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锦绣工场项目商业定位预判暨营销策略沟通本案研判核心命题——如何运营，方可风险最小，利益最大？提出项目运营结构——现有规划之下，各物业关系梳理项目商业运营矛盾点梳理？如何解决矛盾，盘活全局？商业定位策略定位之下，仍待解决的问题点？品牌附加值注入？营销核心概念体系锦绣工场商业街坊区住宅区蜀锦文化产业区现有规划之下，各物业关系梳理商业规划，是整盘运营的核心。商业运营问题得以解决，方可真正实现住宅/工场的产业联动，方可实现预期的盈利模式。在建筑设计层面，锦绣工场，为依托蜀锦文化资源、加以后期规划打造的旅游复合产业街区。那么，在商业地产运营层面，物业应如何划分？营销过程中，分别实现什么角色？项目产业关系梳理产业街区现金流控制产业街区品牌价值控制住宅区蜀锦文化工场区产业街区运营核心版块可持续经营联接产业链赢利联接项目产业关系梳理商业区电影院/综合商业区/街坊区／客栈纵观产品规划，商业矛盾点梳理？业态规划与主题经营之矛盾现金流要求与开发模式之矛盾招商租赁与全部销售之矛盾统一经营与产权分散之矛盾如何解决？就政府意愿而言，本案应成为代言千年古蜀织锦文明的形象＼展览窗口，从而增加城市文脉气质——市政意义大于商业利益就投资商而言，本案更需研究的是产业街区如何规划业态体系，如何达成有效的回款模式、盈利模式，进而实现低风险的收益——商业利益大于市政意义矛盾点1业态规划VS主题经营以蜀织锦博物馆展览功能为主导的产业街区开发模式现金流回收周期漫长，开发风险加大以商业街区之实，以蜀织锦博物馆为品牌拔高的商业街区开发模式在满足政府公益需求同时，通过可控开发模式控制风现金流风险矛盾点2现金流要求VS开发模式项目商业部分总体量不大，但规划为３－４层主题式综合商业、客栈、沿河商业、影城，势必决定有相当体量的物业需要前期定制式招商、中期租赁培育市场，而后方可实现销售；而开发行为更强物业的快速销售回款，尽可能缩短开发周期，将风险控在最低；矛盾点3招商租赁VS全部销售为实现后期经营的可控性、持继性，理论方法是将物业统一经营管理，产权分割出售，业主获得固定回报——大量的失败案例证实产权商铺是美丽的肥皂泡难点单位通过招商实现带租约出售，优势单位通过物业自身价值出售为可行之道，但——业态控制与统一管理无法做到，后期经营无法保证矛盾点４统一经营VS产权分散以上矛盾，是中国商业地产现阶段普遍存在的结构性问题。我们无法全部解决，但可以通过规划定位，实现有效控制。如何控制？商业定位体系建立项目功能定位依托古蜀织锦文脉核心资源，城市平台，通过后期可控规划，打造代言成都古蜀织锦文明的旅游复合型、商业主导型的产业街区。商业功能定位要素古蜀织锦文明之附加值挖掘最大化与城市即有街区无缝链接，达成城市商脉、人脉资源利用最大化商业定位研究体系业态规划动线规划经营管理模式招商／发售策略盈利模式古蜀织锦文明之附加值产业链挖掘业态规划分区布局业态规划策略古蜀织锦文明之附加值产业链挖掘…旅游服务业／旅行社／接待中心配套餐饮业/老成都小吃、西餐厅、高档中餐厅休闲业/酒吧、老茶馆、户外主题吧配套礼品及工艺品业/蜀锦工艺品、相关礼品等老成都民俗文化业/特色小店古蜀织锦文明商业产业链体系业态规划分区布局沿河商业及广场区1-2F:配套休闲区，小酒吧/咖吧／西餐厅／户外主题吧／书吧等一楼门面面积控制30-50㎡，控制总价；层高４米５以上，可做夹层经营二楼面积控制200-500㎡,考虑局部退台，与河景合二为一业态可部分考虑一楼门面与二楼大面积联动发售业态规划分区布局沿河商业及广场区3-4F:配套餐饮区/玩乐区，古法健身/瑜加馆/户外拓展基地/西餐厅/中餐厅等面积控制500㎡以上,考虑局部退台，