搜索
Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010开篇之前，我们先从建筑与城市关系说起……绿地新都会绿地紫峰广场，加速高新板块崛起，大南昌格局重要一环我们发现：当一座城市的历史被改写、一座城市正逐步趋向伟大的时候，总有一座具有精神旗帜和时代象征意义的伟大建筑来代表这座城市。从纽约到伦敦，从东京到香港……帝国大厦、瑞士再保险大厦、六本木新城、香港ICC……辉煌时代崛起的伟大建筑，他们成为城市永恒的标志和城市精神的象征……豫章故郡、起义之乡，中部崛起的引擎之一，湘鄂赣皖城市联盟重要一环，京沪贯通、地铁修建构建大都市……此时，我们再审视这座城市：当南昌加速迈入伟大城市行列的时候，南昌迫切呼唤更多能够助推南昌经济腾飞、承载城市荣光与梦想的伟大建筑！新中美·南昌国际商业中心综合体项目必将成为南昌迈向国际化的精神象征重要一环，承载城市荣光与梦想的伟大建筑……我们预测：Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010向上的城市力量我们相信：新中美·南昌国际商业中心综合体项目Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。为南昌“一江两岸”建设插上腾飞的翅膀新中美南昌国际商业中心策划销售代理竞标提案江西中原顾问事业部NC.2013.03Codeofthisreport|8一江两岸格局全线展开凤凰州九龙湖青山湖朝阳州Codeofthisreport|9前言九龙湖红角洲CBD凤凰洲城市重点发展向南红谷滩翼角—中央居住区+CBD商务商旅接待区规划利好—规划跨江大桥、市民公园开工未定红谷滩发展双翼，矛盾的多元体，无绝对优势但无可非议，项目拥优质资源、较高品质中原对项目是如此理解担负凤凰州区位价值凸现引擎和“一江两岸”建设的功能使命，但区域地位和开发强度略显不足，面临激烈的市场竞争！！！实现新中美品牌在江西生根！！！发展商需求理解客户要求与项目理解提案重点为写字楼、公寓、商业的市场发展定位、产品设计、销售计划、成本测算；酒店非重点；需涉及初步营销操作；开发商要求快速回笼资金。各物业市场发展定位建议各物业产品设计建议销售计划制定在既定的规划下，从市场需求角度出发，结合开发商营销目标，对写字楼、公寓、商业提出市场发展定位；酒店规模及星级已确定，不再做市场发展定位的论述。根据各类物业的市场发展定位，提出可行的产品设计建议根据产品设计，从现阶段市场态势出发，制定各物业的销售价格、销售计划，测算收益在既定的规划下，结合市场和目标，对写字楼、公寓提出市场发展定位和可行的产品设计和建议？酒店不做过多考虑CLD中的滨江商务区，品牌开发商进驻，加速区域发展，但现状成熟度有限现实核心问题——目标ⅠⅡ审视区域发展，寻找适合定位，实现现金流下的品牌之路在既定的规划条件下，最优配置各物业产品，满足现金流和价值最大化ⅢVSVSVS核心问题是什么？根据产品设计，从市场态势出发，制定物业的销售价格、计划和收益取势和对位客户，实现开发目标我司关于提案思考、回答的核心问题：第一章项目理解第二章发展机会第三章项目定位第四章物业建议项目既定规划理解与分析核心问题提出市场分析物业建议项目理解项目定位报告目录项目审视市场需要什么项目适合做什么产品产品怎样定位整体开发节奏建议第五章营销攻略销售目标卖什么价格多久卖完利润有多大营销策略项目经济测算项目发展机遇分析项目发展战略项目整体定位开发节奏规划产品怎么设计物业发展建议中原执行力和优势项目如何占位Codeofthisreport|141CHAPTER项目理解关键词:规划理解/核心问题Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010规模中等。初步规划为“超甲级写字楼+酒店+公寓+商业”物业，以酒店+写字楼为主导驱动的综合体模式项目地块经济技术指标占地面积3.6349万㎡规划建筑面积约20万㎡容积率≤5.5土地性质商业金融业、文化娱乐用地土地年限40年物业产品规划酒店、办公、商业建筑退线退赣江北大道≥20mm，退锦江路≥15mm，红谷北大道≥10m，退开放之路≥5m建筑高度一栋不低于200m的超高层建筑注：立面和三栋塔楼的布局、酒店规模不可更改。天幕流泉立面效果震撼物业规划规划体量定位标准层备注酒店约6万方奢华五星级1500平酒店自持，规模、立面不可更改超甲级写字楼约9万方南昌首个绿色生态写字楼，地标级滨江生态写字楼2000平不会突破300米公寓约3万方北外滩首个集“CEOOFFICE、创业SOHO、创意LOFT”于一体高端商务生活栖居地1500平期望2014年入市，但贵公司可以根据市场情况提出专业合理的建议商业约2万方高端餐饮休闲娱乐体验商业其中博物馆自持，约1万方Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010南面为未开发空地。西面——临红谷中大道，隔路为师大附中、凤凰城。北面——锦江路，未开发地块东面——临赣江北大道，隔路为建设中的市民广场项目位于凤凰洲锦江路与赣江北大道交汇处，一线江景，但现阶段周边仍处于建设起步阶段，商业氛围近乎没有南面——为未开发的地块Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010区位：凤凰洲“北外滩花园广场”规划区域内，一线江景，拥有较好的昭示性；区域内生活氛围浓厚，但当前商务氛围差项目位置：本案位于本案位于凤凰洲北外滩花园广场，地理位置优越，辐射范围广；周边视野无较高的遮挡，一线江景，景观视野广阔；地块可利用景观资源丰富，利于项目后期打造及展示区体验。关键词一：CLD核心本案庐山南大道赣江北大道红谷北大道凤凰中大道Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010景观价值：四重立体景观，占据核心的景观资源。