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常州丰臣丽晶项目产品定位思路及营销策略报告鹏欣地产/金丰易居-普润地产︴2010年2月上海市场探究■城市宏观市场■板块中观市场■新区微观市场■酒店式公寓市场常州是一座有着2500多年文字记载历史的文化古城，同时又是一座充满现代气息、经济较发达的新兴工业城市。目前有新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积4375平方公里，总人口358万，其中市区面积1864平方公里，人口217万。目前常州市的综合实力位列于长三角地区的第四位。是长三角经济圈经济实力较强的城市，常州市位于长三角散圈层的第二扩散圈层。这一圈层产业结构处于“二、三、一”阶段，工业发展迅速，主要向机械、电子方向发展。位于上三角辐射圈内，地理位置优越，整体经济实力较强城市宏观市场地理区位竣工面积的增长率出现较大波动，负增长、零增长及大幅增长的现象在5年内均有出现。施工面积与竣工面积所差比例较大；09年常州房地产市场火爆，去化，各种业态去化程度均有大幅度提高。常州房地产施工竣工面积05001000150020002500300020012002200320042005200620072008房地产施工面积房地产竣工面积城市宏观市场房地产指标城市施工面积逐年上升，市场开发量大，09年整体房地产去化火爆，需求量不断递增。销售面积（万）销售额（亿）较08年面积增长率商品房888.5437.576.1%住宅787.2358.185%办公21.413.1106.1%商业70.463.513.2%09年常州房地产销售状况备注：该数据来源常州房地产交易中心常州房地产走势0204060801001201401月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月0100020003000400050006000成交面积（万方）成交均价2009年常州房地产市场总体上来看呈现上升走势，总体走势较为平稳。从供需环境来看：目前市场供应量较小，成交量持续上涨，另一方面，后期市场余量虽有所下降，但余量仍然较大，仍需要漫长去化周期。从价格走势来看：目前市场的良好趋势支撑了开发商加价的信心，市场价格整体走势仍为上涨趋势。成交面积新北区所占比例达到40%，区域内市场已经被市场认知。新北区天宁区钟楼区武进区戚墅堰区09年各区域成交面积（万平方米）346.571.1159.9186.6124.4成交面积比39%8%18%21%14%城市宏观市场房地产指标09年整体市场成交量逐步上升，价格走势平稳；从成交区间来看，09年新北区受到市场的认可最高；备注：该数据来源常州房地产交易中心常州主力户型面积区间5%22%30%8%35%小于60平米60-9090-120120-144144以上市场面积区间区分较为平均，60平米以下，60－90平米，120－144平米三区间均占有一定市场比例需求量最大的面积区间为90-120平米，比重占到总需求的35％客户在合理的总价范围内，追求户型的舒适性和合理性。拆迁性刚性需求和通胀预期导致的此户型面积需求放量的结果。城市宏观市场市场需求市场户型以小户型为主，90-120平米占主要比重地块名称出让面积容积率成交价楼板价天宁区和平中路东侧DN0706021209001.8298741372和平中路东侧DN0701071177402.7425281337和平中路东侧DN0701031459603.1622961376和平中路东侧DN0706061518452.4463581272戚墅堰区茶山纺织厂及周边地块300701.82600480茶山齿轮厂地块18510269501877新北区工业玻璃厂及周边地块805702.816000709青龙生活区2-02-03-1、2-03-08地块1648552508931543青龙生活区2-02-03-21439652446701551城市宏观市场土地市场目前市中心区域几乎已无，目前土地主要供应是天宁的旧城改造地块，而新北区地价升幅较大，区域价值不断提高。