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FUJINGHUATING沈阳市华世东铭营销策划有限公司抚顺项目营销策划报告PART1-抚顺宏观环境PART2-区域竞品环境PART3-项目自身分析PART4-客群分析及项目定位PART5-营销推广策略PART6-华世东铭目录PART1抚顺宏观环境抚顺市位于辽宁省东部，距省会沈阳市45公里。全市辖四区（新抚区、望花区、东洲区、顺城区）、三县（清原县、新宾县、抚顺县），抚顺经济开发区和抚顺胜利开发区两个开发区；占地面积11272.1平方公里，其中市区面积1300多平方公里；全市总人口226万人，市区人口141万人；是全国31个特大城市之一；全国十大工业城市之一；满族发祥地；全国著名的红色旅游城市。距离沈阳45公里的重要能源型城市，市区面积1300平方公里，城市人口141万人。抚顺市概况1、地理位置优越，交通便利。抚顺东与吉林省接壤，西距省会沈阳市45公里，12公里的高速公里将两城紧密相连，北与铁岭毗邻，南与本溪相望。距桃仙国际机场40公里，距营口海港200公里，距大连海港400公里，均有高速公路和铁路相连，交通十分便利。抚顺市概况2、中国北方重要工业基地。号称“煤都”的抚顺，全市有金属、非金属、煤炭三大类矿产资源，现已发现的矿产资源种类有34种。经过50多年的发展，城市性质与功能也随之改变。现已形成石化、冶金、装备制造、煤炭产业为支柱，体系完备、门类齐全的国家重要能源和原材料基地。抚顺市概况4、拥有良好的自然环境，同时也是全国著名的红色旅游基地。抚顺市是绿色的天然氧吧，森林覆盖率达到70%，居全国先进水平，是辽宁省重要的水源地、涵养林和用材基地。雷锋纪念馆，随着雷锋精神的传播而闻名国内外；抚顺战犯管理所，是末代皇帝溥仪的再生地，清朝朝始于此地也终于此地；抚顺平顶山惨案遗址纪念馆是世界上现存最完整的一处日本军国主义侵华罪证的现场遗址等。3、全国最早进行棚户区改造的特大级城市。棚户区是我国东北等地一些资源型城市的特定历史产物，那里几乎全是危房，拥挤不堪，居民吃水难、行路难，生活条件十分艰苦。2003年温家宝总理就曾来到抚顺市东洲区棚户区进行考察。随后，国务院作出了改造棚户区的决策，辽宁省委、省政府认真组织实施了这项工作。抚顺市历史文化厚重、人文景观独特、自然风景秀丽。同时也是一个以石油化工为主导、煤炭和冶金为骨干、行业门类齐全的工业大城市。因此，我们用四个字来形容抚顺：人杰地灵抚顺市概况抚顺市经济概况GDP全国排行一百三十四名排行位于盘锦之后本溪之前GDP：1113亿元人均可支配收入：18050元增长16%增长18%抚顺鞍山全国综合竞争能力排行一百三十二名排行位于全省第七位2011年抚顺GDP实现1113亿元增长13.7%。总量保持全省第七位水平，增长幅度居全省第三位。抚顺市从2007年至2011年GDP以15.54%的速度在增长。经济发展水平逐年提高。GDP与固定资产投资总额的增长，表明抚顺市经济与房地产市场的快速发展。抚顺市经济概况抚顺市经济概况234286338.1333.9390010020030040050020072008200920102011单位：亿元社会消费品零售总额抚顺市社会消费品零售总额的年平均增长率达到13.6%，并且持续持续增长。城镇人均可支配收入2011达到1万8千元，以14.38%的速度在增长。可见人民生活水平在不断提高。GDP与人均可支配收入上增长，表明抚顺市民的生活水平的提高，居民可支配收入可以支撑消费品零售总额的增长。沈抚同城2007年6月19日，辽宁省委书记李克强对沈阳、抚顺进行实地调研；9月12日，沈阳、抚顺两市政府举办了“胜负同城化战略高峰论坛”；预计2015年全面实现两市同城化。沈抚同城带给抚顺的机会完善调整产业结构，完成抚顺资源型城市的转型；为抚顺发展接续产业、扩大就业机会提供重要资料；实现共同的城市规划和产业规划；利用沈阳的高新产业资源，发展抚顺的新型产业；规划浑南为产业区、浑北为生态区，带动抚顺浑河北部的发展；沈抚立交改建、沈抚大道建设，混合上有污染治理等启动；沈抚同城推动辽宁沿海与腹地互动发展，实现双赢。