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SYSWIN-Brokerage-思源经纪鼎润苑·营销策略汇报汇报单位：天津思源汇报日期：2009.05谨呈：天津鼎润公司SYSWIN-Brokerage-思源经纪SYSWIN-Brokerage-思源经纪开篇：战略眼光眼光有多高,天空就有多高;天空有多高,世界就有多大.SYSWIN-Brokerage-思源经纪PART1：叩问豪宅之门策划报告目录PART2：解读天津人文PART3：项目再理解PART4：营销策略研究PART5：销售计划安排SYSWIN-Brokerage-思源经纪PART1：叩问豪宅之门豪宅创新之道豪宅开发模式豪宅案例研究SYSWIN-Brokerage-思源经纪叩问豪宅之门：城市高密度豪宅创新KPI产品创新景观/规划创新配套/服务创新体现奢华的价值通过豪华大堂、豪华会所、高智能化等，通过极度的奢侈，来打造高价值附加值创造通过大量的户型创新、一系列面积赠送手法、景观户型设计等，提升项目的附加值细节体现价值豪宅体现为“细节为王”，通过户型的私密性、独立晒衣空间、酒窖、高速电梯等，体现细节营造价值规划价值通过宽空间、景观价值最大化、创新的社区空间形态，体现创新价值和景观价值景观价值创造通过景观轴线、高差营造、原生态的高低错落的植被、丰富的水景等，打造社区园林价值科技智能化通过引入类似写字楼5A智能化标准，中央空间、新风系统、热水循环系统、保温墙体、隔音系统等，给业主创造尊贵生活体验尊贵/专属的服务通过个性化、贴身、专属、分层级的服务，提供业主独特的居家体验形象创新形象的城市价值城市豪宅多体现“被看的、仪式的”形象价值，创新造型设计，为城市形象建立贡献挺拔的、现代的、很有气势的形象SYSWIN-Brokerage-思源经纪形象创新形象的城市价值城市豪宅多体现“被看的、仪式的”形象价值，创新造型设计，为城市形象建立贡献挺拔的、现代的、很有气势的形象SYSWIN-Brokerage-思源经纪产品创新体现奢华的价值通过豪华大堂、豪华会所、高智能化等，通过极度的奢侈，来打造高价值附加值创造通过大量的户型创新、一系列面积赠送手法、景观户型设计等，提升项目的附加值细节体现价值豪宅体现为“细节为王”，通过户型的私密性、独立晒衣空间、酒窖、高速电梯等，体现细节营造价值7SYSWIN-Brokerage-思源经纪景观/规划创新规划价值通过宽空间、景观价值最大化、创新的社区空间形态，体现创新价值和景观价值景观价值创造通过景观轴线、高差营造、原生态的高低错落的植被、丰富的水景等，打造社区园林价值SYSWIN-Brokerage-思源经纪配套/服务创新科技智能化通过引入类似写字楼5A智能化标准，中央空间、新风系统、热水循环系统、保温墙体、隔音系统等，给业主创造尊贵生活体验尊贵/专属的服务通过个性化、贴身、专属、分层级的服务，提供业主独特的居家体验SYSWIN-Brokerage-思源经纪豪宅创新之道豪宅开发模式豪宅案例研究SYSWIN-Brokerage-思源经纪城市豪宅的开发模式四种豪宅开发模式区域/前提表现形式客户典型代表极至奢华型拥有较好的城市资源贵到及至非富则贵香港渣甸山名门、凯旋门科技豪宅型客观环境相对较差大量科技产品的运用具有前瞻性TheHouse深圳红树西岸典藏豪宅型外部环境相对较好如同艺术品、低调的优雅喜爱艺术、崇尚个性杭州九树万科17英里圈层豪宅型资源型球会、游艇会等产生的豪宅大部分是会员深圳观澜高尔夫SYSWIN-Brokerage-思源经纪“贵”之一：物业耗资四千万元创建香港首幢光纤豪宅；“贵”之二：豪华住客会所‘TheLegendClub名门聚’建成后价值将高达三点六亿元，单是入口大堂已耗资约二千二百万元兴建；“贵”之三：全港首度引入耗资逾一千万元、特别远赴意大利搜罗的‘蓝宝晶万年透光石’；贵到及至:通过外在的“贵”之系列提升住宅的品质与档次“贵”之四：每户设