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3泉州南翼/安海·侨成【金沙城】项目发展及营销战略思考和合之道@2013.054写在前面：通读关于侨城·金沙城现有项目方案资料后，以亲身游历的感受，阐述对侨城·金沙城独特的思考，释怀三种理解及感悟：12【资源】：1300亩安平桥文化公园意味着什么？什么是我们的唯一性和不可复制的？超百万方的造城项目是什么概念？【竞争】：晋江别墅项目竞争格局如何？侨城【金沙城】将以哪般身份出现？3【策略】：如何在晋江高端地产领域拔得头筹？侨城【金沙城】可支撑的名利最大化节点？1观点:我们的机会到了！政府目前大力发展：消费者目前处于迷茫状态：锁定本区域客户资源，防止外流——人文教育资源、距离可能是我们的优势：观点:抢先建立区域领导品牌地位2侨成集团领导品牌外界影响力现场控制政府造势：一定要让政府造热海东红塔片区媒体造势：一定要让受众了解侨城别墅高端物业的地位品牌造势：一定要有分量展现晋江安海下一个热点的代表环境指标：环境是本区的核心点，一定要充分建立感染力产品指标：一定要实现未来的生活比你想象的还要好展示指标：一定要有全新的现场感受7Contents目录CONTENTS项目格局分析资源分析竞争分析整体定位项目发展策略发展战略目标发展战略选择物业价值挖掘物业营建建议项目营销策略营销策略销售执行8竞争分析资源分析整体定位1项目格局分析PART9核心提示印象1：坐拥1300亩安平桥生态公园印象2：安平桥&白塔&龙山寺&朝天宫&教育资源丰富&交通便捷印象3：门贵胄藏养之地印象4：超百万㎡城市综合体资源分析Ⅰ10坐拥人文、自然宝藏首批国家重点保护单位安平桥文化公园总投资约3.8亿元，占地1028.76亩，将重点突出生态和文化两点；集秀美自然景色和历史人文景观于一体，从建成之日起，它保持了长达八百余年“天下无桥长此桥”的桂冠。直到现代美国的旧金山大桥及中国郑州黄河大桥的建成才打破其记录，因而当之无愧于1961年被国务院确定为首批全国重点文物保护单位(桥梁建筑仅三处）。11名门贵胄藏养之地泉州南翼核心中央高尚居住区2013年泉市重点项目：安平桥生态文化公园以安平桥为核心，因地制宜塑造公园环境，以“长桥为轴、环路串珠、三区体验、安平八景”，力求将公园打造成以“安海文化”为特色，集文化体验、生态体验、旅游观光等多元功能为一体的综合性、开放式的城市生态文化公园。；项目位于安海880年史上最大的旧城改造项目——海东鸿塔片区内最具优质地块的核心区域，该项目致力于建成功能齐全、设施完善、环境优美、宜居宜商，并融入闽南建筑元素的高档次商住片区，是安海镇未来最聚名门贵族之气的生活社交圈。12具备打造名门贵胄聚集区的基本形态区域内拥有安海最具盛名历史人文、自然生态资源、教育配套等资源。纯净湖面、亲水平台、历史人文、人杰地灵、交通便捷本案用地南侧为大面积平纯净湖面，别墅居住区内规划设计亲水平台和绿色景观轴线。紧邻众多历史文化遗迹：安平桥、龙山寺、朝天宫、白塔等；名校云集：养正中学、安海中学；本案10分钟车程内即达沈海高速，2分钟车程内即可转入世纪大道，20分钟车程内即达晋江机场、福厦动车站、晋江市行政中心及主要商圈。得天厚泽，私藏撒落凡间之明珠13人杰地灵,一方水土养一方人传世豪宅首选藏风聚气吉地闽商中晋江企业中最具典型代表，而在安海这个具有880年历史的城镇中（常驻人口拥有12万人）更是在历史的长河中抒写了极具浓墨重彩的一笔，甚至可以说是晋江商人中最为辉煌的第一笔——19世纪世界首富伍秉鉴便是出身于安海的成功商人。追述历史，从古到今，安海历史上的盛世名人举不胜数：徐晦（760~838），唐代状元，亦是福建历史上的第一位状元。安连济，官至右骁卫将军，封代国公，赐谥文毅。高惠连宋朝兵部尚书（972—1052年），字公博，宋太祖开宝五年（972年）生。王慎中,明嘉靖八才子之一``````收藏一个文明片段的雍容，与，领受安海脊梁衣钵的傲骨并在，人宅合一，通感历史，现代与未来的人杰之美。