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万达集团WANDA石家庄万达广场营销策划提案目录PART1.市场解读市场供需/市场产品构成/客群特征PART2.项目剖析地块环境/项目定位/SWOT分析PART3.全盘策略指导原则/蓄客策略/成交策略PART4.实施部署推广执行/销售执行石家庄人均GDP排在全国省会城市后面2007年年末市区常住人口237.73万人。2007年城镇居民人均可支配收入13205元；2008年15053元。2007年城市居民人均住房建筑面积27.8平方米。解读石家庄楼市石家庄未来3-5年商品房潜在供应量至少达到2475万平米石家庄商品房供应量石家庄商品房需求量2009年度石家庄商品房需求量在180万平米左右石家庄楼市格局呈现严重供大于求！！石家庄商品房（中、高档楼盘）价走势石家庄2005年至2008年住宅市场均价单位：元/平米400045964500430032723000331620003000400050002005年2006年2007（1-6）2007（6-12）2008（1-6）2008（7-12）2009（1-3）《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网年分户型销售比例80-100平米19%100-120平米16%120-150平米25%150平米以上25%80平米以下（含80平米）15%2007-2008年整体市场细化销售结构：2008年分户型销售比例80-100平米16%100-120平米16%120-150平米20%150平米以上16%80平米以下（含80平米）32%户型1室/2室经济型2室舒适型2室/经济型3室舒适型3室舒适型3室及以上年极段80平米以下80-100平米100-120平米120-150平米150平米以上200715.0%18.5%15.6%24.6%26.3%200832.0%16.0%16.0%20.0%16.0%石家庄市场销售户型结构——资料来源：石家庄房产协会发布的《2009石家庄房地产市场调查蓝皮书》依据2009年石家庄商品房需求量预计180万平米，裕华区房产的市场需求量预计60万平米左右。2009石家庄购房需求调查分析充分的土地储备完善的市政配套城市高档住宅聚集区裕华区占总体的37.02%2009年度保守估计有120万平米待售。裕华区商品房供应量裕华区商品房需求量2009年度商品房需求量在60万平米左右，占到石家庄的1/3。裕华区楼市与石家庄保持一致！！说明：由于石家庄房地产市场数据不透明、不公开，为便于我项目做出合理市场决策，我们提供项目周边样本项目市场数据以供参考。裕华区商品房市场供需分析裕华区商品房供应量项目名称档次产品类型建面（万平米）嘉实蓝岸高高层，电梯洋房11第五大道（整体）高高层50路劲蓝郡高花园洋房，联排别墅，小高层，高层15.3世奥湾中小高层，高层21公园首府中高层23东方明珠中高层46国大全城中、低高层，多层40中城星月湖低高层38碧溪尊苑低高层20.38样本项目供应体量约230万平米，扣减已售部分，2009年度保守估计仍有120万平米待售。返回目前裕华区大多中、高档楼盘售价4000—5000元/平米，高出石家庄二环内楼盘市场均价500元/平米。裕华区商品房（中、高档楼盘）价走势区域住宅市场价格走势图单位：元/平米500047004500330030004300200030004000500060002005年2006年2007（1-6）2007（6-12）2008（1-6）2008（7-12）销售主力户型面积2008年区域市场分户型销售比例2室28%3室60%4室及以上8%1室4%户型1室2室3室4室及以上面积区间（㎡）50-7985-110130-160140-400平均比例4%28%60%8%2室3室户型是区域市场销售主力户型。