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尽精微至广大兴隆国际营销策略案写在前面……2011兴隆国际面临怎样的目标和挑战项目检视Part1兴隆国际是怎样的项目?项目背景1.项目总指标规划总用地面积：44481㎡总建面积：15568.4㎡其中商业：43307.4㎡住宅：88906㎡地下：23419㎡停车位：400个容积率：2.0绿地面积：33982㎡绿化率：38.2%项目检视—兴隆国际价值梳理项目位于长垣县老城区，卫华大道东段。属于传统居住区的核心地带。项目规划15万平米，其中商业4.3万平米，同时规划有高层住宅、沿街底商、商业内街等，属于大型建筑综合体。户型空间设计合理，有利于后期销售。得天独厚的人居优势和巨大的体量，具备长垣综合大盘的先天优势。项目检视—兴隆国际开发状况项目围墙已经到位规划方案已进入公示阶段项目规划图纸已进入定稿期项目各项手续办理周期不详项目施工周期不详项目拆迁正常进行中项目形象推广前期进行中项目检视—兴隆国际形象检视我们随机采访了40组有购意向购房客户，他们对兴隆国际提出这样的看法：•“位置不错，属于老城区的传统居住区”！•是个大盘，有住宅、商业等，但是感觉前期形象树立不够到位，档次没有树立起来。•由于位于老城区周边配套比较沉旧，但商业氛围比新区要好。•前期证件不全，口碑没有得到有效的传播。•……兴隆国际尚未建立项目整体形象，且形象偏低。兴隆国际具备了高端住宅基本潜质（地段/规划）但是随着行业政策的调控和其他因素的影响项目整体概念尚未建立，且整体形象不够鲜明商业体量较大，为项目全面发展带来巨大困难项目检视总结那么兴隆国际推出意味着什么？产品规划:高层/中式简约风格建筑立面如何赢得项目的全面胜利？现有的规划和优势是否足够支持我们的胜利？我们和竞争对手的差异点何在？我们必须立足全国房地产市场发展趋势和长垣房地产竞争格局客观、实事求是的寻求机会点企划思考点竞争剖析Part2楼市政策解读2011年楼市政策盘点2011年是中国房地产市场的调控之年。2011年上半年，调控政策进一步升级和加深。本轮房地产调控以1月26日的“国八条”拉开序幕，近40个城市实施限购，600多个城市出台房价控制目标；上海、重庆房产税试点改革“靴子”落地；货币政策持续收紧，信贷政策更加严厉。加大保障房建设财政投入。坚持和完善土地出让招拍挂制度，确保保障房用地供给。2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用fdc01.taobao.com“限购令”渐行渐“深”1月26日《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》发布，规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。并要求在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。2月16日北京市出台落实“国八条”的楼市调控细则，要求在北京市没有住房的非本市户籍家庭在北京购房，须提供连续5年以上缴纳社会保险及个人所得税的证明。这是迄今为止全国最为严厉的限购政策，之后全国各主要城市“限购令”陆续出台。2月21日石家庄版“限购令”出台，对已拥有1套住房的石家庄户籍居民家庭限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的石家庄户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非石家庄户籍居民家庭、无法提供1年(含)以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非石家庄户籍居民家庭，暂停在石家庄市内五区、高新区范围内购房。“限购令”出台后石家庄楼市成交量持续低迷。6月20日有媒体报道称，地方政府迫于财政压力频频试探楼市限购政策，并称北京正在研究调整限购政策，并有望在今年年底前放松对高端项目的限购。