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金穗楼项目报告金穗楼项目报告金穗楼项目报告金穗楼项目报告2010年年年年一一一一、、、、项目概况项目概况项目概况项目概况建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积名称名称名称名称3296.573296.573296.573296.573333----9999层住宅层住宅层住宅层住宅793.35793.35793.35793.35㎡㎡㎡㎡1111----2222层商业层商业层商业层商业4089.924089.924089.924089.92㎡㎡㎡㎡1111----9999层层层层基础数据基础数据基础数据基础数据从上述数据可以看出从上述数据可以看出从上述数据可以看出从上述数据可以看出，，，，本项目不管商业还是住宅本项目不管商业还是住宅本项目不管商业还是住宅本项目不管商业还是住宅，，，，体量都较小体量都较小体量都较小体量都较小，，，，创合创合创合创合认为认为认为认为，，，，只要在定位和营销包装上做足功夫只要在定位和营销包装上做足功夫只要在定位和营销包装上做足功夫只要在定位和营销包装上做足功夫，，，，项目才够在市场上被快速消化项目才够在市场上被快速消化项目才够在市场上被快速消化项目才够在市场上被快速消化。。。。项目现状项目现状项目现状项目现状本案下埔大道横江三路数码街数码街购书中心小结小结小结小结：：：：项目地段优越项目地段优越项目地段优越项目地段优越项目交通便利项目交通便利项目交通便利项目交通便利项目周边生活配套项目周边生活配套项目周边生活配套项目周边生活配套、、、、商业配套齐全商业配套齐全商业配套齐全商业配套齐全项目周边居住规模项目周边居住规模项目周边居住规模项目周边居住规模、、、、氛围已经形成氛围已经形成氛围已经形成氛围已经形成二二二二、、、、项目区位分析项目区位分析项目区位分析项目区位分析南坛商圈南坛商圈南坛商圈南坛商圈花边岭商圈花边岭商圈花边岭商圈花边岭商圈本案城市商业中心区核心显赫地位城市商业中心区核心显赫地位城市商业中心区核心显赫地位城市商业中心区核心显赫地位•人气人气人气人气本项目上承下埔商圈，下接花边岭商圈，是时尚与繁华的汇集之地，百佳超市、滨江公园、购书中心、大量的街铺，使项目周边人气非常旺盛。•商气商气商气商气本项目处于南坛商圈与花边岭商圈的交界处，毗邻麦地商圈，周边有时代百货、数码商业街…商业氛围浓厚•财气财气财气财气本项目处于下埔与南坛的交界处，项目之后面素有酒吧街的美称，下埔路也是惠州的金融中心汇聚了广发证券、光大证券、联讯证券等证券等大型金融机构。区位印象区位印象区位印象区位印象关键词关键词关键词关键词：：：：商业中心区商业中心区商业中心区商业中心区：：：：城市中心城市中心城市中心城市中心商业区商业区商业区商业区升值升值升值升值财气财气财气财气未来未来未来未来核心区核心区核心区核心区商气商气商气商气投资投资投资投资发展发展发展发展时尚时尚时尚时尚人气人气人气人气便利便利便利便利都心都心都心都心繁华繁华繁华繁华人气人气人气人气、、、、财气财气财气财气、、、、商气商气商气商气集聚了人气集聚了人气集聚了人气集聚了人气、、、、财气财气财气财气、、、、商气商气商气商气！！！！集聚了人气集聚了人气集聚了人气集聚了人气、、、、财气财气财气财气、、、、商气商气商气商气！！！！房地产成功因素房地产成功因素房地产成功因素房地产成功因素：：：：地段地段地段地段！！！！地段地段地段地段！！！！还是地段还是地段还是地段还是地段！！！！项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析S(优势)1.成熟板块2.绝佳地段3.周边配套齐全W(劣势)O(机会)T(威胁)1.噪音影响1.升值潜力1.周边相关项目竞争2.毗邻毗邻毗邻毗邻惠州商业中心区3.产品市场空白2.缺乏停车场3.缺乏园林4.改造项目，形象需重新塑造4.