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成都新希望项目提案２０１０年６月2新希望项目思考世界成都。国际城南3第一回市场分析第三回业态规划第二回项目定位第四回建筑规划第五回经营管理第六回营销策略沟通进程品牌策略与营销方向4第一回市场分析5成都整体发展态势一轴—两带—三区整体城市东南方向国际成南开成为热点6历史文化南开老城历史上曾是成都政治经济和文化交通的中心。因而历史悠久、文化旅游资源丰富。老城厢、文庙、武庙、玉皇阁、问津书院、广东会馆等。教育科技教育特色突出、高科技新型企业出具规模。天大、南大、师大、南开中学、五马路小学等共106所。科贸街被称为成都的“中关村”。商贸金融商贸金融、餐饮休闲产业发达，各类专业商贸市场、老字号发展繁荣。自然环境环境优越、公园景色宜人，水上公园、长虹公园和奥林匹克中心有效提升南开形象。成南区域价值与产业规划7区域便利交通体系东南半环西北半环两横两纵三条联络线1.7km1.4km3.1km81.5公里范围配套宝利项目用地海光寺商圈成都美术专修学院南市商圈高校聚集区成都商场9•一轴—两带—三区的总体发展战略进一步确定了城市中心的核心发展地位；•城市中心在向南偏移的同时，市中心的地位得到进一步强化项目的宏观区位条件均具有较好的整体认知基础；•区域交通条件完善而便利，地铁1、2号线、西北半环和将使区域交通优势更加强化•区域未来可开发住宅用地较少，土地稀缺性凸现，土地价值越来越高。区域宏观小结10项目整体认知初步定位思考项目开发序列第二回长江第一坝项目整体定位研判11用地性质综合用地容积率5.89建筑密度33.3%占地面积2.07万平米地上总建筑面积12.2万平米地下总建筑面积3.6万平米绿化率25%住宅5.38万（0.32万配套）酒店式公寓1.6商业2.09写字楼3.13停车位800辆地块规划设计情况12项目状况小结地块价值•城市中心区位，配套成熟度高•地块平整、边界整齐，拆迁少•临路性好，易于交通组织开发难点•地块规模相对较小，包含4种物业类型，操作难度较高•用地东西侧有菜市场和民营小企业，形象欠佳13我们的思考—开发商可能遇到的四大问题1.住宅相对容易操作，问题是能够卖到什么价格？2.商业面积较大，定位为什么业态才最为适合？3.写字楼占用前期资金最大，写字楼又怎么操作？4.酒店公寓好像不愁卖，但他的客户群是谁？最后，四种业态如何互相加分而不是减分呢？14项目综合性定位的初步研判西成长江第一“霸”，东借南京滚滚财！•塑造综合性项目的整体价值感•强化综合性项目物业类型的聚合与互补开发•开创各种物业类型与竞争对手的创新性差异领衔南开CBD城市核心复合生活城。15•为什么这样开发最为安全，也最能实现最大利润？（1）住宅切入市场最易博取整个市场关注，毕竟是典型地段的稀缺产品；（2）商业是最能给其它三种物业加分的，他的成功对未来影响巨大；（3）这一带的酒店式公寓一般都是小户型，容易找到投资客户，所以能够适时加粗我们的资金链条；（4）写字楼期房销售一般很难，其占用资金也是最大，所以留做最后开发，同时我们认为成都写字楼的春天目前还没有到来，等等能够卖更高的价钱。项目开发序列商业住宅写字楼酒店式公寓市场关注资金回笼市场补缺价值突现形象提升客群聚集价值聚合综合开发16第三回话说南京南京路整体分析•南京路的未来令人惊羡•南京路的财势如何呢？17南京路整体规划规划东起徐州道、西至南开三马路的南京路，总长度3300米，规划面积121公顷。根据和平区服务业发展一条中轴线、六个功能区的总体布局，南京路——这条市中心的南北分界线，将被打造成极具辐射和聚集功能的商务商贸经济带。18CBD(中央商务区)沿解放北路、徐州道、新华路、泰安道、曲阜道的围合区域，面积31公顷，规划为以现代商务为主，将高档零售商业及休闲、餐饮、娱乐业融为一体的区域。该区域规划11个总建筑面积为118.5万平方米大型商务建筑(含正在实施的项目)。