区域地块名称（位置）出让面积（m2）容积率规划用途成交价（万元）楼板价1302三建司911002.2住宅260001297天宁区1303红梅齿轮厂349802.2住宅99801296天宁区0203毛纺厂（和记黄埔）743002.8住宅1200005768新北区0502龙城大道南侧2728452.2住宅5320088608年常州住宅出让地块09年常州住宅出让地块新北区武进区戚墅堰区板块格局天宁区位于市中心，作为常州的中心区域，区域位置优越，规划的侧重点将主要会以环境和功能提升为先导，戚墅堰区位于城市规划中对接上海的首要区域，经济形式看好武进区内高新开发区的发展直接带动区域内的房地产发展钟楼区内规划定位于新材料、精密机械、电子信息3大产业，以产业带动房地产发展趋势明显新北区未来主要以旅游休闲区、商贸生活区、行政中心区等版块组成。市政建设力度加大，房地产行业一路高歌猛进钟楼区天宁区板块中观市场本案本案位于新北区核心区域，地块潜力巨大一体两翼发展格局重点发展主城区和南北两翼，因此，在未来五年乃至更长时间里，常州将形成以新市府为核心的行政、文化、商业中心；以南大街商圈为核心的商业、娱乐中心；以武进行政中心为核心的城市南翼中心具体市政建设、旧区项目。钟楼板块板块中观市场钟楼区板块特征描述钟楼区是常州核心区域，市中心所在地，辖区内延陵路作为常州最主要的商业金融街。由于钟楼经济区政府的搬迁，青枫公园的开放，原不被重视的城西钟楼经济开发区逐渐得到开发，该区域楼盘的性价比以及发展潜力使得越来越多的客户争相购买晋陵路8号均价16500京城豪园均价22000新城首府均价17000朗诗国际街区均价13500市中心区域城西区域高成莱茵均价6200方圆云山诗意均价6500景瑞曦城均价5000御水华亭均价7000钟楼区目前是全市价格标杆区域，目前板块内高端个案均价处于全市最高位置，价格达到22000元，而城西的钟楼经济开发区价格最低达到5000元，整个板块主力成交价在11000元之间朗诗国际街区项目概况当期建筑面积：110168平米当期规划户数：862户容积率：2.5绿化率：37%车位配比：1：1建筑形态：8栋18层小高层;1栋26层高层房型面积套数配比一房58-7113015.08%两房87-10124228.07%三房131-15231836.89%四房151，192698%五房185-188859.86%六房278182.09%户型配比精装修高科技社区钟楼典型楼盘朗诗国际街区装修标准：2000元/平米装修配置功能室地面墙面配置卫生间高档防滑瓷砖、门槛石马赛克墙面铺贴、淋浴处隔断玻璃用中空玻璃,隔热窗框铝合金窗，科勒面盆、座便器、浴缸卧室复合地板地面、地面砖铺贴、墙面踢脚线、墙面乳胶漆、天棚顶暗灯槽进户门内贴脸、石膏板吊顶厨房地面砖铺贴、地面聚氨脂防水涂料不锈钢饰面墙、墙面乳胶漆整体橱柜(上,下柜)、防水石膏板吊顶建筑材料外墙：涂料;面砖;石材;其它；进户门：高级防盗门；走廊：高级地砖；窗材：铝合金窗材电梯厅：高级天然或人造石材，不锈钢内壁；智能设施安保系统：停车场智能闸门机系统和闭路电视监控，楼宇门禁可视对讲系统，采用“点散”式智能IC卡门禁系统及二十四小时全天候安保系统、可视对讲系统、小区闭路电视监控；车辆出入一卡通管理系统；智能化设施：停车场智能闸门机系统、楼宇门禁可视对讲系统，防盗单元门，每个单元住宅楼底设对讲主机，每户内设讲分机；供热系统：地源热泵系统；空调新风系统：智能新风系统；其他配置：混凝土顶棚辐射制冷制热系统，外墙系统，外窗系统，外遮阳系统，屋顶地面系统，隔噪隔声系统，排水噪声处理系统，吸尘排污系统。