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1摸摸营销策划报告目录1.市场调研与项目竞争力分析2.项目市场定位及概念设计3.项目建筑规划设计优化建议4.项目商业规划建议5.项目商业环境设计建议6.项目物业管理策略建议7.项目经营管理策略建议2一、市场环境研究及项目竞争力分析目录1.城市背景及宏观经济环境研究2.整体商业环境研究3.针对性商业环境分析4.典型商业场所调研分析5.在建、在售商铺住房调研分析6.基地概况7.项目SWOT分析3一城市背景及宏观经济环境分析研究（一）城市概况淮安市是一代伟人周恩来的故乡，地处江苏腹地，位于江淮平原北部下游，辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个县；面积约10072平方公里，人口505万。市区面积337平方公里，人口48万。淮安是我国历史文化名城，古称楚州，历史上是漕运盐运重镇，我国南北交通转运中心、军事要塞，素有“南船北马，九省通衢”的美称，曾与扬州、苏州、杭州并称运河沿线的“四大都市”。淮安人文荟萃，历史上先后诞生了大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、爱国将领关天培、《老残游记》作者刘鹗等。淮安市经济基础相对薄弱，在整个江苏省相对排后，属于欠发达地区。淮安历史上曾为我国重要的交通枢纽、商贸中心，但自近代工业革命的兴起和以蒸汽机为动力的现代化交通运输工具的出现，淮安就因水运交通的衰落和陆上交通基础设施的滞后，失去了昔日的交通地位，成为中国近代城市建设史上典型的衰落城市。改革开放以来，淮安市外围对外交通条件逐步改善。如今淮安公路、铁路、水路四通八达，同三（京沪）高速、宁徐高速、宁连高速以及新沂到长兴的铁路均已在此相会，京杭运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入海水道等纵横交错，形成了一个以高等级公路为主骨架、水路并举的交通网络，又新成为了江苏南北交通交汇中心。目前，淮安工业主导地位逐步确立，形成了以机械、化工、冶金、纺织、烟草为支柱的工业体系，拥有淮阴卷烟厂、淮钢集团、韩泰轮胎公司、中石化清江石化公司、安邦集团、华新集团、辉煌太阳能公司、清拖、清棉集团等一批重点骨干企业。由此看出:淮安市的交通地位经历了成为区域中心,到衰落，如今又将新的兴起；因此其商业的汇聚扩散作用也必将经历成为中心，到衰落，到新的中心兴起的历程，可以预言随着淮安新的区域交通中心地位逐步确定，其在长江经济带与陇海经济带之间承南启北作用的逐渐体现，淮安的商业、流通业必将进入一个新的阶段，得到进一步的发展。4（二）城市主要经济指标：1、2001年全市主要经济指标：经济指标2000年2001年增长幅%完成国内生产总值（亿元）29132913.05第一产业增加值88946.8第二产业增加值11613516.38第三产业增加值8710015.00其中商业贸易：2000年通过加大市场开拓力度，发展新型流通方式、增加信贷消费等措施，促进消费品市场稳中趋活。全年实现消费品零售总额103.01亿元,比去年增长12.2%.批发零售贸易业零售额71.48亿元,增长16.7%;餐饮业8.53亿元,增长20.6%;其他行业23.0%亿元,下降2.0%.居民生活全市城镇居民人均可支配收入6117元,比上年增加7.2%;人均消费支出:4352元,比上年增加11.0%;在岗职工平均工资:7978元,比去年增长12.8%;农民人均纯收入:3302元,比上年增加5.7%;人均生活消费支出2104元,比上年增长3.7%;2、2001年7月份各项社会经济指标运行情况：全社会固定资产投资完成额10，2639万元，累计完成68，2847万元，增长15.7%，其中：5基本建设投资：2，4521万元，累计13，8553万元，增长-12.7%；更新改造投资：1，5162万元，累计10，5360万元，增长31.6%；房地产投资：5570