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策略构想板块角度策略构想项目角度品牌角度竞争策略定位策略传播策略项目策略思考模式市场定位形象定位销售执行核心问题的界定目录纲要Contents板块价值分析1项目定位2销售执行3板块价值分析1目录纲要Contents区域板块扫描区域价值分析化解之道区域板块扫描Acertainlooktobase四方坪板块马王堆板块金鹰城板块超过1500亩的保留地区域价值分析Aanalysistobase这样的区位价值，可谓特立独行。而我们，将从两个不同的角度去阐述本案的区位价值。热眼看本案冷眼看本案星月城区域特性理解一：城市的画龙点睛•从地图版图中看，我们可以简单地理解为开福区、芙蓉区和星沙的交界。•但置身其中，环游四周，我们会惊喜地发现这是城市发展过程中的美丽留白，星城之“眼”。•其区域特性在于，月湖湾做好了，等于是连通了大东城与金鹰城的楼市板块，将成为星城楼市的画龙点睛之笔。热眼看本案区域特性之一：城市留白，星城之眼。热眼看本案区域特性理解二：在城市中心，独立特行月湖湾的区位特征，注定它是一个崭新的生活特区，从某种意义上说，月湖湾只属于它自己它是一个开创长沙新生活的全新板块政府对本案所处板块尚无明确规划披露板块内关联项目尚未正式启动估计处于捂地阶段板块认知度不高缺乏板块联动效应板块现状环境较差万家丽大桥正在建设，周遍路网尚未成熟目前板块整体启动时机尚未成熟但是项目的进展却需要我们运用特殊方法提前催熟板块冷眼看本案区域特性理解一：未成熟、待开发项目位处芙蓉区、星沙、开福区的交界处，虽然未来发展前景看好，但是政策方面的利好很难在未来1-2年内显现。目前印象还是仓库、煤厂等厂房区并且项目周边还是秩序遭乱的泊口前景展望和现状条件差距悬殊项目当前现状边缘化特征明显项目周边大环境现状不利于价值表现和体验营销且改造成本非常巨大冷眼看本案区域特性理解二：目前综合现状缺乏想象力交通边缘环境边缘价格边缘配套边缘本案区域价值边缘化的深入研究——相邻板块价值定位分析相邻板块配套分析——马王堆板块中国农业银行长沙芙蓉农村合作银行农业银行湖南省教育厅新华电脑学院长沙市商业银行中国建设银行马王堆医院湖南省社会主义学院天天快乐超市中国银行双新小学湖南省中华文化学院万千超市阳光药房通程电器随着近二年楼市的发展，本板块的生活配套已比较成熟，在本区域内的衣食住行已经得到基本解决。同时区域内的学校配套相对于其它的区域来说也是相当完善的。马王堆中学养天和药房汉城农贸市场长沙金沙电度表长沙大学洪山小学洪山桥派出所洪山正骨医院养天和大药房长沙大学邮政代办点万佳惠超市世界之窗海底世界湖南广播电视影视集团楚仁堂大药房长沙方园蓄电池总汇西湖楼金鹰卡通幼儿园长沙市中大汽车配件有限公司经过一段时间的发展,本板块已经逐渐完善.学校，金融机构，医疗机构，治安，应有尽有。同时我们不难看出，其后续的发展势必进一步提升其商住两用环境上的品质。相邻板块配套分析——金鹰城板块长沙佳辉高尔夫俱乐部麦德龙超市湖南丽臣实验有限公司湖南矿用橡胶有限责任公司四方诚信汽修国防科技技术大学湖南华威公司欣欣超市英格莱洗衣店南方航空长沙美术学校该板块的生活配套相当滞后,没有较大金融服务部门与医疗机构与之匹配。一个高尔夫俱乐部也仅为上流人士提供休闲场所。唯一的亮点，二大超市也分布不均匀。（集中于该板块偏北）相邻板块配套分析——四方坪板块东二环万家丽路营盘东路远大一路805701603801902127126103502110114802703158122912501本板块几条主道路，呈“井”字。交通路线发达却不分布不均匀。其中远大路，东二环上有若干公交路线，而万家丽路目前只有三条公交路线。营盘东路上暂时没有公交路线。相邻板块交通流线分析——马王堆板块京珠高速万家丽北路开元中路三一大道501136本板块处于城乡交接处，公交线路发展缓慢，开元中路和万家丽北路在这一段没有一条公交线路；而三一大道，也仅有二线公交。