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序言首先，感谢无锡金润置业有限公司给予金石公司参与这次竞标的机会。金石公司两年来参与了对本案最初的前期评估和市场论证，以及本案规划设计阶段的产品定位和目前的招商配合，现阶段我司前期提出的项目的挑高产品定位已经获得实施，商业部分的招商也在顺利进行。通过对项目二年的连续服务，金石公司对于无锡市场和本案的区域环境和产品特点都有着更为深刻的理解。为了取得继续与贵公司合作的机会，我方组织了精良的团队，再次对无锡市场进行了详细的市场调查，对本项目进行了深入的分析，给本项目做出了明确的市场定位，制定了恰当的、精密的销售策略，相信本公司能够通过此次竞标，取得继续与贵公司合作的机会！金石地产二零零六年三月十五日目录金色港湾竞标报告1市场篇一、无锡市城市概况…………………………………………………………………………………………………………………………6-8二、无锡市经济发展情况…………………………………………………………………………………………………………………………8-9三、无锡房地产市场概况………………………………………………………………………………………………………………………9-161、土地投放总量逐步放缓慢………………………………………………………………………………………………………………9-112、房地产市场投资稳步增长………………………………………………………………………………………………………………12-133、房地产供应量相对充足………………………………………………………………………………………………………………144、品牌开发商展开角逐……………………………………………………………………………………………………………………15-16四、本案市场参考样本………………………………………………………………………………………………………………………17-31五、样本分析结果…………………………………………………………………………………………………………………………32-34项目研判篇一、项目位置…………………………………………………………………………………………………………………………………36二、周边配套情况…………………………………………………………………………………………………………………………37-39三、项目具体情况………………………………………………………………………………………………………………………40-41金色港湾竞标报告2四、项目SWOT分析…………………………………………………………………………………………………………………………41-44五、项目研判定位………………………………………………………………………………………………………………………………45六、项目产品定位……………………………………………………………………………………………………………………………46-47七、公寓产品定位详述………………………………………………………………………………………………………………………48-60八、客群定位………………………………………………………………………………………………………………………………61-62营销策划篇一、实物营销………………………………………………………………………………………………………………………………66-68二、功能分区营销……………………………………………………………………………………………………………………………68-71三、低首付营销……………………………………………………………………………………………………………………………………72四、售后包租…………………………………………………………………………………………………………………………………72-73五、销售战术控制…………………………………………………………………………………………………………………………74-82六、商业部分销售………………………………………………………………………………………………………………………………82七、项目销售控制节点……………………………………………………………………………………………………………………82-83金色港湾竞标报告3八、销售组织………………………………………………………………………………………………………………………………84-89推广篇一、推广内容…………………………………………………………………………………………………………………………………91二、推广策略……………………………………………………………………………………………………………92-93三、推广渠道………………………………………………………………………………………………………………………93金色港湾竞标报告4市场篇金色港湾竞标报告5一、无锡市城市概况无锡，别名梁溪，简称锡。距今已经三千多年，是一座历史悠久的江南名城。1953年建江苏省，无锡市为省辖市。1983年3月1日实行市管县体制，无锡市辖江阴、无锡、宜兴3县。1987年4月、1988年3月、1995年6月江阴、宜兴、无锡先后撤县设市。2001年1月，撤锡山市(原无锡县)设锡山区、惠山区。现人口447万，其中市区人口223.57万，外来人口以达160万人（05年统计数据）是江苏省第二大城市。1、无锡自然地理条件优越无锡地处长江下游，属太潮流域范围。东邻苏州，距上海市128公里；南濒太湖，与浙江省、安徽省交界；西接常州，距南京183公里：北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。２、无锡是区域性交通枢纽无锡是华东地区主要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。无锡交通十分便捷，是沟通苏、浙、皖三省的交通枢纽。