14核心提示人文历史、生态环境是我们绝对独有的优势产品细致化、功能升级是项目落地的基本区域现状是本项目的软肋竞争分析Ⅱ15板块典型楼盘优势劣势在售产品泉州市区别墅宝珊花园（东海版块）16年的成熟社区，是泉州富豪圈聚集地的典型代表。区域及项目内部的生活配套、商务配套成熟。项目所在地属于泉州市政治文化中心，东海版块。形象、价值形成核聚效应，区域形象根深蒂固。项目从开发周期和居住阶层上跨度较大，使得高端物业本身具有的尊贵感和纯粹感下降。社区开发规模大，安防成为目前一个棘手问题。宝珊目前在售为190-240㎡花园洋房，别墅产品将于2013年推出。桃源山庄（东海版块）项目依山而建，紧邻森林公园，生态环境较佳，与高端商务配套迎宾馆为邻，项目内配套有高尔夫练习场，提升物业形象。位居东海版块。周边环境民房未整改，区域配套相对薄弱二期在售独栋别墅，共计53栋。海景国际花园（东海版块）市区唯一个个岛居生活高端别墅。在售8组团，产品升级：建筑面积近千㎡，花园占地1000㎡以上。周边中高端商业配套兴起：万达广场、天虹百货、麦德龙等。与江水距离过近，在居住整体舒适度上欠缺。在售8组团独栋别墅，共计21栋。总结：泉州市区高端物业在产品开发成熟度、自身产品打造、周边区域环境等综合条件均相对优越，吸引来自晋江很大一部分的企业家纷纷购置。16宝珊花园——2300亩优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）配套未呈现，区域环境杂乱本项目品牌体系未建立社区内湖景资源与之类似入市比本项目早，有口碑南益品牌知名度高，受认可在售所生别墅量少，最新的别墅组团要再明年才开，2013年下半年时间是本项目的切入点；产品：在售花园洋房，半山别墅。2014年计划推出新组团独栋、联排面积区间：花园洋房190-240㎡；在售产品：0.96超低容积率，仅建设10栋9层高花园洋房，150万/套起。历史人文浓厚；教育资源丰富；相对安海及周边附近客户群体，相对不受区域距离因素的限制。17桃源山庄——二期养生之墅优势（S）劣势（W）历史人文浓厚教育资源丰富本区域客户群潜在归属感市政重点项目产品打造的系列较为丰富，覆盖面广产品：二期山地至尊独栋面积区间：400-750㎡；产品量：53栋价格：800-3000万之间去化进度：53栋，备案销售配套未呈现，区域环境杂乱本项目品牌体系未建立没有高端商务配套入市比本项目早，有口碑汇丰集团近年来品牌知名度逐渐受到市场的认可机会（O）威胁（T）18海景国际花园——在售8组团，总建筑面积2.7㎡，共计21栋优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）社区成熟度未建立本项目品牌体系未建立具有一定市场基础和客户群体；岛居生活私密性和最贵感相对较佳。产品：八组团独栋大别墅面积区间：1000㎡以上，花园展示1000㎡起产品量：在售8组团21栋价格：2500-6000万之间销售进度：已售5栋，未售16栋，9组团别墅刚刚进入规划设计阶段。历史人文浓厚教育资源丰富本区域客户群潜在归属感市政重点项目产品打造的系列较为丰富，覆盖面广；海景国际建筑面积大，总价高，受众客户群有限。19板块典型楼盘主要优势主要劣势在售产品清濛版块泉州奥林匹克花园实景现房销售；成熟社区，社区内配套有高端健身运动城；社区物管口碑极佳。位于泉州南大门首要位置，南迎宾旁。小区道路狭窄，产品户型及外立面单一。一期房源尾盘处理中，剩余15套房源。二期用地规划再建18栋别墅。紫湖国际紧邻高端商务休闲配套高尔夫球场和天然的生态环境：紫帽山和紫湖。地块性质，独栋别墅土地性质为商业用地（联排的为住宅用地）；目前周边生活配套尚欠缺。一期二次7月份开盘产品，目前蓄客阶段，面积300-500㎡之间。一期产品基本售罄，均价13000元/㎡。最贵为楼王1800万，还有一栋2000万楼王在售中。紫湖绿景山庄面向紫湖生态公园，依山而建，纯独栋。社区规划相对较小（仅80亩），小盘开发，且不具品牌效应。27栋独栋别墅未开盘，预计7月份开盘。总结：清濛版块的别墅项目，依靠紫帽山、紫湖和高尔夫球场等生态资源和高端商务休闲配套，尤其以紫湖国际和紫湖绿景山庄更具典型，周边生活配套尚未形成，在产品的功能定位上更偏向于养生、度假型产品。