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太原小店通达街项目全案营销策划方案山西【2011】太原版权申明：本报告仅供客户内部使用，版权归属﹛恒达世行房地产顾问有限公司﹜所有，未经恒达世行有限公司书面许可，不得擅自向其他任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。PACEMAKER做中国地产行业领跑者专业服务行业领先密级：AAA不可传播/复制目录项目地块区域价值分析Part2.项目定位Part3.太原宏观经济及房地产发展进程Part1.营销思路建议Part4.Part1.太原市宏观经济及房地产发展进程太原市经济总量分析太原GDP走势893101412551468154514.80%13.55%16.40%16.99%5.20%02004006008001000120014001600180020052006200720082009亿元0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%GDP总量增幅05-09年GDP同比增长幅度均在13%以上，09年受煤炭资源整合，下降幅度明显。其中固定资产投资中房地产占有比例明显，约占33%。产业链转型将逐步依赖于房地产投资拉动经济。太原市宏观商品流通度太原人均可支配收入与人均GDP比较1047611741137451523015607294973637742378443192617512%12.10%17.10%10.80%2.50%14.20%11.10%15.90%7.60%4.58%0100002000030000400005000020052006200720082009元0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%人均可支配收入人均GDP人均可支配收入增幅人均GDP增幅社会消费品零售零售总额38443651662072215.10%13.70%18.20%20.20%16.40%010020030040050060070080020052006200720082009亿0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%社会消费品零售总额增幅人均收入增长高于人均GDP增长2005-2009年太原人均可支配收入持续增长，06-08年增幅均超过城市人均GDP增速，城市经济的发展对人民生活水平提高起到积极作用，09年受煤炭产业整合2项增速放缓。社会消费品零售总额涨幅波动性变化近几年中，08年的涨幅最大，为20.2%，09年增幅呈现下滑趋势，为16.40%，但总体形式依旧乐观。中部六省会城市产业结构5.80%6.30%3.20%3.70%5.70%1.40%55.70%50.20%55.20%46.10%52.20%50.50%38.50%43.50%41.60%50.20%42.10%48.10%0%20%40%60%80%100%南昌合肥郑州武汉长沙太原第一产业第二产业第三产业太原产业结构2.00%39.50%58.50%1.60%50.90%47.50%2.30%46.80%50.90%第一产业第二产业第三产业第二产业成为太原主导产业从近五年的产业情况来看，第一产业比重极小，第二产业占GDP比重稳定在50%左右；09年上半年太原国民经济和社会统计公报显示，第三产比重首次超越第二产业，达58.5%；太原产业结构正处于“二、三、一”向“三、二、一”转型阶段中部地区城市作为我国重要的工业基地，整体圈层的城市产业机构处于“二、三、一”阶段，工业、能源业发展迅速，而太原09年上半年的产业结构比变化，反应出太原产业正由“二、三、一”向“三、二、一”转型太原市产业结构分析▲2002年，开始出现小区规模建设，商品房市场初步形成，以凯旋大地和奥林花园为代表。▲2003年，投资出现热潮，以华宇国际为代表的新型概念产品上市，促进了太原房地产的发展。