CRD(中央商业区)东起河北路，南接西安道、潼关道、西宁道，西接哈密道、锦州道，北接山西路的围合区域，面积50公顷，规划为以中高档品牌消费、娱乐、餐饮为主，兼容商务功能为特色的区域。该区域规划大型商业设施12处(含正在实施项目)，总建筑面积172.6万平方米。CID(中央信息区)东起哈密道，西至南开三马路的区域，面积22公顷，规划为以现代通讯产业集聚、商务功能为主的区域。按照近远期原则，依托电讯大厦(电报大楼)、河川大厦、联通大厦、今晚传媒大厦四点相连区域的现代通讯产业功能区，将规划总面积45.6万平方米的商务写字楼和高档公寓。CID中央信息区CRD中央商业区CBD中央商务区南京路长江道19周边未来商业概况：南京路地区原有中高档商务建筑11座，总建筑面积约34万平方米；建筑面积上万平方米的大中型综合商贸卖场10个，总建筑面积16.8万平方米。随着君隆广场、地铁上盖和黄地产项目、现代城庄吉广场、大通集团国际商场、上海复地成都中心、津汇广场二期写字楼、环球置地广场七大商业项目相继亮相，南京路沿线新建酒店、商场、高级公寓等商业设施放量将达到100万平方米。市场信息：新加坡莱佛士酒店集团是世界经典奢华型酒店品牌，4月莱佛士成都中心签约，开设落户中国的第三家酒店。香港美美百货，营运模式以店中店形式引进国际品牌店，目前在内地共开设5家商场。4月美美和大通建设集团签约，正式入驻国际商场。力宝集团是印尼最大的华商财团之一，4月成都现代集团与印尼力宝集团签约，打造高档次的乐宾百货。20周边酒店：日航酒店（津汇）维斯汀酒店（君隆）莱佛士酒店（成都中心）凯宾斯基酒店（现代城）周边酒店：21周边写字楼：津汇广场写字楼和记黄埔写字楼城建大厦国际大厦君隆广场成都中心22判词：南京路的未来是辉煌的未来，各种商业、酒店、写字楼林立，把全成都的能量聚积于此，但是，我们明显能感觉到南京路的浮华浮躁、纸醉金迷、让我们看看南京路某项目的声嘶力竭的叫喊：南京路，缺的是一些恬静、缺的是一维亲和，缺的是一丝人文气息。最缺的是和他保持一定尺度的宜居社区！缺的是真正以居住为核心的一座新城。我们项目该把握机会，弥补这些缺失吗？23第四回峨眉凌云住宅开发建议地产宏观市场区域市场格局客群建议产品建议价格建议2406、07年，成都市的市场整体供应量将有显著提升，在需求增长相对平缓的状态下，市场供应的放量无疑将对整体销售形势造成压力，但主要将集中在外环沿线区域，中环内供应将保持平稳。0500100015002000250030003500新开工面积294.97365.19607.5497.29617.86569.34825.3838.21216.616172000施工面积988.261116.731379.771596.6717831863.482135.62314.42865.630753459.18竣工面积366.59299.63428.74454.81583.51690.48746.4911.31108.115191333.231996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年市场供应状况25•成都市区土地供给增量紧缺•2007年上半年，市区新增土地供应25.6万平方米，其建筑面积94.2万平方米，其中47.7万平方米建筑为商业商服使用，46.5万平方米建筑为居住使用•2007年上半年市内六区新建商品住宅供应增量与当其消化量基本持平；市场供应状况2007年上半年天津市区新建商品住宅供给与消化量020406080单位：万平方米供给量27.820.741.977.612.114.0消化量11.718.123.850.713.39.9和平区河东区河西区南开区河北区红桥区26市区商品住宅成交状况05年4月至07年6月南开区新建商品住宅成交面积0246810121416单位：万平方米成交面积7.94.85.55.613.29.412.814.014.17.97.011.313.915.29.97.19.012.58.310.312.26.53.87.311.211.010.805/04050607080910111206/01020304050607080910111207/010203040506•2007年1-6月，南开区住宅成交面积分别为：6.5万平米、3.8万、7.3万、11.2万、11万、10.8万平米。