搜索
四川成都龙泉驿项目市场调研及营销策划初步建议书自然的往往是永恒的；永恒的往往是自然的；永恒是人类永远的梦想！目录根况前言一、调研目的二、调查内容三、调查方法四、调查过程与结果第一部分环境分析一、宏观环境分析宏观经济分析房地产市场总体情况分析二、微观环境分析成都别墅市场分析竞争楼盘分析第二部分消费者心理调查结果与分析第三部分成都市优秀房地产开发企业分析案例分析一、公司简介二、置信发展历程三、评价与分析第四部分项目市场定位一、项目优势二、项目劣势三、项目定位四、目标消费者定位第五部分项目投资效益分析附件目录：成都市房地产媒体广告分析高档装修标准及材料与设备参考楼盘图片结束语：概况项目位于成都市东郊的龙泉驿区同安镇的“西部阳光城”，地处区内主干道——阳光大道东部的龙泉山谷。地块主体部分、960亩地呈环状围绕始建于1958年的、面积为700亩的、阳光城五大湖泊之一的三门寺水库库区，与库区相连、紧邻阳光大道的坳口部分占地面积140亩。地块具有良好的地理、环境、交通、配套等优势，是一处亲山亲水、构筑高档别墅区的有利场所。前言一、调研目的通过对成都市的宏观经济状况的调查分析与成都市区及郊县的房地产市场进行充分、深入的市场调研，了解目前房地产市场中各类房产品的供求状况、房产品质及房产品消费者的购买心理等，同时结合本项目的地块特殊形态，为委托方对于本地块的最后开发方向与思路的确定提供有力的市场依据。二、调查内容1、成都市经济的总体状况，包括宏观经济、产业特点等状况。2、成都市的房地产市场总体供需状况及各种类型的房产品的供需状况。3、根据本项目可能开发的房产品而设定的竞争楼盘基本情况调查与分析。4、根据本项目可能开发的房产品而设定的目标消费者的问卷调查与分析。5、本项目所在区域的相关配套与政府规划方案。6、成都市优秀楼盘的媒体推广方案的调查分析。三、调查方法1、通过走访成都市相关政府部门如房管局、房产交易中心、项目所在地的开发区管委会等政府部门，获得相关的宏观数据信息。2、通过对成都市区及郊县的典型楼盘进行实地调查，获得第一手的房产信息，包括成功的案例与失败的案例。3、对设定的目标消费群体（如，金融从业人员、大学教授、广告从业人员等）进行面对面的访谈与问卷调查。4、通过网络获取部分相关信息。四、调查过程与结果为确保调查信息的准确有效，敝司凭借市场部市场调研人员的专业调研技巧与丰富的房地产专业知识，走访了相关政府部门，对不同房产形态、具有代表性与典性的楼盘进行了详尽的实地调查。其中包括别墅、联体别墅、排屋、小高层、特色民居及几种房产形态混合的楼盘等。敝司获得的信息真实可靠，得出的结论客观准确，并依此提出建议，调查对象的基本情况与得出的结论在下文分步陈述。第一部分环境分析一、宏观环境分析1、人口总量：1013万2、区域面积：1.23万平方公里3、行政区划：“八区十二县”八大城区：锦江区、青羊区、金牛区、成华区、成都高新技术产业开发区、武候区、青白江区、龙泉驿区；十二郊县：金堂县、双流县、温江县、新都县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县、都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市4、地理环境与自然条件成都市地处成都平原的腹心地带，是四川省的政治、经济、文化中心和中国西南地区的科技、商贸、金融中心和交通通信枢纽。海拔高度（m）气温（0C）平均高度最高点最低点年均气温极高气温极低气温500536438715--1737.3--5.9年均雨量年均气压无霜期年均湿度地表水量日照率997mm956.1mp300天80%70亿m328%5、交通运输成都是西南地区的交通枢纽，宝成、成渝、成昆和成达铁路在成都交汇，形成以成都为中心的西南最大的铁路客货运输枢纽。双流国际机场是全国六大航空港之一，年客流量居全国第五，现在国际、国内航线260余条。北京——昆明、上海——拉萨和兰州——昆明3条国道相汇成都、成渝、成绵、成乐、成雅等高速公路建成通车，形成以城区干道为依托、国道公路为干线、铁路为动脉、国际空港为支撑的立体交通格局。