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【新天泽·国际广场】1#楼商务公寓营销执行方案天晟不动产·重庆SUPERCITY写在前面--一些回顾传统商圈中心商住公寓定位；预期价格7000元/㎡；目标战场-大渡口原来的华立广场项目定位-投资品区域标杆物业核心卖点-大渡口·步行街·全能城市MALL/稀缺投资品产品形态-高端商业中心+精装酒店公寓+SOHO商务公寓；目标战场-重庆主城投资人群价格目标-顶破万元天花板新生的新天泽国际广场开盘当日-完成认购168套开盘当月-完成认购213套，达到推盘量的80%实现价格-达到约10500元/㎡品牌印象-区域当之无愧品质标杆、价格标杆、旺销标杆全能城市MALL闪耀大渡口2010年8月2010年10月2010年11月写在前面我们说了什么报媒网络现场开放轻轨夹报轿厢暖场活动阶段一：借商圈潜力说事以报媒、网络、轻轨、影院等方式进行传播推广主题：反弹琵琶，以“说不”引出商圈话题，高调入市引起关注阶段二：用通胀压力提升项目投资机会以夹报、海报、网络、轿厢、电台等方式进行传播推广主题：通胀时代，跑赢CPI的只有房产现场活动：提升人气、活动围场，让口碑说话日止，2号楼精装酒店公寓完成认购280套，认购面积约12200㎡，认购金额13146万元，达成去化率76%，实现套内均价10780元/㎡。完成签约252套，签约面积10703㎡，签约金额11501万元其中户型总套数销售套数剩余套数单配户型28-36㎡1361306一房户型41-47㎡11610016两房户型67-80㎡1175067合计36928089成功将主要客群从大渡口拓展到其他区域，尤其是区县和外地客户的力量不容小视。成交客户职业构成个体自由职业公务员教师医生公司职员退休不详合计655711139582344280比例23%20%4%5%3%20%9%16%个体经营、自由职业者、公司职员以及公务员教师医生等收入较高且较稳定的人群成为了项目的主要购买者。写在前面客户分析成功树立投资品项目印象，近88%的客户看好项目的投资潜力。30-40、40-50年龄段是本项目最主要购买客群，其次为20-30年龄段，50岁以上购买本项目客户较少。这一年龄分布也与来访客户年龄结构基本相当。成交客户年龄结构分析20-3030-4040-5050以上合计511099228280写在前面客户分析销售率，实现价格达到近10800元/㎡成为全市知名商圈中心项目；成功提升区域项目影响力问题点虽还不能和江北、南坪的商圈项目比较，但已成为区域最具辐射力楼盘两房在众多的商圈投资品的冲击下，因总价的抗性，成为销速缓慢的产品受到投资人群的认可，项目定位投资品的策略成功实现怎样继续扩大主城其他区域的客户影响力？怎样将区县客户的潜力深度激发出来？写在前面营销结果号楼精装酒店公寓销售接近尾声，11月开盘建立起来的项目热度渐冷；区域热点项目暂无；项目工程接近封顶；从延续市场关注，提高项目热度以及项目正常的开发角度出发，1号楼必然承担项目承上启下，持续递延项目关注度，入市销售，扩大项目战果的功能春节后推出1号楼（商务公寓），势在必行写在前面营销现状总占地：15666㎡总建面：10.85万㎡商业裙楼：约4.3万㎡，全部持有，整体招商经营公寓塔楼：约4.77万㎡精装酒店公寓：已销售约76%，套内面市均价11145元/㎡，实现均价10780元/㎡商务公寓：即将拉开序幕产品梳理项目构成回顾1号楼主题：SOHO商务公寓分案名“天御”建筑面积：约23850㎡套内面积：约19290㎡可售套数：393套标准层平面构成与精装酒店公寓——“天籁”基本相同的标准层平面构成，3梯16户，每层6套单配户型、5套一房户型、5套两房户型。