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（第一阶段）伊顿庄园项目市场与营销提报宁波开启20100925市场分析与产品定位及建议第一部分地产项目的价值取决于三个层面：城市发展与区域变革带来的板块价值；项目自身产品力催生出的原始价值；项目优势元素组合凝聚的意向价值；营销策略过程中市场先行，分析项目三大价值表现，以市场为依据保证项目营销策略“落地化”…………项目市场调研城市规划与发展研究慈溪住宅市场调研竞争项目调研项目整体定位当前方案分析项目概念定位目标客户市场定位项目产品优化建议项目市场调研基于发展预判的动态城市占位而非基于市场竞争的静态基准定位预见力是关键房地产运营，是建立在城市发展基础上，对区域与板块升值价值的攫取；任何以当前市场表象作为定位和规划依据的行为都是短视与不全面的……——天启&开启[一桥一轨，改变慈溪格局]跨海大桥的通车以及未来城市高铁的导入，将颠覆慈溪城市板块价值现状高铁进入余慈片区：新设的杭甬高铁余慈站位于凤山街道境内，新建北路以东，余慈公路以南，城东路以西，规划中的纬一路以北跨海大桥联通杭州湾两岸：杭州湾跨海大桥的建成使慈溪与上海之间的车程缩短为2小时，使慈溪成为了一个杭州湾沿岸的强势地区，极大地便利了杭州湾两岸的经贸往来、物流运输交通状况的改善是刺激区域发展的直观动力——随着杭州湾跨海大桥以及杭甬高铁进入余慈板块，交通动线周边区域城市价值及地产价值均面临提升。城市规划与发展研究[城市向东，经济向北，居住向西]调整城市架构，一体两翼城市框架①“8350”计划与““12580”计划建设以观海卫为主体的宁波东部卫星城；建设以龙山镇为主体的慈东片区现代化新城；②“跨海大桥”与城市北拓以跨海大桥为契机，城市积极北拓，构建北部产业基地；规划余慈新城居住中心，打造余慈片区都市新结构；余姚以慈溪中心城为基础，向东发展观海卫宁波卫星城，向西打造余慈新城两个城市副中心城西未来价值：慈溪城市副中心、余慈新城板块、交通枢纽左近、城西宜居板块城市规划与发展研究城市发展方向决定地产价值高低当前，受到慈溪“城市东进”的影响，慈溪以西价值被严重低估未来余姚北上，构建“余慈新城”，将成为慈溪西部片区地产价值质变的原始动力城市规划与发展研究0.02.04.06.08.010.012.014.008.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1202000400060008000100001200014000成交面积（万方）成交均价（元/平米）08年4月开始住宅市场月度量价走势阶段1：量涨价稳阶段2：量价齐升代表楼盘主力价格备注普通公寓金水湾等1.1-1.3万元-中高端公寓中央公园主力1.5-1.7万元/平米靠河景观楼幢均价2万元/平米高端公寓慈园主力2.5万元（含4000平米装修）尾房2.6万元/平米别墅杭湾名苑千万级-[整体市场分析]经过09年房地产市场的一波行情，慈溪量价齐升。目前普通公寓的主力价格在1.1-1.3万元/平米，中高端公寓的价格在1.5-1.7万元/平米。高端公寓的价格在2万元/平米以上。慈溪住宅市场调研片区特征在售项目未来趋势老城区配套齐全，居住氛围浓厚，以小规模楼盘为主慈园2.6万元（含4000装修）未来动力来之于旧城改造。城西配套不全，整体环境较差，工业和农民居住点错落分布，板块整体形象较差。梵石花园（1.2万元/平米）非城市重点发展区域城北城市发展重心，交通便捷，未来文化商务区的形成带动的商业、居住、办公，形成城北重心。当前周边中高端项目开发热潮，别墅区氛围逐步形成。中央公园（1.7万元/平米）城北中心，衔接城区与杭州湾新区。