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领峰国际广场项目营销沟通案54321领峰国际广场项目营销沟通案营销策划方案探讨领峰国际广场/项目小组2013年.8月.27领峰国际广场项目营销沟通案领峰国际，以此「突起」于市场。领峰国际广场项目营销沟通案12项目定位营销策略3公司团队一．项目分析二．项目定位三．项目建议领峰国际广场项目营销沟通案〖一〗项目分析领峰国际广场项目营销沟通案项目区域。领峰国际广场项目营销沟通案城市发展主轴新行政办公区城市居住集中新区旅游及高端住宅区文化休闲区领峰国际广场项目营销沟通案城市中心，高尚居住区领峰国际广场项目营销沟通案项目经济指标。总用地面积：25.15亩总建筑占地面积：1928平总建筑面积：11.6万㎡住宅面积：46050㎡商业面积:46034㎡容积率：5.49密度：0.47层数：23F机动车：771领峰国际广场项目营销沟通案1F-3F商业4F-23F住宅和酒店住宅◎503户◎80--100㎡小户型350套◎100-120㎡大户型153套商业○商业铺面：16000多㎡○酒店：30000㎡领峰国际广场项目营销沟通案产品解读。套型面积户数备注标准套二80---100㎡350户标准套三100--120㎡153户商务酒店22-80㎡600户包括自住商业和写字楼临街商业140--2000㎡总1.6万平包括集中商业和临街商业合计1153户领峰国际广场项目营销沟通案领峰国际广场项目营销沟通案产品特点。1、户型方正大气无异性结构2、星级入户大堂提升品质3、大众化产品，无特别亮点4、围合建筑布局园林景观无亮点5、居住、办公、投资皆宜6、单体商业面积较大（140—2000），不利于价值提升。领峰国际广场项目营销沟通案产品价值点。外立面现代时尚，符合人群喜好；户型面积小，投资性强；产品功能性强，居住、投资、办公三者兼具。临街商业的成功营运是该项目利润最大化操作的关键点。领峰国际广场项目营销沟通案SWOT分析。优势劣势机会威胁SWOT分析1.高尚居住区，地段价值无可复制2.交通便利，周围配套设施完善3.小户型产品总价低1、商业设计无法吸引大商业入驻。2、单体商业面积大，总价高。3、招商并成功营运难度大。1.区域市场发展带来的机遇2.投资价值带来的发展前景3.商业定位的差异化，将形成商机。1.无主力商业，投资者信心不足2、区域及其它项目产品竞争3、投资产品较多，主题买点不确定领峰国际广场项目营销沟通案〖二〗项目定位领峰国际广场项目营销沟通案一千个人心中，有一千个哈姆雷特！领峰国际广场项目营销沟通案[面对一个多功能型产品]只要是投资性居多的项目，其地段价值都不会差！那么，我们区域的核心价值何在？领峰国际广场项目营销沟通案雒城商圈OR其它商圈？领峰国际广场项目营销沟通案·雒城PK其它·城南经济开发区城西领峰国际广场项目营销沟通案如果说，雒城更多是先富阶层的聚集地是一种时尚生活的叠出效应那么，城西就是新富阶层的私享地是高尚小区注入这一片区的蓬勃生机所以我们说雒城代表的是过去对现在的影响是广汉经济的代表为未来引航。领峰国际广场项目营销沟通案从帝景国际到天阶汇再到领峰国际广场广汉的发展在雒城得以延续这是一场对价值的提纯与创新是与项目居住者的精神对话领峰国际广场项目营销沟通案我们的观点项目的区域落脚点雒城==繁华之上领峰国际广场项目营销沟通案雒城的小户型，在我们看来项目是稀缺而珍贵的既然是珍贵的，就要有唯一性的产品定义！领峰国际广场项目营销沟通案我们觉得项目是唯一一个很有地位、很有品位、很懂享受的极致空间！领峰国际广场项目营销沟通案我们把这种空间称为别馆！领峰国际广场项目营销沟通案别馆有别别馆，是行宫，意为临时居所是目标客户所安居的地方也是新贵一族的过度居所。领峰国际广场项目营销沟通案别馆有别这不是传统市中心的小户型，而是高尚居住区里的生活馆。领峰国际广场项目营销沟通案别馆有别投资前景，升值潜力；投资别馆，效益别管。领峰国际广场项目营销沟通案项目住宅定位。