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万达国际（暂定名）——写字楼营销报告思源经纪·重庆万达项目组汇报思路提纲以项目本体为出发点研究区域城市发展以及商务市场竞争，导向对目标客群的精确定位，以客群为平台定制项目的营销执行细案项目本体研究营销策略营销细案市场背景研究一、重庆市商务办公宏观市场研究；二、南岸区商务办公区域市场研究；汇报思路提纲以项目本体为出发点研究区域城市发展以及商务市场竞争，导向对目标客群的精确定位，以客群为平台定制项目的营销执行细案一、重庆市商务办公宏观市场研究；1、重庆产业规划及商务办公区域格局；2、重庆市商务办公市场需求研究；3、重庆市商务办公市场供给研究；二、南岸区商务办公区域市场研究1、南岸区产业规划；2、南岸区商务办公市场需求研究；重庆的地形特点决定了其空间结构不同于一般平原型城市的“同心圆”或“方块状”，未来空间结构将呈现“一城五片，多中心组团式”特征，主城区划分为5个片区、16个组团和6个独立功能区。“五片”即按照“两江四山”的山水格局，将主城分为五大片区。都市区城市中心主要指中央商务区（CBD），由江北城、解放碑和弹子石滨江地区组成。城市副中心除已有的沙坪坝、观音桥、杨家坪、南坪以外，另外重点建设西永和茶园。由此形成“一个中心，六个副中心”的格局。产业规划呈现“一城五片，多中心组团式”特征市场背景研究重庆产业规划及商务市场发展格局都市区组团构成功能规划中部片区渝中组团、大杨石组团、沙坪坝组团、大渡口组团人口最集中、功能最聚集区域，大力发展以高端服务业为主的第三产业北部片区观音桥组团、两路组团、蔡家坡组团、大竹林-礼嘉组团、唐家沱组团城市近期重点拓展区，以高新技术产业、汽车为主导产业，重点建设良好的城市人居环境，塑造新重庆的城市风貌南部片区南坪组团、李家沱-鱼洞组团以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的发展区西部片区西永组团、北碚组团、西彭组团、走马功能区城市未来重点拓展区域之一，引导城市高品质组团式集约化发展东部片区茶园组团、鱼嘴组团、五宝功能区、界石功能区、一品功能区、南彭功能区、惠民功能区都市区工业拓展的重点区域之一，同时发展以会展业为主导的第三产业“一个中心，六个副中心”，南岸区规划为会展商贸，都市旅游，科研教育为主的城市发展规划市场背景研究重庆产业规划及商务市场发展格局重庆市写字楼市场整体形势南岸区板块解放碑板块江北城CBD板块江北区板块北部新区板块九龙坡区板块高新区板块沙坪坝区板块重庆市商务地产发展格局分为：一个新兴商务中心为契机；两大传统商务中心板块为主导；五大副商务中心为辅助；的发展格局。目前发展最好市场认同度最高的是解放碑以及江北区板块，未来期望最大的是江北城CBD板块，其他其余发展受这三个板块的影响，仅仅作为辅助区域，商务市场接受与认同度较差重庆商务板块分区明显，解放碑、江北以及江北城CBD发展最好，其他区域发展落后市场背景研究产业规划及商务市场发展格局2001-2007写字楼交易面积（万平方米）数据来源：2002-2008重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表备注：由于重庆市房交所2007年12月24日关闭对外公布商品房分物业成交明细数据，故2008年写字楼成交数据目前暂无渠道取得。年份主城区渝中区江北、渝北区沙坪坝九龙坡南岸区交易面积占主城比重交易面积占主城比重交易面积占主城比重交易面积占主城比重交易面积占主城比重20018.914.5350.80%3.3837.90%0.596.60%-----------------20029.474.648.60%1.4615.40%----------------------200323.1410.8246.70%1.426.10%0.371.60%--------7.9534.40%200422.6111.6351.40%2.7412.10%0.73.10%0.52.20%1.998.80%200519.215.3928.10%2.5213.10%0.854.40%0.834.30%1.718.90%200639.825.5413.90%15.6439.30%1.343.40%0.10.30%0.040.10%200746.186.2413.52%4.7310.25%0.260.56%3.397.33%0.972.11%总量169.3442.5125.10%27.1616.04%3.852.27%1.430.84%11.696.90%主城区写字楼物业2001-2007年交易量总量为169.34万平方米，2001-2002年均在10万平方米以下，2003年后突然放量，交易量翻了一倍，2003-2005年交易量均在20万平方米左右。渝中区写字楼物业交易量位于各区之首，2001-2007年交易总量为42.51万平方米，占主城区25.1%，其次为江北区和南岸区，交易总量为27.16万平方米和11.69平方米，占主城区的比重分别为16%和6.9%。重庆市写字楼年均消化面积约为32万平米，其中渝中、江北区占到总交易量的42%，南岸区5年平均年消化面积2.3万平米！