有全球独有的Swarovski水晶门铃、大门选用PhilipStarck设计的Kleis系列流线形门把，楼层指示以逾八万块再造贝壳半宝石砌成；“贵”之五：住客会所大堂之‘名门幻光水晶吊灯’是香港首座、且独一无二之LED水晶吊灯，高逾三层楼，由十万颗Swarovski名贵水晶组合而成，价值高达六百万元；“贵”之六：该住客会所内并附设亚洲首个‘水晶主题化妆间’，室内包括Baccarat水晶壁灯、二十四K白金天鹅水龙头、镶嵌Swarovski水晶把手等奢华装饰“贵”之七：与德国著名厨柜生产商Leicht及Miele合作，炮制两项全球独有技术的「名门系列」厨具；“贵”之八：浴室洁具均以高科技铸上名门英文（TheLegand）缩写「TL」；香港凯旋门SYSWIN-Brokerage-思源经纪香港凯旋门13SYSWIN-Brokerage-思源经纪高科技住宅产品豪宅：通过增加科技含量提高住宅品质与档次“科技”之一：采用世界上最先进的美国霍尼韦尔智慧家居控制系统；“科技”之二：选用了低辐射镀膜中空加惰性气体的环保型Low-E玻璃，突破性的采用6+16A+6的玻璃厚度及中空间距，更好地保证了外窗的保温、节能、隔音、隔热效果；“科技”之三：用浮筑楼板阻隔垂直方向的噪音；用降板同层排水系统避免传统排水方式带来的噪音；用铝木复合断桥窗结合Low-E玻璃隔绝来自外界的噪音；“科技”之四：采用独立新风及机械排风系统，保证呼吸到高品质的空气；“科技”之五：XPS外墙保温板，闭孔式蜂窝结构，互联厚度一致，无空腔、导热系数低，保温隔热性能优越，吸水率低；“科技”之六：TheHouse在园区光环境照明系统上引用了风光互补路灯、太阳能庭院灯和光导管庭院照明装置共同实现社区室外公共环境照明；“科技”之七：采用了集中热水地板辐射采暖，满足“暖人先暖脚”、“温足凉顶”的中医健身理论；深圳红树西岸、MOMA“科技”之八：世界顶级电梯品牌KONE（通力）专为TheHouse独立设计了现代、标志性观景电梯；“科技”之九：TheHouse绿化采用了屋面立体种植的空中花园样式；14SYSWIN-Brokerage-思源经纪SYSWIN-Brokerage-思源经纪“独特”之一：从外到内均由设计师戴卫·奇普菲尔德一人设计；“独特”之二：通透的玻璃房子，外面再加上一层可移动的木质外表皮，可根据需要自由关闭开合；“独特”之三：现代欧洲最新奢侈品创作理念与东方诗性居住意境自然结合“独特”之四：两套个性样板房，一套为“平和淡雅型”，另一套为“激情内敛型”；“独特”之五：世界顶级品牌频频相遇，德国的Bulthaup厨具、欧洲厨房电器Miele，Dornbracht龙头，Villeroy&Boch艺术卫浴，全球最顶级的意大利家具品牌Minotti、Cappellini、DepadoveZanotta；•选择九树的通常是财富阶层中对现代欧洲生活较熟识，对居所的艺术性与个性更为关注的一小部分人。他们永远不会是主流，但却具有更为成熟、智慧的居住理念。•林语堂先生说过，“当我们渐渐长大成人的时候，思想会变得更明澈，无关紧要的一点或虚假的一面，将尽被剔去，不再骚扰我们。”九树是这样的住宅，喜欢九树的，也正是这样的人。九树、深圳万科十七英里典藏豪宅：非经验住宅，可以像艺术品一样拿来珍藏的豪宅SYSWIN-Brokerage-思源经纪九树SYSWIN-Brokerage-思源经纪•“圈层”之一：世界第一大高尔夫球会的强势品牌；•“圈层”之二：乡村俱乐部拥有51个世界级网球场，3000名观众的中央网球场，高尔夫练习场以及康乐中心、SPA、儿童天地和百乐门夜总会、御花园、帝轩等；•“圈层”之三：五星级酒店骏豪酒店，东南亚园林设计风格，315间豪华客房，10多间食肆汇萃东西方美食，同时亦提供商务会议、业务研讨会、婚宴等活动场所等；•“圈层”之四：配套的会员制，社区内除酒店等自行消费外，其它资源均不对外开放，须申请入会，才能享用；•“圈层”之五：资源的私有制，高