搜索
page1地产服务·投资管理·资产及商业管理page2——星海名城七期项目营销策划报告2010年3月25日德思勤·深圳深圳商务新封面，中心“西”引力page3本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明Copyright;AllrightsReservedThisarticleisforinternaluseonly.TaskinholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes.page4德思勤德思勤简介最值得信任的合作伙伴page58年,领先10年,领跑8yearskeepahead10yearspacemaker历经8年的发展,德思勤战略布局集中在珠三角、长三角、渤海湾区三大重点区域以及华中、华北、西南等热点区域，足迹变布中国三十余个大中城市，与500多余家开发商、众多国内媒体、设计院、基金组织成为合作伙伴，提供顾问增值服务，成为中国领先的房地产综合服务商之一。未来10年，我们将持续为中国不动产的发展贡献力量，不断创新，致力于成为中国最优秀的国际化房地产综合服务商，专业化声誉卓著，为社会做贡献，值得信赖的合作伙伴，最受信赖和尊重的公司。page6业务版图（服务城市）BusinessTerritory深圳、广州、东莞、佛山、珠海昆明、贵阳、南宁长沙、株洲、湘潭、岳阳、益阳长春沈阳北京、太原、石家庄天津武汉、南昌、合肥合肥、西安成都、重庆、都江堰、新津上海、南京、杭州、常州、无锡、扬州济南、青岛、烟台哈尔滨page7浪琴半岛地铁前海湾车辆段综合体项目地铁深大北综合体项目地铁·南山地下空间沙河世纪假日广场南油购物公园半岛·城邦一期漾日湾畔南山集泰公寓裕景地产东角头项目城市山谷科技园·科苑学里四海宜家公寓南油龙佳园公寓求是大厦卓越皇岗世纪中心朗钜·华强北项目中电CEC改造项目赛格日立改造项目卓越大厦中航鼎诚国际会展时代中心金茂礼都绿景梅林项目半山御景熙园翠海花园香域中央景秀年华新世界四季山水鸿翠苑雅翠轩丹枫白露翠拥华庭仙湖山庄一期华润中心二期理想新城聚福花园麓港国际心海伽蓝倚天阁梅沙湾东部·万象天成水蓝湾信和爱琴居百合星城百合三期绿景龙岗项目星河龙岗项目机场T3航站楼综合体长城26区改造项目龙华可乐园龙华星河项目龙华苹果园坂田商业广场物业·新华城中粮·澜山幸福海岸中粮·卡罗社区兴业华庭西乡圣淘沙骏园波尔诺商业街中航·格澜郡龙华香缇雅苑新安恒安花园龙华富通天骏公明雍景城阳光天健城天健郡城丽湾酒店龙岗人人乐购物百合御都百合银都国际绿色满庭芳华昱花园宝龙花园翠枫豪园德福花园南澳世纪海景宝安区南山区龙岗区盐田区福田区罗湖区公司操作项目版图page8德思勤前瞻性地提出了都市综合体的概念，并在同行业的研究与实践中处于领先地位。通过国内外大量经典案例及德思勤成功实践案例分析与研究，形成了都市综合体这一最新专业领域的开发、策划、定位与融资的系统性理论及实践总结。德思勤致力于成为中国最优秀的国际化房地产综合服务商，专业化声誉卓著，为社会做贡献，值得信赖的合作伙伴，最受信赖和尊重的公司。德思勤公司相关业绩简介page9鼎诚国际开发商：中航地产建筑面积：84026.017㎡位置：福田区振中路与中航路的交汇处卓越大厦开发商：深圳永润实业建筑面积：56162.3㎡位置：深圳市福田区CBD区域求是大厦开发商：深圳华明辉置业建筑面积：51253.42㎡位置：深南大道北广深高速交汇处以西600米会展时代中心开发商：深圳津房开发公司建筑面积：4.2万㎡位置：深圳中心区滨河路与益田路交汇处中环财富广场开发商：东莞市中环房地产建筑面积：38039㎡位置：南城区中心区鸿福路与元美路交汇处天津响锣湾开发商：深圳深福保集团建筑面积：23594.6㎡位置：天津市响螺湾开发区04号地块公司相关项目业绩page10中电CEC华强北项目（总建面：175万㎡）深圳卓越世纪中心(总建面33万㎡)公司相关项目业