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目录第一章前言第二章项目总说明第三章项目产品定位第四章开盘销售策略第五章企业品牌传播第六章项目推广手段第七章销售前景展第一章前言本销售策划书通过对该楼房项目的市场营销环境的分析，指定出切实可行的销售思路、战略、方法及明确的市场推广手段，使销售工作目标清晰，销售过程有据可依，从而实现项目既定的销售目标。第二章项目总说明随着人们收入的迅速增加和对居住环境要求的不断提高，卖方不能忽视关键性的产权证明、地段、交通、环境、配套、物业管理等。这些都是关系到以后使用的大事，每一项内容都是不容忽视的。开发商应把握好这次良机，遵循市场供求变化规律，以市场需求为导向，进行开发第三章项目产品定位运动、娱乐与健康是现代都市人的普遍追求。该楼盘远离喧嚣的都市，有着得天独厚的自然条件：完美的自然景色，新鲜的空气，广阔的土地，为生活于此的人们提供了健康的空间和完全回归自然的感觉。碧水庄园三期可以兴建多种体育场所与娱乐设施、配备专业健身器械,赋予整个庄园健康运动娱乐概念。如兴建篮球馆、射箭馆、健身房、儿童娱乐天地等。同事，每一项运动配备专人指导，针对不同年龄层，提供有效专业的健身指导，并为每一位业主建立健康档案。通过定期组队，不定期组织交流比赛，这样不但锻炼了身体，同时也曾进了业主之间的感情。在平时小朋友们则可以在儿童乐园中进行各种各样的趣味活动，使他们可以结交到更多的小朋友，同事，培养了他们的互助精神。第四章开盘销售策略遵循“步步增高”的策略原则，保证项目保值升值空间；为避免低价对楼盘开盘时高品质形象损伤，因此价格定价将以高端市场定价为基准，采用均价入市，同时根据楼座朝向和景观系数等多方面因素，适当拉开楼盘差价，使价格做到多元化，以期吸引更多目标群体对本项目的关注。开盘销售价格策略，也可以根据内部认购期间人气指数进行定夺，以此确保价格定位更符合市场接受度。第五章企业品牌传播从市场调查数据看出，消费者对开发商品牌的关注度占有一定的比例，这说明购房之前选择有信誉和有品牌基础的开发商，是目前大多数消费者特别是高端消费者较为关注的因素之一。为使企业品牌和项目促进式发展，因此对其企业品牌传播渠道作出以下建议。第一阶段：项目筹备期公关传播为主、广告宣传为辅诠释：该公关活动包括，企业与学校、企业与政府、企业与银行、企业与社会、企业与媒体之间的友好交往事件，从而为项目销售提供良好的公共关系。广告宣传如通过软文报道企业实力资质等。第二阶段：项目销售期企业与项目捆绑式宣传诠释：该阶段主要为项目广告宣传，如在项目案名前冠以企业名称，在项目广告宣传中，传播美欣达企业理念等。第三阶段：项目销售后期重点是企业与业主之间的公共关系诠释：主要形式如：召开业主交接联欢会，举办活动等，通过企业与业主之间的沟通，加深企业美誉度和耳语传播效应，为顺利结案带来利好消息。建议公关活动方式（1）、关注社会热点，如水灾、失学儿童等，对他们伸出援助之手，取得良好社会效应；（2）、通过市场调研，信息反馈，寻找适当销售契机；（3）、邀请社会知名人士为本项目提名或致辞；（4）、与各大型企业开发联谊活动，以求大额定单；（5）、为寻求政府支持，配合政府解决市政难题；（6）、结合客户层，适当开展业主公关活动；（7）、结合施工进度，开展公关活动；（8）、在巢湖一年一度的盛大牡丹节上，参展；（9）、取得优秀社区等荣誉称号；（10）、加强美欣达与周边学校的友好往来关系，如：赞助一中举办校庆或相关比赛活动等，组织市一中、朝阳小学等学校学生参加美欣达活动等；（如：书画比赛）。第六章项目推广手段1．真正以消费者为中心，增进房地产企业与消费者的沟通。网络营销是一种自下而上的营销方式，与传统营销相比，它更强调互动式的信息交流，由强势促销转为软促销。消费者可以通过网络主动查询分散在各处的、感兴趣的房地产的价格、地理位置、品牌、咨询有关信息。通过BBS提问并及时得到解答，房地产企业与消费者保持密集的双向沟通和交流，大大提高了营销过程中消费者的地位。企业也可以通过有效的沟通，充分了解消费者的需求，树立企业及产品在消费者心目中的地位。2．减少信息不对称，驱动房地产质量和服务提升。网络营销要求房地产企业的各种信息公开化，并受消费者的监督，减少黑箱操作，逐渐缩减二者间信息掌握程度的差距。同时，消费者还可以对已购房地产进行评价，与别人一起分享消费体验，这样好产品会被越来越多的人知晓接受，劣质产品会被淘汰出市场，网络营销成为一种驱动房地产质量、服务提升的力量。3．降低企业的成本，提高工作效率。房地产与网络结合，可以通过网上采购和网上销售，大大降低诸如采购费、租赁费、广告费及大量的销售人员工资等期间费用，从而大幅度降低成本。4．扩大选择空间，节省了消费者无效奔波的时间。以前，消费者要购买一套房子，通常要花较多时间了解大致情况并来回奔忙看房，有了网络，消费者只要坐在家里的电脑旁，轻轻按动鼠标，各种位置、户型、价位的房屋任你挑选。这些大量信息使房地产企业提供的不同产品之间的差异更加直观、详尽和方便查询，大大拓展了选择空间，节省了消费者无效奔波的时间。销售前景展望通过上述各种销售参量的分析，我们对该楼房的销售前景是乐观的。一方面是由于在整体市场环境中，本项目在区域市场可竞争物业中具有较大的优势；另一方面是由于开发商已具备了成功开发本项目一、二期的经验，加之外企万君具有丰富的营销、推广经验。相信经过专业化的包装和操作，该项目将会取得良好的销售业绩，达到预定的销售目标。房地产营销策划案提案日期：2011.12.1策划人：美术学院刘畅09383024