中央公园金色港湾梵石花园和润公寓杭湾名苑玫瑰园枫华富地恒元新境银桂苑恒元悦府金水湾绿城慈园文鼎星苑碧海星辰万翔美域已售未售提香公寓壹公馆大观宁兴御翠园维科太屺1#地块柏顿公馆长江置业地块太屺2#-A地块5#地块浙大网新[三大居住板块的价值研究]中心价值稳固，城北价值崛起，城西价值遗忘慈溪住宅市场调研[城西价值研究]城西成为慈溪房地产价格洼地原因辨析①城市发展重心东移②区域城市界面较差③交通状况一般受到跨海大桥影响，慈溪着重发展北部新区——杭州湾新城，加上慈溪市政府落户城市东部，造成城西缺乏城市级别核心引擎支撑。城西宗汉街道下辖漾山村等自然村落，城市界面老旧，现代感较差，影响城西区位价值提升。慈溪中心区直达城西主要依靠三条交通干道，其中，329国道全长392米，连接杭州至普陀，交通较为拥挤；北二环西路与庙山路城西段路况较差且沿路两侧工厂导致载重车辆较多，影响通行。本案329国道北二环西路宗汉大道城市发展重心东移，城西发展缓慢，交通动线落后决定了城西成为慈溪房地产价值低洼地慈溪住宅市场调研慈溪房地产市场发展整体稳中有升，其中城西发展速度落后于城东，城北；针对本案所处城西区位，市场层面建议——寻找城西未来板块价值提升引擎为基础，创造自身产品优势竞争力为条件；追赶主城区价格标准，打造城西价值标杆慈溪住宅市场调研尽管受上半年新政的影响，但目前在售项目整体表现较好。尤其是慈园开盘当日表现（推出部分当日消化80%）。项目名称物业类型总建(万方)面积段(平方米)开盘时间价格(元/平方米)销售情况绿城玫瑰园由15幢别墅、9幢小高层、7幢多层和2幢高层组成22.8一期多层面积160-370㎡，二期小高面积110-260㎡、三期别墅面积400㎡二期北面小高2010年2月二期小高层2万元/平米基本售完绿城慈园10幢高层组成17.3150-230㎡三房、四房2010年6月2.5万/平米（含4000元/平米装修）已推出部分去化80%中央公园一期由10幢别墅组成，共102套；二期由14幢小高层组成，共631套；后续三期、四期36130-300㎡、主力130、140、190平米最近批次开盘2010年6月已售高层均价1.6-2万元/平米二期剩余15、16、#尚未推出。恒元悦府2幢百米高层4.06240㎡三房、285㎡四房、330㎡五房、510㎡六房（跃层）2010年7月28日2万元/平米（含4000元/平米装修）内部去化完毕金色港湾由3幢小高层、10幢电梯多层组成11.6面积113-300㎡，主力户型113、130、200、240平米。2009年11月下旬均价1#楼1.5万元/平米，其余均价1.3万元/平米，超过80%梵石花园由5幢高层、8幢小高层、17幢多层组成，共800余套24面积117-380㎡、大平层300平米左右二期2009年4月大平层白坯1.3万元/平米，精装1.8万元/平方米（含5000元/平米装修）仅剩余20多套未售出万翔美域多层、高层10户型以110-180㎡的三房、四房为主，还有235㎡，350平方米的跃式大宅。2009年12月已售1.5万/平米、尾房1.8万元/平米售罄金水湾高层16.75139-2032010年4月均价1.1-1.2万元/平米剩余不多提香公寓2幢高层1.888、140平米2009年10月已售1.64万/平米、尾盘1.8万元/平米仅1套235㎡跃层[在售项目市场表现]竞争对手市场调研绿城品牌，慈溪首个项目，多层市场认可度较好，价格相对较高，后期小高层、高层和别墅产品依然被市场看好。项目位置：位于慈溪市浒山街道，普观大道西侧；开发商：慈溪绿城投资置业有限公司开盘时间:一期2009年9月23日，二期2010年2月项目规模：占地面积12.2万平米，建筑面积22.8万平米，容积率1.3；产品形式：由15幢别墅、9幢小高层、7幢多层和2幢高层组成，其中一期91套，二期700余套。别墅60余套。价格：二期北面小高已售价格1.5-2.4万元/平米，三期联排别墅预计总价上千万。户型面积：一期多层面积160-370㎡，二期小高面积110-260㎡，别墅400㎡+100㎡（无产权地下室）销售情况：多层售完，小高层北面部分已基本售完，后续房源开盘时间未定项目优势：绿城品牌、近市中心地段优势、稀缺别墅二期高层、小高层三期别墅一期多层玫瑰园[在售个案]竞争对手市场调研小高层以大户型为主，面积110-260平米，一梯二户，3-6房设计，南北通透，2房朝南，多阳台设计，整体面宽达12.3米以上，多数户型主卧套间设计。