绩深圳前海湾综合体项目（总建面：142万㎡）华润中心二期（总建面：55万㎡）page11深圳中航城(总建面60万㎡)深圳南油购物公园（总建面45万㎡）沙河世纪假日广场（总建面：102943㎡）公司相关项目业绩深圳皇岗村改造项目（总建面：196万㎡）page12公司荣誉Honor→2001—2002中国(深圳)十大地产中介公司→2003年度CIHAF中国房地产优秀策划代理机构→2003年度深圳最具影响力品牌地产中介公司→2003武汉地区最具价值房地产营销机构十大MVC综合奖→2004年度武汉房地产最具价值营销机构综合奖→2004中国地博会十大品牌地产顾问机构→2004年度中国房地产营销代理品牌企业→2004年度中国十大房地产营销企业→2005年度中国金房奖·最具成长性企业→2005年度最佳商业策划机构→2005年度CIHAF中国策划代理年度品牌企业→2006中国策划代理百强企业/华南区域TOP10→2006中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10→2006最具权威顾问机构（新浪）→2007中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10→2008十大最具竞争力营销机构→2008中国都市综合体领先综合服务商page13Part1、宏观大势Part2、地脉属性Part4、项目定位Part5、产品建议破题首发定调（重要，先行——高姿态）立论细节塑造（最重，再塑——高品质）报告提纲按项目策略的执行次序切实解决本阶段问题Part6、营销攻略延展实现方法（重要，构想——高形象）Part3、客户定位page14形象先行，产品再塑！住宅操盘习惯——产品打造先行，形象跟进，因为住宅的第一属性即产品属性；而写字楼的第一属性应该是地脉属性，写字楼首先是“名片作用”，再是使用价值！本区域写字楼属于培养型市场并非成行成市，尤其作为区域领导型项目一定坚持形象先行的实际操盘手法。报告重点思路区域印象偏远缺乏商务氛围怎么做？商务需求在哪里？特点是什么？怎样的写字楼产品才是最适合项目特质与市场需求的？营销如何定调立论？项目首发如何启动？现阶段关键问题思考：page15德思勤宏观剖析、大势所趋一、宏观趋势研判二、商务市场前景天时在哪里？page16宏观经济分析——一半是海水，一半是火焰资产性通胀单边上行、以投资刺激消费需求拉动整体经济运行，结构调整势在必行page17宏观经济分析——整体企稳、升势已现宏观经济企稳，但仍然有诸多不确定性因素，所以下半年到2010年是巩固成果的关键性时段，在“保增长”前提下对经济结构平衡性的调整势在必行、对房地产过热的调整势在必行；但应该是在一定时期内保持“适度宽松的财政货币政策”大概念下“暗调、微调、细调”；对房地产市场极小可能进行严厉政策打压，最有可能是较温和的“规范化暗调”或适当时机进行“适度信贷调整”，以市场机制调节为主政策调控为辅的方式“自身调节”。“保增长”大标题下灵活审慎应对“结构调整”，房地产以“市场机制”自身调节为主page18近期政策透析•近期政策的引导主要体现在三方面：调整房地产市场平稳发展，以带动区域经济平稳发展。增加供给，以期平抑房价提升潜在置业者的购买力抑制过度投资性消费小产权房转正相关信息、降低开发商自有资本金比例公积金制度的出台物业税的二度提及、房贷政策再次缩紧5.255.24涨速失控的担忧开始隐现，住建部目前不出台刺激楼市政策5.21《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》规定，经普查记录的违法建筑，除未申报的外，符合确认条件的，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房产证。以期增加供给从而平抑房价市国土房管局：推动市住房公积金制度改革和住房分配货币化等4个文件在12月底前出台。