繁华之上，极致别馆领峰国际广场项目营销沟通案谁领峰国际广场项目营销沟通案投资客+安居客对于投资客来说，他所关心的是暂住客的付租能力领峰国际广场项目营销沟通案目标市场/区域覆盖主力市场：以雒城为基础，覆盖整个大城南。次力市场：其他城区，周边区县等。核心客群/基本形态24—45岁之间，以首次置业或多次置业为主；趋向城市菁英青年一族，周边区域中高层人事、企事业、科技、教育、政府等职业中坚层；具有一定财富实力，上升期的事业与生活眼界。领峰国际广场项目营销沟通案他们被称为青年一族，他们是新锐一派他们是三口，两口，一口之家他们是丁克、飞人、艺术者、投资客……他们会通过媒体完成国际化视野他们对科技有由衷的热爱和依赖他们对生活充满着自信，但绝不自傲，也从不懈怠他们对自己的能力有准确的评估，不盲目高估或看低。领峰国际广场项目营销沟通案他们是一群有优良品质、优秀头脑的群体他们是大都会里的青年力量他们不一定是行业的意见领袖，但有独特的判断选择他们有属于自己的部落或许是互联网，或许是娱乐，或许是户外运动……领峰国际广场项目营销沟通案我们称呼他们为部落客Blogblock生活部落青年族聚集集群领峰国际广场项目营销沟通案什么样的居住，才能表达他们的趣向？领峰国际广场项目营销沟通案踪北城南城北雒城经济开发区城西在这里，注入生活的个性。知性新锐时尚城市欧式思想自由青年领峰国际广场项目营销沟通案领峰国际广场---布拉格Prague住宅主推案名。领峰国际广场项目营销沟通案人文——卡夫卡（小说家）哈谢克（作家）米兰·昆德拉爱情——电影《布拉格之恋》音乐——布拉格之春音乐会浪漫——电视剧《布拉格之恋》年青——音乐《布拉格广场》商业——布拉格广场、瓦茨拉夫广场自然——市内多公园、绿地美丽——欧洲最美丽的城市之一领峰国际广场项目营销沟通案〖三〗项目建议领峰国际广场项目营销沟通案固有产品价值之外，我们应该寻找更高的附加值，商业配套、服务、管理、配套是小户型价值提升的关键,在区域所赋予我们的之外，还应该有属于自己的。领峰国际广场项目营销沟通案附加值—酒店式物业管理。酒店式物业管理，针对自住型客户，可以体现居住品质感；同时针对投资型客户，更能提升其投资资价值，同时更省心；针对商务办公型客户亦能提升公司形象。领峰国际广场项目营销沟通案附加值—配套服务。利用本有商业裙楼，针对未来客户群体，引进对应项目：运动健身，茶楼商务，餐饮接待，主题商业满足未来居住人群的生活、工作需求。领峰国际广场项目营销沟通案12项目定位营销策略3公司团队一．销售策略二．销售执行三．推广策略领峰国际广场项目营销沟通案〖一〗销售策略领峰国际广场项目营销沟通案营销背景。平价高速降低销售风险，快速回笼资金领峰国际广场项目营销沟通案整体策略。先集中式销售后持续性推售领峰国际广场项目营销沟通案（1）推盘策略领峰国际广场项目营销沟通案推盘策略。1.先住宅，后商业2.住宅分两批，兼顾套型与面积搭配3.一批次集中销售，二批次分段推售4.结合销售节点，达成销售计划领峰国际广场项目营销沟通案分批示意。二批次一批次商业领峰国际广场项目营销沟通案（2）销售节奏领峰国际广场项目营销沟通案入市时机。根据工程开发进度，结合项目蓄水时间，我司建议2013年8月中旬正式蓄水2013年12月中旬（暂定）一批次开盘领峰国际广场项目营销沟通案销售周期。2013年8月开始蓄水2013年12月中旬开盘2014年10月实现住宅和清盘2014年4月开始商业销售并在8个月时间内实现清盘全案销售周期预计：16个月领峰国际广场项目营销沟通案销售节点。88月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月蓄客期住宅第一批次开盘商业开盘2013年2014年住宅第二批次开盘领峰国际广场项目营销沟通案销售目标。