6月21日针对“北京市正在研究放宽限购政策，拟放宽对高端项目的限购”的传言，北京市住房和城乡建设委员会负责人明确表示，有关北京正研究放宽楼市限购的消息不实。7月12日国务院常务会议研究部署继续加强房地产调控工作，提出房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，二三线城市的限购政策首次被明确。限购令影响郑州新版“限购令”出台已经数月有余，政策效果和对楼市的影响已经显现。限购之下，郑州楼市成交量大幅下挫，房价也出现小幅滑落。但“限购令”的影响远不止这些，它对居民的消费行为也产生了深远影响。限购之下，人们的消费心态发生了重大改变，改善型需求放弃“过渡”，“一步到位”成为市场主流。只要“从紧的货币政策”和限购令政策没有改变，房地产市场目前的局面就不可能出现根本性的扭转。宏观政策下房地产市场的表现形式：市场需求继续下降，市场观望情绪浓厚1房价将进一步回归理性，成交量下滑2房地产开发融资资金紧缩，行业进一步洗牌3因此，在宏观政策没有出现根本调整时，房地产市场将不会出现破冰之旅，2011年度内，房地产市场将持续处于市场调整期，成交量肯定萎缩，价格也会产生一定的波动。2011年房地产政策分析大势判断：在宏观政策没有出现根本调整之前，房地产市场将逐步回归理性。市场表现：新政对长垣市场的影响表现缓慢，政府未出台地方细则，从年初全国市场来看，整体房地产市场观望情绪浓厚，出现量跌价挺现场，市场成交低迷。2营销手法：受新政策影响，打破市场观望，降价已成为市场营销主调，各种各样的促销手段层出不穷。4市场趋势：2011年长垣房地产市场将面临政策的适应及调整期，经历10年土地成交的高峰期，未来供应量将持续走高。1客户演变：受新政策影响，投资客户逐渐淡出市场，主要以刚性自住、改善型需求客户为主，客户购房逐渐理性，越来越关注项目的品质及性价比。3大势研判长垣发展概况城市概况：长垣县位于河南省东北部，居郑州、新乡、安阳、濮阳、开封、菏泽等城市群中心，全县国土面积1051平方公里，耕地86万亩，辖8镇6乡4个办事处，599个行政村，人口80万人。先后被命名为“中国厨师之乡”、“中国防腐蚀之都”、“中国起重机械之乡”。城市定位：近年来，长垣县认真落实科学发展观，坚持“民营立县、特色兴县”，确立了“建设一个体系”（现代产业体系），实施“一个战略”（实施项目引资双带动战略），提升“一个载体”的工作思路，大力转变经济发展方式，跻身中国中部百强县、被评为国家级卫星县城、省级园林城市、全国十佳全民创业示范县、全国最具投资潜力中小城市。交通概况：长垣县地理位置优越，交通发达，居郑州新郑国际机场1小时20分钟车程。新（乡）菏（泽）铁路横穿东西，大（庆）广（州）、济（河南济源）东（山东东明）两条高速公路在境内十字交汇，京港澳和连霍高速擦境而过，省道308线、213线贯穿全境，高速公路、铁路连通山东半岛交通网。600公里半径辐射人口达5亿之众。经济：•2011年全县地区生产总值完成143.7亿元，同比增长15%。规模以上工业增加值57.4亿元，增长25.7%。财政一般预算收入突破5亿元，增长15.7%。全社会固定资产投资150.7亿元，增长3.4%。社会消费品零售总额32.4亿元，增长19.9%。城镇居民人均可支配收入12690.8元，增长13.3%；农民人均纯收入7263.4元，增长15.7%。各项存款余额146亿元，较年初增长20%；各项贷款余额91.2亿元，较年初增长34.8%•实际利用市外资金21.1亿元、外资2464万美元。实施千万元以上项目209个，完成投资66.5亿元。被评为“中原最具投资价值县(市、区）“。工业：卫华集团、河南矿山、新乡矿山、中原圣起4家企业起重机销售额进入全国前十强。卫华集团荣获“国家认定企业技术中心”，“宝起”等3个商标入选中国驰名商标。起重机械、卫生材料及医疗器械行业分别实现销售收入160亿元、60亿元，同比增长18%、16%；起重机械行业增速高于全国平均水平10个百分点。农业：农业基础设施进一步完善，新增有效灌溉面积和旱涝保收田各3000亩、节水灌溉面积1.2万亩，粮食总产达72.8万吨，连续七年实现增产。