6、城市公用设施与相关规划项目电力自来水天然气供应能力73.5亿kw.h/年城区日供水105.3万吨城区日供气300万供应价格工业：0.42元/kw.h工业用水：1.1元/吨工业用气：0.98元/m3生活：0.39元/kw.h生活用水：0.85元/吨生活用气：1.09元/m3城市向东发展规划总体格局：规划总体发展格局以带状的形式，充分利用城市的台地、道路、供水等基础设施。带状发展区域含十陵、洪河、大面、龙泉、同安等五个重要的片区。其中十陵片区以发展居住和旅游休闲功能为主，在此形成城市东部副中心；大面片区和龙泉区分别是机械工业发展基础和成都经济技术开发区；龙泉山是未来都市区重要的旅游休闲地；同安镇将是我市重要的公路口岸。基础设施规划：“四横三纵”的道路交通系统：“四横”，指成渝高速、益州大道（老成渝路）、万方大道（成都——洛带公路）及规划的龙兴大道（成都——龙泉驿交通性主干道）。通过四条放射线的建设使东部片区与中心城市紧密联系起来。“三纵”，指三环路、外环路、环城路（成环路）的建设又使得东部片区与我市的各公路干线、航空港、火车站有便捷的联系。立交系统给水工程排水工程供电工程燃气工程规划意图：适应成都产业发展规划和开发区布局，合理确定了城市发展空间。调整城市结构和形态，疏解城市功能和人口，形成更加合理的功能分区和城市结构。充分利用东、南部方向的浅丘和台地，严格保护了成都西部、北部平原耕地。控制城市上风、上游方向的发展，保护了城市大气和水环境。开发了旅游资源，保护了城市西、北面丰富的地下历史遗产和地面文物古迹。7、教育科技成都是西部重要的科技、教育中心，现有高等院校22所，博士点100多个，博士后流动站35个，国家重点学科15个，重点实验室18个，各类科研和技术开发机构2800多个，两院院士27个，各类科技人员49万人，拥有科技人员总数和每万人拥有科技人员数均居全国大城市前列。全市建有1个国家级高新技术产业开发区、1个国家经济技术开发区、8个高科技工业园区，高新技术企业约400家，高新技术产品产值占工业总产值的15%。依托雄厚科技力量和优势科技资源，成都已成为西部地区发展高技术产业的基地和科技创新的基地，支撑西部地区的经济发展和结构升级。8、旅游业旅游业将成为国民经济新的增长点。四川以其旅游资源的富集度和高品位名列全国前列，通过改善服和质量和提高外联力，四川旅游业发展势头较好，在成都举办的2001年中国国内旅交会是新世纪我国第一个最大的旅游盛会，四川旅游形象和旅游品牌向全国作了充分展示和推介，四川旅游业加快发展的外部条件进一步改善。成都市旅游资源丰富，名胜古迹中外驰名。全市现有人文景观172处，其中尤以武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王庙、青城山最具特色。有全国重点文物保护单位和四川省文物保护单位19处。有世界唯一的大熊猫繁育研究基地。地处由剑门蜀道、九寨沟、峨眉山、长江三峡等地组成的四川旅游环和全国旅游环的联络点上，还是内地前往西藏的主要通道，旅游地理位置十分优越。9、金融机构成都是西部地区重要的金融中心，中国人民银行大区分行设成都，现有国内金融机构约3000个，2000年末各类金融机构存款余额1890.44亿元，同比增长15.5%。新加坡华联银行、英国标准渣打银行、泰国盘谷银行、日本东京银行、巴黎国民银行等在蓉设立了分行或代表处。10、商贸经济成都是全国商贸中心试点城市，现有各类商业批发机构2万多个，商业网点24万个，商品交易市场487个，其中年成交上亿元的28个，上10亿元的5个。形成了荷花池批发市场（年成交额45亿元）、成都生产资料交易区、成都农产品中心批发市场、城隍庙电子原件市场、大发电器市场等一批大型批发市场。宏观经济分析1、1997——2002年的经济增长指数年份GDP（亿元）增长率19971007.0319981103.009.5%19991190.0010.8%20001310.0011.0%20011491.0011.3%而据最新调查资料显示：2002年上半年成都市经济运行总体呈快速增长态势。