搜索
中山峰郡开盘前重点营销方案市场分析本体分析目标与核心问题核心策略及定位策略分解与执行通过对房地产政策、城市规划、房地产现状，推导出项目面临的市场机会和市场威胁通过对项目规划、以及产品分析，推导出项目的限制条件和先天优势通过上述两个部分的推导，明确项目面临的核心问题和目标针对核心问题和目标，提出对应的解决问题的策略，并提出独特的项目定位围绕核心策略将策略进行阶段型分解，最终指导项目的营销策略执行报告思路目标与核心问题核心策略及定位市场分析本体分析报告框架推广策略销售策略策略分解新国八条2011年1月26日，第三轮调控落地，国务院颁布“新国八条”，旨在进一步遏制房价飞涨的形势新国八条的内容：一、进一步落实地方政府责任合理确定本地区房价控制目标；二、加大保障性安居工程建设力度；三、完善政策，加强税收；四、强化差别化住房信贷政策；五、严格住房用地供应管理：六、合理引导住房需求；七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；八、坚持和强化舆论引导。重点：1、确定很地区的房价控制目标。2、调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。3、强化差别化信贷：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。4、限购：原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。金融政策取消个人首套房利率优惠从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是中国央行2011年第4次上调存款准备金率。前三次调整时间分别为1月20日、2月24日、3月25日，幅度均为上调0.5个百分点。上调存款准备金率0.5%随着春节前夕新国八条的出台，工商银行率先取消首套房贷利率8.5折优惠，随后四大国有银行也相继取消了利率优惠。但仍有部分股份制银行仍在办理首套利率优惠。来自银行方面的反馈显示，多数银行已经主动控制房贷业务，把贷款额度用于其它赚钱领域。首套房利率优惠取消，在一定程度上增加了购房成本。存款准备金率的提高，是稳健货币政策的一个体现，意在调控市场过多流动性，缓解通胀预期。上调存贷款利率，主要还是为了抑制通胀，控制物价，但是贷款利率的提高，给贷款者增加了一定的还款压力。中国人民银行4月5日宣布，自4月6日起，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。一年期存贷款基准利率分别提至3.25%和6.25%，这是今年的第二次加息。上调存贷款利率春节后首套房贷优惠政策取消；4月21日，央行2011年第四次上调存款准备金率，4月6日，央行2011年第二次上调存贷款利率，一定程度上增加了购房成本。呼和浩特限购2011年4月16日，呼和浩特出台了限购令时间至2012年2月29日止范围本市市区内容1.建立和完善基本住房制度，逐步形成符合呼和浩特市实际的保障性住房体系和商品住房体系；2.大力发展公共租赁住房；3.增加住房用地有效供应；4.切实调整住房供应结构；5.加强房地产经纪机构管理；6.加快建立和完善个人住房信息系统；7.在本市市区实行住房限购措施；8.严格执行国家关于个人转让住房的营业税；9.实行差别化土地增值税预征率；10.加强对土地增值税清算情况的监督和检查；11.各金融机构对贷款购买第二套住房的家庭，要严格执行首付款比例不低于60%；12.新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导，着重宣传各项房地产市场调控政策措施，宣传住房保障工作进展和成效，引导居民理性消费；13.本《意见》子发布之日起实施，执行到2012年2月29日。包头市场反应2010-2011年1-5月份全市成交走势01000200030004000010002000300040005000600010年套数2395131629842349288211年套数215260818241492306810年价格4105345236603724409111年价格429051624817499743631月2月3月4月5月从市场反应看，“新国八条”的出台未对包头房地产市场产生影响。通过2011年和2010年第一季度包头中心城区商品住宅的成交情况对比，我们可以看到，2011年的市场成交量比2010年的同期水平有所下降，但价格确是持上升趋势。每年2月份成交量低但成交价格却高，这可能是因为过年期间务工返乡人员参与购房的原因，他们承受的单价相对较高。2011年1—5月包头市房地产市场供求情况0102030405060701月2月3月4月5月00.20.40.60.811.21.41.61.8供应（万/平米）需求（万/平米）供求比政策梳理总结政策分析：号称史上最严厉政策的新”国八条“的推出，预示着整个房地产市场结构性调整的开始和进一步加剧。要求我们，在更严厉的政策未出台前，抓紧时间，及时调整对策，避免走进政策泥潭。进一步紧缩的货币政策，打击了部分市场刚性需求，增加了购房成本，影响了客户的购房积极性。近期密集的调控政策主要针对一线指标城市和二、三线房价上涨过快的省会城市，对属于三四线城市的包头没有直接影响，刚性需求依然旺盛。市场现状分析在包头市房地产板块划分中，我项目位于东河区板块。恒大名都保成东亚帝景拉菲华发三江首创中建牡丹园北大恒苑海湖豪庭、中央公园本案凡尔赛滨海名都万邦地产中铁诺德万郡大都城保利花园尚书苑鹿安佳苑滨河新城滨河第一城惠德花园和发紫薇园恒大华府景观家园龙宇国际昆区土地集约，项目集中，昆南优势学区地段销售均价在5500元/平米以上，昆北地段销售均价在5000元/㎡以上青山今年供应量较少，目前为止只有万郡开始蓄客，万邦正处于前期手续阶段，保利花园3月初集中放量600余套。