万元，累计4，5698万元，增长31.3%；工业增加值：5，1352万元，累计38，8156万元，增长15.8%；社会消费品零售总额：8，5409万元，累计62，4470万元，累计增长10.6%；其中个体：2，9103万元，累计19，7142万元；总计中批发零售贸易业：6，1556万元，累计44，7369万元，增长13.5%；房地产投资：5570万元，累计4，5698万元，增长31.3%；房屋建设施工面积：6.82万平方米，累计109.13万平方米，累计增长30.6%；其中住宅：6.31万平方米，累计89.42万平方米，累计增长27.0%；商品房销售面积：3.29万平方米，累计21.95万平方米，增长58.6%；其中住宅：3.25万平方米，累计20.23万平方米，增长58.4%；商品房销售额：2668万元，累计23416万元，增长67.4%；其中住宅2630万元，累计19952万元，增长58.2%；经济的稳定持续发展是批发零售商业发展的基础，居民收入的稳步提高是批发零售商业发展的动力，由上面的数据和资料我们可以看出：淮安市目前的商业市场不仅在总量上还会有较大的发展，而且还会随着人民生活的提高，物质与文化生活要求的提高，在市场商品供应品种与质量上和购物环境的软、硬件条件都有较大的提高，这必将对商品零售业的经营理念、经营业态提出更高的要求,同时也带来更大的机遇。（三）城市规划与目标6根据“三淮一体”的规划目标：到2020年，“三淮”城镇人口将达到115万，建成区面积120平方公里。“三淮”将建设成为“江苏新兴的交通枢纽和工业城市、淮河下游的商贸中心”。1、三淮主中心区实施“城区东扩，中心东移”战略，形成由水渡口广场--健康东路---淮海北路---（淮海广场）----河北东路-----和平路组成及其周围4平方公里的金三角中心区，成为“三淮”新的具有现代气息的行政、金融、信息、商贸、休闲娱乐中心。本案摸摸在位置上靠近以淮海路为主线，淮海广场为中心的核心商业圈，位于主要商业街之一的东大街上,因此本案从商品零售角度来说都具有相当的先天地段位置优势。2、六大功能分区1)淮安分区：总面积30平方公里，是以淮安市区为依托的历史文化名城、旅游度假区，主要发展旅游业以及配套的餐饮、旅馆、休闲娱乐等服务业。2)城南分区：总面积271.8平方公里,规划建成区15平方公里,是淮阴外向型农业开发区，主要发展高新技术绿色农业产业.3)青浦分区:总面积15平方公里,是老城游购区和冶金、化工、烟草、纺织等工业区。本案在本区域内。4)城东分区：总面积15平方公里，是淮阴经济开发区，以高新技术产业为主，生活居住、公共设施相配套的综合性新区。5)清河分区：总面积20平方公里，是以清河区为依托的政治、金融、信息、科教、商贸中心。6)王营分区：总面积20平方公里，是以淮阴县城为依托的市域居住、仓储、货运中心。清浦老城区改造规划，2002年，将在慈云寺、文庙附近兴办庙市合一的文庙文化市场，培育美食、娱乐、文化经营特色，使之成为名副其实的淮安“夫子庙”，同时迅速完成东大街的街景规划，按照苏州观前街、南京湖南路的标准，把东大街建设成为集购物、7休闲为一体的商业步行街头，与建好的文庙文化市场连成一片。从城市的未来规划我们可以看出本案摸摸的地位与位置优势在将来城市的功能布局中会得到一定的巩固与发展，但是我们必须看到这种巩固与发展的相对性。二、淮安市区商业市场整体情况研究（一）总体概况位置上、交通上以及对苏北辐射面的优势与发展，有力地促进了商贸流通的日趋活跃。目前全市拥有.全市共有商品交易市场418个,其中各类规模商品市场200多个，年成交额近110亿元，其中成交额超亿元的市场20多个。（二）市场格局目前,整个淮安市市区(主要指淮阴区、清河区、清浦区）的市场由北向南可以划分为如下几个部分：淮阴区部分：淮海北路北京路以北，以苏北市场为中心，包括小营广场、汽车北站等；淮海北路部分：废黄河以南，以汽配商城为中心；长途汽车站周边部分：以汇通市场为中心，包括布匹市场、五金市场、食品城等；淮海广场部分：主要以商场、商厦为主，包括新亚商城、清江商场、新亚家电城、通讯市场、家私市场等；东西两大街部分：以服装、鞋类、各种小百货为主；郊区开发区部分：包括建材装饰城、南方批发市场等；总的来说：整个淮安市市场分布布局上相对比较集中，基本上是以主街道淮海南北路为轴发展分布，形成了一定市场的专业性和规模性，批发与零售同步发展。