搜索
总目录导读江苏·姜堰《恒盛·香格里》房地产开发项目市场定位报告-----001导读目录-----002江苏·姜堰《姜堰·名门》房地产开发项目营销策划报告-----034导读目录-----035→001导读目录江苏·姜堰市简介-----003第一部分：经济发展、城市化进程、人口状况，看姜堰市房地产市场消费群来源-----0041.当前经济状况-----0051.1.产业结构调整缓慢，城市产业化层次较低-----0061.2.与周边城市对比，姜堰市综合优势及发展势头悬殊-----0071.3.经济凹地现象开始呈现，经济发展将趋于缓慢-----0092.城市发展进程-----0103.人口状况-----0124.消费群来源-----013第二部分：从收入状况，看姜堰市房地产市场消费群范围及消费取向-----0141.收入状况-----0152.消费群范围及消费取向-----018第三部分：目前房地产市场状况、消费行为取向显示，看姜堰市房地产市场未来前景-----0191.目前房地产市场状况-----0201.1.姜堰市城区楼盘分布-----0211.2.个案分析-----023值得借鉴和推崇的个案房型-----0282.消费行为取向显示-----0293.姜堰市未来房地产市场前景-----0303.1.未来3年，姜堰市房地产市场前景乐观-----0303.2.未来5年后，姜堰市房地产市场前景堪忧-----032开发商在姜堰未来房地产市场发展抉择-----033→002姜堰市位于江苏省中部，南北分属长江流域和淮河流域。挟江襟淮，东临沧海，众水来汇，奔涌旋流，又称三水、罗塘。1994年7月原泰县撤县设市，改称姜堰市。全市设有姜堰镇、溱潼镇、顾高镇、蒋垛镇、大伦镇、白米镇、娄庄镇、沈高镇、俞垛镇、兴泰镇、张甸镇、梁徐镇、桥头镇、淤溪镇、华港镇等15个镇，1个省级经济开发区，1个AAAA风景名胜区，36个居民委员会，262个行政村。姜堰市土地面积：1051平方千米，2009年总人口：79.54万人。城区常住人口约：22万，城区总面积约：18平方公里。并已经形成“七纵七横”城市布局。1995年，姜堰市跻身全国综合实力百强县/市，全国科技百强县/市以及江苏省小康县/市行列。→003→004近10年来，姜堰通过大力引进外资，重点发展制造和加工等第二产业，经济有了较大的发展。相关数据的资料来源于--2002年至2009年泰州姜堰市年鉴→005虽说姜堰的整体经济发展，在近10年来，有了长足的进步。但如下因素将对姜堰未来的经济发展产生严重影响。1.1.产业结构调整缓慢，城市产业层次较低。自1995年以来，姜堰市已经形成机械、轻工、纺织、建材、食品、化工、医药等门类齐全的工业结构，拥有工业企业3700多家，生产各类产品5000多种。其中，部分制造和加工业如：80系列多缸柴油机、石油橡胶板等的销售量居全国同行前列。其工业结构的比重，因长期形成的固有格局，和接近发展顶峰的状态，已很难发生较大的变革和扩张。其次，姜堰市长期以来，开放式和无选择性工业经济发展的定位，形成较低层次的制造和加工业，并成为其经济发展的主导产业，已经或将出现如下瓶颈：◇外资引进力度不能有效扩张，呈下降趋势。◇以往引进的加工产业层次较低，产品附加值不高。高层次加工产业的长期无力引进，造成姜堰市的城市产业层次始终无法提升，更加剧了外资引进的难度和进展。◇以加工制造业经济为主体的姜堰市，由于上述因素的作用，其工业经济始终无力突破，也就加剧了其工业结构、产业结构的艰难调整。姜堰市三次产业依次为：二、三、一的格局，第二产业至今仍为其经济的主导产业。在三次产业内部，传统的仓储、运输以及非营利性服务业仍占主导地位。金融、房地产业等高端产业的比重仍然很低。→0061.2.与周边城市对比，姜堰市综合优势及发展势头悬殊。1.2.1.依托港口、交通、能源、水利、用地以及上海经济辐射等优势条件，无锡、镇江经济发展势头迅猛，姜堰无法堪比。1.2.2.