搜索
恒盛·豪庭项目营销及策略报告Part1Part2Part3Part4Part5Part6Part7市场认知项目属性分析项目定位营销推广策略销售策略服务内容公司简介Part1市场认知1合肥整体市场概述2合肥市住宅发展趋势3瑶海区域市场描述4竞品分析5总结、研判1、合肥整体市场概述自2002年以来，合肥市房地产市场发展迅速，投资额快速增加，其涨幅一直维持在较高水平2002至2008年，合肥市房地产开发投资额快速增加，年平均增长率高达57.7%。2008年合肥市房地产开发完成投资额为563.3亿元，同比增长46.3%，高于全国平均水平25.4个百分点。2008年合肥市房地产开发完成投资总额占全省的41.68%，位居第一。在中部六省会城市中仅低于武汉，位居第二。数据来源：合肥市国民经济和社会发展统计公报2002-2008年合肥市房地产投资及其增长率曲线图010020030040050060020022003200420052006200720080%20%40%60%80%100%120%140%房地产投资(亿元)房地产投资增长率2002-2008年合肥市商品房新开工和竣工面积04008001200160020002002200320042005200620072008商品房新开工面积（万平米）商品房竣工面积（万平米）房地产开发投资额的快速增加导致商品房新开工面积在不断增多，但2008年竣工面积有所减少2008年，合肥市商品房新开工面积为1754万平方米，是2002年的6.6倍。同2007年相比，增长8.6%。2008年合肥市商品房新开工面积占全省的25.31%，位居第一。在中部六省会城市中位居第一。2008年商品房竣工面积较2007年减少89万平方米，下降10.2%。1、合肥整体市场概述2008年1-12月合肥市商品房供求关系图0306090120150180123456789101112010002000300040005000商品房供应量(万㎡)商品房成交量(万㎡)成交均价(元/㎡)总体来说，2008年合肥市房地产市场发展健康，价格平稳上升，08年7月份前，市场供不应求，但自8月份开始出现了供大于求的局面08年7月份前，全市房地产市场供需逐渐放量且呈现出两旺状态。与此同时，市场上呈现的是供不应求的态势。但自08年8月开始，受一线城市影响，消费者观望气氛浓厚，成交量也在逐渐走低。08年四个季度成交量分别为250.6万平方米、251.1万平方米、173.2万平方米和145万平方米。下半年市场交易量明显降低。尽管8月份以后成交量走低，但全市商品房成交价格并未见明显起伏，全年仍处于稳步上升状态。1、合肥整体市场概述2008年1-12月土地成交区域比例图蜀山区6%包河区4%庐阳区11%瑶海区12%高新区4%新站区13%经济区43%滨湖区7%2007-2008年土地(不含工业用地)供求关系及地价015003000450060007500900020072008050100150200250总供应量(亩)总成交量(亩)土地均价(万元/亩)受整体市场影响，2008年土地交易市场流拍现象十分严重，流拍率高达58%2008年合肥市经营性用地总供应量为6705.6亩，同比下降17.5%；总成交量为2807亩，同比下降51.2%。土地成交率仅为42%，多宗土地流拍。2008年土地成交均价为217万元/亩，同比上涨54万元/亩，涨幅33%。从成交土地区域比例图可以看出，在2008年成交土地中，以经济区面积最多，占总成交面积的43%；其次是新站区，占总成交面积的13%；再次是瑶海区，占总成交面积的12%；政务区无土地成交。1、合肥整体市场概述2、合肥市住宅发展趋势08.1-09.1商品住宅成交价格走势图01000200030004000500008.12345678910111209.1-10.00%-6.00%-2.00%2.00%6.00%10.00%成交均价增长率08.1-09.1商品住宅供求关系走势图030609012015008.12345678910111209.10.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.00供应量(万平方米)成交量(万平方米)供求比2008年合肥市住宅供应量645.4万平方米，同比增长14.3%；成交量665.1万平方米，同比下降27.9%；年度供求比为1：1.03。住宅季度成交不平衡，其中一季度成交196.6万平方米，二季度成交184.5万平方米，三季度成交158.8万平方米，四季度成交125.2万平方米。2008年2月份由于是春节伊始，供应量少，但成交量较高，供求比达最大值。此后，供求比呈递减趋势。2008年住宅均价由年初的3475元/平方米涨至年底的3780元/平方米，上涨305元/平方米，涨幅8.8%，月平均涨幅仅1.1%，均价平稳上涨。2008年供应量在增加，成交量在减少，均价平稳上扬08.1-09.1合肥市及九行政区域住宅成交均价走势图2000300040005000合肥市3719381638733965411943583980397641503978381638294003蜀山区3761389639684228418641084213421746184235385443164764包河区4529459044954680432748693458359743744235404736364041庐阳区3286347641253642402844354451409237323832364839874031瑶海区3924395340053987423342133959406144684252410639684043政务区3804429540954217475447664634474245834394429641234190高新区4022412542494582488842534443451345134327421044883279新站区3544361836343761376939384298406540903984368637804293经济区3478325527933159340539013927358236843688374531773892滨湖区339135783423365637813798382637133727370837123694354008.12345678910111209.12008年政务区住宅成交均价位居全市之首，为4392元/平方米；其次是高新区，为4384元/平方米；再次是包河区，为4236元/平方米；蜀山区、瑶海区分别为4133元/平方米、4094元/平方米；庐阳区、新站区、滨湖区、经济区分别为3894元/平方米、3847元/平方米、3667平方米、3483平方米。