近在咫尺的赣江风光带、一览无余的扬子洲头、尽收眼帘的浩渺赣江、隔江而望的滕王阁赣江：项目处于赣江第一排，近揽赣江水，无敌江景资源；扬子洲头：项目位置正对扬子洲头，江心岛；赣江风光带：南昌最大的城市休闲绿带，赣江市民公园三期由4大组团构成。休闲健身广场、绿化带以及历史文化景观组成，集防洪、观光、旅游、休闲、健身等功能于一体。滕王阁：风景名胜、夕阳晚照项目规划和属性理解小结综上所述：1、本项目定位为城市综合体，是对本地块地段优势、升值潜力、生态资源的充分利用，是对地块价值较好的一种利用手段，初步物业发展规划是可行的，将很大程度上提升区域价值与形象，给开发商带来较大的经济与社会效应。2、地块具备发展中高、高端综合体项目的条件，但目前商务氛围十分欠缺，机会与风险并存。项目超甲级写字楼、公寓定位是否合适，值得审视。3、考虑开发节奏和现金流需求，在产品规划方面，立高度控成本，防风险！4、新中美具有强开发实力，但缺乏品牌知名度！Codeofthisreport|202CHAPTER市场分析关键词:市场机会解析Codeofthisreport|21定位和发展战略选择战略选择模型4-案例视角目标发展现状基础核心问题3-楼市视角立足宏观、把握城市发展、关注房地产市场及借鉴先进经验是我们选择项目发展战略和定位的四个维度视角2-城市视角1-宏观视角Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010市场：国五条代表过去，新国5条（细则）代表今后思路？2010.1.72010.4.172010.4.302010.6.62010.9.292010.9.292010.10.22北京市商品房预售资金监管暂行办法出台国务院再发坚决遏制部分城市房价过快上涨通知央行银监会要求暂停发放第三套房贷三部委联合规范二套房认定标准“认房又认贷”国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展限购令:同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知2011.1.26新国八条：限购限贷全面实施1、“调控从严从紧更具针对性，加大房产税、个税的调节作用，通知关于限购、限贷等要求，体现出从严从紧的特点。2、公布时间表加强社会监督。3:、分区域差别化细则要求增加。4：新政策未完全延续之前多年调控思路，首次差别化分城市类别精细调控，将可能代表后10年房地产市场调控方向。新国5条的主要特点：Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010政策解析：新国5条政策10大要点（一）制定本地区年度新建商品住房价格控制目标。本年一季度公布；（七）从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理；（三）可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；（六）2013年底前，外来务工人员纳入当地住房保障范围；（四）到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现住房信息联网；（五）各地应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期；（二）限购区域应覆盖城市全部行政区域；（八）对造谣传谣误导消费者的企业机构媒体和个人，要进行严肃处理；（九）要求正确解读市场走势和有关调控政策措施；（十）自有住房能核实房屋原值的，应按转让所得的20%计征个人所得税；推进房产税Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2010重点政策解析：二手房个税提高到差额20%，力度超强（十）自有住房能核实房屋原值的，应按转让所得的20%计征个人所得税；充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。二手房交易税费的增加幅度虽然依然要看各地细则，但影响整体市场的效果必然巨大。对商品房市场也难有利好，升值预期降低，升值利润重税，购房者群体将萎缩。所得税20%与总价1%征税金额对比如果一套房子200万入，300万出征收标准按总价1%按差价20%征收金额3万元20万元两种结果供不应求卖方步调一致，统一加价。但加价会影响交易，导致买卖双方博弈，降低市场成交量，卖家之间的竞争也会对应加剧，价格下调可能性大供大于求因为是买方市场，买方有条件挑挑拣拣，特别是舍弃背负较高所得税的二手房转向一手房或者选择观望，二手房面临很大的降价压力。Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2010重点政策解析：限购政策全面实施，力度强（二）限购区域应覆盖城市全部行政区域；继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；在目前全国有47个城市执行限购政策，但其中有30个城市限购范围以市区等范围为限。而且这一政策如果细化执行，可以预期将影响购房者。城市限购区域城市城市城市限购区域重庆未出台限购政策三亚福州海口市辖四区大连市内四区及高新园区苏州西安成都主城区宁波全大市范围无锡兰州贵阳市中心城区一环内青岛市辖七区佛山西宁昆明主城四区及呈贡县行政范围石家庄市内五区、高新区金华南宁呼和浩特市区太原市辖六区南昌呼和浩特银川市区沈阳二环内区域济南杭州长沙市辖五区（限购90平方米以下）哈尔滨市区内郑州合肥Codeofthisreport|26©CopyrightCentalineGroup,2010未来市场影响-购房者（一）细则出台后整体市场短期至中期形成一定的观望氛围（二）改善型客户买房意愿将明显降低（三）二手房交易在追赶末班车后很快陷入冰点，（四）新建住宅也将受到一定影响，