自身产业基础薄弱，自身资源挖掘不足，无自身主力产业，多以外力投资发展为主，经济发展缺乏源动力。姜堰地处苏中腹地，产业资源短缺，交通优势不明显，受苏南地区经济辐射影响较弱。姜堰旅游资源、产业资源弱于扬州，加工制造业和外向型经济落后于常州，城市建设缓慢，经济发展动力不足。无锡民营经济迅猛发展，已成为重要的经济增长点。长江三角洲地区，重要的制造业中心。长江、京杭大运河、庞大的公路、铁路网络齐集，是重要的区域性交通枢纽。镇江南北重要的商品集散地。市场发达，贸易流通发达。电子、造纸、化工、机械、建材等是重要的支柱性产业。临江近海，水路交通十分便利。为国家级水路主枢纽和省级公路主枢纽城市。常州全市水网纵横，联江通海，交通便利。外向型经济发展势头迅猛。拥有农业机械制造、输变电设备制造、工程机械、车辆及配件制造、新型纺织服装等四大支柱性产业。扬州旅游资源丰富，旅游经济发达。加工制造业、高新科技产业集聚明显，经济增长势头强劲。“城市西进、产业南下”战略，加快了基础设施的建设和促进了城市的发展。→0071.2.3.自身缺乏产业优势，经济发展总体水平较低。南通重要的江海港口城市，是长三角北翼重要的基础产业和先进制造业基地、现在物流中心和区域交通枢纽。依托其产业和地位优势集聚了大量人才，成为苏中、苏北的经济第一强市。盐城长三角地区产业配套转移基地之一，全方位承接上海的产业和资本转移。主导产业为加工制造业，占到区域比重的一半以上，地区生产总值较高。姜堰南通、盐城两市着重发展高能耗、劳动密集型的制造业和运输业，经济实力较强，发展潜力巨大。姜堰市与其相比，产业优势欠缺，经济发展较为缓慢。→0081.3.经济凹地现象开始显现，经济发展将趋于缓慢。姜堰市虽然位于苏中平原，地处美丽富饶的长江三角洲。南接长江，北枕淮河，西临京杭大运河。但姜堰市却处在经济基础较好，经济发展速度较快的众多城市的包围之钟。所能凭借的临海优势不能显现，深处腹地，外力资金的引进和经济的发展，被无情斩断。从大范围讲，姜堰市的外资引进和工业产业的发展，被南京市、扬州市、镇江市、无锡市、常州市、张家港市、南通市、苏州市、盐城市等，形成第一道拦截屏障。从小范围将，姜堰市的外资引进和工业产业的发展，被江阴市、靖江市等经济环境较好的，地理位置优势更强的县级城市形成第二道拦截屏障。故此，姜堰市的经济发展受到了来自周边诸多城市的制约。虽能被四面经济所辐射，但所能产生的影响力较弱。再加上自身整体产业规划定位的不明显和不确定性，“随流而流，随行而行”的附生性经济发展状态，以及自身产业资源的匮乏和难以挖掘的困境，姜堰市的整体经济状况，若不打破这种状况，真正化“附生为借力”。那么，姜堰市近期及未来10年内经济发展，都将不会有较大的突破。→0092.1.1.由于其经济结构和经济层次的艰难调整，再加上初期经济发展过程中，忽略了第三产业的发展以及城市建设，直接造成了姜堰市城市化发展的水平低下。→0102.1.2.与泰州的靖江、泰兴、兴化等3个城市相比，姜堰城市发展定位不明确。泰州未来规划将推进靖江、泰兴、兴化三个中等城市加快发展。而姜堰相对来说城市发展缺少较为明显的定位，对外来资金和产业的吸引力欠缺。◆靖江城：进一步协调与江阴经济开发区靖江园区、靖江经济开发区的功能定位和空间关系。积极承接苏南产业转移。加快发展制造业、商贸物流和休闲旅游业。简称沿江现代化、综合性工贸港口城市。◆泰兴城：进一步优化沿江开发区城镇集聚区的产业和空间关系，积极发展临江精细化工和城区劳动密集型产业，建成沿江现代化综合制造业基地。◆兴化城：大力发展特色农产品深加工、大型农产品交易市场，发展轻纺、机械、多重农用工业及相关服务业。建成里下河地区富有水乡风貌的旅游工贸城市、历史文化名城、商品集散基地。→011经济产业的定位难以突破，以及诸多外部环境的制约及影响，造成姜堰市经济发展相对迟缓，城市化进程、发展和扩张的速度缓慢。除了导致外力资金引进速度慢，人才难以引进外。