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来自中国最大的资料库下载中国·深圳2007年07月火车站项目前期沟通思路来自中国最大的资料库下载一、淮安宏观经济分析来自（亿元）420.64500.97561.81651.06增幅——19%12%16%城镇居民年均可支配收入（元）77988209911510777增幅——5%11%18%城镇固定资产投资额（亿元）147.56193.32232.46353.74增幅——31%20%52%淮安近年经济发展走势来自元（按常住人口计算），增长15.8%。第一产业123.78亿元，增长5.0％第二产业305.23亿元，增长19.2％第三产业222.05亿元，增长15.5％经济结构进一步优化，三次产业结构由上年的21.0:45.5:33.5变为19.0：46.9：34.1。（如下图：）第一、第二、第三产业占国民生产总值比重19%34%47%第一产业第二产业第三产业来自中国最大的资料库下载一城、二区、二带——“一城”是建设中的工业新城“二区”是淮海中心商业区和水渡口中心商务区，“二带”是里运河沿线文化旅游产业带和古黄河休闲风光带淮安中心城市逐步建成淮安老城区、经济开发区新汽车站、楚州镇淮楼三大商业中心建成东西大街、和平路至越河小区、交通路、新繁荣路、黄河广场北侧等五条商业步行街；新建住宅小区配套建设商业服务中心。各县立足县情，规划2－3个商业区淮安城市发展格局来自中国最大的资料库下载区位优势——尽管地处经济相对落后的苏北，但处于苏北中心城市地位、有聚集力文化底蕴深厚——韩信、吴承恩、周恩来淮安劳动力资源丰富，尤其是劳动力成本平均比苏南、华南低60％左右淮安是区位优势明显的重要交通枢纽富士康科技集团2006年将其在昆山的电子零部件生产基地转移至淮安高雪坤由原来的县级市（昆山）市长，擢升为地级市的淮安市副市长淮安正在接过昆山的接力棒，极有可能成为中国下一个利用外资、发展外向型经济的样板城市淮安已处于工业化初期向中期迈进的阶段和快速发展的转折点。众多开发商也将目光投向淮安。淮安房地产市场正历史性地“面临拐点”淮安宏观发展分析江苏省委省政府提出的定位目标——到2020年，要将淮安建设成为辐射周边2000万人口的苏北腹地中心城市。天时地利人和来自中国最大的资料库下载二、房地产市场分析来自中国最大的资料库下载市场基础好、有小幅波动，但总体发展呈上升趋势2006年房屋建筑施工面积1344万平方米，增长16.7%；房屋建筑竣工面积787万平方米，增长18.0％截止2007年3月今年我市商品房成交2009套,成交金额119689.65万元，成交面积82716.94平方米今年全市成交住宅类商品房户型面积中：144m2以上有283套，120m2到144m2之间有922套，100m2到120m2之间有501套，100m2以下有303套房地产整体发展状况成交月份成交均价成交面积成交套数2007.32338.15635.99532007.22557.1599527.348482007.12499.13124535.9211082006.122637.55146258.5412922006.112508.38121371.019942006.102336.21148177.461197来自中国最大的资料库下载三、区域价值分析来自中国最大的资料库下载淮阴工业园区——“南北共建苏北开发区”是省委、省政府推进苏北新型工业化进程，加快苏北振兴，促进区域经济共同发展所作的重大战略2008年底前全面建成5平方公里启动区，之后分步实施15平方公里启动区。计划3年内引进项目100个以上，引资额30亿元，2009年实现启动区内全部项目开工建设火车站区级城市中心发展规划形成“一带、两轴、四核、四区、八组团”的总体规划结构。同时该区是商业、金融、市场、办公、文化娱乐、仓储及物流集散等用地集中的地区。总体上沿城市门户轴线及银川路节点采用高强度的土地开发方式，依土地级差及使用功能形成中间高、边缘低的簇集式城市景观淮阴区具备良好的开发机遇来自中国最大的资料库下载四、项目分析来自、规划范围与规模西至香港路、东至经一路、北至铁路北100米，南至淮河路，总用地面积2.0平方公里2、规划目标拟将该区域建设成为依托铁路、公路客运交通的市场、商业服务以及文化娱乐区，打造淮阴区的商业、贸易中心，树立准安北大门的形象，从而拉动城市的发展3、总体规划原则上沿城市门户轴线及银川路节点采用高强度的土地开发方式，建筑高度较高而两侧区域以中低层高密度的方式开发市场及工业和物流区，依土地级差及使用功能形成中间高、边缘低的簇集式城市景观4、总体交通规划该区道路系统延续了分区规划的成果，采用正交均质的路网体系，并形成完整而又密切联系的交通功能分级体系。城市交通道路分为主干道、次干道和支路三个层次5、绿化景观系统规划中央步行商业绿色景观带是整个区域的核心景观空间。