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股益∙怡景湾项目营销策划方向沟通如曙光初现，可昭日月；如苍鹰奋翅，可感天地；股益，2010新时代。。。股益∙2010新时代NEWTIMESCOMING世联出品©2010谨呈：惠东县股益房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。怡景湾项目介绍基础经济数据•占地面积：49568平方米•总建筑面积：19.6万平米•容积率：——•住宅销售套数：870套，其中三期188套。•车位总数：600个•主力户型：五房二厅、四房二厅、三房二厅•周边配套：与市民广场、文化馆、图书馆、博物馆、科技馆、滨江公园为邻三期3本次报告项目的目标1.突破价格瓶颈，深挖怡景湾核心竞争价值，重塑形象，扩宽客户渠道，实现高价高速；2.通过成功运作怡景湾项目，在惠东片区树立股益发开商的品牌，为后续土地开发，赢得市场口碑奠定基础。挑战篇2010年风云变化的2010年，实现目标，将面临四大挑战！国家宏观调控下的房地产市场带来的不确定性挑战一一：在2009年12月9日召开的国务院常务会议上，中央决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。三：2009年12月17日财政部、国土资源部等五部委联手发布《进一步加强土地收支管理的通知》,明确开发商以后在拿地中,“分期缴纳土地出让价款原则上不超过一年,特殊项目可约定在两年内缴清,首次缴款比例不低于全部土地出让款的50%”。二：自国务院2009年12月14日常务会议提出遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房的四条政策（即“国四条”）之后，国家机关密集出台信贷、税收、土地等一系政策措施，全面加强房地产市场的调控力度，当前房价上涨过快的有望得到有效遏制。挑战一四：2010年3月5日，第十一届全国人民代表大会第三次会议，温家宝表示，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求目前惠东房地产市场呈现缓慢发展态势，价格提升缓慢挑战二15602005年2006年17602100时间价格2007年2005-2009年惠东高层均价走势图2008年2009年25003000惠东各档次物业价格至高线普通别墅5500-6000高端别墅(独栋）20000，双拼18000）区域高端项目：金海湾中低端别墅项目：碧水城，长城国际，美安居英伦印象，东逸名门等小高层3300-4000小高层2500-2800中高端小高层：怡景湾、丽景华庭，中航城等中低端项目：立晶花园、清晖花园等挑战三项目三期规模小，景观资源非最强势，实现片区高价高速的突破存在一定的挑战怡景湾三期总建面约3.7万㎡，188套住宅。挑战四从2005年惠东县商品房供应有了飞跃的增长，且继续保持高速增长态势，需求相应开始平缓稳步增长，但目前市场需求尚未全面释放。•目前居住现状主要以私宅和80年代统建楼为主，前几年买地皮自建住宅现象非常普遍，但自国家严格控制土地以来，这种现象受到制止。•施工、竣工面积于2005年高速增长，此隔3年竣工面积持续在110-120万㎡，而施工面积持续增长，2007年增长幅度较大，开发量快速上升，市场供给旺盛。•2005年商品房的销售面积为6.1万平米，其后两年里，商品房销售面积在快速增长，市场需求开始逐步释放，但与施工竣工面积相比，市场需求尚需进一步引导释放。历年施工、竣工及销售面积对比150.3160.1206.5179.661101151206.121.324.615.16157.14129.25121.2718.9805010015020025020052006200720082009施工面积（万∕㎡）竣工面积（万∕㎡）销售面积（万∕㎡）思考篇2010年实现目标，面临挑战，一切回归本体，回归市场，竞争，客户本体分析A.