单配一房两房认清项目1号楼产品梳理户型面积区间（㎡）套数配比单配户型28.79-36.6514336.39%一房户型41.83-47.3512832.57%两房户型67.66-80.3212231.04%合计393号楼前期定位的回顾在项目整体运作前，1号楼定位为SOHO商务公寓，而通过前期2号楼的蓄客、销售这一阶段，目前这一定位是否依然适合，需要再一次研讨。认清市场定位回顾大渡口区商务市场需求大渡口区中小企业共有2499家，在主城各区域中排名最后。办公需求相对偏低。同时大渡口区域现阶段在城市的辐射力相对较低，其区域影响力较低，获得其他区域的办公需求的难度较高。认清市场区域内市场大渡口区商务市场现状项目名称物业类型总建面户型装修标准租金/售价物管费通气状况梯户状况车位数量车位租金办公单位入驻情况入驻（不）良好的原因香港城商务公寓15万㎡40~80㎡的单配、两房刷白，地砖17~25元/㎡·月2.4元/㎡·月通气4梯16户1023个350~400元/月入驻率约60%，以小型企业或个体为主，如律师事务所、补习班、广告设计工作室等。因为本项目体量较大，同时市场需求有限，难以完全消化。锦天商务中心写字楼8448㎡40~80㎡的一房、两房办公装修带空调20~27元/㎡·月0.9元/㎡·月不通气2梯35户100多个400元/月西楼几乎全是事业单位入驻。东楼目前企业入驻情况良好，仅有2~3个在转租。入驻企业如通信，地产，建筑等共167家。与区府相邻，周边集中了几乎所有的行政事业单位富士达写字楼7150㎡整层/半层办公装修带空调转租方要价37元/㎡·月1元/㎡·月通气1梯60多个300元/月以事业单位入驻为主，多为整层或半层办公。有1个转租与区府相邻，周边集中了几乎所有的行政事业单位新宝龙易城普通公寓3.5万㎡58㎡的1房清水均价7000元/㎡1元/㎡·月通气2梯10户400个待定该楼盘原计划做成写字楼，但改成了公寓，以住家为主。无任何办公配套，大堂也无楼层导向指示。该项目的规划调整说明他们认为大渡口的办公市场需求不能支持该项目的写字楼定位。金都会商务公寓1.6万㎡50~70㎡的1房、2房。90~110㎡的3房简装11~18元/㎡·月0.95元/㎡·月通气3梯9户100个——办公单位仅有几家。大堂简陋陈旧，无办公楼的感觉。整栋楼以租户住家为主。楼盘陈旧，管理不够，硬件软件都跟不上，位置相对较偏，所以办公单位入驻很低。大渡口目前办公物业，除紧靠区府的锦天、富士达占有地利优势、发展时间长而入驻良好以外，其他包括香港城等步行街品质物业也入驻较低。认清市场区域内市场本项目都市中心片区都市产业片区南部滨江休闲区中梁山生态片区新兴工业拓展区大渡口区商务市场发展前景在最新的《城市总体规划》中，大渡口的定位由之前的“现代制造业基地”修改为“生态和谐宜居区”及“分担杨家坪城市副中心功能”。在这样的情况下，大渡口区将逐步由以前老旧落后的工业区向中心城市区域方向转变，特别是在各大知名品牌地产商进驻大渡口拿地开发楼盘之后，大渡口的城市地位将急速提高，位于都市中心片区的核心部分，将会涌现大量商务投资等需求。但新天泽国际广场能否享受到这部分市场潜力？认清市场区域内市场目前主城市场上类似项目调研项目产品定位商务配套目标人群推盘数量蓄客时间开盘时间实现（预期）价格ARC中央广场甲级写字楼（26-41㎡）茶餐厅、咖啡厅投资散户及小企业，主城区客户为主，外省有少部分10层，半层销售（1200㎡/层）9月开始1月下旬14000（建面）龙湖时代天街53~65㎡小户SOHO（已推）项目共17栋商务楼，包括公寓及甲级写字楼，享受商务大社区配套大部分是龙湖老业主两栋共960套（已基本售完）9月开始12月26日8300~14600（建面），10500~18800（套内）协信城·繁华里五星级酒店式公寓，江北协信中心VIP升级版172项管家服务，资产托管高级白领，大型企业高管，外地办公企业高管。