尔夫资源的意义——使用大于观赏，高尔夫作为会员制设施，外围购房者若非会员，则高尔夫资源对他们的意义等同绿地；•1994年中国唯一荣获世界高球权威组织「美国职业高尔夫球协会」及「国际巡回赛事球员会」认可之指定球场；•1995年中国首座座落于高尔夫球场内的五星级酒店；•2000年世界杯球场第七洞，世界最佳500洞，亚洲最佳24洞，获亚洲职业高尔夫球协会选为「最佳比赛场地」；•2002年最佳整体设施球会，最具餐饮特色球会，最受欢迎高尔夫球场家园；圈层豪宅:少数的圈子里的豪宅观澜高尔夫18•“圈层”之一：世界第一大高尔夫球会的强势品牌；•“圈层”之二：乡村俱乐部拥有51个世界级网球场，3000名观众的中央网球场，高尔夫练习场以及康乐中心、SPA、儿童天地和百乐门夜总会、御花园、帝轩等；•“圈层”之三：五星级酒店骏豪酒店，东南亚园林设计风格，315间豪华客房，10多间食肆汇萃东西方美食，同时亦提供商务会议、业务研讨会、婚宴等活动场所等；SYSWIN-Brokerage-思源经纪观澜高尔夫SYSWIN-Brokerage-思源经纪北京：棕榈泉国际公寓深圳：中信·红树湾广州：誉峰……豪宅创新之道豪宅开发模式豪宅案例研究SYSWIN-Brokerage-思源经纪北京棕榈泉国际公寓北京朝阳公园旁北京新一代豪宅代表作；11栋23-33层的板楼、塔楼组成内设万豪商务公寓形象与整体规划成熟豪宅案例1成熟市场的城市豪宅SYSWIN-Brokerage-思源经纪整个建筑设计现代感强，线条简单清晰摩登外立面采用浅棕红的豪宅流行色，窗玻璃采用单向透光材料顶部的设计来源于欧洲的歌德风格，现代与古典豪华尊贵融为一体建筑师或公司：陈世民、雅科本建筑师事务所、新加坡DP公司。北京棕榈泉国际公寓浅棕色外立面现代气息，简洁明了的线条朝阳公园内看棕榈泉建筑设计22成熟豪宅案例1SYSWIN-Brokerage-思源经纪棕榈泉的园林覆盖率达50%11栋建筑构成围合式的中庭主题花园，面积38000平方米园林的设计具有欧洲古典特色园林内移植了不少从美国来的棕榈树北京棕榈泉国际公寓园林特色成熟豪宅案例1SYSWIN-Brokerage-思源经纪会所面积超过1万平米由G.I.L艺术设计顾问公司设计会所分为三层，功能超五星级的豪华会所，有健身房、桌球室、游泳、按摩室等功能北京棕榈泉国际公寓豪华会所成熟豪宅案例1SYSWIN-Brokerage-思源经纪面积在100-380平方米间房型有2居、3居、超大型等，三居为主，占50%装修风格有法国南部派、法国怀旧派、东方现代派、意大利艺术派、法国新浪漫等大量的广告营销，除了景观是卖点，豪华配套会所也是一大卖点售价:尾房18000元/平米北京棕榈泉国际公寓成熟豪宅案例1SYSWIN-Brokerage-思源经纪1、位于朝阳公园豪宅区，景观资源优越2、建筑设计集现代、古典、尊贵于一体3、以欧洲古典园林为主题，显豪宅档次5、超豪华会所，提供尊贵服务4、豪华户型设计，奢华的装修标准成熟豪宅案例小结SYSWIN-Brokerage-思源经纪深圳中信·红树湾位置深圳南山深圳湾畔占地16.3万m2总建65万m2容积率3.18物业类型高层、联排户型区间三期160m2～270m2价格均价3.5万元/m2客户全市高端客户三期07年1月份开盘，约600套，三房售完，四房仅剩少量均价比周边大部分楼盘高约1万元成熟豪宅案例2SYSWIN-Brokerage-思源经纪深圳湾中央公园沙河高尔夫华侨城福田中心区深圳湾及中央公园成熟的华侨城项目位于南山填海区，南望深圳湾、中央公园、西林沙河高尔夫，距离华侨城约5分钟车程，福田中心区约15分钟车程，该区域是深圳新兴的高档海景盘聚集区位于城市新兴的海景高档盘聚集区，拥有多重外部景观资源成熟豪宅案例2SYSWIN-Brokerage-思源经纪大气、沉稳的现代建筑设计烘托突出豪宅的品质感32层高层建筑，深灰色主体，外立面沉稳、大气，在感觉飘逸、现代的同时，也体现出建筑的品质感，屹立于