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11营销展示区策略对上阶段工作的回顾营销展示区设计原则及策略营销展示区功能划分回顾对于项目产品定位的回顾产品定位河景高层洋房产品普通高层•明星产品，站位主流市场，挖掘灞河景观资源，树立标杆产品价值•现金流产品，抓住市场机会点，以稀缺产品形式赢得客户•婴儿产品，借助区域内华南城开业，以紧凑实用型产品满足潜在客户需求•关键词：观景大露台、阳台、舒适......•关键词：情景化、生活方式、庭院、露台、阳台……•关键词：紧凑、实用、大赠送、高性价比……2回顾对于项目产品定位的回顾产品核心竞争力/卖点：大面积赠送（占总户型面积的20-30%）+立体园林景观河景高层展示河景的资源价值洋房产品情景化的生活氛围打造，通过样板间展示露台、阳台普通高层高附加值的户型设计营销展示点立体园林景观体系实景展示样板间体验精致展示园林景观营造生活氛围整体社区规划感通过观河平台、沿河绿带样板间体验推售时间计划洋房产品与河景高层产品同期入市（预计今年9月）洋房以低密度物业、市场稀缺产品形式赢得客户，树立品牌、快速销售河景高层意在树立项目标杆价值，为洋房的价格预留空间普通高层契合华南城今年10月开业的时间点入市3河景高层普通高层花园洋房商业洋房产品：地块中心，私密性较好户型面积：主力120－130平米，一层带地下室，顶层退露台回顾对于项目产品定位的回顾普通高层：形成区隔，利用日照户型面积：80平米—110平米河景高层：挖掘河景价值户型面积：160-180平米物业排布建议4滨河路1.通达性分析：杏园立交改造时间节点不详，未来主要人流方向判断为滨河路2.昭示性分析：西侧滨河路昭示性较强3.资源分析：项目的主要外部景观资源为西侧的灞河及70米绿化带，为充分体现项目资源价值和景观水平，建议代建70米绿化带，并将其作为项目销售期内的景观展示区为充分体现项目景观打造力度和资源价值，结合进入性和昭示性分析，建议代建70米绿化带作为项目的景观展示区5回顾对于营销展示区选址的回顾昭示力较弱区域昭示力较强区域未来主要人流方向好望角的发现，促使许多欧洲国家把目光转向东方。荷兰、英国、法国、西班牙等国的船队都先后经过这里。苏伊士运河1869年开通之前的三百多年时间里，好望角航路成为欧洲人前往东方的唯一海上通道。对项目文化理念的回顾CapeofGoodHope好望角对项目文化理念的回顾88营销展示区策略对上阶段工作的回顾营销展示区设计原则及策略营销展示区功能划分及建议营销展示区设计原则9Ⅰ树立形象，打造体验式营销ⅡⅢ充分发挥项目现有资源，展现项目优势与项目整体风格保持一致，给客户未来生活的想象营销展示区策略10以大面积临河绿化带为展示中心场所，突出河景价值和景观价值实景样板间展示产品力水平12体验式营销设计31111营销展示区策略对上阶段工作的回顾营销展示区设计原则及策略营销展示区功能划分及建议销售中心外围展示区景观示范区售楼处景观外部展示功能分区面积备注销售中心销售现场约1000平米接待、模型、洽谈等区域办公区约200平米2F预留450平米样板间350平米洋房、河景高层各一间外部展示区外围展示区300米长南侧和东侧围墙包装景观展示区15000平米西侧绿化带售楼处景观—售楼处与景观示范区的过渡展示区整体空间分区建议样板间销售现场办公区12展示区整体空间分区建议1销售中心样板间销售现场办公区销售中心建议：售楼处的选址建筑单体建议空间尺度建议功能分区建议样板间建议13售楼处的选址建筑单体建议空间尺度建议功能分区建议样板间建议从建设周期和展示效果的角度考虑，建议选取方案二，在绿化带建立内临时建筑方案：绿化带内临时性建筑销售中心非项目用地，后期保留不确定售楼处选址要求：•交通便捷度高，利于客户看房引导•靠近枫林九溪项目，便于拦截客户周期要求：1.今年4月28日前出形象，如在地块内设置售楼处，需要方案总平图确定，时间不合适。