抚顺市经济概况丰富的自然资源优势、雄厚的工业基础优势悠久的历史文化优势、发展壮大的企业优势230万消费人口的支持、沈抚同城的规划发展抚顺经济发展的支撑点抚顺以资源而闻名世界的现代工业城市因历史而影响中国的优秀旅游城市东洲板块处于城市东部，既是本案所处地块。东洲区由于距离市区较远，加之有石油二厂等大型厂矿的进驻，其区域更类似于较为封闭的城外小镇。项目所在区域概况据我司调研来看，东洲区房地产发展缓慢。现有住宅项目5-7个，主要分布在绥化路和东洲大街沿线。通过对抚顺市各板块楼盘的比较来看，东洲板块的项目档次感和品质表现最低，且个项目较为雷同，版块内并无特色及高品质项目。另外，东洲板块项目的原地回迁表现明显，大多数项目均有一定比例的回迁房，且商品房和回迁房处于一个封闭园区内，严重降低项目的档次和品质。项目所在区域为抚顺市东洲区，区域房地产市场发展缓慢，多为回迁房且品质不高。东方上城佳源巴黎都市富甲之邦海富外滩本案虎万新城项目所在区域概况东洲区较早开发的住宅项目多为多层产品，而新开发的项目如虎万新城则为小高层和高层产品，高层产品的供应量在逐步上升。据调研了解，东洲板块住宅售价目前约为3600---3800元/平，而新屯区域售价目前约为3400---3500元/平，项目之间以及产品类型之间价格差异很小。产品档次低，价格便宜成为板块住宅的主要特点。本案目前东洲区的产品逐渐向高层住宅发展，产品档次和产品价格低，以成为东洲区住宅特点。项目所在区域概况东洲板块住宅售价较低，虽然形成了城市价格洼地，但并无法有效的吸引其他区域客户来此购房，空气质量、居住环境以及配套等成为大多抚顺人不认可东洲地区的主要原因。因此客户来源，几乎都为本区居民购买。购房客户几乎都为自主购买，投资购房者极少。由于抚顺市民长久形成的对东洲区的不认可，项目需跳出东洲的不利影响，扩大自身优势。项目所在区域概况上世纪初，伴随着煤炭开采，抚顺出现了大量的棚户区，而项目所在地就是抚顺市最大的棚户区，房龄大都超过50年，住宅区内供水、供电等设施严重老化，98%以上的房屋没有排水设施，93%的住户靠燃煤取暖、做饭。2005年，抚顺市委、市政府认真贯彻落实省委、省政府推进棚户区改造的决定。项目所在区域概况项目所在东洲区新屯街道，人口3.3万人。居住房屋老旧，居民生活不便，生活质量急需改善。项目所在新屯街道，人口3.3万人，面积8.97平方千米，辖10个社区居委会：启运、清泉、河西、园中园、河东、双树、南岭、莫地、东泰、通达。通过对东洲房地产市场和客户的调查了解到，东洲区市场较为封闭，市场发展水平较低。且目前市场认可度不高，现有项目品质感较低，市场需要升级换代，快速发展。由于对自身所处环境利弊的充分了解。因此，可以做到化劣势为优势，以劣势来展现项目的优势，并将自身已有优势不断扩大。小结PART2区域竟品环境竞品分析结合抚顺房地产市场分析，本案所处的东洲区，由于位置临近，现有项目需要予以研究。而本区的客户多流向顺城区，因此顺城区也作为重点研究区域。新湖国际虎万新城本案东方上城佳源巴黎都市富甲之邦海富外滩裕景上都名称区域项目位置开发商虎万新城东洲区东洲区万新街18号抚顺市万通地产开发有限公司东方上城东洲区东洲区绥化路抚顺天驰德通房地产开发有限公司富甲之邦东洲区东洲区东洲大街大商超市北抚顺嘉宸房地产开发有限公司佳源巴黎都市东洲区东洲区绥化路50号抚顺市佳源房地产开发有限公司海富外滩东洲区东洲区绥化路北中国水电建设集团房地产（抚顺）有限公司皇家马德里花园顺城区顺城区临江东路53号抚顺倪亦仁房地产开发有限公司裕景上都顺城区新城路与天城街交汇抚顺市宗裕房地产开发有限公司新湖国际顺城区抚顺市26地块抚顺市求实房地产开发有限公司竞品分析抚顺市中高端的住宅项目更多的集中在顺城区，东洲区在售项目较少且楼盘品质较低，而未来将建设的楼盘品质将有所提高。