相邻板块交通流线分析——金鹰城板块东二环车站北路东风路芙蓉路三一大道901132115603801603805133805本板块相对来说比较偏远。三一大道横贯芙蓉路，东风路，车站北路与东二环。其中，以三一路和东二环为主，交通路线较为发达，而芙蓉路，东风路与车站北路上，无公交车。相邻板块交通流线分析——四方坪板块金鹰城生活配套交通条件板块定位四方坪生活配套交通条件板块定位马王堆生活配套交通条件板块定位较成熟发展中媒体新兴制造业较成熟较成熟城市次中心不成熟较成熟高新科技发展中新兴板块（郊县）城市次中心板块发展中新兴板块（中心边缘）板块描述资金吸引力政策吸引力地缘良性影响力与之相邻的利好程度新兴板块★★★★★★★★★★★中心板块★★★★★★★★★★★★次中心板块★★★★★★★★★★★二线城市板块吸引力模型政策及资金导向将使本案处于不利的“真空”状态，边缘化效应如不因势利导，则会成为现实。消除边缘化价值最大化劣势优势边缘性特征越多，证明本案与价值的关联度越高想象和现实之间的距离消除是价值创造的核心现状条件越差，价值想像和塑造的空间就越大是否能够抓住机遇创造奇迹是我们接下来讨论的核心……逆向思维的结果化解之道Awayout边缘化消除策略一：善加利用万家丽大桥全线贯通的事件万家丽大桥的拉通，将使月湖湾与马王堆的距离缩短到三公里以内。与目前较为成熟的人民东板块的车程也缩短到15分钟之内。万家丽大桥的拉通对于本案的区域价值的再塑造有着关键性作用，在本案板块价值的定位过程中，需要将此点利好放大。边缘化消除策略二：营造一个只属于月湖湾的板块理念$”Unsure”Hesitant”Successful”Hopeless”Drowning”Struggling失败的跟随策略市场预期项目策略无原则跟随策略迷茫的跟随策略成功的跟随策略有特点的领导策略成功的领导策略市场的跟随者永远无法获得与领导者相等的市场收益。拥有一个只属于自己的板块概念将极大的帮助发展商获得更为丰厚的市场收益。板块定位方向思考——发现一板块定位方向思考——发现二板块定位方向思考——发现三月湖+浏阳河=一座城市的向往板块定位方向思考关键词梳理：月湖滨江北城之眼星城绿肺这是城市发展进程中为数不多的保留地，是一个被遗忘的美丽留白，更是一个即将崛起的黄金区位。板块价值定位：月湖滨江板块，资源复合型项目。目录纲要Contents长沙房地产环境分析区域竞争市场分析市场分析2长沙房地产环境分析AnanalysisofChangsha’sreal-estate让我们一起剖析造成长沙房价开始起飞的深层次原因除经济增长之外的原因外来地产大鳄齐聚长沙市场，雄厚的资本使得长沙楼市一片繁荣。但是资本逐利的天性将迫使市场通过价格的上升实现其自身投资效益的最大化。而且，资本的力量使得长沙市政府对于房地产市场的态度发生了很大的变化：1、公务员小区用地禁批；2、单位集资房受到很大限制；3、经济适用房建设面积的逐年递减2、大鳄抢滩事件：2007年6月22日由潇湘晨报联合深圳晚报推出的“月是故乡明、房是家乡好”深圳购房团长沙行活动全面启动。成果：此次深圳置业团活动，共吸引了50余名深圳人抵达长沙，考察了5处长沙代表楼盘，三天内签约20多套，现场签约金额多达1800万元，意向签约金额3000万元。“该死的深圳人”3、外来购房者不仅仅是深圳人，随着长谭西线的拉通，长株潭融城已经不再是流于表面的一句口号。作为省会城市，长沙对上述两地的中高端置业者的吸附作用是非常明显的。“本地购房者的群体无意识”4、跟风消费俗话说“三人成虎”，在各方媒体一片涨声的大环境中，普通老百姓很难独善其身。购房还是观望，在以前也许是个值得探讨的论题，但是在现在，无疑成为普通人眼中的伪命题。未来长沙房地产市场将从目前的多元化走向完全市场化整体房价走高、低端产品逐渐淡出市场宏观市场小结疯狂的盛宴即将展开，众多饕餮者摩拳擦掌，跃跃欲试。但是，冷静的观察，我们会发现，长沙楼市之所以呈现07年这样一派繁荣气象，最重要的原因还是在于过往偏低的房价基数。