南移西进的政策，出现了城南版块的开发热潮。▲2003年至2005年，房地产价格急速提升，以阳光地带、华宇·绿洲、丽华苑为代表开启了大盘时代，带动了整个太原房地产市场，大量房地产项目出现，房地产产品升级。▲2006年房地产价格稳步提升，整个市场全面开花，河西版块、城北版块开发加快，销售情况良好。▲2007年外地成熟开发商进入太原，推动市场成熟，带动价格提升。▲2008年市场高速发展后期遭遇金融危机，下半年开始严重滞销情况，开发商推盘信心大受打击，推盘时机延后。▲2009年由于政府出台各项经济刺激政策，促内需保增长，楼市进入高速发展，进入年关开始各项抑市政策，联合整治土地市场。▲2010年房地产市场进入稳定快速发展时期。太原市房地产发展状况供应情况太原房地产市场从06年进入快速发展期，使得整体市场呈现供大于求的态势，09年由于中央出台各项刺激经济的政策，使整体楼市出现小阳春的涨幅，但进入10年新政频繁的当下，供应量又大于需求量，楼市表现出缓慢的去化速度，甚至有些楼盘出现滞销现象。因此以何种形象面市，如何准确定位显的尤为重要。供求关系767.25748.39560.2511.530.710.68010020030040050060070080090008年09年万平方米0.660.670.680.690.70.710.72供应量成交量供求比需求情况一年内购房16%马上购房12%暂时不考虑购买30%5年内可能购房16%2～3年内购房26%•太原居民对住房需求旺盛•在一次调查的200户家庭中，家庭个人月收入在2000以上的有68.3%，2000元以下的有31.7%价格走势2003年-2009年房价及同比增长率412441573985406047774952574136.55%0.80%-4.13%1.88%17.66%3.66%15.93%010002000300040005000600070002003200420052006200720082009元-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%商品房成交价格同比增长率从03-09年太原商品房价格上涨趋势比较明显，在2005年出现一个微调，此后价格一路高涨，截止2010年达到历史高峰。06年商品房均价为4060元/平方米，到09年成交均价已经达到5741元/平方米/3年时间涨幅1681元/平方米，为近几年楼市的高速发展期，也是国家调控楼市的关键期。截至2010年10月底，商品住宅成交均价已从年初的5802元/m2，赫然站在了7326元/m2的高点上，增幅达到26%。产品水准及特点▲太原市房地产市场产品形式较为单一，多为高层塔楼设计。市区单个开发体量较小。▲随着近年来太原市房地产的迅猛发展，汾河资源的开发，外地开发商的不断进驻，沿河住宅基本是均采用高层建筑形式，沿汾河逐渐形成高档住宅格局▲太原市的主流户型是120—150平米左右的三居，均为板楼，非常看重南北通透，绝大多数项目均选择此为主力户型。▲受地域气候及地块的影响，太原市小区的景观绿化并不十分丰富。▲太原市高层项目外立面的装饰大多采用涂料与瓷砖。未来发展太原市未来的房地产高端项目的开发紧紧围绕着城南版块及汾河水景资源进行，竞争将会越来越激烈，这对于操盘水准的要求越来越高，随着外地开发商和代理公司的进入，市场上的产品将更加丰富，竞争也不仅仅限于产品和价格上的竞争，开发商的综合实力今后将成为决定项目成败的关键因素。总结：太原市地产战局如下1、发展趋势：太原地产在经济持续增长的带动下，发展速度比较快，且地产市场呈现非常稳定发展的趋势；2、专业水准：太原地产发展水准目前仅仅停留在单个方面的优势，在全面的地产专业方面具有非常大的发展空间；3、销售状况：原有的地产项目住宅销售状况良好(特别是品牌知名度较高的项目；4、明星楼盘：目前如恒大绿洲、星河湾等明星楼盘；5、规模地产：目前地产已经开启了规模化、产业化竞争形态，大型项目的竞争优势得以体现。