2.对建筑材料的限制，时间工期短、因此选址以钢结构为主。方案销售中心14•以现代荷兰风格为主，体现简洁、明快•利用高差、钢构搭建三层•邻河以玻璃幕墙为主，充分展示河景效果•主入口与滨河路联通，搭建情景体验通道绿化带内临时建筑，供销售使用，后期保留不确定销售中心售楼处的选址建筑单体建议空间尺度建议功能分区建议样板间建议15展示区整体空间分区建议建议售楼处分为两层，共2000平米。一层：层高建议5米，销售大厅，分为沙盘展示区、洽谈区、影音区、认购签约区、VIP房、卫生间，大厅是项目的品牌体现，要明亮高档。销售中心二层：层高建议3.3米，样板间及办公区。建议设置观河平台，让客户体验河景价值，摆放坐骑等。售楼处的选址建筑单体建议空间尺度建议功能分区建议样板间建议162F1F灞河灞河东路绿化景观售楼处售楼单体建议：与灞河东路标高一致，东侧可架空做景观和后期营销活动场所；2层的样板间区预留空间，可用轻质隔板进行搭建。西销售功能空间尺度销售中心层数功能面积（平米）说明1F接待区前台迎宾5迎宾引导，布置在大堂入口，可容纳1～2人站立主接待台15～208～10名销售代表，位置上应方便业务员兼顾入口和洽谈区客户沙盘展示区项目模型50建议按1：200比例区域模型0可适度调整比例，挂墙展示户型模型、单体模型208个户型模型，1个洋房单体立面模型工法展示区50洽谈服务区洽谈区120深度交淡、议价杀客区域，体现项目品质和形象，迎合客户审美吧台6-8体现项目品质和形象公共休息区50沙发+茶几，体现项目品质和形象，迎合客户审美辅助功能区卫生间35清洁工具间、三蹲位男女卫生各一辅助功能20物料存储和库房用2F办公区经理室15办公室50财务室20小型会议室30辅助功能区卫生间35清洁工具间、三蹲位男女卫生各一样板间洋房户型120~130主力产品户型河景高层户型180西侧占有一线河景的户型售楼处的选址建筑单体建议空间尺度建议功能分区建议样板间建议17销售动线销售中心客户接待及客户登记项目概况了解及项目形象感知了解客户基本信息及置业倾向情景感受区，以实景打动客户意向客户深度沟通，议价及杀客成功销售景观示范及样板间沙盘区洽谈区接待区洽谈区签约区售楼处的选址建筑单体建议空间尺度建议功能分区建议样板间建议18办公区水吧区沙盘区展示区洽谈区接待区售楼处功能分区及展示要点销售中心售楼处的选址建筑单体建议空间尺度建议功能分区建议样板间建议19接待区销售中心•接待区位置应靠近入口，方便业务员看到往来客户•接待区不适宜直接面对入口•接待区通过灯光、天花吊顶、背景板、接待台异形处理等方式营造视觉中心20沙盘区分为四个层次的展示：区域模型展示、项目模型、建筑单体展示以及单体户型展示。销售中心沙盘区21区域模型：•展现形式建议：挂墙，既能节约室内面积，也能丰富墙面造型，突出区域的气势感销售中心模型制作设计建议：•交通路网：展现区域交通规划及现状——绕城高速、三环、机场、世园会、市区、地铁3号线等；•展示区域价值：灞河黄金水链、国际港务区第一站•生活配套：周边学校、医院等突出，未来区域规划中的配套设施展现沙盘区——区域模型22沙盘区——项目模型展示销售中心•比例：1：100•项目模型应临近洽谈区，分功能不分区域，方便售楼员为客户讲解23沙盘区——单体模型销售中心•展示洋房室内情景生活场景；•能写实表现。如材质、洋房造型等；•洋房符号情景突出：小院、坡屋顶、老虎窗、退台、独立入户等；•内置灯光柔和，体现居住氛围；•便于移动，正式售楼处可再利用。