裕华区区市场销售户型结构石家庄楼市客群特征分析购房客群年龄构成25-35岁12%45-50岁27%50岁以上8%35-45岁53%年龄构成购房客群职业构成个体22%自由职业者15%银行、医院类单位7%公务员11%私营业主28%机关事业单位17%职业构成石家庄楼市客群特征分析置业目的解决居住23%改善居住72%投资2%赠与3%购房动机石家庄楼市客群特征分析影响购房者需求的主要因素购房影响因素列表70%92%46%65%9%26%24%23%27%10%10%6%0%20%40%60%80%100%地理位置价格交通便利程度户型社区规划社区配套景观环境教育物业管理社区文化开发商品牌社区智能化楼市观察——同类竞争楼盘金正·缔景城建筑面积：66万㎡，住宅37万㎡，商业29万㎡，分三期开发。建筑类别：21栋高层住宅，4栋商务公寓，1栋酒店、1栋写字楼、7000平米休闲娱乐集会、60000平米风情商街；户型配比：住宅部分：50－540㎡；90-140㎡占30%；170-230㎡占50%；沿街商铺：上下联体，50㎡-170㎡；商务公寓：56-110㎡，5.7米层高；工程进度：一期入住；二期封顶，三期在做基础处理；推广均价：住宅6500元／㎡；公寓5200元／㎡；沿街商铺：一层19800—30000元／㎡；二层8800—12000元／㎡；项目评价：位居桥西区城市中心的高端住宅，吸引桥西区大量公务员，销售业绩及口碑均佳；2008以来，由于其高价位销售减缓。项目竞争楼盘研究•荣盛·阿尔卡迪亚•项目地址：和平路与平安大街交汇处东北角•占地面积：228亩•建筑面积：销售周期：4—5年•建筑类别：46万㎡，纯住宅高档社区，由25栋板楼和1栋五星级酒店组成；•面积区间：40—200㎡；三室为主力户型；•工程进度：一期全面封顶，进行外装•销售均价：住宅5200元/平米，公寓5500元/平米；•销控情况：目前销售一期1号楼至10号楼，高层住宅，其中1、2号楼为精装修公寓，现在25层以上开始销售；•销售状况：目前维持高价位，销售缓慢，依靠低价房出货。楼市观察——同类竞争楼盘项目竞争楼盘研究•路劲·蓝郡•项目地址：东岗路与东二环交口西行100米路北•开发商名称：河北路劲房地产公司•占地面积：91366平方米•建筑面积：186000平方米•容积率：1.7•绿化率：35%•栋数：4栋24层高层、6栋小高层、联排别墅；•面积区间：住宅80-160平方米；三室为主力户型；•开售日期：2007.12•入住时间：2009.10•工程进度：高层部分正在外装•推广均价：（小高层）5500元/平米；高层4600元/平米•项目评价：项目同区域高档楼盘，原由顺驰地产开发，由于其户型偏大，总房款偏高，销售缓慢。楼市观察——同类竞争楼盘项目竞争楼盘研究•公园首府•项目地址：塔北路与谈故东街交叉口•占地面积：12000平方米•建筑面积：107027平方米•栋数：11栋板式高层•面积区间：90-170平米；主力户型为三室•周边配套：商场：保龙仓、北国商城、世纪联华等；学校：43中、27中、石门小学、河北科大、河北师大等；医院：省科大一院、省儿童医院等。休闲：世纪公园、东环公园等。•开售日期：2008.12•开工日期：2007.8•入住时间：2010.10•工程进度：一期项目封顶•推广均价：4300-4500元•销售情况：现场到访量高；销售良好；楼市观察——同类竞争楼盘2007年需求超常规增长，透支了未来的购买力；2008年住宅市场供给量、需求量和价格均出现了明显的下降；由于未来市场供给量充足，购房者尤其是以改善居住条件为目的的购房者对市场前景看淡，预计未来一段时间市场的观望气氛将持续；预计2009年房价调整仍将继续，楼市逐渐进入健康、正常，价格也将归于理性，接近2007年初的价格水平；楼市告诉我们：大中户型，业主家庭以三口之家为主，家庭收入较高，消费能力强，大多数家庭在石家庄市内有多处物业。