L户型四房二厅三卫/约220㎡B户型三房二厅二卫/约170㎡D户型四房二厅五卫/约270㎡[在售个案]玫瑰园竞争对手市场调研绿城品牌，慈溪第二个项目，位于慈溪市中心地块，东临浒山江水景，景观条件出色，配套齐全，定位新古典风格城市精品高层公寓，2010年6月开盘，均价25000元/平米。项目位置：东临浒山江景观大道，西至教场山路，北临西门小学，南至新市路；开发商：慈溪绿城房地产开发有限公司开盘时间:2010年6月27日项目规模：占地面积62576平米，建筑面积17.3万平米，容积率2.2；产品形式：由10幢高层组成，1梯2户和2梯2户均有，共532套。价格：开盘推出4#和6-10#楼，均价2.5万元/平方米（含4000元/平方米精装修），目前销售率在80%左右，主要剩余230平米大户型。户型面积：主力面积150-230㎡，三房、四房设计，精装修交付标准项目优势：绿城品牌、市中心地段优势、东临浒山江水景、精装修1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#[在售个案]慈园竞争对手市场调研主力户型为150-230平米，舒适三房和豪华四房，南北通透，主卧均配有独立卫生间。以下三户型主卧面宽分别为4、3.89、4.9米，整体南向面宽在11.2-13.36米。A户型三房二厅二卫/约153㎡B户型三房二厅二卫/约163-171㎡D户型四房二厅三卫/约230㎡[在售个案]慈园竞争对手市场调研紧邻文化商务区的中高端大盘项目，含小高层、高层和别墅，产品品质和开发商品牌均有较好的市场认可度。项目位置：位于慈溪坎墩街道，东临六灶江，西临担山北路，南临育才中学；开发商：华润置地（宁波）发展有限公司开盘时间:最近一批次2010年6月开盘项目规模：占地面积225亩，建筑面积36万平米，容积率1.6-2.2，绿化33.5%；产品形式：一期由10幢别墅组成，共102套；二期由14幢小高层组成，共631套；价格：目前在售高层均价1.6-2万元/平米户型面积：二期面积130-300㎡销售情况：最近一批次6月开盘，推出19#、21#楼，均价分别为2万、1.6万元/平米，21#基本售完，19#去化50%；二期剩余15、16#楼预计将于8月底推出。三期明年4-5月推项目优势：华润品牌，毗邻未来文化商务区，附近高端别墅区二期小高层三期、四期一期别墅15#16#19#21#[在售个案]中央公园竞争对手市场调研户型偏舒适，面积相对较大。含131、146、197、293平米等多种户型，以三房为主，主卧均配有衣帽间、独立卫生间，部分另配有书房。A1户型三房二厅二卫/约131㎡B2户型三房二厅二卫/约146㎡B1-F户型三房三厅四卫/约293㎡下层上层[在售个案]中央公园竞争对手市场调研在售项目销售较好，存量较小，但未来供应较大，市场具有一定的压力。楼盘建筑形态总量（万平米）开发商产品情况（平方米）预计开盘时间柏顿公馆别墅、多层、高层7.94金轮通和置业双拼440㎡，联排300㎡（含地下室），花园洋房127㎡，高层89-135㎡。2010年10月文鼎星苑花园洋房1.45宝诚置业60-150㎡，主力面积80-90㎡2010年9月宁兴御翠园花园洋房、叠拼、独栋3.89新一佳花园洋房96-100㎡二房、115-136㎡三房、159㎡四房。叠拼252、233㎡2010年年底太屺1#地块高层、别墅16.97维科由9幢高层、14幢别墅组成，别墅面积350-400平米。-科创智慧谷写字楼、高层住宅约3万方住宅浙大网新有3幢18-23F住宅楼-原宗汉街道小冶炼区块高层、别墅25.76长江置业由13幢高层住宅、26幢联排和10幢叠拼组成-玫瑰园小高层约3万（约200套）预计2011年上半年中央公园北面地块高层10万方以上预计2011年上半年文化商务区1