2008年政务区住宅成交均价位居全市之首，经济区最低2、合肥市住宅发展趋势08.1-09.1商品住宅可售量及去化周期010020030040050060070008.12345678910111209.10246810121416可售量(万平方米)去化周期(月)08年8月份之前，合肥市商品住宅可售量在逐月递减。但自8月份开始，每月可售量呈递增趋势，至09年1月份已达577.74万平方米。在市场没有大的变化的前提下，去化周期也由08年1月的3.8个月增至09年1月的14.7个月。住宅存量房在增加，去化周期变长2、合肥市住宅发展趋势2009年1月可售商品住宅面积分布图60平米以下7%60-9020%90-12029%120-14423%144-18012%180平米以上9%60平米以下60-9090-120120-144144-180180平米以上2009年1月份可售住宅面积为577.74万平方米，其中以90-120平方米最多，为163.58万平方米，占总量的28.3%；其次是120-144平方米，占总量的23.4%；第三是60-90平方米，占总量的20.3%。60平方米以下最少，占总量的7.3%。目前市场90-120平方米房源最多，占总量的28.3%2、合肥市住宅发展趋势3、瑶海区域市场描述08.1-09.1瑶海区商品住宅供求关系走势图02000040000600008000010000012000008.12345678910111209.130003500400045005000供应量(平方米)成交量(平方米)成交均价供应量：2008年瑶海区住宅供应量为561518平方米，同比增长8.3%，占全市总供应量的8.7%。其中一季度供应量为34161平方米，二季度为177807平方米，三季度为172394平方米，四季度为177156平方米。成交量：2008年瑶海区住宅成交量为563427平方米，同比下降29.3%，占全市总成交量的8.5%。其中一季度成交量为147140平方米，二季度为152036平方米，三季度为179122平方米，四季度为85129平方米。成交均价：2008年瑶海区住宅成交均价为4094元/平方米，位居全市第五。瑶海区供应量和成交量占全市比例均在8.5%左右，均价处于全市中等水平数据分析方法：以09年1月末合肥市各区域的存量与其近6个月以来的月平均去化能力相比，得出相对的去化时间。由上图可以看出，瑶海区存量房销售压力最大，去化时间最长，高达30.7个月。而经开区与高新区存量房压力相对较小，去化时间较短。瑶海区存量房销售压力最大，该区域的存量房与其去化能力相比的比值最高2009年1月份合肥市及九区域可售住宅去化周期对比图14.718.17.615.416.99.317.214.330.730.10.05.010.015.020.025.030.035.0合肥市蜀山区经开区包河区滨湖区高新区庐阳区新站区瑶海区政务区月3、瑶海区域市场描述2009年1月瑶海可售商品住宅面积分布图60平米以下7%60-9021%90-12039%120-14421%144-1805%180平米以上7%60平米以下60-9090-120120-144144-180180平米以上截至2009年1月底,瑶海区可售商品住宅为46.9万平方米，其中以90-120平方米最多，18.59万平方米，占全区总量的39.6%；其次是120-144平方米，占总量的21.1%；第三是60-90平方米，占总量的20.5%。144-180平方米最少，占总量的5.4%。户均面积为95平方米。3、瑶海区域市场描述2008年瑶海区销售前五名名次楼盘名称销售套数销售面积(平方米)销售金额(万元)销售均价(元/平方米)1琥珀名城67664276.6623154.463602.312城市绿苑(东区)54159676.0827016.594527.213御景湾50759206.6533724.745696.114格兰云天36333456.712675.683788.685福满华庭33329570.4111396.73854.093、瑶海区域市场描述（1）竞品区位图4、竞品分析中翔新东城万和新城广场香阁里拉府邸金恒蓝岸恒兴广场御景湾宝业城市绿苑本案说明：根据本项目的地理位置、产品类型等特点，选出7个有比较参考意义的楼盘作为本案竞品。目前在售竞品：宝业城市绿苑、御景湾、金恒蓝岸、恒兴广场；下阶段计划推售竞品:万和新城广场、拓基香格里拉府邸、中翔新东城。（2）在售竞品◆基本情况项目宝业城市绿苑御景湾金恒蓝岸恒兴广场规模占地面积:30万平米占地面积:61333平米占地面积:13493平米占地面积:7721平米总建筑面积:50万平米总建筑面积:25.8万平米总建筑面积:8万平米（其中住宅约61500）总建筑面积:55393平米（其中住宅约23413）位置合裕路天成大厦旁滨河路与芜湖路交汇处和平路与明光路交汇处东南角南一环周谷堆农贸市场右侧徽商银行旁交通公交:项目周边有3路、6路、21路等十多路公交车。道路：四通八达，位于多条主干道边公交:项目周边有145路、168路等多路公交车。道路：交