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项目营销策划定位报告（莒南县天桥路·商业项目）首创-智本时代房产营销代理机构2010年10月16日倾心服务致力推广首创•智本时代地产策划营销机构序「前期策划是个人和集体通过市场调研创造并同别人交换意见和价值以获得真实而且有用信息的一种社会过程」。一个持续发展型的房地产企业,应该注重项目前期策划过程,配合企业的各种优势,与市场进行更紧密的结合,充分沟通进行产品定位与开发模式,以形成操作性极强、行之有效、充分发挥该项目竞争优势的策略方案。－菲利普·科特勒－倾心服务致力推广首创•智本时代地产策划营销机构前言莒南县位于山东省东南部鲁苏交界处，东与新兴港城日照市相邻，紧靠岚山港，南与新亚欧大陆桥东桥头堡——江苏省连云港市接壤，西与临沂市河东区毗邻，北与日照市莒县相接。全县辖18处乡镇（16镇2乡），937个行政村，99万人口；总面积1752平方公里，109万亩耕地，其中丘陵、山地占71%，平原占29%。本项目位于莒南县东区，地处天桥路与民主路交接处，项目总建筑面积约4万平方米，东邻阜丰国际高端住宅区，南依老食品公司，西靠市区老商业街路，北为万和玫瑰园新住宅小区，地理位置相当优越，总基地面积约一万平方米，通过对用地的重新规划、改造、提升、创新，本项目将建造成集文化、休闲、娱乐和社交等功能为一体的大型商业休闲娱乐中心，主要建造内容包括大卖场、大型主题餐饮、精品专卖、休闲娱乐、夜总会、娱乐城等，此项目亦将成为莒南县城最大的商业综合中心。倾心服务致力推广首创•智本时代地产策划营销机构报告目录1、市场调研2、项目定位3、业态规划4、建筑规划5、营运策略倾心服务致力推广首创•智本时代地产策划营销机构=莒南宏观及零售市场分析=莒南商业物业市场研究=本案周边条件特征调查及商圈确定=本案竞争对手分析=终端消费者市场研究=零售商市场研究=商户访谈=主力店招商顾问市场调研市场调研财务分析总体定位建筑规划营运策略倾心服务致力推广首创•智本时代地产策划营销机构一、莒南县宏观及零售市场分析概论莒南县2005-2010年各项经济指针及未来发展趋势概述莒南县人口发展、就业、居住等基本状况概论产业发展及结构分析公共工程建设影响了解政府兴建之重大公共建设规划内容及完工日期探讨其对项目的影响分析莒南县居民消费性支出情况评估市场之各大主要购物区现存零售店铺规模、零售业绩与租金倾心服务致力推广首创•智本时代地产策划营销机构莒南简介－地理位置南与新亚欧大陆桥东桥头堡——江苏省连云港市接壤，西与临沂市河东区毗邻，北与日照市莒县相接。莒南县位于山东省东南部鲁苏交界处，东与新兴港城日照市相邻，紧靠岚山港，倾心服务致力推广首创•智本时代地产策划营销机构莒南简介－地理位置莒南县属暖温带季风区半湿润大陆性气候，大陆度61.1%。气候总特征是：春季温暖，干燥多风；夏季湿热，雨量充沛；秋季凉爽，昼夜温差大；冬季寒冷，雨雪稀少。四季分明，光照充足，无霜期长。常年最热月为7月和8月，平均气温为25.5℃。全县总面积面积：1752平方公里，人口：99万人(2008年)倾心服务致力推广首创•智本时代地产策划营销机构莒南简介－历史、旅游莒南县历史悠久，地灵人杰，据考证，早在旧石器时期就有人类在这里繁衍生息。已发现旧石器点8处，新石器遗址24处，商周以来的文化遗址50处。旅游景点有：天佛景区，马髻山景区，省府旧址，八路军115师驻地旧址，等倾心服务致力推广首创•智本时代地产策划营销机构莒南简介－经济开发区目前，莒南工业生产发展迅速，对外经贸势头强劲。现已形成以轻工、纺织、化工、机械、建材、食品、工艺美术等产业为骨干，以福瑞集团、宇达集团、路克士集团、春园集团等十二家省以上大中型企业为代表的门类比较齐全的工业体系。全县各类企业发展到2000多家，有60多种产品分别获市、省、部、国优称号，其中路克士牌运动鞋、福瑞牌味精、宇达牌墙地砖、玉皇牌花生油等获省、市名牌产品称号。