还对城市扩张和发展所必须的人口增长带来如下极为不利的影响：1、无法大规模的增加流动人口，城市扩张所必须的人口增长指数难以维持和增加；2、人口的无力增长，大大消弱了商业经济的发展，进一步制约了城市的发展；3、自身人口外溢现象严重。自1999年至今，由于经济、出生率下降、人口外迁等原因，姜堰市10年间的人口数量减少了近12万多人。若经济瓶颈无法突破，未来人口还将有下降的可能。城区人口的增长，主要来源于城市建设、城市范围的扩大，所带来的农转非形成的城区人口的增长。→012从上述经济状况、城市化进程、人口现状等三个方面，我们不难看出，姜堰市房地产消费的主要消费群只能来自于姜堰市境内。其次，姜堰市流动人口的数量近几年基本维持在2万多人，该部分人群在姜堰市的房地产消费可忽略不计。再次，以投资为主的外境消费群，也因姜堰市的经济状况、投资环境等各方面的因素，行为基本为零。另外，姜堰市周边城市的快速发展和日益成熟的投资环境，与姜堰市形成了明显的可比性，进一步阻碍了外境投资群。→013→014和周边其他城市相比，姜堰市整体收入水平并不高，这也直接导致了人才引进的难度。据最新公布的2009年江苏各县城镇人均收入显示，姜堰人均收入：16223元，居第21位。2008年，城镇居民人均可支配收入为：16223元；2009年，城镇居民可支配收入为：18147元。年收入标准以城镇在岗职工为例：姜堰市人均年储蓄状况：→015据最新统计，姜堰市各业收入等级如下表所示：相关资料来自于–姜堰市年鉴行业平均年收入职工数比重年平均1.7万以上总计1814747999100%公用事业182931360.28%48.73%21400人交通、邮政175917721.61%信息、软件347794430.92%金融业2115512792.66%房地产业174116221.30%科研、技术253903100.65%居民服务21829350.07%教育21687775816.16%卫生、社保2307329876.22%旅游业1832013012.71%机关25318775416.15%行业平均年收入人数（约）比重总计1.7万元以上85230100%私营企业主3万元以上58776.90%个体经营者2万元以上3135336.78%农渔等副业生产者1.7万元以上2600030.51%10.5万建筑大军1.7万元以上2200025.81%其他人员的年收入基本在8700元至12000元之间。据最新统计，姜堰市赖以生存的制造、加工业及其他企业的从业人员约：24434人。一般技术和管理人员的比重约为：22%，人数在5375人左右，年收入在1.7万元以上。中层管理和高级技术人员以上的比重在10%左右，人数在2443人左右，年收入在3万元以上。→016年收入在1.7万元以上人数占人口数比例：收入人数比例合计14.63%116427人总人口数795400年收入在3万以上人数87631.10%年收入在2万以上人数514766.47%年收入在1.7万以上人数561887.06%家庭年收入总和超过3万元以上比例：姜堰市年鉴及抽样调查显示：收入人数比例合计31.3%86106总户数275100年收入在5万以上户数（约）255849.3%年收入在3万以上户数（约）6052222%→0172.1.具有购买力的消费群范围从上述的职业范围和收入状况，我们不难看出，姜堰市房地产市场具有的一定购买力的消费群范围，主要来自以下几个方面：1、国家公务员；2、事业单位职工；3、企业高级管理人员和高级技术人员；4、私营企业主和个体经营者；5、效益较好的企业中层管理人员和技术人员；6、部分农渔业作业者；7、部分外出务工及建筑行业人员。2.2.购买力消费取向根据购买力范围，以及市场抽样调查显示：2.2.1.消费行为取向1、自用改善型（第一次购房者）：85%；2、投资理财型：2%；3、自用享受型（二次换房）：8%；4、自用享受型（二次购房）：5%。2.2.2.消费承受力取向1、100m2以下：