我们不能通过几个简单的涨幅数字就断定，长沙楼市的春天已经来临。目前长沙楼市的发展只能说正在快速回归与自身经济地位相称的一般发展轨道，受制于自身的城市规模，这一轮的疯狂涨价将在未来2年内结束，并稳定在一个相对稳定的区间小幅震荡。08年，无疑是一个契机，但正如我们所认识到的，诸多有心人也认识到了这一点，因此说08年是长沙楼市竞争最激烈的一年也不为过。区域市场竞争环境分析Ananalysisofthecompetitors区域市场的界定金鹰城马王堆四方坪马王堆板块嘉盛·逸林园国杰星城银港·水晶城左岸·右岸一品·东庭西子花苑第一大道·浏阳河畔板块案名地理位置物业类型体量目前价格（元/㎡）销售状况开盘时间马王堆板块第一大道·浏阳河畔长沙市马王堆万家丽路与展览馆路交汇处东南角高层、小高层16万㎡3500100%2006年9月嘉盛·逸林园长沙市火星大道东侧小高层47494㎡///银港·水晶城芙蓉区马王堆万家丽路北段小高层、高层40万㎡3500100%2005年8月西子花苑长沙市雨花区高桥街道五一村小高层16万㎡420080%2007年11月国杰星城芙蓉区远大一路629号高层2万㎡400090%2006年8月一品东庭雨花区高桥乡五一村小高层61036㎡377590%2007年2月左岸右岸雨花区马王堆路与高层69554㎡3900//10万㎡以下57%10-20万㎡29%20万平米以上14%马王堆板块典型项目体量分布示意马王堆板块的楼市开发收益于早年的大东城战略，目前市场已经较为成熟。但是城市次中心的板块定位使得整个区域低价持续攀升，且土地供应后继乏力。这让版块内小规模项目遍地开发，品质大盘属于稀缺产品。马王堆板块典型项目价格分布示意3500-400067%4000-450033%在全市楼价疯狂上涨的今天，马王堆诸多项目的价格与其城市地位相比非常不相称。与其说这是因为马王堆板块的发展滞后，不如说是其城市角色定位的迷失。河西崛起、开福发力、南城火热的现在，地处城市东面的马王堆板块或多或少的有点“摸不着北”的感觉。汇一·紫晶城湘楚家园高林·金三华邸冠豪·星城雅郡金色比华利藏珑·滨湖国际社区金鹰城·圣爵菲斯美林水郡筑梦园本案金鹰城板块板块案名地理位置物业类型体量目前价格（元/㎡）销售状况上市时间金鹰城板块美林水郡开福区世界之窗东北侧多层、花园洋房12.61万㎡370080%2007年4月筑梦园长沙经济技术开发区开元西路中南汽车世界北侧多层19.5万㎡240099%2007年5月藏珑·滨湖国际社区开福区洪山路188号高层、花园洋房、双拼、.独栋46万㎡高层6000别墅1.2万-1.5万95%2007年8月金鹰城·圣爵菲斯省广电中心小高层18万㎡520098%2006年4月金色比华利长沙开福区世界之窗正对多层、小高层、别墅34万㎡2900100%汇一·紫晶城（二期）长沙世界之窗斜对面高层13万㎡//2008年2月高林·金三华邸长沙县星沙镇星沙汽配城小高层5万㎡///湘楚家园星沙汽配城多层、小高层8万㎡2600100%2007年5月冠豪·星城雅郡星沙汽配城南侧小高层10.6万㎡270099%2007年5月金鹰板块典型项目价格分布示意3000以下45%3000-400011%4000-500022%5000-600011%6000-1200011%金鹰城板块作为城市次中心与郊区的缓冲地带，既不具备远郊山水资源豪宅的资源优势，又不具备市中心项目的地段优势。按理来说，这样的区位当中的项目都应该是中档楼盘，但实际情况是，此板块内的楼市价格呈现两级分化趋势，构成这种局势的原因在于版块内的极个别非常规项目的非常规操作思路。金鹰板块典型项目体量分布示意10万㎡以下22%10-15万㎡34%15-20万㎡22%20-30万㎡0%30万㎡以上22%中等规模项目齐聚金鹰城板块，藏珑在板块内当仁不让的担当了“领袖”的角色。左岸春天四方嘉苑四季美景时代先锋锦和嘉园湘江北尚伍家岭生活广场万煦园四方坪板块板块案名地理位置物业类型体量目前价格（元/㎡）销售