在经营商品品种与经营者的来源上均由较强的外来色彩，近几年以来由于社会和经济观念的进一步发展，本地从业人员有一定的发展和提高。8（二）商业金融业规划与目标根据1995---2010年淮阴城市总体规划，在城区内形成一个主中心、八个片区级及若干居住区级中心和八条商业街道组成商业服务体系。以淮海南北路为主轴分布，主中心为淮海广场至淮萃广场地段，八个片区级中心为：水渡口广场、火车站广场地区、城南路与淮海南路交叉口临近街区、解放路与淮海南路交叉口临近街区、东西大街地区、西园广场、北京西路与淮海北路交叉口临近街区、小营广场。八条商业街道为厦门路、淮海东路、健康东路、北京东路、盐河北路、淮海南北路、人民南路、东西大街。本案为区级中心区，会具有稳定而突出的商业地位。三、针对性商业环境分析1、商圈划分·核心商业圈以淮海路为主线，汇通市场、淮海广场为中心。本案处在核心商圈边缘。·次级商业圈围合淮海南北路的北京路、承德路、解放路组成·外围商业圈苏北市场、南方批发城、淮扬装饰城等组成主要商业街：淮海南北路（新世纪广场-解放路）、昌盛路、东、西大街、健康路、淮海东、西路2、商业形态分析主要商业形态代表示例主要分布区域评价9传统杂货铺广泛分布在商业区内商品陈列杂乱档次低购物中心新亚商城清江商场淮海广场市民购物休闲、流行时尚中心，商品质量信任度高，硬件设施佳，购物环境好专营店报喜鸟DOBON，婚纱影楼大光明眼镜淮海北路装修好，面积大，服务意识好，能跟上时代潮流超市时代超市苏果超市，华联超市一剪梅超市淮海路人民路清河路数量不够多，缺少24H便利店，发展较规范，货品略不足市场类汇通市场五金、布匹、电子、食品、装饰材料、汽配、农贸市场主要沿淮海南北路分布较集中市场种类齐全，但大都停留在初级经营水平，市场环境、管理水平落后特色专营商业街女装街、美食街昌盛路丰登路、人民南路环境差、档次低、规模小纵述·淮安市商业物业从数量看，经营业态种类齐全，数量较多，但都停留在低价经营管理水平，缺少良好经营、购物环境，商业形象有待提升，管理水平有待提高。作为一种城市商业文化的专门商业步行街商业形态还没有形成。3、主要商区及专业市场分布在淮安市最主要商业街淮海路从北而南分布了20多家专业市场，自北而南排列：苏北市场-淮阴汽配城-南方电脑城-淮海市场-汇通市场、淮萃市场-纺织、五金、食品市场-清中电子城-东方电脑城-淮海地下商城-电信商城、金三角电讯城-淮阴装饰材料市场-五星家具城、龙风家具城、淮阴家具城-城中城商业街-淮阴电子市场-东、西大街步10行商业区-清江市场和东郊南方批发市场。淮海北路：最繁华商业街，主要分布中、高档服装、鞋类专卖店，宾馆酒店、金融机构、婚纱影楼、娱乐休闲中心镶嵌其中，沿路分布10多家专业市场，淮海广场有本市最大购物中心。东、西大街：主要经营服装鞋类及少数小百货昌盛路：女装一条街（200米）;丰登路：精品服装街健康西路：电脑、办公用品较集中（200米）总结：淮安市场格局已经成形，主要商区和市场各具特色，对周边区域乃至整个淮安产生影响力和辐射力，在消费者、经营者和投资者心中形成一定的心理积淀。4．商铺权属形态分析本市商铺在权属上分为业主自有经营和出租给他人两种形式。开发商投资建设商铺分为两种情况：大型综合市场出租与出售并举，临街商铺以出售为主，位置不同，租售水平相差较大。5、商家来源分析根据实地采访调查收集资料来看，淮安市的商家来源较散，大体可归纳以下几个主要群体：a.淮安市商家来源细分：淮安市区、郊区市民，企事业单位b.淮安市周边县市商家群体细分：主要为盐城、南通、南京、扬州、常州、泰州、连云港等特点：距淮安愈近者，经营规模较少，多在专业市场经营，而南京等宁沪沿线商家通常喜欢入住核心商业圈且经营规模大1