城市面貌：•新建改建城乡道路47条，新增城市供水管网35公里、燃气管网10公里，建成容园等绿地游园19处，改造棚户区22.7万平方米，完成了中水•回用工程，建立了“数字城管”服务平台，“新城杯”竞赛蝉联全市第一，•顺利通过国家卫生县城届满复审。新开工新型农村社区15个，完成建筑•面积110万平方米，同步推进了拆旧复垦工作。产业集聚区：•开工建设基础设施项目75个，完成投资12.4亿元。新入驻千万元以上工业项目41个，完成投资19.5亿元。深化起重工业园区管理体制改•革，服务职能进一步增强。被工信部命名为“国家新型工业化产业示范•基地。宏观市场分析长垣县房地产市场综述长垣的房地产主要有以下几个部分组成：自建房、经济适用房和商品房产在这三种房产市场中，自建房主要集中在老城区内，建筑形式多为独家独院，外观陈旧，以长垣原著居民为主，因政府大力发展浦西新区，因此商品房和经济适用房主要集中在新区，投放量呈逐年增加的趋势。从城市发展的眼光来看，长垣市的建设速度是令人吃惊的，几年的时间，长垣的房地产市场已经实现质的飞跃。使长垣从一个古老的县城慢慢转变为现代化的新城。长垣楼盘分布•长垣的房地产项目大致分布在浦北板块、浦西板块、中心板块、东南板块、浦东板块。•浦西板块：代表楼盘有亿隆·欧洲小镇、食博园四期、卫华世纪城、美景天诚、华泰花园，新增楼盘宏瑞园等6个楼盘•浦北板块：代表项目有新宇新城、公园2080、望族公馆，计3个楼盘•中心板块：代表项目亿隆中央公馆、宏力新村,计2个楼盘•东南板块：代表楼盘：亿隆家天下、容园、丽水花园、玫瑰苑、东方富地、圣起新村、富景苑、豫龙花园，计8个楼盘•浦东板块：代表楼盘有浦东花园长城金典长城华庭,计3个楼盘浦北板块浦西板块中心板块东南板块浦东板块项目规模：片区内地块相对较大，以大体量项目为主，建筑规模较大，区域内环境较好。该区域主要楼盘：亿隆·欧洲小镇、食博园四期、卫华世纪城、美景天诚、华泰花园、宏瑞园等建筑类型：高层、多层主力户型：130㎡左右三房、150㎡——170㎡左右四房主力价格：3500元/㎡左右主力客户：公务员、企事业单位工作人员、生意人以及部分老城区客户长城大道浦西板块：该区域是长垣楼盘较多的区域，楼盘品质较高，市场供应量较大，是未来市重点发展的区域，消费者已形成一定认可度，市场供应量将进一步增大，竞争也将更加激烈。2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用fdc01.taobao.com浦北板块：目前蒲北板块开发程度相对于其他板块较低，但由于行政事业单位的集聚作用，这一板块必将产生巨大的发展潜力，不可低估。项目规模：片区内土地供应适中，以中大型项目为主，讲究质量，品质、生活、影响力。该区域主要楼盘：新宇新城、公园2080，望族公馆。建筑类型：高层、多层该区域内主要楼盘：新宇新城、公园2080，望族公馆主力户型：114-140㎡左右三房、138-168㎡四房主力价格：3200-3600元/平米之间。主力客户：公务员，私营业主，教师，医生、家庭年收入5万元以上。蒲城大道宏力大道长城大道中心板块：该区域整体开发量较小，可用土地较少，配套相对齐全。宏力新村和中央公馆是这个区域的亮点。项目规模：片区内可用土地较少。但地块相对较大，属于老城区改造，以大体量项目为主，建筑规模较大，区内环境较好，周边生活配套齐全。该区域内主要楼盘：亿隆中央公馆、宏力新村建筑类型：多层、小高层主力户型：106-150㎡左右三房，140-170㎡左右四房主力价格：宏力5100-5300元/㎡主力客户：市区内高薪阶层。长城大道桂陵大道东南板块：目前东南板块开发程度较大，同时期内有多个楼盘入市，竞争力较大。项目规模：东南板块土地供应充足，大体量项目较多，建筑规模较大，配套相对薄弱。区域内主要楼盘：亿隆家天下、容园、丽水花园、玫瑰苑、东方富地、圣起新村、富景苑、豫龙花园建筑类型：多层、小高层等产品。主力户型：130㎡左右三房、150㎡左右四房主力价格：3000—3500元/平米左右主力客户：项目周边客群为主浦东板块：随着长垣新区西移，浦东的房地产发展就相对慢了些，老城区的配套相对完善，但不及新城区迸发的能量。项目规模：片区内地块相对较大，城中村