本体的四个视角本项目位于惠东三大城镇区的中部核心城镇区，即惠东中心区中部核心城镇区惠城区北部山区城镇发展区稔平半岛城镇密集区广州汕尾深圳、惠阳区城区中部核心城镇区：县域中心，珠三角产业转移承接基地，现代商贸物流中心发展布局：以平山为中心的组团和沿平深公路、广汕公路两条建设带延钊的综合发展布局北部山区城镇发展区：发展现代农业及生态旅游业，促进农业生产效能提升、生态环境保育、水源保护。发展布局：以多祝为区域中心，保护优先、适度开发、点状发展。稔平半岛城镇密集区：以稔山为区域中心，沿广汕公路、广惠高速公路、环岛公路组团式发展。资料来源：惠东县城市总体规划修编（2007-2020年）中部核心城区作为惠东的行政、经济、文化和商贸的中心，成为珠三角城市产业转移的重要承接地。产业布局清晰，合理。本体分析本项目处于惠东中心区城市发展战略中的”一江，二心，二轴”的核心位置，发展潜力巨大。中心城区总体布局：一江：以西枝江为纽带发展城区；二心：以平山与大岭沿西枝江两岸形成集行政、文化和商务功能于一体的城市主中心；结合白花组团建设，打造设施配套完善的城市次中心。二轴：广汕路产业发展轴与平深路产业发展轴。四组团：城区分为四个组团：核心组团、大岭工业组团、平山工业组团、白花组团。五自然绿地：财山郊野公园、鲤鱼岭郊野公园、飞鹅岭森林公园、狮朝洞森林公园、寨场山森林公园。白花组团平山工业组团核心组团大岭组团次中心主中心本项目资料来源：惠东县城市总体规划修编（2007-2020年）本体分析本项目位于中心区-华侨城片区，惠东最具发展潜力的区域，堪比深圳香蜜湖。项目借华侨城承接老城区向西南发展的机遇---全力打造新城的行政、商业和居住的中心，作为未来新城CBD中央面临巨大的升值空间。市民广场公安局法院图书馆文化中心财政局规划局华侨城新校办证中心创富商贸富星服装环保局老城区华侨城片区本体分析市民广场图书馆文化馆法院公安局三期项目四至如图，景观以西北、西南朝向较佳，拥有部分江景和市民广场三期西北面一二期产品，部分江景西南面文化广场，部分江景东北面法院东南面公安局本体分析N项目采用欧式建筑风格。在楼体造型上，采用带有欧陆风格的凸窗及梯形坡屋顶的设计；在建筑外立面上，采用带有浓郁欧陆风格的面砖，通过强调简洁的体量组合、流畅的线条，产生良好的视觉效果。本体分析高品质建筑外立面，出生名门，欧式豪宅血统本体分析惠东首个情景式风情商业街，享受高品质便利生活配套。本体分析精心打造欧式风情园林，拥有人工湖，从项目入口前广场到各楼架空层，步步园景，尽收眼前。园林四大观景区1、广场景观区(莱茵河畔中心广场)；2、架空层景观区(汀香水榭景观区、丹青翠亭景观区）；3、中心湖景景观区(天鹅湖景观区)：4、中心组团景观区（华尔滋乐园景观区、莱茵晨曲景观区、郁金园景观区）；本体分析一二期成熟的社区氛围已成型本体分析户型建筑面积套数比例13栋（A型）和14栋5房2厅3卫188.43㎡，赠送面积约30㎡4525%（B型)3房2厅2卫130.85㎡，赠送面积约10㎡4525%（C型）5房2厅3卫178.31㎡，赠送面积约22㎡4525%（D型）5房2厅3卫+工人房209.94㎡，赠送面积约21㎡4525%B项目主力户型以大户型五房两厅三卫为主，面积在178-209㎡，占75%。ACD13栋14栋AABCDBCD13栋A本体分析怡和居户型建筑面积套数比例（A型）和14栋5房2厅3卫188.43㎡，赠送面积约30㎡2225%（B型)3房2厅2卫130.85㎡，赠送面积约10㎡2225%（C型）5房2厅3卫178.31㎡，赠送面积约22㎡2225%（D型）5房2厅3卫+工人房209.94㎡，赠送面积约21㎡2225%注：不考虑复式项目主力户型以大户型五房两厅三卫为主，面积在178-209㎡，占75%。A14栋ABCD本体分析注：不考虑复式户型建筑面积套数比例（A型）5房2厅3卫203.58㎡，赠送面积约24㎡2325%（B型)3房2厅2卫131.21㎡，赠送面积约10㎡2325%（C型）5房2厅3卫178.31㎡，赠送面积约22㎡2325%（D型）5房2厅3卫+工人房209.94㎡，赠送面积约21㎡2325%项目主力户型以大户型五房两厅三卫为主，面积在178-209㎡，占75%。