公积金制度将可能增加市场购买力。5.27国务院规定，自5月25日起，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例由04年以来的35%降至20%。鼓励投资，以期增加供给，平抑房价5月25日，国务院明确提出：“深化房地产税制改革，研究开征物业税”；物业税的二度提及，将可能影响地产投资客入场。5.31杭州率先收紧二套房信贷政策7.6page19创业板上市——盘活民间市场，深圳的“纳斯达克”机遇上半年的信贷超过7万亿，全年的信贷投放也将达到约9万亿，我们应该明确看到政府当前和下一步的工作将是继续盘活民间投资资本和消费，解决优质的中小型企业、成长性的企业问题。【关键词】：集约整合、产业创新、高成长性证监会决议，从2009年7月26日正式接受创业板上市申请。初步掌握的情况显示，受理材料初期有50－100家企业可能上报发行申请；已申请在主板发行上市的公司，在符合创业板发行条件和创业板市场定位的前提下，可自主选择转申请到创业板发行上市。创业板是地位次于主板市场的二板证券市场，以NASDAQ市场为代表，在中国特指深圳创业板。创业板突出市场定位和板块特色，多吸纳新能源、新材料、生物医药、电子信息、环保节能、现代服务等领域的企业，及其他领域成长突出的企业，证监会将予以关注：如独立的纳斯达克市场交易量已超过主板纽交所且走出了像微软这样的企业巨人。page20【特点介绍】：集合保税区、出口加工区、保税物流园区的特殊政策，是国内开放度层次最高的准自由港和特殊经济区域。【业务范围】：国际中转业务、采购与配送业务、进出口和转口贸易、出口加工、其它配套服务等。【政策扶持】：可享受包括国外货物入港区保税，国内货物入港区视同出口享受退税，港区内企业之间的货物交易不征增值税和消费税等。【短期作用】：将大大降低珠三角企业的物流成本，对扶持珠三角中小企业及减缓进出口下滑有著正面作用。前海湾保税区于2008年10月18日获国务院批准，规划总面积为3.71平方公里，位于南山区蛇口半岛西侧前海湾。2009年7月15日前海湾保税港区首期工程包括1.176平方公里的隔离设施、卡口设施及相关配套设施通过国家验收。7月21日招商局即表示计划投资10亿扩建保税区仓库二期和三期，新建仓储区在两三年后投入使用。前海湾保税区——中小企业和珠三角经济发展“助推器”page21德思勤观点①经济单边过热向结构平衡性调整的过程中资产性通胀将起码维持约一年左右，城市化进程拉动经济的作用将使房地产市场在调整中维持复苏势头。②在经济复苏期的结构平衡性调整中，对民间资本投资和消费尤其高成长性中小企业的大力扶持，经济环境向、产业政策扶持好为写字楼市场带来新机遇。③集约型、特色化的区域经济发展趋势下，关注产业群的发展和企业的成长性与前景是项目发展的重要出发点和着眼点（与企业的关注点吻合，是后期推广的客户出发点）。page22德思勤宏观剖析、大势所趋一、宏观趋势研判二、商务市场前景天时在哪里？page23深圳写字楼市场未来新增需求分析0100200300400500600700800200220032004200520062007200820092010010203040506070从业人数办公人数深圳历年从业及写字楼办公人数备注：2007年以前为数据取样，2007年以后为数学归纳分析。写字楼市场的需求直接与从业人数、写字楼办公人员数相关。通过对深圳从业人员数变化的研究发现，1990-2005年间共增加约367万人，平均每年增加约24.47万，年均增长率为10.5%，但仅1990-1995年间的增长率就在15%以上。根据深圳经济增长方式转型的实际情况，并考虑“十一五”规划和相关的人口政策和数据，2007-2010年深圳从业人员的年均增长率为7%是合理的（如图）。page24深圳新增写字楼办公人员需求预测统计表：备注：我们对写字楼办公人员数进行考察（主要考察包括信息传输、计算服务和软件业、金融业、房地产业、科研、技术服务和商务