压力，整体提高项目的销售价格。开发要点：①框架结构、便于打通；②不设厨房、隐蔽洗手间；③智能化综合布线设施。2．普通住宅：9层以上采光、通风较好，东南朝向有荔枝公园景观资源，售价可提高。开发要点：①带景观方位安排偏大户型；②保证房、厅、厨、卫比例关系，实现均好性；③采光、通风良好，避免经过厨房进入洗手间；④避免排水、排气向公共走道；⑤开放式阳台、大凸窗设计，景观单位考虑落地窗；⑥户型设计考虑可拆合。户型面积区间（m2）面积比面积套数套数比商务公寓25-3014%402014619%单身公寓28-3530%891828837%一房一厅35-5043%1274027735%二房一厅55-6513%3822648%总计/100%29500775100%本项目户型及面积定位定位阐述：•以单身公寓、一房为主的中小户型定位模式，符合片区市场的需求状况。•考虑总价原则定位户型面积，价格提升空间大。•项目周边建筑物密度较大，景观资源缺乏，中小户型的项目定位降低销售风险。住宅价格策略价格定位策略——产品分解定价策略即：针对本项目产品形式，比较市场同类产品的价格，得出项目各种不同产品的价格，最终合成项目整体价格。本项目产品形式户型面积区间（m2）面积比套数套数比商务公寓25-3014%14619%单身公寓28-3530%28837%一房一厅35-5043%277436%二房一厅55-6513%648%总计/100%775100%项目不同户型面积比14%30%43%13%商务公寓单身公寓一房一厅二房一厅项目不同户型套数比19%37%36%8%商务公寓单身公寓一房一厅二房一厅统计分析：•一房以上的户型占总面积的50%；•单身公寓与一房户数平分秋色；结论：销售主攻方向是公寓与一房单位。选择竞争楼盘做市场比较的原则•同地域片区竞争•同品质竞争•同定位竞争（户型与客户定位一致）•同概念竞争（主卖点的推广）•同客户源竞争比较楼盘列表项目名称位置户型定位均价（元/m2）销售率玮鹏花园上步中路/振中路102m2三房、77-81m2两房为主、46m2一房为辅，4梯10户8000元/m2已卖3月销售30%富怡雅居振华路东段117-331m2三房以上大户型，一梯两户9000元/m2已卖两年销售率90%航天立业华庭振华路东段、富怡雅居旁45m2一房、69-87m2两房、107m2三房，3梯14户7600元/m2已卖两年销售率97%阁林网苑振兴路/燕南路商务式公寓，36-53m2单房、62m2一房、60多m2两房，三梯26户7800元/m2卖一年多销售率75%群星广场华强北路/红荔路住宅部分：公寓29-39m2、一房42-56m2、两房63-88m2、三房103-107m2、五房167-204m28000元/m2卖近两年住宅售罄都会100中航路东一房38-56m2、两房61-84m2、三房117m2、2复式170m8500元/m2售罄100%价格比较评分表比较内容权重玮鹏花园航天立业华庭阁林网苑群星广场都会100我们项目备注位置25222020232220交通10866986景观5333322周边配套8666776人气10776999楼盘形象1512129141414户型10775889软件设施4323333小区配套4322323交楼时间4332334物业管理5322444合计100777064868280项目合成均价测算表计算内容代码玮鹏花园航天立业华庭阁林网苑群星广场都会100我们项目合计权重值Q777064868280实际均价80007600780080008500权重值比例1.0391.1431.2500.9300.976权重均价PI83128686975074428293楼盘所占权重WI20%28%22%15%15%楼盘权重价PI*WI166224322145111612448600通过以上计算，本项目初步合成的市场参考实收均价为：均价8600元/平方米内部产品价格策略不同产品种类的市场价值体现根据我们多年的操作经验，公寓与酒店式公寓、商务写字间的市场价值范围如下：1．酒店式公寓：公寓价＋300～600元/㎡2．酒店式商务公寓：公寓价＋500～900元/㎡本项目产品价格指导表商务公寓单身公寓一房一厅二房一厅9500-98008700-90008600-89008600-8900价格分析各户型单位总价图示（单位：元）2688002848004224005280000100000200000300000400000500000600000商务公寓单身公寓一房一厅二房一厅商务公寓单身公寓一房一厅二房一厅均价9600890088008800平均面积（㎡）/套28324860平均售价/套268800284800422400528000商务公寓单身公寓一房一厅二房一厅均价9600890088008800合计面积40208918127403822合计售价385920007937020011211200033633600各户型总销售额图示（单位：元）385920007937020011211200033633600020000000400000006000000080000000100000000120000000商务公寓单身公寓一房一厅二房一厅价格策略——低开高走，逐步攀升销售节奏与价格的关系销售阶段销售时间段推出单位比例入市价格内部认购期第一阶段（9.1～9.30）商务公寓：20%单身公寓：30%一房一厅：20%二房一厅：20%8700元/㎡第二阶段（10.1～10.20）第三阶段（10.21～11.17）公开发售期第四阶段（11.18～11.25）商务公寓：35%单身公寓：35%一房一厅：30%二房一厅：30%8900元/㎡第五阶段（11.26～12.20）第六阶段（12.21～1.20）调整期第七阶段（1.21～2.28）9100元/㎡持续期第八阶段（3.1～10.15）9200元/㎡尾销期第九阶段（10.16～）尾盘促销9000元/㎡商业部分商业定位步行街·精品廊·主题商场方案一：商业布局规划一层定位：开放式街铺与外部步行街结合二层定位：主题商场商业经营模式外向型，片区邻近商家互动共赢,共同打造整体商业形象。经营品种规划表楼层经营品种经营模式招商对象二层（文化艺术品专业市场）书画、古董、工艺品、乐器、特色书刊、民风艺术品、时尚装饰品、玻璃制品、陶瓷制品、蜡制品等带租销售特色专卖店一层（分隔独立街铺）精品时装廊品牌皮具店香水世界名表店高级饰品店销售品牌专卖店具有鲜明娱乐、休闲特色的大型·一站式消费·娱乐城方案二：一、二层：考虑统一的经营模式布局规划一层：接待大堂、温泉药浴（男、女部）、桑拿室、脚底按摩、冲凉兼寄存区（男、女部）、美容美发……二层：健身运动（乒乓球、棒球、高尔夫球练习场）、大电影院、小电影院（投影）、棋牌麻将室、餐厅、网吧、酒吧、男女睡眠区……经营品种规划商场价格市场租金比较法（投资回报法）二级次商圈出租状况表商场名称楼层月租金(元/㎡)空置率商业档次恩维广场(全街铺)1F300—5000%中档海润广场（