肉类加工、花生食品、石雕石刻、板栗食品、草柳编、纺织服装、磨料磨具、五金工具、制鞋等15大类300多种系列产品已打入国际市场，春园集团、雪凤集团、同泰食品、金胜粮油、绿润食品、外贸公司、青云服装等出口创汇骨干企业群体进一步扩大，并重点培植了花生、板栗、肉类、磨料磨具、草柳编、石雕石刻六大加工出口基地，其中花生基地已具备全国最大的花生贸易集散地的规模。目前，我县已与40多个国家和地区建立了稳定的经贸关系，拥有自营进出口权的企业达到59家。倾心服务致力推广首创•智本时代地产策划营销机构莒南县辖18处乡镇（16镇2乡），759个行政村，99万人；总面积1752平方公里，109万亩耕地，其中丘陵、山地占71%，平原占29%。全年国民生产总值152.47亿元。地区生产总值倾心服务致力推广首创•智本时代地产策划营销机构产业结构莒南2005年，三次产业结构为10.6：58.13：31.27，实现财政收入10.0亿元，比上年增长25.0%，财政收入占地区生产总值比重为9.43%，比上年提高1个百分点,地方一般预算收入占地区生产总值比重为4.0%。比上年提高0.5个百分点。但是在经济社会发展中仍存在着一些问题和困难。倾心服务致力推广首创•智本时代地产策划营销机构财政收入财政总收入超10亿元，增长25％，地方财政一般预算收入4.2亿元，增长28.6％财政收入（亿元）3.05810024681012200020042005倾心服务致力推广首创•智本时代地产策划营销机构固定资产投资全社会固定资产投资平稳增长。2005年完成全社会固定资产投资51.3亿元，比上年增长34%。固定资产投资（亿元）15.518.7624.6129.5938.3451.30204060200020012002200320042005倾心服务致力推广首创•智本时代地产策划营销机构全社会消费品零售额全社会消费品零售额保持高位平走的增长趋势，2010年6月实现社会消费品零售额20501万元，比上年同月份增长14.2%。时间单位（万元）10年6月2050110年5月1999510年4月1912610年3月2088610年2月2464410年1月247812009年12月212992009年11月211302009年10月233202009年8月189852009年6月17947倾心服务致力推广首创•智本时代地产策划营销机构莒南人口2005年末总人口近60万人，人口出生率5.94‰，死亡率9.0‰，人口自然增长率－3.06‰。倾心服务致力推广首创•智本时代地产策划营销机构城镇居民人均可支配收入2005年农民人均纯收入5405元，比上年增长11.58%，农民生活消费支出3845元，比上年增长15.29%；城镇居民人均可支配收入为12152元，比上年增长15.17%，居民生活消费支出8603元，比上年增长11.95%；城镇在岗职工平均工资15157元，比上年增长18.6%。0200040006000800010000120001400016000农民人均纯收入农民生活消费支出城镇居民人均可支配收入居民生活消费支出城镇在岗职工平均工资200320042005倾心服务致力推广首创•智本时代地产策划营销机构莒南的发展规划思路与重点规划思路：1、纵向比较与横向分析相结合2、规划引导与实施建设相比较3、定性分析与定量分析相结合规划重点：一个关系两个空间一个关系：莒南和岚山港以及临沂都市圈的关系。两个空间：一个是市域空间，借助区位优势，充分发挥市域所拥有的各个积极要素，推动市域科学协调发展；另一个是城市空间，为城市未来可能存在的跨越式发展留足必要的空间。倾心服务致力推广首创•智本时代地产策划营销机构莒南的发展规划期限与用地范围规划期限：近期：2004~2010年远期：2011~2020年远景：21世纪中叶城市规划用地范围：其范围北至日东高速公路，东到连云港、南、西以临沂河东为界，总面积约215平方公里。