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项目地址：蜀山区潜山路黄山路发展商：新华房地产有限公司占地面积：4339.65平方米总建筑面积：34147平方米物业构成：33层，共608套产权：70年交付时间：2008年底主力户型：33-44平方米酒店式公寓－新华·华府星座项目分析：该项目推出市场时，属于合肥市场最早酒店公寓性质的产品；大堂气派，物业管理等方面较传统住宅更为先进，体现了“酒店式”服务；面积小，总价低，同时依托新华品牌效应及周边的整体规划，项目入市获得了快速的市场去化；资料来源：合肥市房地产管理局、项目组实地调研营销口号：公寓中的星级酒店，专为城市新锐及精英人士度身定做Q2——酒店式公寓案例物业概况：套内设置洗手间，提倡商住两用市场情况：目前合肥市场除办公产权物业外，有一部分70产权产品也推出商住两用物业；项目发展的可行性分析：在区域商务氛围不成熟的前期，吸引成长期的小型企业入驻；利用项目整体配套优势及知名度，以小面积、低总价吸引投资客、小型公司、个人创业者；九龙城市广场创智广场丰乐世纪公寓大唐国际商务公寓SOHO的宜商宜住功能对投资客和创业期的小型企业有较强吸引力，在周边商务氛围尚处于培育初期时可作为先期产品推出；Q2——SOHO/商务公寓SOHO－九龙城市广场项目地址：新站区站前路发展商：宁波华瑞房产集团总建筑面积：约4万平方米物业构成：SOHO（241套）、商业产权：SOHO-40年交付时间：预计2009年4月销售情况：预售许可证办理中，目前均价约4800元/平方米交付标准：精装修（硬装修，统一风格）主力户型：43-63平方米营销口号：城市中央全装修精巧SOHO，入住仅需一只皮箱项目分析：紧邻火车站，交通便捷，总价低投资客及小型企业购买为主；资料来源：合肥市房地产管理局、项目组实地调研Q2——SOHO/商务公寓案例SOHO－丰乐世纪公寓项目地址：长江西路潜山路发展商：丰乐房地产开发公司总建筑面积：6.8万平方米，其中SOHO3.6万平方米物业构成：2栋SOHO，一栋住宅，2层商业裙房产权：SOHO-40年开盘时间：2008年7月交付时间：预计2010年5月销售均价：4600元/平方米销售情况：SOHO-378套，已售178套交付标准：毛坯交房增值服务：可享受丰乐世纪大酒店物管服务项目进展营销口号：商务/办公/居家自由转换资料来源：合肥市房地产管理局、项目组实地调研项目分析：综合性项目，包括酒店、商业、办公、住宅，但项目整体品质偏低，影响了销售价格的提升；Q2——SOHO/商务公寓案例SOHO-大唐国际商务公寓营销口号：智能化商务公寓居家办公两相宜项目地址：望江路石台路发展商：合肥大唐置业物业构成：住宅、商业－深圳华强电子数码广场产权：70年开盘时间：2008年12月交付时间：预计2010年底销售均价：约5000元/平方米销售情况：共1872套，已售66套交付标准：毛坯主力户型：34-70平方米项目分析：项目为华府郡苑的13-14号楼，体量庞大，商务公寓定位主要出于与项目内部大体量的住宅进行差异化定位，但由于面积分割较小，总套数过多，将带来明显的去化压力；资料来源：合肥市房地产管理局、项目组实地调研Q2——SOHO/商务公寓案例老年公寓物业概况：针对老年客户，提供各项增值服务，满足特定消费需求；市场情况：目前合肥市场无此类产品供应；在长三角其他城市，类似区域内，老年公寓由于特殊的定位、针对性服务获得了良好的市场认可；本项目发展可行性分析：40年产权物业由于生活成本的增加可能会给老年消费者带来消费抗性；由于体量有限，未能形成规模效应；与项目整体定位存在一定背离，与少年宫等无法协同发展；绿地21城·孝贤坊老年公寓主要是在产品设计、物业服务等方面具有较强的针对性Q2——老年公寓项目地址：江苏昆山花桥镇绿地大道555号发展商：绿地集团项目规模：绿地21城占地13平方米公里，包括尊老社区、国