6、竞争环境：2007年至今高层住宅市场的供应量很大，产品同质化较严重，基本上均为20层以上的高层板楼和塔楼。Part2.项目地块区域价值分析小店区房地产市场格局分析小店区房地产分布为：昌盛街版块、康宁街版块、人民路版块、汾河板块昌盛街版块：小店区的商业区，主要开发项目集中在昌盛东街，购买人群以老的小店区居民，代表楼盘有浦东新座、加州小镇。康宁街版块：是南移西进的重点规划区域，是新兴的开发区域，开发项目品质较高，主要客群遍布全市和新兴的中产阶级。代表楼盘：恒大绿洲、康宁美郡、天赐康园人民路版块：小店区开发较早的区域，近几年开发势头回落，主要客群以当地企事业单位和地市人群构成。代表楼盘：宾利国际、欣中爱丁堡汾河板块：汾河沿岸均为高档次高层楼盘，价格也远高于小店区平均水平居住汾河沿岸，已在市民心中是一种身份、地位、经济实力的象征，主要客群：煤矿主、私企老板、政府官员。代表楼盘：星河湾本项目的初步理解:对宏观地段的看法受“南移西进”影响，本项目所在区域是太原重点发展区域；位于小店区主交通干道人民路与通达街交汇处，城市建设正日新月异；基础设施配套服务完善，使本项目处于城市发展的稀缺位置，消费者的购买期望已经凸现。“南移”的发展趋势“南移”——向南部小店区发展三条主要“城市轴线”迎泽大街、长风大街、汾河“双中心”的城市结构市政府——迎泽区规划商务中心——小店区本项目的初步理解:规划综合价值素质评价区域价值城市发展汾河“南移”南内环街城市核心区（老城区）“西进”迎泽大街市政府规划行政中心长风大街本项目的初步理解:区域综合价值素质评价区域价值小店区小店区发展：1、本区域与长风新区接壤，该区域特点明显，是太原新的商务中心，交通发达、出行方便；2、目前正处于新城建设阶段，人口密度一般、城市环境较差；3、本区域教育、医疗、商业、城市公共绿地配套完善，直线距离控制在2公里之内；4、核心区域寸土寸金，商住项目供应较多，住宅类供应中等但需求较大。本案1、做为重点的小店一中、小店三中、育才小学、私立学校等；2、附近有蓝天商场、艳莉园、平价大卖场等，况且本案规划配建的商业配套，将来会开一些蛋糕房、诊所、化妆品店等满足您的日常需求；3、道路网络、公共交通体系完善，交通通达性好；本项目的初步理解:地段综合价值素质评价地段价值本案项目简介区位地理位置与交通本项目隶属于小店东侧:永丰路南侧:都乐街西侧:人民路北侧:通达街，与通达国际正面相对本案区域利好因素分析随着城市建设进程加快，太原重心南移已成为不争的事实，而城市南部扩展到一定程度后，其周边的地块就成为城市再扩容的另一个重点地处未来新城市中心◆邻近繁华中心出门即是人民路，距繁华中心仅10分钟车程，配套设施齐全◆经典户型配比本案户型设计从82.75m2——108.73m2符合本区域不同客群需求。既享繁华，又具舒适区域住宅供应量较少，土地日益稀缺，未来升值潜力大；竞争区域住宅市场发展明显趋好；住宅档次一般，缺乏明确定位的合理、舒适型居住社区；区域平均价格水平为4300元/平米，价格空间上限已被恒大绿洲打开；90-120平米的三居为区域主流户型；小户型低总价项目受相当部分客户追捧，市场竞争力明现年；总价50万元/套为目前竞争区域的上限，高于50万元/套市场屏障较大。对区域供应市场的看法区域内竞争项目展示项目名称物业形态价格（元/㎡）付款方式销售率交房标准阳光芳汀高层、别墅公寓4800元/平米一次性、按揭10%公寓精装自由度二期高层均4400精装待定一次性、按揭6%毛坯+精装乐活城多层均2900一次性、分期80%毛坯万豪广场高层均5800一次性25%毛坯通达国际高层均4200一次性、按揭30%毛坯天赐康园高层、小高层均5300一次性、按揭65%毛坯云鼎高层尾盘均4180一次性、分期99%毛坯康宁美郡高层（30层）均4250一次性、分期80%毛坯城南都市嘉园小高层均4300一次性、按揭96%毛坯青年国际公馆高层、小高层待定一次性、按揭、分期待售精装+毛坯浦东经典中小高层均4300元一次性、按揭、分期72%毛坯浦东雅典高层均5100一次性、按揭、分期