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房地产营销策略秘笈房地产销售没有季节性，每个月都是有效销售期！通常房地产广告传播阶段的划分：预售期开盘期强销期热销期保温期清盘期任务：任务：任务：任务：任务：任务：1、引起关注蓄势待发引爆销售深化品牌形象达成销售销售结束塑造品牌扩大销售2、形成热点形象雏形时间：3个月时间：1个月时间：2个月时间：2－3个月时间：12－18个月时间：3个月内部认购期造势借势运势造势借势蓄势运势蓄势1.预热期2.内部认购期3.公开发售4.热销期电视任务引起关注蓄势待发形成热点形象雏形引爆销售深化品牌形象报纸公关新闻促销准业主联谊会（珠江夜游）形象广告形象广告促销信息的发布产品形象广告户外品牌形象广告配合公关活动的信息发布公开发售阶段整合传播进程送铺租专业市场现场巡回show以旧换新集体购房5.保温期6.清盘期提升品牌形象策略思考SP点式攻坚PR对品牌形象的提升，以及对舆论的影响有销售力的广告所创造的营销环境作用：季节性的、针对性的销售促进，加强即时的销售回报手段：现场、节假日、DM等作用：广告驱动消费者的购买动机，感受品牌形象，制造市场拉力手段：电视、报纸、户外等传统的媒介手段作用：加强消费者的沟通，维系老用户资源，提高亲和力，加强品牌屏障手段：公关活动、新闻房地产卖点挖掘：第一大类卖点：楼盘硬件【户型、配套设施、交通、精装修、板式、建材配置、景观、新工艺新材料、使用率、楼间距、会所、泳池、户口、大型超市进驻、规划、专业组合、大规模、创新技术、绿化率、阳光空气、高尔夫、公园、智能化、厨卫、区位】房地产卖点挖掘：第二大类卖点：建筑风格【建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑、和式建筑、新加坡】房地产卖点挖掘：第三大类卖点：空间价值【错层、跃式、复式、空中花园、大露台】房地产卖点挖掘：第四大类卖点：园林主题【中心花园、加拿大风情、主题园林、艺术园林、亚热带园林、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林】房地产卖点挖掘：第五大类卖点：自然景观【全海景、一线江景、二线江景、园景人工湖、山水景观、山景、河景、一线河景、二线河景、自然湖景】第六大类卖点：区位价值【繁华路段、CBD、中心区、地铁、商业地段、奥运村概念】房地产卖点挖掘：第七大类卖点：产品类型【小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房】第八大类卖点：人以群分【豪宅、白领单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区】房地产卖点挖掘：第九大类卖点：原创概念【居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游行规则】第十大类卖点：功能提升【健康概念、投资、绿色、E概念、环保、生态】房地产卖点挖掘：第十一大类卖点：产品嫁接【教育、音乐、艺术、运动、旅游】第十二大类卖点：楼盘软性附加值【品质、成熟社区、身份地位、安全、个性化时尚、艺术、建筑艺术、健康】第十三大类卖点：产品可感受价值【服务、文化、物业、口碑】房地产卖点挖掘：第十四大类卖点：楼盘及发展商形象【荣誉、发展商、知情权、自我标榜、张扬个性】第十五大类卖点：居住文化与生活方式【生活方式、品味卖点、文脉卖点】第十六大类卖点：情感【孩子、情缘、亲恩】房地产卖点挖掘：第十七大类卖点：销售与工程进度【奠基、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、尾盘公开发售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板房开放，外立面呈现、封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点、入伙卖点、尾房销售、现房、答谢】房地产卖点挖掘：第十八大类卖点：创意促销