全市江、河、湖、海相通，铁、公、水、空多种运输方式配套，京沪铁路横贯东西，京杭大运河纵贯南北，以沪宁高速公路为代表的公路干线沟通沪、宁、杭大城市和省内外各地；离市中心仅20公里的硕金色港湾竞标报告6放机场，开辟了通往北京、福州、佛山、惠阳等地的定期航行；（而距上海浦东机场180公里，上海虹机场120公里，南京禄口机场180公里）。市中心距国际开放型港口江阴港、张家港仅26公里和43公里。(无锡公路图)(无锡航道图)3、无锡的气候资源无锡属亚热带季风海洋性气候，温和湿润，四季分明，年平均气温15.5℃，雨量充沛，年平均降雨量为1000毫米，全年无霜期为230天左右。水美土肥，物产丰富，是全国著名的鱼米之乡。无锡四季皆宜旅游，尤以4月至10月为旅游黄金季节。金色港湾竞标报告74、无锡市著名的风景旅游胜地。无锡是中国著名的十大旅游城市之一，素有吴中胜地之称，其风景集江、河、湖、泉、洞、园之美于一体，具有江南水乡的独特风貌。无锡占有太湖风光最美的一角，太湖之滨的鼋头渚公园，蠡园、梅园、锡惠公园景色如画；古运河、东林书院、泰伯墓等人文景观驰名中外，令人驻足寄情，流连忘返。近年来开发的无锡太湖影视城，唐城、三国城、水浒城和无锡马山太湖国家旅游度假区的灵山大佛景区、月亮湾度假中心等，又为无锡增添了亮丽多彩的风景线。(鼋头渚风景区)二、无锡市2001年到2005年经济发展情况无锡是中国十五个经济中心城市之一，并跨入了中国城市综合实力五十强，投资环境四十优的行列。2005年无锡市经济发展稳定，人均GDP达到7000美圆，前三季度居民可支配收入为14661元，预计2005年整体可支配收入将达到16000元，城市居民购买力强劲。2005年是“十五计划”的收官之年。根据无锡市统计局的数据，五年来无锡市国民经济发展成就辉煌：从２００１年到２００４年，全市ＧＤＰ以年均１４．２％的速度递增，超过“十五”计划纲要１０％以上的预期目标，预计“十五”期间经济增长率年均可达１４％以上。人均ＧＤＰ：提前两年达标【“十五”计划】ＧＤＰ年均预期增长１０％以上，人均ＧＤＰ达到5０００美元左右。【实绩】综观“十五”时期，无锡市国民经济呈现稳定运行态势。２００１年全市ＧＤＰ达到１３６０亿元，比“九五”的最后一年２０００年多了１６０亿元。到２００４年已跃至２３５０亿元，增速高达１７．４％。金色港湾竞标报告8这４年间，全市经济总量以年均１４．２％的速度递增，超过“十五”计划纲要１０％以上的预期目标。市统计局预计，“十五”期间无锡市的经济增长率年均可达１４％以上。经济总量迅速扩张的同时，单体经济规模也“水涨船高”。２００３年，无锡市人均ＧＤＰ达到４３１５５元，按现行汇率折合约５２００美元，提前两年完成了“十五”计划纲要人均ＧＤＰ５０００美元的预期目标。到２００４年人均ＧＤＰ达５２８２５元，是“九五”期末的１．９倍。预计到２００５年底，无锡市人均ＧＤＰ将超过７０００美元。三、无锡房地产市场概况随着城市建设步伐的进一步加快，无锡市城市面貌焕然一新，特大城市形象正逐步树立。城市建设的加快，带动了房地产市场的加速发展，这既改善了居民的居住条件又改变了城市面貌，同时带动了相关产业的发展，对拉动经济增长作出了更重要贡献。在国家的宏观调控下，无锡房地产市场经受了考验，市场投资稳步增长，供应量相对稳定，房价涨幅平稳，继续成为长三角地区发展较为平稳的市场之一。1、土地投放总量逐步放缓慢，土地价格平稳上涨。土地是房地产发展的基础，土地供应是政府调控房地产市场的重要手段，土地市场的运行直接影响着房地产市场的发展。2003年无锡市区国有土地使用权出让，共推出58幅土地，成交总金额846789万元，出让总面积6372869.84平方米，是2002年的2.94倍，让出平均价格为每平方米1328.74元。2004年共推出土地67幅,成交总金额为1122861万元，出让总积积为8302132。04㎡，较2003年略有下降。在国家对房地产市场全面实行宏观调控的2005年，其土地市场也受到了一定程度的影响,投入量有较大幅度的缩水，全金色港湾竞标报告95867605254565860626466682003年2004年2005年土地投放数量(幅)6302412.783021326372869.8402000000400000060000008000000100000002003年2004年2005年土地投放总面积(平方米)6302412.783021326372869.8402000000400000060000008000000100000002003年2004年2005年土地投放总面积(平方米)13291353179705001000150020002003年2004年2005年土地成交均价情况(元/平米)年共出让土地62幅，其中流标2幅，实际成交60幅。成交总金额达1132539万元，出让总面积为6302412.7平米。较2004年下降近24%。但整体情况较好，没有出现大的流标现象，而南京2005年的土地流标现象严重，全年成交土地达648公倾，1至11月共流标块板21幅，比2004年增加15幅。金色港湾竞标报告10从上述分析图表可发看出，近三年来，无锡土地的整体投放量以2004年最高为67幅83021032万平方，而05年整体受国家宏观调控的影响与03年在总量上基本持平。由于土地的逐年减少，其供应价格在逐步走高。05年的单价比03年每平米高出近460元。从土地整体体投放方向看，大面积的成片的土地供应量均在城郊区位，05年成交的两块重量级的土地均在城郊部位。一块是2005-35#总出让面积为1186801.4平米，出让金额为32.05亿元，另一块是2005-36#总出让面积为1115685.3平米，出让金额为25.1025亿元。此两块土地的出让总量占了全年出让量的36.5%其两块土地均处城郊部位。一块是位于太湖大道与环湖路交叉口，另一块位于太湖新城北部太湖镇范围内。四年下来，市区土地供应量已非常有限，新区建设成熟尚需时间，目前无锡几个新区的土地单价在180万／亩上下，而市区的土地则已超过200万／亩。房价已升到不菲的价位，这又造成了无锡房地产“引擎”和巨量土地供应战略面临的隐忧。不同区域地价水平与变化情况，从商业用