市场背景研究重庆市商务市场需求研究——年去化水平2001-2007写字楼交易总金额（亿元）数据来源：2002-2008重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表主城区渝中区江北、渝北区沙坪坝九龙坡南岸区交易金额占主城比重交易金额占主城比重交易金额占主城比重交易金额占主城比重交易金额占主城比重20013.371.9959.10%1.0531.20%0.195.60%--------20022.181.1954.60%0.3415.60%------------20037.224.1257.10%0.385.30%0.060.80%----2.1930.30%20047.234.0756.30%1.0214.10%0.121.70%0.081.10%0.030.40%20056.92.7940.40%1.1717.00%0.192.80%0.172.50%0.568.10%200614.853.0520.54%5.9940.34%0.362.42%0.040.27%0.010.07%200719.963.3616.83%2.0710.37%0.120.60%1.276.36%0.31.50%总金额61.7120.5733.33%12.0219.48%1.041.69%1.562.53%3.095.01%从市场交易金额上来看，渝中区和江北区占了重庆主城区商务市场总成交金额43%的份额，南岸区由于高端写字楼在2007年前出现相对较少，所占比例较小，但2008年开始南岸区入市的较多写字楼项目，提升了南岸区办公物业在主城区所占比例。从交易金额上看，仍然以渝中江北为主，占总交易金额的43%，而南岸交易额较低5年合计消化金额约3亿，市场活跃度极差市场背景研究重庆市商务市场需求研究——年交易量分布成都01020304050602005年2006年2007年写字楼供应写字楼去化成都05年、06年写字楼市场供应量分别为45.31万㎡、56.9万㎡。2005年供销比例达到了1.2，而2006年则上升到了1.78；其次是销售面积，05年和06年的销售面积分别为37.68为万㎡和32万㎡。0501001502002503003502005年2006年2007年写字楼供应写字楼去化北京北京05年至07年的供应面积分别为255万㎡、317万㎡、188万㎡；其销售面积分别为131万㎡、260万㎡及46万㎡；2005至2007年的供销比例分别为0.46、0.86、7.71。成都写字楼年均消化量为35万平米，而北京更是高达146万平米，相对比重庆写字楼年均23万平米说明重庆市整体商务市场发展仍处于落后的格局！市场背景研究重庆市商务市场需求研究——交易面积对比已入驻写字楼分布图据不完全统计，重庆市目前已投入使用写字楼约60个项目，形成办公写字楼市场的两线布局:渝北-江北-渝中;沙坪坝-九龙坡。目前投入使用的写字楼依然以江北-渝中为主要聚集区。市场背景研究重庆市商务市场需求研究——调研区域写字楼样本分布(个)渝中区大都会商务大厦、纽约纽约、重庆万豪国际金融中心、重庆国际贸易中心、重庆世界贸易中心、地产大厦、中铁国际广场、重庆希尔顿大厦、地产大厦、环球广场、合景聚融、合景大厦、投资大厦、半岛国际、中安国际大厦、华安大厦、国际总商务大厦、17南岸区浪高凯越商务大楼、工贸大厦、城市之光、聚丰大厦、会展中心、宏声广场、金台商务大厦7江北区渝北区理想大厦、红鼎国际、重庆总商会大厦、嘉年华大厦、未来国际、中信大厦、同聚远景、西普大厦、浩博天庭、美源国际商务大厦、佳乐紫光、金星、水星、木星、火星、天王星、海王星、金易都会、水晶国际、御湖远舰、上丁企业园、蚂蚁SOHO，加州一号、23沙坪坝区金沙国际、力海大厦、庆泰大厦、世纪银河4九龙坡区申基会展国际、龙湖西城国际、大西洋国际、渝高广场、渝高智博中心、渝高未来大厦、渝高广场CD，渝高广场EF、渝高火炬大厦、9合计主城六大区域60调研目的：了解目前重庆主城区内写字楼内企业的办公情况。调研说明：分四组人，共12个调查员。对主城区内的60个目前已经投入使用的写字楼和公寓项目的入驻企业情况调查。对各个企业的经营种类和大致的办公面积进行调查。其中甲级写字楼45个，乙级写字楼10个、商务公寓5个。调研方法：实地调研、案头调研、相关物业拜访、电话调研市场背景研究重庆市商务市场需求研究——调研重庆市主城区行业分布6.4%5.4%1.2%9.0%14.0%15.6%14.3%14.1%5.2%9.6%5.3%A类B类C类D类E类F类G类H类I类J类K类A类：专业事务所类（会计/审计/测量/评估/公证/律师等）B类：旅游/教育/培训类（旅行社、电脑培训、商务培训、出国咨询、报社、杂志社等）C类：政府机关D类：银行/保险/证券/金融类E类：餐娱/生活服务类（票务中心、各式中西餐饮、食品、娱乐业、美容健身、婚纱摄影等）F类：电子信息类（电子产品/元件、电脑IT、软件等的开发及经营）G类：机电/家私产品类（普通电器、机械/电力设备、家私等的制造及经营）H类：房地产及相关行业类（开发/建筑/建材/装饰装修/中介代理/设计等）I类：商贸运输类（商业代理、贸易、运输等）J类：生物/医药/环保/科技类K类：广告/展览/策划/礼仪/庆典类根据思源对重庆市主城区近3000家企业的调研，其数据统计结果表明，目前重庆市写字楼市场最主要的租户为生活服务类、电子信息产业、机电家私以及房地产业类企业，其中电子信息类最多，公司个数所占比例为15.6%。已入驻写字楼企业主要为生活服务类、电子信息产业、机电家私以及房地产业企业市场背景研究重庆市商务市场需求研究——入驻写字楼企业类型主城区区入驻企业个数统计40.8%21.0%22.6%4.8%10.8%28.2%33.8%7.3%0.9%29.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%100-200200-50040-10040以下500以上个数面积重庆市主城区写字楼租户中，租赁面积在套内100-200平方米的企业所占比例最大，达40.8%，其次是40-100平方米租户。目前重庆市主城区写字楼物业中中小型企业个数较多。将个数换算成为面积，套内500平方米以上的企业所占面积比例较大，所占比例达到29.9%，套内200－500平方米区间比例也有所上升，说明目前重庆市写字楼市场，整层或半层需求仍然较为旺盛。已入驻写字楼企业主流需求以100~200平米为主市场背景研究重庆市商务市场需求研究——需求面积40－100100－200200－500500以上0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%A类专业事务所类40－100100－200200－500500以上40－100100－200200－500500以上0.0