市场稀缺产品项目分析总结1111、、、、在营销推广中必须放大项目的绝版地段和成熟配套优势在营销推广中必须放大项目的绝版地段和成熟配套优势在营销推广中必须放大项目的绝版地段和成熟配套优势在营销推广中必须放大项目的绝版地段和成熟配套优势；；；；2222、、、、对于投资客对于投资客对于投资客对于投资客，，，，现有的商业氛围和未来的商业前景现有的商业氛围和未来的商业前景现有的商业氛围和未来的商业前景现有的商业氛围和未来的商业前景，，，，“升值升值升值升值”是最有力是最有力是最有力是最有力的吸引卖点的吸引卖点的吸引卖点的吸引卖点；；；；3333、、、、不良的劣势可以通过精心的产品改造进行规避不良的劣势可以通过精心的产品改造进行规避不良的劣势可以通过精心的产品改造进行规避不良的劣势可以通过精心的产品改造进行规避，，，，为了实现市场利利为了实现市场利利为了实现市场利利为了实现市场利利益最大化益最大化益最大化益最大化，，，，前期改造规前期改造规前期改造规前期改造规划必须做到精划必须做到精划必须做到精划必须做到精、、、、专专专专、、、、美美美美，，，，后期的营销推广后期的营销推广后期的营销推广后期的营销推广必须必须必须必须做炫做炫做炫做炫、、、、准准准准、、、、快快快快。。。。4444、、、、面对竞争对手面对竞争对手面对竞争对手面对竞争对手，，，，只要把握优势做好第只要把握优势做好第只要把握优势做好第只要把握优势做好第3333点即可从容面对竞争点即可从容面对竞争点即可从容面对竞争点即可从容面对竞争。。。。三三三三、、、、项目定位建议项目定位建议项目定位建议项目定位建议相关项目形象定位一览表相关项目形象定位一览表相关项目形象定位一览表相关项目形象定位一览表滨江公园酒店式私人宫寓滨江公园酒店式私人宫寓滨江公园酒店式私人宫寓滨江公园酒店式私人宫寓水印尚堤水印尚堤水印尚堤水印尚堤花边岭商圈绝版花园社区花边岭商圈绝版花园社区花边岭商圈绝版花园社区花边岭商圈绝版花园社区都心地王都心地王都心地王都心地王开创惠州中小户型新纪元开创惠州中小户型新纪元开创惠州中小户型新纪元开创惠州中小户型新纪元都市丽景都市丽景都市丽景都市丽景城市中央城市中央城市中央城市中央·水岸生活水岸生活水岸生活水岸生活金典水岸金典水岸金典水岸金典水岸绝版中心区绝版中心区绝版中心区绝版中心区·至尊小户王至尊小户王至尊小户王至尊小户王城市城市城市城市1号号号号时尚之城时尚之城时尚之城时尚之城·魅力之都魅力之都魅力之都魅力之都巴黎广场巴黎广场巴黎广场巴黎广场港式都心生活港式都心生活港式都心生活港式都心生活嘉亨湾嘉亨湾嘉亨湾嘉亨湾阳光小户自在人生阳光小户自在人生阳光小户自在人生阳光小户自在人生三环阳光公寓三环阳光公寓三环阳光公寓三环阳光公寓八大新生活主张八大新生活主张八大新生活主张八大新生活主张世纪新天世纪新天世纪新天世纪新天精英生活新概念精英生活新概念精英生活新概念精英生活新概念港惠新天地港惠新天地港惠新天地港惠新天地项目定位项目名称项目名称项目名称项目名称定位缘起定位缘起定位缘起定位缘起镜头里的三百六十度镜头里的三百六十度镜头里的三百六十度镜头里的三百六十度广角广角广角广角：：：：阅读一城繁华阅读一城繁华阅读一城繁华阅读一城繁华抓拍抓拍抓拍抓拍：：：：风景这边独好风景这边独好风景这边独好风景这边独好短镜头短镜头短镜头短镜头：：：：生活的距离生活的距离生活的距离生活的距离长焦长焦长焦长焦：：：：快捷的交通快捷的交通快捷的交通快捷的交通特写特写特写特写：：：：高品位城市格调高品位城市格调高品位城市格调高品位城市格调本本本本项目气质判断项目气质判断项目气质判断项目气质判断个性个性个性个性时尚时尚时尚时尚稀缺稀缺稀缺稀缺高贵高贵高贵高贵现代现代现代现代文化文化文化文化焦焦焦焦点点点点项目形象定位建议项目形象定位建议项目形象定位建议项目形象定位建议城市核心首创城市核心首创城市核心首创城市核心首创B&BB&BB&BB&B私享酒店公寓私享酒店公寓私享酒店公寓私享酒店公寓B&B的都市生活新主张的都市生活新主张的都市生活新主张的都市生活新主