搜索
单击此处编辑母版标题样式杭州（策源）地产2011-5-2营销代理报告天河置业·西南分区项目2研究思路第一部分：市场研究第二部分：客户研究第三部分：项目定位•市场机会分析•项目SWOT分析•项目总体定位第四部分：产品建议•产品定位•产品深化建议第五部分：营销推广•湖州城市发展定位•湖州楼市概况分析•板块市场细分分析•未来市场供应•别墅客户研究•公寓客户研究•年度蓄客策略•年度营销策略•年度推盘策略•样板区建议31.1湖州城市发展定位1.2湖州楼市概况分析1.3版块市场细分分析1.4未来市场供应1：市场研究4我们更了解本地市场城市规划市场分析客户分析项目定位2Part5东邻上海，南接杭州，北濒太湖，湖州是长江三角洲重要的对外开放城市，是国务院确定接轨浦东“先行规划、先行发展”的十五个重点城市之一，定位南太湖中心城市接轨浦东的15个重点城市：江苏省的南京、苏州、无锡、常州、镇江、扬州、南通、泰州，浙江省的杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、舟山及上海市城市规划6湖州市制定一个中心发展战略，由市中心的中心城区、南浔区向外扩张，呈现中心集中发展带动周边镇区的发展格局“中心集聚、轴线拓展”的城镇体系发展战略“一城两区、双心结构”的带型组团式城市湖州天河置业项目位置7西南新区形象定位——科技西南新商务中心湖州的“陆家嘴”仁皇山新区：集中建设行政中心、文化中心、体育中心，并按照现代化城市的目标布局行政办公、文教体卫等大型城市公共设施老城区片区：富有综合性的城市功能，缓解交通压力，充分挖掘老城区的商业潜力和提升建设品位，形成富有地方特色的传统商业中心凤凰片区：工贸、轻纺产业基地、机电、医药、化工等新兴经济开发区太湖旅游度假区（国家AAAA级旅游区）：“都市生态型”滨湖休闲度假胜地，休闲旅游、商务会议、康体运动、度假居住等功能复合发展的城市特色版块；湖东片区：以现代商贸、金融、旅游、会展、工业和生活居住为主体，功能完善、结构合理、基础服务设施齐全的现代化新城区。西南片区：集商务办公、大型娱乐、综合住宅、医院、学校、生态公园等为一体的新“城区”。置位案本8纵观人类发展史，城市往往是文明和兴盛的起点，湖州西南新城的规划构建，再次印证了这一规律，湖州多中心发展已成定局，西南新区作为最靠近湖州主城区的副中心，拥有无比广阔的前景。西南新城片区（本案所在区块）是湖州商务休闲住宅尚选之地。91.1湖州城市研究1.2湖州楼市分析1.3典型个案分析1.4未来市场供应1：市场研究10湖州楼市分析------普通住宅老城区8000~14000湖东片区7800~10000仁皇山片区8000~11000太湖度假区5000~7000普通住宅——经过这几年的发展，是换个普通消费者群体购买的商品房源明显增多，该板块对于湖州楼市的重要性将逐步显现。西南新区6000~8200/平米，是湖州价格的低洼地，其漾区资源价值有待挖掘11类别墅：270~400万住宅：均价8200类别墅：170~350万住宅：均价14000类别墅：140~200万住宅：均价8500~11000类别墅：600万起住宅：均价12000类别墅：400~600万住宅：均价6500类别墅：200~600万住宅：均价7500与其它区域在售别墅项目来看，西南新城片区别墅售价还有较大提升空间。121.1湖州城市研究1.2湖州楼市分析1.3典型个案分析1.4未来市场供应1：市场研究13公寓典型个案——春江名城•区域位置：西南新区发展商：湖州兴辰置业•产品指标：用地面积53136㎡总建面积164418㎡（含地下）容积率：2.5绿化率：34.5%•产品特点：1.物业类型共有1340套房源，90多平方米的小户型占总套数的50%以上。90多平方的的小户型为两室一厅一卫格局，厨房带阳台功能，朝南主卧带景观阳台；另有140~150平米户型。社区建筑与水景相呼应，力体景观园林贯穿于整个社区，居住氛围和谐，社区功能营造统一、健康、自然。