石家庄客户需求集中来自本市市区，高端产品能够吸引部分来自周边县市的客户，但仅能作为主力客户的补充，本项目主力客户群体须锁定市区；石家庄当前市场产品品质参差不齐，高端产品缺失，在产品塑造方面具有较大的改进空间，我们必须在产品上做出特色；区域产品供给以3室户型为主，面积集中在120-140平米；其次为2室户型，面积集中在80-100平米；本项目住宅部分产品应该结合市场需求制定合理户型配比。楼市告诉我们：经过对市场的深入分析，项目定位已经显而易见！•锁定石家庄市区中、高端客户；•户型以两房、三房为主力，三房户型占主体；•户型面积趋小以控制总价，主力户型面积控制在140平米；•户型设计要求保证品质，杜绝垃圾面积，提高得房率。住宅产品定位指导原则住宅产品定位石家庄万达广场可销售住宅部分户型配比方案户型两室三室四室两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫四室两厅两卫面积段90以下115-120125-140160总量比重25%70%5%25.0%17%50%8%套数（预计）940400150010032%14%50%4%32%64%4%目标客户定位项目目标客群特征一览客户阶层分类家庭年收入客群特征住宅价格承受力富裕阶层30万元以上对价格变动和地理位置很不敏感，地缘特征不明显，注重产品，周遍环境，圈层概念强。7000元/平米以上高收入阶层20-30万元以公务员和企事业单位高管、私营业主为主；收入高，对房价变动不太敏感，追求产品提供的舒适生活享受，乐于同自己身份相当的人来往5000--6000元/平米中等收入阶层10-20万元地缘特征明显，收入稳定，对生活配套有要求；价格因素对其购买产生影响，但力度有限。在总价的承受范围内追求居住品质，现房销售有吸引力，对居住的便利性要求高。4000--5000元/平米中低收入阶层10万元以下客群有明显地缘性，客群偏年轻，年龄段集中在30岁左右，甚至更年轻，有一定的收入，但首付款多需要外力支持，对居住的便利性要求高，对产品本身要求不高；对价格异常敏感。4000元/平米以下客户阶层分类家庭年收入客群特征住宅价格承受力富裕阶层30万元以上对价格变动和地理位置很不敏感，地缘特征不明显，注重产品，周遍环境，圈层概念强。7000元/平米以上高收入阶层20-30万元以公务员和企事业单位高管、私营业主为主；收入高，对房价变动不太敏感，追求产品提供的舒适生活享受，乐于同自己身份相当的人来往5000--6000元/平米中等收入阶层10-20万元地缘特征明显，收入稳定，对生活配套有要求；价格因素对其购买产生影响，但力度有限。在总价的承受范围内追求居住品质，现房销售有吸引力，对居住的便利性要求高。4000--5000元/平米中低收入阶层10万元以下客群有明显地缘性，客群偏年轻，年龄段集中在30岁左右，甚至更年轻，有一定的收入，但首付款多需要外力支持，对居住的便利性要求高，对产品本身要求不高；对价格异常敏感。4000元/平米以下262019/10/21石家庄万达广场万达地产第三代城市综合体180万平米规模空前。主要经济技术指标（含回迁）占地面积600亩总建面182万平米商品住宅主要经济技术指标建筑面积33万平米商办可售主要经济技术指标精装公寓建面7万平米毛坯公寓建面12万平米写字楼建面21万平米底商建面10.5万平米PART1.市场解读市场供需/市场产品构成/客群特征PART2.项目剖析地块环境/项目定位/SWOT分析PART3.全盘策略指导原则/蓄客策略/成交策略PART4.实施部署推广执行/销售执行目录282019/10/21裕华区：全区总面积101.45平方公里。截至2007年末区域总人口50.5万人。本案城市中心区火车站二环一环地块剖析292019/10/21路网发达，交通便利随着体育大街北沿和裕华路拓宽、槐安路高架桥建设，本案与其他行政区联系将更加紧密。本案二环一环307国道308国道栾城正定京珠高速城市中心区槐安路高架桥西南高教区地块剖析302019/10/21地块形状相对方正，周边自然环境优越。项目周边世纪公园、高尔夫球场可、民心河可