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案房市金碟－最有价值房产策划房市金碟－最有价值房产策划20002000案案(09(09版版))成功商务网成功商务网cg35.cncg35.cn创立于创立于20052005年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案。我们本着年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案。我们本着宁缺勿滥、优中选优的原则，耗时一年编辑整理了本套宁缺勿滥、优中选优的原则，耗时一年编辑整理了本套《《房市金碟：最有价值房产策划房市金碟：最有价值房产策划20002000案案》》资料，这可能是您见过最系统、最实用、最有份量、最具价值的房地产策划资料集！资料，这可能是您见过最系统、最实用、最有份量、最具价值的房地产策划资料集！本套资料包括本套资料包括2828组共组共20002000多套策划案，以光盘快递提供，多套策划案，以光盘快递提供，450450元实价包邮，推荐使用支付宝元实价包邮，推荐使用支付宝安全付款。承诺提供为期两年的新资料免费下载，随盘赠送最新房地产广告年鉴、住宅设计年安全付款。承诺提供为期两年的新资料免费下载，随盘赠送最新房地产广告年鉴、住宅设计年鉴等资料。站长热线：鉴等资料。站长热线：1395560780113955607801，客服，客服QQQQ：：2310729023107290！！网址：网址：（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载）（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载）案目录一、市场部分二、项目分析三、我们的思路四、营销策略五、推广策略六、秀稿演示案一、市场部分案一、2007年以来房地产行业整体运行情况●房价涨幅趋于平缓在调控的重槌之下，全国房价继续普遍上涨，但涨幅趋于平缓。●调控之下景气依旧尽管行业调控政策密集出台，房地产行业在暴风骤雨式的调控政策之下仍保持着适度的繁荣。案●先行指标增速回落在严控土地供应、收紧信贷等调控政策的合力作用下，土地购置和开发等指标都有所下降，未来房地产供应量或会因此而趋紧。●购房需求一定程度受抑制2007年银行利率上调六次，购房者房贷压力增大，一定程度上抑制购房需求。案二、2007年常熟房地产市场需求情况（1）商品房供销面积统计（单位：万平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总计核准上市的预售商品房面积6.80.713.916.812.92.016.513.84.629.418.549.3185.2商品房销售面积12.08.313.28.520.011.613.927.622.330.020.019.9207.3案分析：•从表面来看，自2005年以来，常熟总体市场供需关系正持续三年走强,供求关系分别达到:1:1.191:1.221:1.25;尤其2007年上半年供求关系达到历史最高点1:1.25，这些数字反映出市场供不应求的形势。•从实质来看，常熟房地产市场还存在大量积压房源（剩余预售面积108.5万平方米，剩余现售面积142万平方米，剩余销售套数16682套），当前市场基本进入原有市场存量的去化期。•积压房源加上每年新推出的房源，直接导致客源分流严重，实际供应量远大于需求量，透过表面看实质，常熟目前是一个去化压力比较大的市场。案（2）2007年商品房销售城乡区域分类1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总计市区9.95.510.26.814.97.79.922.016.725.316.715.9161.4乡区2.12.83.01.75.13.94.05.65.54.83.34.145.9案分析：•市区房源的去化量约为总去化量的75％，常熟10个镇去年商品房总去化量为45.9万方，且已住宅产品为主，10个镇商业用房的去化量约为13万方。•项目3万余方的体量，我们必须通过对项目的精心包装、策划打造出具有市场差异化、市场亮点的产品，才能保证项目的快速去化。案三、新港镇概况1、新港镇简介新港镇，位于常熟市东北部，是“碧溪之路”的诞生地，原碧溪、浒浦、吴市、东张四镇合并而成，规划建设中的滨江新市区。它地处长江三角洲对外开放地，东距上海90公里，北濒黄金水道长江，世界第一斜拉桥——苏通长江大桥南接线穿镇而过，连通苏嘉杭高速公路和沿江高速公路。沿江一级公路、227省道、205省道、常浒河、白茆塘等穿境而过，苏州港常熟港区和国家级“常熟经济开发区”均坐落在境内，全镇的社会经济发展与常熟经济开发区融为一体，朝着建设滨江新市区的目标奋进。全镇总面积113.8平方公里，常住人口10.36万人，其中非农人口4.1万人，辖碧溪、浒浦、吴市、东张四个管理区及26个行政村，16个居委会。、新港镇经济概况伴随着沿江开发的深入推进和滨江新城的迅速崛起，新港充分发挥濒江临港的区位优势，依托原有产业基础，招商引资、项目建设两手齐抓，形成了内资、外资双轮驱动、比翼双飞的良好发展态势。全镇现有各类企业900多家，外商投资企业60多家，总投资达6亿美元，注册资本3亿美元。