因此，竞争压力来自于顺城区在售项目以及区域内将要开发的项目。项目名称马德里皇花园开盘时间2011年6月占地面积85700㎡建筑面积200000㎡容积率2.1绿化率36%整体售价多层6600元/平方米高层7700元/平方米户型区间90-136平方米主力户型100平方米开发周期共两期,现阶段再售二期建筑类别高层、多层、别墅活动:一次性付款98折,商贷99折.推广手段:报广、短信、车体、网络。每天到访量：4-5组客户:30-40岁，来自当地石化企业、政府官员、个体经营者。购房目的多为改善型竞品分析项目名称裕景上都开盘时间一期2010年8月，二期2011年5月8日开盘占地面积25400㎡建筑面积64000㎡容积率2.1绿化率32%整体售价起价5600元/平方米最高价5900元/平方米户型区间70-125平方米主力户型90-100平方米开发周期共两期,现阶段再售二期建筑类别小高层活动:无推广手段:全线推广每天到访量：5-10组客户:公务员、国企员工。以刚需为主（子女婚房）竞品分析项目名称新湖国际花园开盘时间一期2008年末，二期2010年1月开盘占地面积130000㎡建筑面积320000㎡容积率2.55绿化率40%整体售价4600-4700元/平方米户型区间71-112平方米主力户型95-110平方米开发周期共两期,现阶段再售二期建筑类别多层、高层活动:一次性付款97折、贷款无优惠。推广手段:短信、道旗、报纸每天到访量：10组客户:当地石化企业、政府官员等，以自主改善为主。竞品分析竞品分析项目名称海富外滩开盘时间2012年9月占地面积70000㎡建筑面积200000㎡容积率2.05绿化率30%整体售价待定户型区间45-190平方米主力户型82、93平方米开发周期共四期建筑类别高层项目预计今年9月份开盘，尚未销售且价格未定，户型区间在45-190之间。项目名称富甲之邦开盘时间2011年4月占地面积200000㎡建筑面积700000㎡容积率3.5绿化率25%整体售价3800元/平户型区间80-127平方米主力户型80、90平方米开发周期共两期，在售2期建筑类别高层多层推广手段:短信、道旗、报纸每天到访量：2、3组客户:当地石化企业工薪阶层员工项目位于东洲区绥化路，目前在售2期，由于1期的市场奠定，2期卖的较好。竞品分析项目名称东方上城开盘时间2010年4月占地面积160000㎡建筑面积700000㎡容积率3.5绿化率30%整体售价3800元/平户型区间60-130平方米主力户型80、90平方米开发周期共一期，在售1期建筑类别高层、小高层竞品分析本项目位于东洲区楼盘较为集中的绥化路附近。户型区间在60-130平之间，尾盘销售。项目名称佳源巴黎都市开盘时间2012年9月占地面积131400㎡建筑面积830000㎡容积率2.7绿化率30%整体售价待定户型区间80-270平方米主力户型80-100平方米开发周期——建筑类别高层竞品分析本项目尚未开始销售，产品都为高层，面积整体在80-270㎡。竞品分析项目名称虎万新城占地面积40000㎡整体售价最低3400元/平方米最高3500元/平方米开发周期共两期,现阶段再售二期建筑类别高层、多层。推广手段:道旗、短信、网络。每天到访量：4-5组客户:新屯周边刚需客户虎万新城竞品分析周边配套抚顺二职专；建行万新支行；东洲区中医院；工人养老院；毗邻新屯公园。内部配套商业步行街；大型超市。周边环境小区非封闭式，紧邻街道，周边整体环境脏乱差。居民看法小区档次不高，环境差，居民认可度不高。名称区域产品类型面积区间（㎡）主力面积（㎡)均价虎万新城东洲多层、高层68---103763400-3500元/平方米东方上城东洲小高、高层60---130853800元/平方米富甲之邦东洲多层、高层45---192633800元/平方米佳源巴黎都市东洲高层70---12083未定海富外滩东洲高层80---12782未定皇家马德里花园顺城多层、高层、别墅90---136