阶段细分时间推出面积销售目标金卡量销售总额一批次蓄水期13年.8月－12月50%（住宅）蓄水300人150——一批次销售期14年.1月－4月90%——40%二批次蓄水期14年.3月－5月45%（住宅）蓄水100人50——二批次销售期14年.6月－10月25%——25%商业蓄水期13年.8月－14年4月90%（商业蓄水100人50——商业销售期14年.4月－14年12月30%——30%领峰国际广场项目营销沟通案（3）价格策略领峰国际广场项目营销沟通案价格总体策略。平价入市，分批上调领峰国际广场项目营销沟通案价格体系——定价原则。1.优房优价2.适度扁平化3.体现一房一价（价格差异化）4.降低户型内部价格竞争领峰国际广场项目营销沟通案价格体系——制定流程确定水平调整价格确定竖直调整价格确定特殊调整因素价格综合平衡栋、单元、户型均价客户需求因素调整尾数调整最终价格领峰国际广场项目营销沟通案定价方法。以市场为导向，以目标为基础领峰国际广场项目营销沟通案项目整体均价预测。参考项目周边市场价格情况，以及项目自身特点及总体开发思路。本项目住宅总体均价应该实现：3900元/平米酒店均价5000元/平米商业（1-3楼）均价20000元/平领峰国际广场项目营销沟通案（4）蓄水策略领峰国际广场项目营销沟通案蓄水策略。1.实行会员制销售2.设置VIP卡，办理门槛提升诚意度3.设置升级卡程序，筛选有效客户领峰国际广场项目营销沟通案（5）优惠策略领峰国际广场项目营销沟通案优惠策略。高价格，低优惠平均优惠控制在3%以内领峰国际广场项目营销沟通案优惠策略。优惠条件优惠幅度备注付款方式一次性付款1%按揭付款无含公积金按揭VIP客户1%当天成交客户0.8%刺激客户尽早下单，提高来访转化率开盘当天除外三天内签约客户0.5%尽早锁定客户，促进回款团购客户（5人及以上）1%促进销售进度，降低销售成本老带新客户0.5%老客户享受新客户1%的现金奖励鼓励老客户带新客户，形成关系营销领峰国际广场项目营销沟通案（6）集中商业销售策略以投资增值功能和经商赚钱两条线为推广主题树立雒城区气质精品商业楼盘地位从而创造区域商铺投资最热点。领峰国际广场项目营销沟通案与已购业主签订5年返租协议第1、2年投资返回报率7%，在交清房款时直接抵扣2年的租金（返租时间从营运时间起计）第3、4年投资返回报率8%，在租约时间提前10天支付业主第5年投资返回报率9%，在租约时间提前10天支付业主第5年以后承诺客户可在统一管理下自主经营，也可以继续委托经营管理公司租赁，并承诺租赁价格不低于回报率10%领峰国际广场项目营销沟通案•采用投资返回报模式通过有效宣传，可最大限度的挖掘投资客户群；•通过返还租金方案的实施，可全面降低，甚至消除投资者的投资风险，使投资者毫不犹豫的下手购买商铺；•此方案最优化的结果是，商业营运公司通过成功营运，在五年时间最大化提升租赁价格，减少租赁补贴，使发展商利润最大化•发展商通过返租模式，解决3、4楼销售难题，提前回笼资金，虽然要补贴租金差价，但资金运作利益远远高于贴补差价。•分零销售，整合出租，统一经营、资产增值。是商业地产获得多赢局面的营运核心领峰国际广场项目营销沟通案实现差异化招商：集中商业招商范围：数码家电广场、百安居生活馆、临街商业招商范围：休闲、娱乐、餐饮业•招商策略本案适宜引入业态业种主题商业：家电广场、生活广场超市：特色超市、微型超市休闲娱乐：美容SPA、足浴、茶楼咖啡、商务会所、量贩式KTV、商务会所、酒吧、电玩专业市场：家电、家居馆专卖场酒店：准4星级酒店、商务连锁酒店、特色客栈餐饮：中餐酒楼、异域美食、自助餐、火锅、干锅、本地特色小吃儿童主题：儿童餐饮、儿童娱乐、儿童摄影、儿童服饰玩具、母婴用品其他：书店、婚纱摄影、通讯社区配套：干洗店、熟食、便利店、水果店、面点、糕点、食杂店、药店、银行、汽修店领峰国际广场项目营销沟通案〖二〗销售执行领峰国际广场项目营销沟通案如果营销是一场战争！战旗：领峰国际广场主战场：现场销售中心，红色根据地进攻号角：概念引爆，公关传播空军：户外、网络、短信、平面等立体化媒介海军：现场包装成为主攻航母基地陆军：圈层、活动等定向营销登陆作战领峰国际广场项目营销沟通案（1）销售方式领峰国际广场项目营销沟通案坐销+行销坐