而奥林匹克花园作为早期在晋江最具代表性的别墅楼盘，目前一期销售已基本结束，而且用地正在规划设计中。20泉州奥林匹克花园优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）该项目树立起了本区客户源对别墅标准的认知产品：一期剩余15套房源面积区间：建筑面积480-620㎡，花园用地500-800㎡；价格：1500万-2000万之间销售进度：实景现房销售，处于一期尾盘处理中。历史人文浓厚教育资源丰富本区域客户群潜在归属感市政重点项目该项目已接近尾盘；该项目的客户基本来自晋江配套未呈现，区域环境杂乱本项目品牌体系未建立没有高端商务配套历史人文浓厚教育资源丰富本区域客户群潜在归属感市政重点项目21紫湖国际——高尔夫山庄优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）该项目独占1500亩的果岭配套天然的山、水资源丰富产品：高尔夫别墅面积区间：310-500多㎡；产品量：二次开盘32套；价格：396万起/套；一次开盘楼王2000万未售；销售进度：一次开盘基本售罄，二次预计7月份开盘。产品打造的系列较为丰富，覆盖面广；本项目客户覆盖面相对较广配套未呈现，区域环境杂乱本项目品牌体系未建立没有高端商务配套历史人文浓厚教育资源本区域客户群潜在归属感市政重点项目项目大盘规划，大配套22紫湖绿景山庄——养生度假型产品优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）高尔夫球场配套旁；生态环境良好产品：独栋别墅面积区间：560-580㎡产品量：共计27栋价格：待定销售进度：预计7月份首次开盘。产品打造的系列较为丰富，覆盖面广性价比高天然的自然资源不足没有高端商务配套23板块典型楼盘主要优势主要劣势在售产品晋江区域世茂·御龙湾地段优势——世纪大道旁，晋江与泉州接口的必经之地；紧邻1000亩人工湖；品牌效应聚集；客户群圈层效应良好；实景呈现。天然的生态资源欠缺，紧邻磁灶，空气指数受影响。三岛别墅产品清盘工作，剩下产品的主要面积是726和923㎡，剩余9套。龙湖·嘉天下品牌效应强大；龙湖别墅产品自身力度强；地段优势，位处晋江青阳成熟商圈，生活商务配套完善。地段所处生态资源欠缺，龙湖品牌效应认知度在晋江本区内未打开。380~1000㎡临溪别墅格林春天拥有2200亩八仙山城市综合体公园；花园占地平均2亩。纯独栋。单栋面积过大，针对人群主要局限在企业作为商务会所使用767-1300㎡独栋别墅总结：御龙湾、嘉天下、格林春天在地段的选择上，处于城区繁华地段，将一处静谧置于繁华之间，亦静亦繁华，与本项目未来呈现的生活场景具有相似之处。历史人文浓厚教育资源丰富；本区域客户群潜在归属感24世茂·御龙湾优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）地段及环境已呈现，作为置业者的购置物业的参照标准品牌效应产品：三岛满堂红独栋别墅面积区间：726-923㎡产品量：剩余9栋价格：32000元/㎡销售进度：计划在今年5-6月份将别墅清盘。御龙湾别墅已清盘，本项目的推出刚好给安海有购置别墅的客户群填充空白性价比高天然的自然资源不足没有高端商务配套品牌影响力未建立历史人文浓厚教育资源丰富本区域客户群潜在归属感市政重点项目项目大盘规划，大配套25龙湖·嘉天下优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）品牌效应产品：独栋别墅面积区间：380~1000㎡临溪别墅产品量：共计118栋价格：待定销售进度：未开盘。性价比高周边环境目前较为杂乱没有高端商务配套历史人文浓厚教育资源丰富本区域客户群潜在归属感市政重点项目26格林春天优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）政府及商会的支持位于晋江城区主商圈周边均是紧邻生态公园产品：独栋别墅面积区间：767-1