本体分析13栋户型A和14栋户型C:优：拥有入户花园，双阳台，厨房拥有生活阳台，南北通透，主卧带独立卫生间和书房，一次卧带独立卫生间，干湿分区，动静分区。劣：两次卧室门相对，入户花园门口与主卧门相对，私密性不高。13栋户型B和14栋户型B:优：双阳台，厨房带生活阳台，主卧带独立卫生间，干湿分区，动静分区。劣:两次卧门相对。入户走道比较长，面积浪费。13栋户型C：优：拥有入户花园，双阳台，厨房带生活阳台，南北通透，主卧带独立卫生间和书房，一次卧带独立卫生间，干湿分区，动静分区缺：两次卧室门相对，入户花园门口与主卧门相对，私密性不高。13栋户型D和14栋A和D：优：拥有入户花园，双阳台，厨房带生活阳台，主卧带独立卫生间和书房，拥有工人房，一次卧带独立卫生间劣：两次卧门相对，动静未分区各户型优劣分析户型点评：三大市场判断与结论市场竞争客户市场分析B.区域市场是否存在发展潜力和空间，支撑着项目目标的实现1、东连汕尾市海丰县，北靠河源市紫金县，西接惠阳区，南临南海的大亚湾和红海湾；2、交通“七纵八横”格局，惠深沿海高速实现深圳1小时生活圈，惠莞高速、广汕公路实现惠州半小时生活圈。“深莞惠”1小时生活圈，惠东半岛新经济增长提速3、发展服装和鞋业产业，打造商贸物流基地；4、自然资源丰富，逐步挖掘特色品牌旅游资源。区域介绍惠东-珠三角海洋大县，粤东交通枢纽和主要商品集散地，享有岭东重郡，惠州市下一轮发展的一大亮点深莞惠1小时生活圈深惠沿海高速公路：起于惠东县稔山镇白云村以北，在深圳白沙湾与深圳盐坝高速公路相连。建成后，从深圳市区到惠州市大亚湾区只需30-40分钟车程，从深圳到汕头也将缩短1个小时车程。2009年底通车莞惠高速公路：起点在惠东县大岭镇，经惠阳区、惠城区，于沥林镇老虎坑接惠莞高速公路东莞段。是东莞与惠州之间的首条高速，建成后将大幅缩短两市之间的行车时间。2009年底通车。深厦铁路：厦深铁路惠州段，将直通龙华汽车站，全长65公里，预计11年底通车。区域市场利好深惠沿海高速和莞惠高速公路的开通，惠东步入深莞惠一小时生活圈。惠东综合交通规划广惠高速莞惠高速厦深铁路六大产业经济齐头并进，惠东半岛新经济增长提速,经济指标显示出高的经济实力区域市场利好支柱产业民营经济外源型经济商贸物流经济旅游经济海洋经济特色农业经济惠东县历年来GDP及增长率05010015020020032004200520062007年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%GDP(亿）GDP增长率(%)GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展深惠两地房地产剪刀差，惠东房地产巨大的价值洼地宝安南山福田罗湖盐田龙岗惠阳18000元/㎡28000元/㎡13000元/㎡4000元/㎡28000元/㎡31000元/㎡25000元/㎡深莞惠一体化进程—价格洼地区域市场利好惠深沿海高速实现深圳1小时生活圈，惠莞高速、广汕公路实现惠州半小时生活圈。“七纵八横”交通格局，房价却相当于深圳的一成、惠州的六成，“房产投资原始股”大亚湾3900元/㎡3000元/㎡惠东客户分析C.区域客户是怎样的客户群？购房的客户对楼盘关注点是什么？现住房情况商品房17%集资房2%单位宿舍18%租房6%自建房55%其它2%在单位宿舍、自建房中居住是主要居住形态客户身份统计比例29%48%12%3%5%3%身份公务员个体私企老板企业职员企业高官高级白领惠东的购房客户主体以私企老板、个体业主、政府公务员等本地居民为主客户分析位置、户型、周边配套、价格已成为当地客户的主要关注点，也是驱动其换房的重要动力购房倾向高品位、档次高32%实用型50%越便宜越好14%其它4%客户关注点分布统计51453936251510820102030405060社区产品舒适度价格生活配套人文户型升值潜力开发商