现在卖出部分本地占60%左右，30多岁的客户大概70%左右，以投资客户占大部分本次推出20层，共208套，已卖70-80%（共41层）11月开始12月26日套内18000（精装带家具家电）顺祥·壹街区38~54㎡小户公寓无特殊商务配套投资客户1栋共330套（其中60套跃层）9月开始（目前已蓄客3000~4000组）4~5月套内8000~9000元/平米九街高屋20-50㎡商务公寓本地投资客户为主，少量外地客户推出A栋，分三次推出，本次推出约270套11月份开始1月中旬套内均价16000元/平米除顺祥·壹街区由于位于大渡口区域内，预期价格较低外，其它几个项目所实现价格均很高，这也与这几个项目均在各主城中心区域、交通便捷有关。此类项目均有自身大量商业、商务配套支撑，其品质均较高。已开盘项目销售情况均较好，特别是龙湖·时代天街，由于大量老客户的支撑，所推960套开盘前即已预定一空。认清市场区域外市场楼市第二轮调控开始•各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。•首购房客户首付3成及以上，二套房首付不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍。•首次明确推进房产税改革。•部分城市在一定时间内限购房套数。•囤地捂盘等有违法违规记录的房企将停发股票债券及贷款。•央行提高六家银行存款准备金率50个基点。10月表现：第二次调控力度加大后，使得2010年秋交会成交量极度下降，较春交会成交量下降50%以上。•首套房贷利率最低提至8.5折•商品房买卖拟按建筑面积计价，捂盘惜售可处1万至3万元罚款•预售房源须一次性公开，开盘之前禁止收取订金•土地增值税调整不为调控楼市未来税收政策也不增加购房者负担11月表现：8大城市11月房价“逆政上涨”二次调控已经失败？•胡锦涛：加强房地产市场调控•重庆暂停第三套住房贷款•部分银行暂停二手房贷款•重庆对境外人士买房下限购令•重庆对购房者限贷不限外做好征收高档住房房产税准备•央行再次加息0.25个百分点管理通胀预期•调控不能放松，否则报复性上涨•国土部：房地产不应成为支柱产业12月表现：尽管年底对房地产市场的调控风声越来越紧，但重庆市主城区的成交量仍然呈上涨态势。•调控在2011年会变成一个常态•操盘人必须战战兢、如覆薄冰•顾全利益，也要保证安全市场小结商务公寓这一投资产品仍旧属于目前市场上主流投资产品，受到投资者的热捧，是投资者主要投资对象之一。大渡口区由于规划调整，其发展前景可观，但从目前市场现状来看，由于区域影响力不足，商务市场需求尚需开发，需要慎重对待。对于本项目来说，既要重视商务公寓这一优质投资产品在市场上所受到的追捧，但又需要正视目前区域市场现状，需要有新的思路来将本项目推向市场。2011年大势的不容乐观，也需要项目紧靠市场走势，借势操作。认清市场小结新阶段的目标获取利润，快速资金回笼——在精装酒店公寓（2号楼）销售取得较好成绩的基础上，借势推出1号楼，并以产品升级印象持续集中市场眼球，同时在保证利润水平（保持较高价格水准）的情况下力求开盘当天完成整盘40%销售，当月完成55%，三个月内基本清盘，迅速达到资金回笼的目的。提升形象、奠定品牌——前期通过精装酒店公寓（2号楼）的销售已基本确立项目的市场知名