拥有一所三层9班制幼儿园；1000M²会所；2层商业裙房。距离市中心3分钟路程（浙北商圈），毗邻湖州新天地CBD大约1公里路程。•主力面积：90~150㎡•推广主题：1.红丰河畔——首席法式风情住区2.藏品级法式情韵名邸•物业管理：宁波永成物业•物业管理费：1.45元/平米/月•开盘日期：2010年12月、2011年3月•销售进度：在售户型以大面积为主•业务员介绍：本地人购房居多/购买目的自住兼投资/看中地段/对折扣比较敏感。1、基本都是本地人，湖州圈子小想买的都能找到点关系；2、织里买的的比较多，都是买来想住的，大部分是自住兼投资；3、我们这10年3月份开盘的，现在基本没房子了，1年卖了1000多套，主要是看中地段；4政府机关买的的也有都是托关系14公寓典型个案——春江名城开盘时间推出面积段分析2010年5月2010年10月2010年12月2011年3月面积段：89~150/平米面积段：70~140/平米面积段：90~160/平米面积段：37~130/平米单身公寓及跃层为主15公寓典型个案——春江名城已开盘产品面积段配比各面积段产品去化情况面积段配比90-120120-140140-16060-9045%30%10%15%60-9090-120120-140140-16060%90%95%80%16公寓、别墅典型个案——太湖阳光假日•区域位置：南太湖片区发展商：嘉业房产建筑风格：法式风格•产品指标：用地面积62万㎡总建面积约31万㎡容积率：0.45绿化率：40%•产品特点：1、物业类型有花园洋房、叠排、联体别墅和景观公寓等；2、法式二层悦湖联排，共有二十余种房型，每户赠送大面积地下室。距太湖仅200米，独拥五星级酒店会所、网球场、桌球房、乒乓室、室内游泳馆、温泉水疗馆等，另花园洋房有屋前花园、入户花园、大露台等；3、社区配套有两个休闲活动中心、幼儿园、商业风情街、体育公园（有三洞的高尔夫练习场、极限运动设施等其它运动场所）。•主力面积：公寓38~80㎡（少量100~130㎡）排屋：170~270㎡•推广主题：1、地灵之处人杰聚纯太湖别墅2、别墅群落高端配套——太湖/景观湖泊/大型奥林匹克体育公园/五星级太湖阳光雷迪森度假酒店/嘉业阳光会•物业管理：湖州嘉业物业公司•物业管理费：1.5元/平米/月•开盘日期：2008年4月、2009年5月、2010年12月•销售进度：目前剩30余套排屋在售，价格13000元/㎡17公寓、别墅典型个案——太湖阳光假日开盘时间2008年4月2009年5月2010年12月推出面积段分析18公寓典型个案——太湖阳光假日已开盘产品面积段配比各面积段产品去化情况面积段配比40-9035%40%20%5%90-120140以上120-14040-9090-120120-140140以上70%80%85%60%19•区域位置：仁皇山片区发展商：绿城房产建筑风格：法式风格•产品指标：用地面积28.93万㎡总建面积约36万㎡容积率：0.86绿化率：40%•产品特点：1、物业类型有法式排屋、独立官邸和高层、多层等多种类型，吸收绿城玫瑰园系列及北京御园营造经验之精华；2、绿城·御园法式排屋以法国经典官邸及宫廷建筑为原型，沿袭法式宫廷的建筑形态，以石材干挂立面、法式宫廷园林、首创精装修庭院生活等产品细节；3、御园的公寓定位为舒适型高端公寓，强调每户景观、朝向、日照、人流动线等要素的均好性，通过拉直版的建筑立面处理，户型更加方正、更合理、更通透。阳台区域采用大面玻璃窗和大面玻璃栏板，充分保证室内的采光、通风，同时让业主们有更大的观景视野；4、引进绿城全新的园区生活服务体系，提供包括健康服务系统、文化教育服务系统、生活服务系统等一系列优质的园区服务；超4000平方米奢华会所提供包括室内外泳池、乒乓球室、老人活动中心、健康服务中心、棋牌室、多功能厅、红酒吧、书吧、健身练操房、台球室等。