目前均价在5500元/平米今年有2个项目（高稀区和青山交界处）入市九原区作为青昆两区与东河的连接纽带，宜居环境好，发展潜力大滨河新区未来发展潜力大，目前均价已达到4500元/平米美室层双颐和观海东豪国际城泰恒新城二期天安雅居美岸华庭锦绣南海城星月家园顺鑫望潮苑桃园新村东河房地产发展较其他区域较慢，目前市场价格在3500至5000元/平米保利百合御景华庭片区状况分析我项目处于包头市东河区的东片区，区域内主要竞争楼盘较多，主要有保利百合、颐和观海、桃园新村、星月家园、美岸华庭、泰恒家园、天安雅居等我项目竞争性楼盘分布天安雅居泰恒家园二期颐和观海美岸华庭星月家园桃园新村地矿小区御景华庭安福小区鹿鼎豪庭万锦.生态佳苑包头生态馨苑祥和华庭巨力.现代喜路大厦九合.东粮广场欧艺保利百合二期本案顺鑫·望潮苑占地面积210000平方米容积率0.8建筑面积180000平方米绿化率35%竣工时间2011-10-31物业费无总户数774装修情况毛坯独栋、联排、双拼；产品：户型面积186至652平米；地上3层，独栋、双拼送地下室配套：包铁幼儿园、第一试验小学、慧文小学、包头一中、二中、三中、包头市中心医院、东河区医院、东河百货大楼、劝业城、美特好连锁超市等均价区间：8870元--21000元颐和观海占地面积22000平方米容积率2.99建筑面积72000平方米绿化率35%竣工时间2012-06-30物业费1.5元/月/平米总户数472装修情况毛坯4栋17层高层；2栋2层商业街；车位：约280个配套：大红门商圈，太平寺商圈；包头一中，实验一小，包头回中均价：目前均价在4800元/平米桃园新村占地面积5400平方米容积率1.5建筑面积80000平方米绿化率35%竣工时间2014-06-01物业费无总户数无装修情况毛坯总共18栋，一期五栋多层交通：13、35、36路配套：远大菜市场，好又多超市；包二中，二十八中，包头回中，复康路小学均价：目前均价在3700元/平米星月家园占地面积7500平方米容积率1.4建筑面积110000平方米绿化率22%竣工时间2011-12-01物业费1.5元/月/平米总户数262装修情况精装修交通：131、35、36路、铝厂通勤车配套：工业路二小。金一小，包头回中均价：目前均价在4500元/平米美岸华庭占地面积72332平方米容积率1.4建筑面积101504平方米绿化率35%竣工时间2012-12-01物业费1.3元/月/平米总户数411装修情况毛坯交通：4路、10路、35路、38路配套：中蒙医院、包二中、东百商城和名人鞋城；均价：目前均价在4200元/平米泰恒新城二期占地面积42251平方米容积率2.0建筑面积32972平方米绿化率35%竣工时间2015-05-30物业费0.6元/月/平米总户数411装修情况毛坯交通：4路、5路、10路、13路、18路、30路、36路、132路、133路配套：斯麦尔超市、永胜成超市；铁西四小、包一中、四十中、八中均价：目前均价在3800元/平米天安雅居占地面积37000平方米容积率1.68建筑面积64000平方米绿化率33%竣工时间物业费0.5元/月/平米总户数594装修情况毛坯交通：4路、5路、10路、16路、17路、30路34路、35路、36路、38路、132路配套：超市、医院、学校均价：目前均价在3600元/平米御景华庭占地面积90000㎡（一期）容积率2.06建筑形态1栋多层3栋高层建筑楼层6层11层21层建筑面积64000㎡销售率登记40组客户价格区间4150—4800均价4500/㎡总户数297装修情况毛坯安富小区占地面积10000㎡容积率1.3建筑形态多层建筑楼层6层建筑面积15000㎡销售率85%价格区间3188—3788均价3500/㎡总户数480装修情况毛坯鹿鼎豪庭占地面积30000㎡容积率3.6建筑形态1栋酒店3栋高层建筑楼层30层建筑面积180000㎡销售率价格区间4700—5600均价5200/㎡总户数420装修情况毛坯万锦·生态佳苑占地面积容积率建筑形态18栋多层建筑楼层6层建筑面积销售率价格区间2768—3388均价3050/㎡总户数500装修情况毛坯保利百合占地面积容积率3.0建筑形态3栋多层2栋高层建筑楼层6层建筑面积60000㎡销售率价格区间4500—5000均价5000元/㎡总户数200套左右装修情况毛坯地矿小区占地面积容积率1.5建筑形态多层建筑楼层5层建筑面积6000㎡销售率90%价格区间3188—3588均价3400/㎡总户数90户装修情况毛坯巨力·现代占地面积容积率建筑形态3栋多层1栋小高层建筑楼层6层建筑面积销售率价格区间均价4000/㎡总户数装修情况毛坯祥和华庭占地面积容积率建筑形态16栋小高层建筑楼层建筑面积销售率价格区间3500—3800均价3600/㎡总户数装修情况毛坯总结我项目周边存在竞品的项目较多，且多数楼盘处于在售阶段，两房、三房、四房产品较多，这些产品与我项目都有直接竞争。周边竞争项目体量大、入市较早，片区影响力和小区规划都明显优于我项目。周边竞品价格较高，而我项目入市价格较低，会为我项目带来较多的客户目标与核心问题核心策略及定位市场分析本体分析报告框架推广策略销售策略策略分解本体分析区域属性界定东河商业区项目所在的区域为未来东河的居住核心区域。但目前区域的劣势还比较明显，客户抵触情绪较大。本体分析本体分析项目属性界定依托区域的未来发展潜力，建立自身强势资源规模宏大品质社区低密度花园社区S(优势)1.项目周边社区较多，存在着巨大的消费群体和投资群体；2.超高性价比及未来发展前景；3.项目所在区域环境好，适宜投资兼居住W（劣势）1.本项目所在区域较偏，本地人都对区位有较大的抗性；2.周边生活配套设施目前不完善，居民生活品质受一定影响；本体分析SWOT矩阵分析O（机会）1.本项目所在区域地产发展蓬勃，对价格敏感的客户将是我们的重点；2.周边项目均为住宅项目，