并体现具有地方特色的文化景观；城市门户轴线沿中央步行商业绿色景观带展开，沿轴线设置空间节点以加强轴线序列和层次，并注意沿线高层建筑风格的统一性和组合形态来自建筑面积—102800M2占地面积—61900M2容积率—1.66建筑密度—30%24#建筑面积—72800M2M2占地面积—60700M2容积率—1.2建筑密度—19%地块经济指标：初步判断该项目需要在整体区域开发背景下思考开发类型、体量、租售比、顺序、资金来自•区位地段比较好•超前的规划,有物流环境基础•便捷顺畅的交通•项目总体规划价值高W劣势（Weaknesses）S优势(Strengths)•存在一定噪音干扰•地块临近火车站，周围环境较为杂乱。•环境较混乱，对后续某些物业的经营会造成不利影响•城市发展基础与机遇好•区域开发机遇•市场良性发展•周边项目开发量大,市场集中放量，将大量分流项目客户•项目整体规模较大，各物业类型的集中供应在一定程度上存在市场容量的压力O机会（Opportunities）T威胁（Threats）来自、商务价值裂变2、综合效能最佳3、地块价值最大化来自中国最大的资料库下载五、初步开发思路2、开发模式建议1、开发策略4、开发步骤3、开发量建议来自政府联动整合政府力量，发挥区域中心核的作用推动基础设施建设、就业、生态环境等一系列社会问题，成为城市新的名片；城市运营城市价值整合，提升城市形象，加速城市功能建设和发展，树立国际化一线城市的地位；区域升级项目价值核变区域价值整合，促进区域产业结构升级换代，成为区域中心核，树立城市标志性建筑群；整合项目多物业形态，形成相互关联的可持续发展模式盈利体系，最终实现项目各物业类型的价值最大化。1、总体开发策略来自、整体区域开发模式建议规划定位城市空间结构城市产业发展功能定位评述开发策略开发时序用地出让方案开发实施计划安排投资收益分析指导指导前提前提前提来自中国最大的资料库下载区域开发模式列举总的来讲,土地开发有三种模式可以选择一是整体自营开发,二是整体合作开发,三是自营开发与合作开发相结合.开发模式优点缺点整体自营自主控制,主动性强资金需求量大,周期长,风险较大整体合作资源优势互补赢利空间缩小,协调同合作方的关系自营+合作取长补短,经验共享,获利大赢利空间缩小,协调同合作方的关系各开发模式优缺点比较来自０２０１１２０１２价值度客户认可价值度开发商要求实现价值度短期内价值填充自营开发+合作开发合作开发合作开发+自营开发相结合区域开发模式建议来自中国最大的资料库下载区域开发步骤建议启动期依靠政府对基础设施的投入为该地区的开发建设提供基本条件，并在此基础上重点通过启动点的营造启动区域开发，初步树立区域形象，培育区域土地价值成熟期在启动期开发建设的基础上，通过政府的政策性倾斜和引导市场资金进入，在较易成熟的区域形成大规模开发的局面，使区域朝着规划的目标协调发展完成期经过前几年的开发建设，区域认知度和成熟度已有极大提高，这一时期除了完成区域剩余的开发建设之外，还要完善前两阶段开发建设过程中的遗留问题来自中国最大的资料库下载分区面积（平方米）规划位置规划业态意向合作单位地块一地块四4.6万地块西南部住宅知名住宅开发企业地块二地块三3.2万地块西北部酒店公寓+底商知名企业地块五地块七3.3万地块东北部商业知名企业商家地块六2.2万地块东南部写字楼知名写字楼开发企业地块八2.1万地块东南部酒店知名酒店总体功能布局及分期开发启动期成熟期完成期来自中国最大的资料库下载启动期——基础、配套设施建设•完成启动区配套设施基础建设，三通一平•基本完成启动区管线和主次干道工程•绿化带、提升区域形象•配套设施建设123456789101112131415161817192022212324222222来自中国最大的资料库下载启动期——功能开发，引进知名住宅开发企业投资开发123456789101112131415161817192022212324222222开发思路1、引进知名住宅开发企业2、适度引入“住宅先导、品牌开发”策略，在启动期出让一定面积住宅，一方面能聚集区域人气，提升区域成熟度，另一方面为完善新区配套，且降低区域交通压力，再者品牌企业带动项，目知名度及土地价值.来自中国最大的资料库下载成熟期——功能开发，第一阶段，合作开发酒店公寓123456789101112131415161817192022212324222222开发思路1、与品牌开发商联合开发酒店公寓2、酒店公寓相对开发难度小，回报大，此阶段开发有益于后阶段开发资金储备，同时，作为经济开发区对公寓需求极大，开发时机成熟3、联合开发，借助品牌公司品牌、经验，快速回收资金来自中国最大的资料库下载成熟期——功能开发，第二阶段，合作开发写字楼123456789101112131415161817192022212324222222开发思路1、与品牌开发商合作开发写字楼2、公寓、配套、交通日渐完善，写字楼推出正好弥补市场空缺，将市场价格推向新高度3、联合开发，借助品牌公司品牌、经验，快速回收资金来自中国最大的资料库下载成熟期——功能开发，第三阶段，自我经营+合作开发商业123456789101112131415161817192022212324222222开发思路1、自我经营与合作开发相结合2、前期开发筹备了大量现金流，可适时进行商业地产开发于运营，营商环境成熟，可帮助企业快速回收资金及旺场，填