•主力面积：公寓：140~180㎡排屋：400㎡左右•推广主题：1、仁者乐山尊者御园2、绿城第二代高层公寓经典升级版•物业管理：绿城物业•物业管理费：高层：2.2元/月/㎡，排屋：地上2元/月/㎡，地下1元/月/㎡•开盘日期：2009年11月、2010年5月、11月•销售进度：排屋、高层均剩余少量房源。高层起价7980元/㎡,剩余可售房源均价9500元/㎡公寓、别墅典型个案——绿城御园20公寓、别墅典型个案——绿城御园推出面积段分析开盘时间2009年11月2010年5月2010年11月21公寓、别墅典型个案——绿城御园开盘时间2008年4月2009年5月2010年12月推出面积段分析22欧式风格为主别墅市场——以欧式风格联排为主，主流面积段在200~300平米，主流总价在250~400万之间。由此可以看出，湖州别墅客群仍以度假经济型别墅为主，远没达到消费奢侈型别墅；另外，在售价上来看，中式风格排屋整体价值稍逊。200~300平米250~400万板块楼盘名称物业类型风格类型户型区间价格（元/㎡）主力总价（万）南太湖区域天玺别墅联排、双拼南加州风格230~29010000起260~350半岛领邸联排西班牙风格284~468均价11000300~400太湖阳光假日联排法式风格170~27013000220~350山水人家联排中式庭院210~30010000左右200~300华萃庭院联排中式合院171~350180万/套起180万/套起湖东区域幸福里联排中式庭院200~260均价14500300~400诺德·上湖城联排英式风格220~532均价12000250~450东方国际别墅联排、双拼东南亚风格217~283均价13000200~400升华·红墅湾独幢、联排英式庄园200~340联排16000独幢30000300~600仁皇山区域绿城·御园联排法式风格270~420600万/套起600万/套起西南新城西西那堤联排美式风格220~300均价12000270~400湖州楼市分析------别墅市场23欧式风格为主住宅市场——以欧式风格联排为主，主流面积段在200~300平米，主流总价在250~400万之间。由此可以看出，湖州别墅客群仍以度假经济型别墅为主，远没达到消费奢侈型别墅；另外，在售价上来看，中式风格排屋整体价值稍逊。200~300平米板块楼盘名称物业类型户型区间价格（元/㎡）西南区域星汇半岛高层119~161均价8200春江名城高层69~130均价8800得力浅水湾高层89~164均价8200三洋阳光海岸多层100~115暂无亿丰怡家公馆高层72~118暂无湖东区域赞成·学士府高层93~124暂无诺德·上湖城高层89~230均价6800幸福里高层203~252均价14500仁皇山区域天鸿·天际高层86~179均价11500中心城区天元颐城高层125~189均价12000湖州楼市分析------住宅市场24西南分区地产6大优势：1、环境资源得天独厚：对于西南新城几年前可以说是一片荒芜，也正是因为它的荒芜为现在新城的整体规划提供了可能。广袤的土地资源给了不论住宅还是商业足够的施展空间。一个城市的前期科学规划之于一个城市的健康发展是很重要的。2、政策扶持坚定有力：在西南未来规划中，将融入集金融、制造、信息、文化及行政于一体的政务中心，为西南新城的商业房地产块提供整合服务。西南新城的发展，表示着一场轰轰烈烈的“造城计划”开始全面升级，西部新城正一步步从崛起走向成熟。3、交通网络四通八达：西南新城内的按国家一级客运站标准建设的湖州高速客运中心，于2007年1月正式投入运营，构成了便捷的新城公共交通体系。区域内干线交通已成形，连接主城的红丰西路、港南路、二环南路相继建成，与主城的交通瓶颈已梳通完毕；区内支路系统、区间路网等逐步完善，交通通达度进一步深拓。交通方面四通八达，到主城区只需很少的时间即可，这是市中心所不能企及的畅通。西南新区小析：25西南新区小析4、集群效益明显：二环西路纵贯西南新城南北，是主城区的主要通道之一。在西南新区的规划图上，可以看到二环西路两侧将林立起若干幢超过三十层的商务楼，并配以酒店、移动大楼、高级住宅区