【价格卖点、付款方式、竟卖卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、开放日促销、业主联谊促销、艺术活动促销、音乐会促销、表演促销、新旧房互动、车房互动、送私家花园、另类营销手法】房地产卖点排行榜：1、居住主题2、荣誉3、品质4、教育概念5、生活方式6、户型7、健康概念8、建筑艺术9、节日促销9、成熟社区9、投资概念9、绿色概念9、服务9、豪宅9、一期公开发售16、全海景17、送礼促销17、一线江景19、发展商品牌19、身份地位19、e概念19、环保概念19、生态概念19、繁华路段24、品味24、错层24、配套设施24、白领24、孩子24、CBD概念24、封顶24、中心花园34、价格34、艺术活动促销34、TOWNHOUSE34、二线江景34、园景34、文脉34、热销34、加推34、加拿大园林34、都市主义44、业主联谊会促销44、人工湖景44、高尔夫44、文化44、物业管理44、交通房地产卖点排行榜：44、中心区概念44、二期公开发售44、最后一期发售44、现房44、主题园林44、艺术园林44、亚热带园林44、园林规模54、欧陆园林57、音乐概念57、产权酒店57、知情权57、精装修57、奥运村概念57、尾盘销售57、德国风格57、宣言66、折扣促销66、特价单位促销66、各类比赛促销66、开放日促销66、另类促销66、艺术促销66、独立别墅66、酒店公寓66、大户型物业66、山水景观66、水景66、跃式66、复式66、板式66、建材与配制66、情缘66、地铁概念66、内部认购66、板式房开放66、江南园林87、名人效应87、音乐会促销87、表演活动促销87、送私家花园87、运动概念87、河景87、景观87、新工艺新材料87、使用率87、楼间距87、会所房地产卖点排行榜：87、泳池87、户口87、单身公寓87、亲恩87、商业路段87、火爆人气87、外立面全现87、交楼87、入伙87、欧陆风格87、自然园林111、付款方式111、竟卖111、车房互动111、商务公寓111、国际公寓111、学院派公寓111、自然湖景111、自我标榜111、空中花园111、口碑111、大型超市111、工薪阶层111、外销111、先锋人士111、答谢111、法国风格111、意大利风格111、树木111、新加坡会所111、岭南园林111、园林社区111、澳洲风情111、度假式概念134、巨奖促销134、征集活动134、新旧房互动134、旅游概念134、安全134、新独院住宅134、经济适用房134、张扬个性134、大露台134、规格134、专业组合134、大规模134、创新技术134、国际化社区房地产卖点排行榜：134、奠基134、竣工134、海派建筑风格134、和式筑居134、新加坡风情134、滨海风情134、热带园林134、现代主义134、旅游规则158、绿化率房地产卖点排行榜：楼盘硬件卖点1、户型2、配套设施3、交通4、精装修5、板式5、建材与配制6、景观6、新工艺新材料6、使用率6、楼间距6、会所6、泳池6、户口7、大型超市8、规划8、专业组合8、大规模8、创新技术9、绿化率区位卖点1、繁华路段2、CBD概念3、中心区概念4、奥运村概念5、地铁概念6、商业路段房地产卖点排行榜：空间价值卖点1、错层2、跃式2、复式3、空中花园4、大露台建筑风格卖点产品卖点1、建筑艺术2、德国风格3、欧陆风格4、法国风格4、意大利风格5、海派建筑风格5、和式筑居5、新加坡风情1、小户型2、TOWNHOUSE3、产权式酒店4、独立别墅4、酒店式公寓4、大户型物业7、国际公寓7、商务公寓7、学院派公寓10、新独立住宅10、经济适用房房地产促销：SP是英文SalesPromotion的简称，译为销售促进，亦有人将其译为营业推广或销售推广。是刺激消费者或中间商迅速或大量购买某一特定产品的促销手段，包含了各种短期的促销工具。SP、广告、人员推销、PR、事件是基本的几大促销手段。