际社区、商务社区及度假社区四个主题社区昆山花桥镇上海安亭孝贤坊物业类型：别墅、公寓、商业配套特色：根据老年人的生活习惯及要求，除对房型等建筑细节处理，还增加了各项的配套服务，包括“管家式”家政服务、提供医生护士上门服务的健康管理等等人性化、贴心服务提高对消费者的吸引力大型尊老社区，具备规模效应Q2——老年公寓案例产品类型：SOHO（毛坯）潜在客户：依托周边已入驻大型企业集团的创业型中小企业以及部分投资客；产品亮点：区域内同类产品在目前规划中较为稀缺、宜商宜住；产品类型：居住公寓（精装修、小户型）潜在客户：对商业用地性质抗性较小、价格承受能力相对较低的人群及对区域发展具有认同感的投资者；产品亮点：户型较小、低总价、产品设计和装修风格有特色、丰富配套和良好物业管理服务产品类型：个性公寓（精装修、错层、户型略大）潜在客户：追求生活品质的较高收入人群产品亮点：错层、户型略大、装修风格菜单化选择、提供家具、电器等较齐全的生活设施；Q2——本项目产品及客户定位存在的问题•户型单一，缺乏个性化；•部分单元采光不足，而强调居住功能的客户对其要求相对较高；青年公寓（原定位）产品限制多、改动余地较小，建议模糊的商务、居住概念，在树立办公形象之后推出，以相对较低的价格吸引小型成长企业及部分投资客Q2——现有方案的产品限制SOHO（现定位）存在的问题•2幢，体量约4万平方米，老年公寓的相关配套无法形成规模效应；•与项目“未来”城的整体定位存在一定背离；•预计单套面积不低于70平方米，房型偏大，总价高；•区域生活配套有待改善，对目标客户的吸引力不足；建议强调区域发展及项目整体高端定位对公寓客户的吸引在项目进入成熟期推出Q2——现有方案的产品限制老年公寓（原定位）酒店式公寓（现定位）•错层空间，户型面积较大；建议对特殊户型针对性定位，在项目进入成熟期推出Q2——现有方案的产品限制普通公寓（原定位）个性化公寓（现定位）针对经济积累薄弱的年轻人、对区域发展及项目整体具有认同感、投资信心的投资者小户型－低总价，降低总投资额精装修－温馨舒适居家氛围Q2——产品建议增值配套服务，增强入驻客户的专属感会所酒店式大堂酒店式的服务例如：免费班车往返市区主题会所享用报刊订阅缴纳公共事业费代订饮用水等Q2——产品建议写字楼定位研究商业定位研究40年产权物业研究精装修住宅研究项目整体开发策略1.豪宅产品诉求：体现奢华的生活品质目标客群：金字塔顶端的消费客群，体现身份、地位典型项目：上海汤臣一品、北京柏悦府3.普通住宅产品诉求：追求生活时尚感、便捷性，省去装修的繁琐目前客群：消费理念提升典型项目：合肥金色梧桐、东海精工社、万科金色名郡2.酒店式公寓产品诉求：居家、舒适、私密性强目标客群：购买以投资客户为主，入驻以长租型客户为主典型项目：合肥华府星座精装修居住产品此类更符合本项目住宅类物业的整体定位方向Q1——精装修项目诉求•万科·金色名郡项目概况：项目总建筑面积约47万平方米，均为21-34层高层物业开盘时间：2008年11月去化情况：目前开盘2栋高层，总共264套，销售73套，去化率约23％交付时间：预计2010年下半年销售报价：6500-7000元/平方米装修成本：1,000-1.300元/平方米（硬装修）项目分析：目前在售的两栋位于主干道沿线，具有良好的展示条件但存在一些噪音干扰；目前推出的产品户型选择少，仅有84平方米、143平方米，大户型的总价相对较高；装修风格选择较少，但购买客户中多数认为万科品牌是装修品质的保障。