2006年，全镇实现国内生产总值43.13亿元，一般预算收入1.48亿元，累计工业总产值达123.7亿元，拥有多家省级著名商标品牌和省级高新技术产业，并获有“中国毛衫名镇”等荣誉称号。案四、项目周边个案分析项目名称滨江阳光佳苑开发商常熟市滨江房地产开发有限公司项目地址常熟市新港镇碧溪迎宾路8号总建筑面积19160.00平方米可售面积19156.146平方米可售套数140套已售套数97套参考均价2500元/㎡主要客源本地、外地客户各占一半开盘时间2007年3月备注5楼带阁楼（50㎡）价格为房价的一半，约1200元/㎡，正在推出特价房，每㎡优惠100元。自行车库，2-3万不等，汽车库23㎡，统一价格5万，20%入住率，物业已经进驻。1、滨江阳光佳苑案项目名称常熟滨江花园一期开发商常熟市同湖房地产开发经营有限公司项目地址虹桥路以南、同济路以北、永嘉路以西、龙溪北路以东总建筑面积139591.00㎡可售面积36051.060㎡可售套数450套已售套数67套参考均价3133.09元/㎡开盘时间2007年上半年主要客源开发区职工，小部分外地备注目前推出的只有76㎡的两房，开发区内目前为止最贵的楼盘。2、常熟滨江花园案项目名称海城花苑开发商江苏瀛环集团常熟市海城置业有限责任公司项目地址常熟市经济开发区沿江工业区兴港路“邻里中心”总建筑面积约31万平方米，其中2.5万商业“滨江商业街”已经开街。可售面积18029.290㎡可售套数272套已售套数92套参考均价2800元/㎡开盘时间2005年主要客源周边工厂职工备注以17层全江景一房小户型为主，准现房。面积在63—71之间，购房时一般都需2套一买。3、海城花苑案项目名称清华园开发商常熟华隆房地产有限公司项目地址常熟市新港镇碧溪新溪中路以南，花园新村以北可售面积10466.390可售套数93套已售套数49套参考均价2328元/㎡开盘时间2007年年中主要客源本地客户为主备注多层（6层）准现房，以117—130㎡三房为主，1层为4.5米挑高底铺。4、清华园案项目名称滨江易居（港城花园）开发商常熟同湖房地产开发经营有限公司项目地址滨江新市区纬三路以南、南二路以北、中心路以东、东二路以西可售面积53700.650可售套数551套已售套数387套参考均价2687.81元/㎡开盘时间2007年2月备注9栋多层（6层），3栋小高层（11层），小高层1层为底铺，约30多个。多层入住率40%，小高层暂时无入住。5、滨江易居（港城花园）案二、项目分析案一、项目现状规划基本指标：用地面积：5037平米总建筑面积：30738平米项目地理位置：常熟市新港镇通港路、碧溪路转盘。建筑密度：47.4%容积率：5.31商业面积：7714平米办公面积：1600平米酒店面积：7152平米公寓式酒店：10272平米地下面积：4000平米楼高49米，为十四层商业大厦。案二、SWOT分析优势：1、地势平整，地块方正，易于规划。2、交通便利，地理位置优越。3、区位优势明显，升值潜力巨大。4、酒店式公寓在新港镇区的稀缺性。劣势：1、位于通港路旁边，噪音污染。2、项目距开发区滨江新区有一定的距离。3、人气聚集模糊，离镇区与园区较远。4、酒店式公寓受众人群少。5、酒店式公寓使用年限40年。机会：1、新港镇、开发区类似项目少。2、新港镇首个大型综合商业中心3、周边商业业态单一，商业品牌档次不高，我们以高姿态入市，打造新港镇第一商业住宅品牌。4、滨江新区将规划为常熟市的城市副中心。威胁：1、镇区、滨江新区项目众多，已开发总量达60万方。2、房地产行业正处于宏观调控大环境下。3、房产投资受限制。（外籍人士购房限制，商品房交易税率等）4、银行利率不断小幅上调，一定程度上抑制购房需求。案三、常熟经济开发区概况：江苏常熟经济开发区成立于1992年，2002年8月被江苏省委、省政府批准比照国家级开发区享有相应的经济审批权限和行政级别,2005年12月通过国家发改委审核。江苏省常熟经济开发区针对不同的产业，开发建设沿江工业区、国际化工园、通港工业园、高新技术园、滨江新市区。案目前入住知名企业：世界著名公司如美国杜邦、AAM，芬兰UPM，瑞士诺华、欧米亚，法国道达尔菲纳埃尔夫、英格兹、德国贺利氏、比利时威特隆，日本大金夏普、住友、三菱商事、三井物产、旭电化、富士电机，新加坡泛联集团，韩国泰光，台湾义联、长春、华新丽华、华丰，香港华润、理文等落户开发区高档造纸、电力能源、精细化工、汽车零部件、新型建材及特殊钢铁等主导产业群体显现规模效应。夏普电厂住友橡胶案滨江新市区位于常熟市北部，北依长江，南至沿江一级公路，东至福江路，西至宁塘河，规划面积21.02平方公里（其中中心区面积为4.3平方公里），规划人口30万人，既是常熟市的城市副中心，又是常熟经济开发区的产业服务配套区和生活服务配套区，规划建立以常熟港为依托，集滨江工业及其配套设施为一体，金融、贸易、科研、信息、教育综合发展的现代化花园式新市区。目前已建成投用的设施包括滨江国际大厦、新港镇行政办公楼、滨江职业技术学校、金融中心、消防中心、公交中心、伯泰酒店、滨江易居等；在建项目包括京国大酒店、国地税办公大楼、常熟边检监护营房、滨江花园、堤管处综合用房等。滨江医院、滨江图书馆、滨江浒浦高级中学、滨江公园（体育公园）、等公共配套设施也将于2008年相继动工建设。案三、我们的思路案本项目可以分为三个部分：会所商业、酒店式公寓、酒店1、会所商业2、酒店式公寓（住宅享受星级会所服务）3、商业酒店部分（商务酒店，引进商业酒店管理公司）业态的不同，各部分的招商