与河景合二为一业态考虑三、四楼大面积联动发售业态规划分区布局内街坊区1-2F:旅游服务业/工艺品业，旅行社、青年户外馆、蜀锦特色工艺品馆、古董馆、情景体验演示馆（销售目的）老成都民俗特色小店等一楼门面面积控制30-50㎡，控制总价；二楼面积控制200-500㎡,考虑局部退台，强调街坊观景效果业态可部分考虑一、二楼联动经营，整体发售业态规划分区布局内街坊区3-4F:特色老茶馆、户外训练基地、西餐厅等面积控制500㎡以上,考虑局部退台，与河景合二为一业态考虑三、四楼大面积联动发售业态规划分区布局客栈面积划小，建筑面积控制在50㎡套一、高楼层少量70㎡大套房。高楼层设花园退台，增加参与性、情景性；客栈采用酒店式公寓打造，卫浴、地板精装；业态规划分区布局沿道路商业1-2F:旅游服务业/城市功能配套区/旅行社、特色小吃、超市等城市功能配套业态一楼门面面积控制30-50㎡，控制总价；二楼面积控制200-500㎡,考虑局部退台，强调街坊观景效果业态可部分考虑一、二楼联动经营，整体发售业态规划分区布局沿道路商业3-4F:特色中餐厅、西餐厅等面积控制500㎡以上,考虑局部退台，与城市景观合二为一业态考虑三、四楼大面积联动发售人流动线联动交通动线联动动线规划策略人流动线联动出入体系——多口进出/联动内院（街）大循环+小循环客栈联动商业街区；留人体系院落情景业态特色民俗业态退台景观体系动线规划要点——不仅有利人进出，更需要使人留住。交通动线联动水平交通体系回廊/联廊回线业态联动2、3层入口处增加商业广场式平台，解决人进入高楼层问题竖向交通体系1层与2层，3层与四层，可设置观光电梯/扶梯，使竖向商业价值最大化。电影院／西餐／酒吧／户外基地／瑜珈馆等次主力店先期招商引入，定制式打造；一楼／二楼沿街铺依托地段价值／品牌价值产权发售；考虑一／二楼竖向整端式销售；三楼／四楼/电影院可考虑两种方式：１、带租约发售，产权分割不宜过多；２、只租不售，时间成熟，再行入市；客栈部分：面积划小，专业团队打理，以特色酒店式公寓出售。招商／发售策略项目整个商区采用统一管理，保证项目档次、竞争力；客栈部分引入专业酒店管理公司，打造特色酒店式公寓，可代租，但不承诺租金回报。经营模式第一层次，强调复合性产业街区/物业互动盈利第二层次，到达式业态为核心/旅游产业链盈利第三层次，特色文化内核街区／品牌整合盈利盈利模式住宅/客栈现金流一二层商业发售三四层/租赁收入电影院门票收入中长期博物馆门票收入品牌整合盈利商业旅游产业互动盈利住宅开发盈利此定位体系特征文脉品牌注入商业地产，无论政／企，价值最大化控制现金流与开发模式问题控制经营模式与产权分散问题此定位体系难点先期定制式招商问题后期经营问题三＼四楼租赁＼发售问题．上述问题，若双方确定合作，全心公司愿以强大的商家资源人脉及招商实力，专项解决。营销核心概念加码一个汇集中西、横贯古今文化的时尚场，是本案在文化上的定位，也是全案定位基调。在营销层面，如何表答？十里成都府花花锦绣场——编织成都式时髦项目营销形象髦主概念概念诠注：1、借势成都休闲文化，“十里成都府，古蜀文化氛围十足。2、”花花锦绣场“花花世界，暗寓街区商业繁华，灯红酒绿。编织成都式时髦——编织，与项目核心文化——蜀锦织绣暗合，同时暗指特色文化的现代传承。浣花上河图——编织成都式时髦项目营销形象髦主概念（备选）概念诠注：1、借势‘’清明上河图”之寓义，暗寓街区商业繁华，灯红酒绿。2、“浣花”，点明地段，成都最后的珍罕地段，价值无二。编织成都式时髦——编织，与项目核心文化——蜀锦织绣暗合，同时暗指特色文化的现代传承。以上为全心公司对项目商业运营思考。商业地产运营，有大量的细节、不可控因素与变数存在。全心愿意与贵方一道，深入探究，锦里之后，又一个成都作品！END