•从4月份开始，包括滨海新区在内的市内各区成交量大幅上升。27北部板块老城厢板块南市和平路板块黄河道板块区域竞争格局奥运板块282003年2004年2005年2006年2007年2008年天房峰阁本案成都壹街区后现代城金茂现场同方瞰和平合生创展中新城上城阁莱美中央恋城中粮世贸金色家园仁恒广场国浩地产伊顿玫瑰公寓吉利经典新世界南市区域竞品项目29项目名称开发商容积率绿化率建筑面积开盘时间入住时间产品均价成都壹街区上海静安3.238%21万06-08-2308-06毛坯公寓8800上城豪苑中新4.130%70万07-0609年中旬精装公寓9000-10000富力城富力2.9935%72.4万05-07-3106-12-30精装公寓9８00仁恒广场仁恒3.65—347万——精装公寓12000-15000中央恋城美震５31%16.59万07年７月０９年初毛坯公寓8000堂中堂中新0.631%5.1万06-10-----别墅22000金领国际泰达广洋2.745%18万06-9-2708-10-31毛坯公寓7500金茂现场成都金茂525%17万06-09-2208-10-15毛坯公寓8600小户型10000阁莱美成都远泰3.6535%5.34万06-1208-12毛坯公寓8600同方瞰和平同方联合3.838%18万05-10-2908年毛坯公寓9500金色家园万科1.845%10.51万06-908-8毛坯公寓8500区域竞品项目30区域项目名称总体规模住宅规模08年预计供应南开区中央恋城161510.6金盛广场1766富力城三期72.4505上城豪苑上西区与三期403020新加坡国浩地产项目21.41510上投老城厢别墅用地444中粮世贸中心项目287.87.8伊顿玫瑰公寓555仁恒地产综合项目3827.313和平区新世界南市地块项目2016.28合生创展北安桥地块22.45.75.7红桥区泰达城15010020合计434.2282115.108年区域市场预计供应量单位：万/平米31市场供应状况小结宏观市场研究结果：•市场整体处于供需两旺的发展态势，有效供应量及成交规模逐年呈明显递增的趋势•成都城市定位的明确、城市化进程飞速提高驱使市场整体均价逐步上扬，预计未来几年内仍将保持增长的趋势区域市场研究结果：•项目处于老城厢-南市两大高端板块的竞争区间，区域供应项目的物业综合化趋势不断提高，公建、配套的比重加大•项目所处竞争区域商品住宅价格集中在8000-9000元/平米（毛胚）产品形式以高层板楼为主•项目所处竞争区域受到“90/70”新政约束，户型以紧凑型为主，主力户型为两居，其次为三居，两居面积集中在90～120平米，三居面积集中130～150平米•项目所处竞争区域在售项目的客户主要集中在南开区，但呈现区域泛化趋势，家庭结构大多为主流家庭（三口和两口），购买目的以自住为主32老城厢板块南市和平路板块黄河道板块奥运板块区位：城市基础设施条件有待改善，未来升值潜力较大；客源：客户基本以本区域自住改善客户为主。周边板块客群状况区位：紧邻商业区，交通发达，配套设施相对较为齐全；客源：所面对的客源较为广泛，除了区域内客户，有相当比例的外区域客户，包括周边的个体经营者，区位：主要指奥运会体育场馆为辐射中心的区域，因奥运概念及水上公园等使该区位的市场认知度有较高提升；客源：客户来源较为广泛，外籍外地人士相比其他板块较多。区位：市中心成熟配套，通达性、区域价值高客源：客源泛化性最为明显，具有一定数量的投资客户客群定位33南开区客户需求分析-最理想投资物业类型1.住宅64%3.写字楼6%4.酒店式公寓7%2.商铺23%客群定位南开区客户