张B&BB&BB&BB&B灵感来自于目前最流行的经济型无限投资空间的公寓模式灵感来自于目前最流行的经济型无限投资空间的公寓模式灵感来自于目前最流行的经济型无限投资空间的公寓模式灵感来自于目前最流行的经济型无限投资空间的公寓模式，，，，称之为城市称之为城市称之为城市称之为城市BBBB（（（（bedbedbedbed））））&B&B&B&B（（（（bestbestbestbest））））办公居住方式办公居住方式办公居住方式办公居住方式，，，，该类公寓一般处于城市核心地段该类公寓一般处于城市核心地段该类公寓一般处于城市核心地段该类公寓一般处于城市核心地段、、、、核心商核心商核心商核心商圈圈圈圈，，，，其强调的是专业贴心的酒店式服务与居家自助式服务相结合其强调的是专业贴心的酒店式服务与居家自助式服务相结合其强调的是专业贴心的酒店式服务与居家自助式服务相结合其强调的是专业贴心的酒店式服务与居家自助式服务相结合，，，，强调注重个强调注重个强调注重个强调注重个人高级享受的场所与活动空间人高级享受的场所与活动空间人高级享受的场所与活动空间人高级享受的场所与活动空间。。。。B&B主张一主张一主张一主张一B&BB&BB&BB&B生活意识生活意识生活意识生活意识，，，，享受如享受如享受如享受如Benz&BMWBenz&BMWBenz&BMWBenz&BMW（（（（奔驰和宝马奔驰和宝马奔驰和宝马奔驰和宝马））））的品位与品质的品位与品质的品位与品质的品位与品质B&BB&BB&BB&B居住享受居住享受居住享受居住享受，，，，享受如享受如享受如享受如Baby&BeeBaby&BeeBaby&BeeBaby&Bee（（（（宝贝和小蜜蜂宝贝和小蜜蜂宝贝和小蜜蜂宝贝和小蜜蜂））））的矜贵空间的矜贵空间的矜贵空间的矜贵空间B&B主张二主张二主张二主张二B&BB&BB&BB&B管家价值管家价值管家价值管家价值，，，，享受如享受如享受如享受如Bed&BreakfastBed&BreakfastBed&BreakfastBed&Breakfast（（（（床和早餐床和早餐床和早餐床和早餐））））的五星级酒店式服务的五星级酒店式服务的五星级酒店式服务的五星级酒店式服务B&B主张三主张三主张三主张三B&BB&BB&BB&B的商业价值的商业价值的商业价值的商业价值，，，，享受如享受如享受如享受如BusinessBusinessBusinessBusiness&&&&BenefitBenefitBenefitBenefit（（（（商业和价值商业和价值商业和价值商业和价值））））的城市商业资源的城市商业资源的城市商业资源的城市商业资源。。。。B&B主张四主张四主张四主张四B&BB&BB&BB&B公共配套价值公共配套价值公共配套价值公共配套价值，，，，享受如享受如享受如享受如Bar&BusBar&BusBar&BusBar&Bus（（（（酒吧和交通酒吧和交通酒吧和交通酒吧和交通））））的城市配套的城市配套的城市配套的城市配套B&B主张五主张五主张五主张五形象定位形象定位形象定位形象定位2惠州首席惠州首席惠州首席惠州首席BoutiqueApartmentBoutiqueApartmentBoutiqueApartmentBoutiqueApartmentBoutiqueApartment源于源于源于源于BoutiqueHotelBoutiqueHotelBoutiqueHotelBoutiqueHotel的形态的形态的形态的形态，，，，在人们对五在人们对五在人们对五在人们对五星级酒店司空见惯之后星级酒店司空见惯之后星级酒店司空见惯之后星级酒店司空见惯之后，，，，欧美开始盛行设计型的精致酒店欧美开始盛行设计型的精致酒店欧美开始盛行设计型的精致酒店欧美开始盛行设计型的精致酒店--------BoutiqueHotelBoutiqueHotelBoutiqueHotelBoutiqueHotel。。。。其在建筑构造和室内设计方面其在建筑构造和室内设计方面其在建筑构造和室内设计方面其在建筑构造和室内设计方面，，