倾心服务致力推广首创•智本时代地产策划营销机构城市布局结构与功能分区规划总体布局结构以“C”字性中心为骨架，布局城市居住用地，形成横“T”字形的生活用地格局，工业用地结合对外交通形成南北两翼，推动城市的快速、协调发展。倾心服务致力推广首创•智本时代地产策划营销机构二、莒南县商用物业市场研究莒南房地产市场概述莒南商业建设概述莒南城区近年商业物业的供应量分析举例现存商业物业的总面积、层数、落成年份、租金、价格、实用率、档次、空置率及主要租客等图示市中心城区优质商业物业的位置与经营范围严判本娜各自的市场定位，包括界定它们的经营档次、估计主要顾客的年龄层次等倾心服务致力推广首创•智本时代地产策划营销机构莒南房地产市场概述2009年，莒南房地产开发企业19家，有开发量的房地产企业12。全年计划投资178876万元,完成投资额61262万元,同比增长8.7%。房屋施工面积达42.04万平方米，新开工面积22.12万平方米；竣工面积21.09万平方米。全市商品房销售额为2076元/平方米，其中：住宅销售单价为1945元/平方米，商业营业用房销售单价为3670元/平方米。倾心服务致力推广首创•智本时代地产策划营销机构莒南县商业建设概述近几年，莒南县加大了房地产开发和商贸设施建设步伐，建成各类商贸市场。但总体来说，莒南的商业配套服务设施仍与临沂主城区有较大差距，不仅大型商场、中等规模和中等档次的商店数量较少，且主要分布在西大街等处。西关现有农贸市场条件极为简陋，连锁超市尚未起步，还未实现“约3万人口或1～2个街道拥有一个农贸市场”、“居民小区商业服务半径约500米”等莒南主城区的商业布局要求。目前，莒南已有大量国外和地区的个项目进市落户，投资总额急速增长，在此工作、学习、生活的人数已达数十万人，居住小区如雨后春笋日日新月异，其对区内商业设施建设的需求十分旺盛。倾心服务致力推广首创•智本时代地产策划营销机构莒南购物广场业态分布图业态分布图项目数量比例服饰2652%美容美发24%休闲餐饮510%零售1326%其他48%5052%4%10%26%8%服饰美容美发休闲餐饮零售其他倾心服务致力推广首创•智本时代地产策划营销机构莒南步行街商家经营品牌主打产品客单价(元)使用面积M2租金（元/年）单价（元/平米.天）物业管理费（元/平米.月）凯尼饰品专卖饰品3028300002.941.5文艺雕刻社雕刻28300002.941.5美石记美石2028300002.941.5新姿服饰女装10028300002.941.5playfox女装10028300002.941.5好美家饰品连锁饰品屋5028300002.941.5意尔康皮鞋专卖皮鞋20055500002.491.5开心药房药品28330003.221.5南京视明眼镜眼镜30028350003.421.5上海卡摩电动车电动车200028360003.521.5葡京西餐汉堡828350003.421.5威斯曼女装20028350003.421.5361度专卖运动鞋200~40028360003.521.5德尔惠运动鞋30028360003.521.5巧韵外贸服饰服饰80~18028350003.421.5科比篮球装备运动鞋30028350003.421.5缘石物语饰品5028350003.421.5旗格格专卖女装20028350003.421.5漂亮女人女装10028390003.811.5梦特娇专卖服饰100028400003.911.5丽人坊品牌服饰服饰15028400003.911.5领秀新城房屋851150003.711.5百事流行专卖运动鞋200~30028500004.891.5倾心服务致力推广首创•智本时代地产策划营销机构莒南中心大街商家经营品牌主打产品客单价(元)使用面积M2租金（元/年）单价物业管理费（元/平米.月）可可基汉堡1060780003.561.5浪漫一身休闲服12030510004.661.5如意鞋店鞋类100~20030500004.571.5顶好饰品饰品3060900004.111.5帕缇亚招商处商铺301