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时时富富花花园园营营销销策策划划建建议议1目录一.小区环境改良建议...........................................................................................................4-二.项目规划建议...................................................................................................................6（一）二期用地规划建议...........................................................................................6（二）二期别墅面积、户型建议...............................................................................7（三）其它建议...........................................................................................................71.私家花园...................................................................................................................72.户型设计...................................................................................................................8三.销售方案...........................................................................................................................9（一）现楼别墅...........................................................................................................91.操作方式.................................................................................................................112.促销方案.................................................................................................................123.操作办法.................................................................................................................124.各具体单位详细调价建议（详见附表）.............................................................12（二）二期别墅.........................................................................................................121.第一种：售楼花.....................................................................................................122.第二种：售地自建.................................................................................................13四.小区现场装饰布置.........................................................................................................13（一）外围墙.............................................................................................................14（二）围墙前绿化带.................................................................................................14（三）莞樟大道沿途.................................................................................................14（四）小区中央大道.................................................................................................14（五）小区内通道.....................................................................................................15（六）区内指示牌.....................................................................................................15五.项目整体形象包装及广告推广.....................................................................................15六.推售时间、销售额及广告费用.....................................................................................162前言为了促进“时富花园.半岛豪庭（以下简称本项目）”能取得更佳的销售业绩，使贵司能尽快回笼资金，敝司对本项目从小区环境、二期规划、销售方案、现场布置、整体形象、推售时间等六大方面进行详细研究分析，并拟定出以下销售策划建议：31.造成本项目滞销的主要原因分析敝司通过长期的销售策划经验、对来访客户的沟通了解、竞争对手的对比分析，结合本项目自身实际情况，将目前造成本项目滞销的主要原因分析如下，以便针对性地提出解决方案及各项计划策略，更大程度上地促进本项目销售业绩的提高。1.1.区内环境尚未完善，显得人气不足、无良好居住氛围；1.2.工程进度缓慢、迟交楼，令客户降低信心；1.3.项目前期“烂尾楼”的负面影响；1.4.周边环境差，不适合建议属高档物业性质的别墅区；1.5.地理位置偏远，子女上学等生活方面不方便；1.6.相对而言面积过大，导致总楼价较高；1.7.项目主题品牌形象不理想，未能满足目标客户需求；1.8.项目的广告包装宣传未如理想，导致广告途径来访客户较少；42.小区环境改良建议本项目区内环境绿化布局缺乏系统规划，未能展现本项目的优越之处，而部分在建及已建但缺乏维护的建筑物，直接影响了整体环境，难以营造出别墅区形象。为此，敝司提出以下改良建议：2.1.现有的生态园林缺乏可观性，园内植物分布杂乱，缺少立体感，布局不合理阻挡了人工湖的景观，而人工湖受其开头制约，无法展现开阔的湖面，由于该生态园林是本区内的主要景观，因此很有必要聘请专业园林公司对其重新设计，充分发挥4万m2生态园林的优越性。2.2.为增添生态园林沿线别墅单位的附加值，使园林景观更加生动化，建议在A31西面规划建设一弯月形观景游泳池。2.3.生态园内的罗马柱广场与整个园林风格（石桥、曲栈道、六角亭）格格不入，而且已缀工多时，严重影响园林景观，有碍观瞻，建议将其撤销，从而利用原占地拓宽湖面，或配合二期造景。2.4.为促进邻里间融洽性，活跃社区文化，建议中央大道尾段，沿湖边修筑半圆形休闲广场，并在广场中央铺设入地隐藏式喷泉。半圆形喷泉广场既供住户休憩聚会，又为小区造景，有助于净化区内空气，消暑降温。2.5.建议在中央大道沿中轴线修筑花槽，栽花植树，自然分隔左右5车道。2.6.小区道路两旁现有的树木缺乏生命力，建议重新移植粗壮、茂盛的树木，为住户造绿荫。2.7.建议在小区主入口前（即莞樟公路与牌坊之间）建造叠级式涌泉池，池中配射灯，一方面衬托出雄伟宽阔的入口广场，吸引过路人流，另一方面有助于隔离公路噪音、粉尘，自然分隔内外环境。2.8.现时小区外围墙档次低，欠缺安全性，建议小区北面和西面（即靠莞樟大道及莞深高整公路)两侧的外围墙加高，重新粉饰，配以高雅围墙灯，而与二期地块接壤的两侧，则采用白色木栏栅作围栏，并覆盖攀爬植物。2.9.小区北则预留的公寓地块，建议先将杂物清除并铺种草皮，搭建凉亭、设置儿童活动设施，作为临时娱乐休闲场所。2.10.小区东面及南面出入口与外围没有明显分隔，易令住户心存顾虑，建议在这两个出入口设置花铁门（至少要设电动闸门），并保留24小时保安站岗。2.11.施工现场的建筑材料、杂物堆放杂乱，沿路卫生也疏于管理，严重影响了本项目的整体形象，建议尽快将沙石、淤泥清理（尤其是A30幢前的泥堆），并积极保持施工现场的卫生、物料堆放的整洁，从而体现施工队伍及小区管理的高质素，提升项目的整6体形象。2.12.A31幢位置极佳，但由于日久失修，室内杂草丛生，脏乱不堪，并有多处积水、漏水现象，使人对建筑质量产生忧虑，造成很大的负面影响，建议尽快对其进行修葺维护。2.13.部分已建别墅的外墙出现水迹或陈旧迹象，建议对其进行清洗或重新粉饰。2.14.除了三套样板房外，所有别墅的前门都过于贴近小区道路，令整幢别墅失去应有的尊贵气派（这也是客户普遍反映的问题之一），为此，必须结合工程状况制定行之有效的调整方案。3.项目规划建议3.1.二期用地规划建议根据敝司的市场调研资料所得，黄旗山板块与石井—温塘—横坑板块的别墅群面积均约350-650m2，而在这个面积范围上有很多质素较高、环境较好、管理配套完善、地理条件优越的楼盘可供选择。而它们对此客源的争夺非常激烈，本项目在地理条件与环境质素与其它楼盘相比还有较远距离，二期用地开发应避免与市场正面交锋，而应寻求市场的突破口，抓住稀缺性所带来的巨大收益。在市场上以400-600m2别墅为主的各大楼盘已于前期“消化”大部分客户，市场7需求潜力较弱，如继续开发大户型面积别墅，所需“消化”期不能估计，资金投入量大，回收时间长。户型面积大，资金总额高，面对中小型私企老板对别墅的庞大需求，无形产生了一道购买屏障。而敝司据调研数据所得，证实市场上已严重缺乏200-300m2的别墅户型，此种户型非常适合中小型企业老板的需求，总额低、首期少、月供“轻”，一方面可体现自己的身份，改善生活环境，另一方面别墅的总价低，可增强客户的承受能力。因此建议在二期的别墅用地规划中以200-300m2为主。3.2.二期别墅面积、户型建议据释东莞市家庭人口组成以4-6人为主，并分为两种类型，一种是2代人同住，父母2人，子女2人组成，另一种是由老、中、少三代人组成约6人，在此条件下，户型设计应以三房、四房