前5个月国内生产总值（GDP）的同比增速分别为：11%、11.3%、12.7%、12.8%、13%。预计上半年GDP完成712亿元，同比增速达到13.3%，比去年同期提高1.8个百分点，预计比全国、全省增速分别高5.5、3.7个百分点，在15个副省级城市中位居前列。预计2002年的GDP增长率将在8%左右。2、据最新统计资料显示，成都市1-7月的社会消费品零售总额389亿元，居全国15个副省级城市的第3位。据悉，1-7月城镇居民人均可支配收入最高为深圳，达14896元，最低为沈阳，仅3978元，成都为4948元，列第9位。成都市与杭州市居民消费价格总指数上并列第5位，最高的是深圳，最低的是广州。成都市的消费品零售额的增长率居全省之最，达到了11.1%，消费能力不断的增强。3、成都市的产业结构将以旅游与房地产作为重点，政府将重点支持这两种产业的发展。结论：1、成都市理想的地理位置、优美的自然环境、便捷的交通条件、优良的配套设施、强劲的经济走势、开放的城市面貌、积极的政府态度等等有利因素，将极大的促进成都的城市规模的扩大，吸引国内外的投资者与旅游度假者，留住优秀的科技人才，为成都市经济的营造一个可持续发展的良好态势。2、据世界房地产行业的历程来看，在稳定而快速的经济发展态势下，房地产业也将获得持椟的发展；同时，房地产业的持续发展，能极大的刺激与拉动经济的发展。据调查房地产业去年拉动GDP增长三点一个百分点，成为国民经济的重要支柱产业。两者在很大程度上存在着相互依赖，相互促进的关系。种种迹象表明，成都已经呈现出典型的投资推动型经济形态。3、据调查，成都市在2001年房地产开发完成投资170亿元人民币，增幅为百分之32.2%，总投资额已接近云南、贵州、甘肃三省房地产投资的总和。毋庸置疑，它也将成为该地区房地产业最发达的城市，成为国内外地产开发商的寸土必争之地。4、同时，随着国家与成都地方政府的户籍制度改革的加快，农民和外地人员将大批变成成都市居民，城市化进程的加快，使成都房地产的有效需求得到很大扩展。成都房地产市场总体情况分析1、2001——2002年房地产经济指标2001年房地产完成投资：170.76亿元，成都市房地产开发投资总量在全国15个副省级城市中排第三位，列广州、深圳之后。2001年商品房竣工面积：815.62万平方米2001年商品房销售面积：701.21万平方米2001年住宅竣工面积：716.34万平方米2001年住宅销售面积：638.12万平方米2001年商品房空置面积：188.24万平方米2002年上半年共完成开发投资：71.45亿元，其中住宅、商业用房、写字楼投资分别同比增长49.6%、82.3%、207.6%。2002年上半年房地产到位资金：93.01亿元，同比增长25.3%。2002年上半年实际销售商品房：223.31万平方米，同比增长14.1%，其中住宅销售211.8万平方米，增长15.3%；商业用房销售8.84万平方米，下降9.2%。2002年上半年商品房新增空置面积较上年同期增长36.7%，达158.73万平方米。虽然上半年空置房面积增加了不少，但统计数据显示，今年上半年空置一年以上的商品房反而下降29.7%了，其中空一年以上的住宅下降了38.9%，同时住宅新增空置37.4%。2002年上半年土地购置面积：401.09万平方米（约6000亩）。房产商土地购置大幅增长183.3%，较上年同期增长。表明开发商对未来成都楼市前景仍持乐观态度。2、房地产市场供需情况分析根据以上调查数据分析：成都市的房地产处于一个快速发展的阶段，房地产的投资开发量、竣工量、销售量、商品房空置率均处于上升的趋势。据房地产发展的周期论来看，正处于高峰平台运行阶段。据有关政府部门提供的信息看，成都市的需求空间巨大，未来三年，我市因人口增加、居住条件的改善、拆迁安置以及旧城改造等对住宅产生的需求量在3500万平方米，保守估计也有2800万平方米可转化为有效需