24沙盘区——户型模型销售中心•户型模型的展示强调面积赠送25•洽谈区应靠近项目模型，同时宜临窗，具有良好的景观视野，靠近洽谈区应有吧台等服务设施•洽谈区桌椅之间保持必要的距离，避免交谈时互相影响洽谈区销售中心26水吧台销售中心•提供贴心服务，有效提升形象•吧台区应保证品质标准，与项目形象匹配27展示区——工法展示销售中心28销售中心展示区——公示，政府规定需要展示的相关文件的区域售楼处现场须公示以下文件：①建设用地规划许可证②建设工程规划许可证③施工许可证④房地产预售许可证⑤企业法人营业执照⑥房地产开发资质证书⑦商品房价目表⑧买卖合同若有代理商代理,还需公示：①代理商资质证明②委托代理销售证明29•办公室、会议室、财务室各空间相对独立•会议室建议面积30平米左右办公区销售中心30签约区销售中心•保持一定的私密性和独立性，维护客户隐私，同时保持避免互相干扰•家俱以舒适、尊贵、品质感为宜，提升客户价值感知31•卫生间是于细节处体现项目形象的重要空间，整体设计应与项目形象匹配，装修标准应与项目档次匹配•卫生间要求保持干净整洁、气味宜人，细节处设计人性化的清洁及梳洗设施卫生间销售中心32洋房户型：120～130平米的主力户型客户描述：30-45岁，个体经营户、私企或国企高中低层，教授、主任医师等高收入群体，眼界开阔，大多多次置业，看重低密产品的生活感受，有文化品位，有郊区居住、度假或养老的生活理想。装修风格：荷兰风情，色彩选择主要跳跃欢快的颜色，体现悠闲的生活感受，装修材料的质地较粗，并有明显、纯正的肌理纹路。原木与海洋元素贯穿始终。Keyword：粗硬材质、海洋、原木家俬、斑斓水彩画、历史感装修要点：赠送面积空间展示情趣功能和高性价比花园洋房样板间样板间装修风格示意售楼处的选址建筑单体建议空间尺度建议功能分区建议样板间建议33河景高层户型：180平米西向直接观河户型客户描述：30-50岁，私企业主或国企高层，眼界开阔，财富实力雄厚，多次置业，追求对城市稀缺资源的占有古典风格：椅角的线条、窗栏的造型、书桌的细微处、精致的描金花纹图案、古典的裂纹，使用各色大理石、宝石、青铜、金等装饰华丽、壮观。Keyword：巴洛克、宫廷遗风、馥郁浪漫、油画美式风格：抛弃了烦琐与奢华，兼具优美造型与完备功能，简洁明快，注重实用。色彩以自然色调为主，居室色调整体以绿色，灰褐色为常见。Keyword：实用主义、怀旧、纸浆质地壁纸、黄金时代。装修要点：赠送面积空间展示情趣功能和高性价比参考装修风格一：古典风格参考装修风格二：美式风格河景高层样板间样板间34外围展示区景观示范区售楼处景观外部展示展示区整体空间分区建议2外部展示建议：体验路线建议售楼处景观景观示范区建议外围展示建议实体洋房展示（后期）35•主要交通道路：宽度适宜的宁静小路，两侧为行道树及灌木，建议在道路两侧做指示牌•左侧可观400米宽阔水面的灞河景观，建议在突出水面的平台上设置一些临时性可移动的景观、座椅，增加与河景的互动体验•右侧为70米的绿化带，植被丰富，景色宜人客户体验路线建议70米绿化带•入口景观：突出仪式感，给客户尊贵感受，建议景观处理上以简洁大方的手笔，结合石材的景观墙、花坛等设计，奠定项目高端品质感•停车区，贴心的服务和管理36•售楼处及景观区：2000平米，含2个样板间前期展示，体验优美景观和户型设计•景观示范区漫步道：后期通往实体洋房展示区•洋房实体展示区体验路线建议售楼处景观景观示范区建议外围展示建议实体洋房展示售楼处景观打造•体现精致的景观设计，注重空间的围合•铺装：变化丰富的铺装，给客户以愉悦的感受•小型水景：画龙点精，烘托氛围37售楼处景观体验路线建议售楼处景观景观示范区建议外围展示建议实体洋房展示材料搭配销售中心景观：精致细节38售楼处景观体验路线建议售楼处景观景观示范区建议外围展示建议实体洋房展示•树阵营造仪式感•水景与建筑结合•植物与座椅结合•细节设计传递价值入口景观风格示意•运用植物、指示牌、雕塑营造仪式和秩序感。•时令花卉普遍运用，颜色鲜艳亮丽，通过庭院灯、移动花箱装饰点缀。通过岗亭、门楼对进出人车的有效管理。39景观示范区体验路线建议售楼处景观景观示范区建议外围展示建议实体洋房展示景观示范设计要点40•绿化设计要点：颜色搭配、密植，体现丰富感•高大乔木、灌木、花灌木、花卉、草坪五重景观，注重色彩的搭配，形成独特的立体绿化景致。•蜿蜒的道路，疏密有致的植被绿化