84平方米143平方米资料来源：合肥市房地产管理局、项目组实地调研数据截至2009年2月Q1——精装修住宅产品案例华润幸福里开盘时间：2008年7-11月销售价格：5200元/平方米目前去化率：31％华地·学府名都开盘时间：2008年9月销售价格：高层5200元/平方米目前去化率：33％开盘时间：2008年10月销售价格：6500-7000元/平方米目前去化率：23％VS万科·金色名郡精装修住宅对物业的销售未起到明显的推动作用资料来源：合肥市房地产管理局、项目组实地调研数据截至2009年2月精装修毛坯Q1——精装修住宅价值分析优势劣势体现消费理念的改进，提高项目的整体品质为客户提供便利，节省时间、精力相对提高平均销售价格，可提升开发商利润空间增加了客户贷款总金额考虑装修风格设计等因素，增加了开发商前期投资成本一旦销售遇到困难，相对毛坯房而言，其空置成本更高工程质量受施工单位影响，交房程序较为复杂，由此增加了相应的管理成本Q1——本项目精装修优劣式分析•建议：•建议在住宅小区内，特别是前期，不开发精装修产品，以降低市场风险市场概况：合肥市场在售的精装修产品以小户型为主，针对投资客及追求便捷生活的消费客群，整体来说，由于精装修住宅属于全新的产品，接受度有限，多数消费者对价格、装修品质、装修风格仍存在较多疑虑。本项目分析：区域开发前期，购房者更多关注产品的性价比，开发精装修住宅的风险相对更高；Q1——本项目精装修住宅开发建议写字楼定位研究商业定位研究40年产权物业研究精装修住宅研究项目整体开发策略【案例】——类似新区·发展分析苏州工业园区常州新北区宁波东部新城南京河西区2007年城市GDP（亿元）合肥滨湖新区地方一般财政收入（亿元）5,7001,8803,4331,3343,283330542158329161产业支撑国家级产业园区（1994年成立）国家级产业园区（1992年成立）大型公共设施建设行政支持苏州国际博览中心等常州规划馆（建成）；大剧院、常州体育中心（在建）宁波国际会展中心，2006年底投入使用奥体中心；国际博览中心人民医院中小学建设－－－工业园区海关、管委会、地方税务局等常州市政府（2006）迁入；海事处、检验检疫局等国土局、规划局、交通局、发改委等政府机关办公楼于2006年先后开工建设；建邺区政府，9个市级机关单位；消防指挥中心人民银行合肥支行广电中心网通集团等启动期建设期成熟期发展期苏州工业园区•1994-1996年，园区建设初步启动，基础设施建设，企事业单位行政用房建设投入使用•1997-2000年，园区住宅小区大规模建设，办公用房逐渐供应市场•2001-2005年，生产生活配套逐步完善，商务氛围逐渐改善•2006至今，商业物业加大供应，市场发展趋向成熟；常州新北区•2003年，城市“一体两翼”规划方案确定；•2003-2007年，公共活动中心发展为主，写字楼、商业市场表现不佳；•2008年初快速公交通车；•多个重点项目进入快速规划、建设阶段；宁波东部新城•2008开始，基础设施建设继续进行，商务区等建设逐步启动；•2002年城市规划展开；•2005-2007年，新区开发启动，基础设施建设先行；•安置房投入使用；•启动期---住宅、基础设施建设、行政单位用房建设•建设期---交通改善、大规模建设南京河西区•2001年一城三区城市发展战略确定；•2002年，奥体中心开工，各项基础设施建设加快进行；•2003-2005，住宅快速建设，价格不断攀升；•多项重点项目开工建设；•商办项目市场表现欠佳；•地铁运行通车；•十一五重点项目确定，大量土地出让；•政府积极推动，引入了一些知名企业集团；【案例】——类似新区·发展历程案例的相似点一个新区的发展，特别是商务氛围的成熟是一个长期的过程；启动期、建设期主要以基础设施建设、公共活动、行政单位办公房建设为主，同时住宅类物业建设增多，集聚人气；进入发展期之后，商办项目将逐步取得市场认可；借鉴要点开发背景相似，为推动城市功能升级、加快城市进步主要推动力相似，都是在政府积极推动下，依托公共活动中心的建设来带动区域发展【案例】——类似新区·发展借鉴•位置：位于香港岛东鰂渔涌，临近维多利亚港，•交通：整个项目跨两个地铁站（鰂渔涌站和太古站），与中环CBD相距约15分钟地铁车程•开发商：太古地产集团•规模：占地35.5万平方米•项目构成：共分为三个发展项目•1）太古坊–9座写字楼及少量裙楼商业•2）