钟楼典型楼盘京城豪苑(一期）项目概况项目概况当期建筑面积：73709平米当期规划户数：679户容积率：2.18绿化率：30%车位配比：1;0.6建筑形态：3栋26层高层;1栋11层小高层;1栋16层小高层;5栋18层小高层;户型配比房型面积套数配比一房80-827219.3%两房1046016.09%三房121-13517446.65%四房146-1636717.96%钟楼标杆楼盘京城豪苑(一期）精装修设置装修标准：2500-3000功能室地面墙面配置厨房地面铺贴名牌地砖墙面铺贴名牌面砖金章三头灶具及抽油烟机、德国西门子烤箱和西门子洗碗机；美国EVERPURE净水器；美国GE厨房废物处理器，日本能率煤气热水器；卧室高级实木复合地板立邦优质乳胶漆FERMAX”彩色可视系统、日本大金小中央变频空调机、爱迪士中央新风系统客厅厅及房间高级实木复合地板立邦优质乳胶漆日本大金小中央变频空调机，澳大利亚品牌奇胜阳台地面铺贴优质马赛克户间门特制单开高级木门及实木门框含配件；配韩国GATEMAN指纹密码锁；卫生间地面铺设高级防滑地砖墙面铺贴石材及高级墙砖美国“科勒”卫生洁具，钢化玻璃淋浴间；明镜防雾处理、安装正野排风扇；地暖-安泽地热系统；建筑材料外墙：面砖;幕墙；进户门：高级防盗门；窗材：铝合金窗材电梯厅：高级天然或人造石材；智能化系统安保系统：闭路电视监控，楼宇门禁可视对讲系统；智能化设施：周界防范报警系统、闭路电视监控系统、保安巡更管理系统、住宅紧急按钮报警系统；供水系统：每户独立水表，供水管为PP-R管；空调新风系统：预埋空调路线，配空调插座，预留空调机位和入管室管道，设置室外空调冷凝水收集管道；车库配置：停车场智能管理系统；其他配置：供电一户一表；电话、宽带、有线电视至入户口；钟楼典型楼盘天宁板块板块中观市场天宁区作为常州的中心区域，区域位置优越，规划的侧重点将主要以兰陵片区的旧城改造为主目前，城南中吴大道改造等多项重点市政工程已经启动天宁区区板块特征描述和平国际均价7000天宁老城区域天宁站前区域和记黄埔地块晋陵公馆均价6000中央花园均价7500华润地块九州新世界均价9300目前片区开发量日益减少，市场关注度已被新北区代替。常州老城区，常州房产未来热土，整个区域将形成一个集居住、办公、娱乐、购物、休闲于一体的新型、生态、现代生活区。天宁区目前价格仅次于钟楼，随着旧城改造的不断进行，整个区域价格仅次于钟楼区，最高价格达到9300元，而最低价格在6000元，整个板块主力成交价在7500元之间中央花园项目概况当期建筑面积：71480平米当期规划户数：459户容积率：2.28绿化率：40%车位配比：1：0.8建筑形态：1栋21层高层;1栋24层小高层;1栋23层高层;独栋:23栋;房型面积套数配比一房67204.36%两房130214.58%三房116-14332370.37%四房180-2066413.94%复式230-27081.74%独栋455-677235.01%户型配比新老城交界社区天宁典型楼盘建筑材料外墙：涂料;面砖;石材;幕墙；进户门：高级防盗门；走廊：优质地砖地面；窗材：双层中空彩铝大堂：优质地砖，内墙乳胶漆；电梯厅：高级天然石材；电梯品牌：上海三菱；中央花园智能化系统安保系统：电子巡更系统，周界红外线报警系统，底层、阳台、外窗防盗报警系统，二十四小时全天候安保系统，车辆出入管理系统；智能化设施：闭路电视监控系统，单元门可视对讲系统，一卡通管理系统，室内三防系统：防水、防盗、防煤气泄露系统；供水系统：水表均为一户一表，每户独立水表，供水管为PP-R管；空调新风系统：预留空调主机位；其他配置：背景音乐及广播系统，信息发布系统，远程网络会议系统以及安防系统，电、燃气一户一表，电话、宽带、有线电视至入户口，预埋空调线路，配空调插座，预留空调机位和入室管道，设置室外空调冷凝水收集管道；推盘情况中央花园三期从08年6月开始第一次推盘售价09年6月续推，主力面积以127平米为主，共260多套，市场售价在6200-7000左右2010年单价提升至7500-8000之间天宁典型楼盘和平国际项目概况当期建筑面积：68652平米当期规划户数：585户容积