房地产促销：合作目标营销策略促销预算促销目标设计市场范围整合折扣率确定时间促销条款竞争性防御产品范围效果测试SP目标SP设计SP评估房地产促销：SP工具分类免费（Free）,印花、免费样品、赠品、优惠（Save），自助获赠、折价券、折扣优惠、退款优惠、合作广告、竞赛（Wins）经销商分销竞赛、销售人员竞赛、消费者竞赛或抽奖组合（Mix），财务激励、联合促销、连锁促销、会员促销、其他SP房地产促销110种：1、零首期。2、送全屋豪华装修。3、送全屋家私。4、送空调。5、送全屋家电。6、送国内旅游。7、送国外旅游。8、内部优先认购8折优惠。9、开盘8.8折优惠。10、免1－3物业管理费。11、免水电、电视、煤气、互联网初装费。12、送私家花园。13、购房入户口。14、送名牌学校入学、入托名额。15、购房有机会抽奖得汽车。16、元旦节购房优惠。17、春节购房优惠。18、元宵节购房优惠。19、情人节购房优惠。20、5.1节购房优惠。房地产促销110种：房地产促销110种：21、母亲节购房优惠。22、儿童节购房优惠。23、中秋节购房优惠。24、国庆节购房优惠。25、重阳节购房优惠。26、父亲节购房优惠。27、教师节购房优惠。28、圣诞节购房优惠。29、3.12植树节购房优惠。30、6.24荷花节购房优惠。房地产促销110种：31、购房抽奖送半套。32、业主自己设计户型。33、看房送午餐、水果。34、立面揭晓日优惠。35、封顶日优惠。36、楼型设计获奖优惠。37、样板房亮相日优惠。38、公关活动促销。39、交楼日优惠。40、提前入住优惠。房地产促销110种：41、3.15优惠。42、购大房间优惠。43、购经典户型优惠。44、购珍藏户型优惠。45、购房优惠车位。46、样板房情景体验优惠。47、展销会9.7－9.9折优惠。48、联合促销优惠。49、获得荣誉优惠。50、旧业主重新购房优惠。房地产促销110种：51、旧业主介绍新业主优惠。52、某特殊阶层购房优惠。53、首十名买家送装修礼金1万元。54、送山景优惠。55、送江景优惠。56、送湖景优惠。57、送河景优惠。58、首期1.3万，送600元/m²至上装修。59、限量发售优惠。60、心水价优惠。房地产促销110种：61、各种价格优惠：动感价、跃式价、飞扬价、阳光价、推崇价、热卖价、新低价、望江价、超值价。62、房交会优惠。63、及时认购尊享95折。64、一次性付清8优惠。65、1万元即可入住，5年免息。66、送3年地铁费。67、送高尔夫门票。68、送会所3年健身门票。69、送社区6年图书馆门票。60、送签约公证律师费。房地产促销110种：71、送价值28万元游艇会会籍。72、送高尔夫会会籍。73、送特色园林恋景观亭一个。74、送印花费。75、首5个买家现金回赠2万元。76、送两年供楼利息一半。77、家私套餐优惠券1000元。78、免费酒店住宿一晚。79、送全屋天花灯饰及厨房全套装修连橱柜、燃具。80、送黄金生肖礼品一个。房地产促销110种：81、送周年金牌一个。82、送纪念名表一块。83、俱乐部会籍及免1年年费。84、俱乐部及人工湖消费券1000元。85、社区游乐入场券及活动券500元。86、优先入校及独享学费优惠。87、旧房换新居优惠。88、现场落订即送现金最高达5000元。89、独享2年共16厘租金回报。90、提供最长30年按揭。房地产促销110种：91、最高8成按揭。92、送9成按揭计划保险费。93、送私家园林式泳池。94、拍卖优惠。95、试住促销。96、特价单位促销。97、名人效应促销。98、各类比赛促销。99、征集活动促销。100、开放日促销。房地产促销110种：101、业主联谊会促销。102、音乐会促销。103、表演活动促销。104、艺术活动促销。105、车房互动促销。106、送私家花园促销。107、星级管家服务促销。108、另类营销促销。109、房产保险。110、送入伙酒席/喜宴。房地产策略核心：产品地段社区受众竟品品牌房地产策略核心：街区位区市区项目所在的地段分析三步法硬件软件宏观房地产策略核心：产品概念信誉品质生活方式中国市场，50年内主要还是做好产品。取得消费者的信任为重中之重。房地产接触点规划：无需求有需求必经路段CHECKIN售楼部样板房看楼通道结束四大传媒DM互联网电子邮件鼠标垫日历卡短信息的士贴户外