搜索
酒店式产品建议及营销策划报告经济走势简单分析经济稳固快速增长，为房地产行业提供良好的基础对未来经济和收入的乐观预期、通胀加剧，居民消费强烈，国庆期间多项消费数据创新高。通胀加剧放大房屋投资保值作用，近期房地产火爆成交，2010年7、8、9月CIP同比分别达3.3%、3.5%、3.6%连创新高，已超过3%的警戒线。人民币升值幅度逐月增达，10月人民币对美元汇率突破6.65大关，作为国内主要投资产品之一的房地产，受此影响成交量在9、10月放大。近期经济小结：国民经济快速增长，民众经济和收入增加，同时受通胀加剧、人民币升值等影响，房地产市场近期异常火爆，成交量、成交价格大幅上涨。短期内经济形式不会发生大的改变，未来1-2年内房地产作为抗通胀产品将受到市场的追捧，尤其是投资性产品（小户型、公寓）及商业将成为主流。2010-2011年国家宏观调控政策分析收紧房贷：银行已全面执行，多次置业和投资需求受限最大，部分首置需求置业门槛提高。暂停第三套房贷款、暂停不能提供一年以上纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民购房贷款、首套首付30%，基准利率由7,5折提高至8.5折；二套房首付50%，基准利率1.1倍。房产税，改革试点更加明朗，预计2010年3月左右出台。5月31日国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》指出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。房产商会会长称房产税试点或于明年3月前出台房产税最快年底出台税率0.6%首套房将免征税限购令，成为地方调控的杀手锏，但二线城市，尤其是省内专州县市执行会不明朗。但当一线城市房价快速增长是，限购令执行力度会进一步加大，更严厉的调控政策将会出台。2010年房地产市场调控主要政策表时间概要要点10.20调整房地产契税个人所得税优惠政策建筑面积144平方米（套内面积120平方米）以上的住宅，按3%征收契税；建筑面积小于144平方米（含）的住宅，按1.5%征收契税；个人购买90平方米及以下普通住房，且属家庭首套房的，契税按1%收取。10.20个人住房公积金贷款利率调整五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。9.29“国五条”各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。04.17暂停发放第三套房贷（“国十条”）实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高；增项目营销目标分解品牌目标：作为豪嘉地产进入西双版纳开发的第一个项目，项目的成功将会为公司在西双版纳后续项目奠定良好的基石，因此项目必须做到既赚钱又赚名，打造产品标杆和价格标杆。销售目标：项目回款总额5000万，8个月实现90%的销售。价格目标：创造区域价格新高，超越区域均价，实现利润最大化住宅毛坯房实收均价3000元/平方米商铺实收均价6500元/平方米本项目用地属性界定商业用地住宅用地使用年限40年70转移户口不能能交易税费初次购买或者转让时的契税按照3%收取1.5%按揭方式不能申请公积金贷款；首付50%；贷款年限10年能申请公积金贷款，首付30%，贷款年限30年日常生活成本水、电采取商用价格比住宅价格高相对较低使用年到期续期提前1年申请续期，交纳土地出让金自动续期，不需要交纳任何费用限购令不受影响第三套不能贷款或不能购买建设成本设计喷淋等消防设施增加成本低于商业用地土地出让金高低本项目建议：昆明近期将出台限购令，2011年1月1日执行，作为住宅第三套不能贷款或不能购买，作为投资性住宅将是政府调控的重点，后续可能还会有更严厉的政策出台，而商业性用地将受到的影响小，故本项目建议用地属性界定为商业住宅用地。本项目产品属性界定商务公寓酒店式公寓精装修小户型普通住宅市场供给少少多最多市场需求小大大大区位要求（中心）高高低最低回报率最高高低最低销售速度快快最快慢溢价能力最高高高低市场风险最高高低最低本区域竞争小小小大购买客户投资客投资客、高管白领、投资客自住客户档次形象高高高最低产品格局最低配置厅、卫厅、卫厅、卫、厨厅、卫、室、厨功能办公居住、办公居住、办公居住与项目契合度低高最高高综合考虑本项目区位、竞争情况、销售速度、溢价能力、市场风险等因素建议本项目产品适宜做带厨房的精装修小户型项目价格策略—核心均价核心均价范围确定方法本项目选择市场比较法定核心价格的因素：1.片区因素、楼盘本体素质、楼盘附加因素3部分的影响；2.周边楼盘与本项目各因素的比较；3.通过各项因素的综合比较打分，确定本项目的均价（均价范围）。项目价格策略—核心均价楼盘名称均价区位交通环境(景观)品质配套形象销售速度入市时间权重系数权重均价本项目111111111.002925.69西双十二城33001.21.21.251.21.21.150.81.051.133000.00白象宫30001.251.250.850.950.850.911.11.022944.79九号公馆29001.11.10.850.950.850.8511.10.982974.36景蓝银钻30001.11.1110.850.90.951.050.993018.87仲景明城31001.1511.0510.90.90.951.051.003100.00滨港国际30001.051.051.151.11.051.11.11.11.092758.62智源尚居2700111.0510.851.051.051.051.012683.23本项目权重均价=（3000+2944+2974+3018+3100+2758+2683）/7=2925元/㎡考虑到明年国家房地产调控因素及市场不确定性，本项目毛坯房入市均价建议为2700—2800元/㎡类别（公寓毛坯）项目权重系数表价格策略—低开高走、小步快跑、分批提价整盘均价实现3000元/㎡销售价格持续及扫尾销售期开盘强销期内部认购期3300元/平米3000元/平米2700元/平米销售周期销售目标销售30%，约100套销售40%，约150套销售30%，约100套时间节点2011年1月-4月20日2011年4月26-5月30日2011年6月1日-9月30日产品规划建议项目第一层规划为社区配套性商业项目第二层规划为美容美体、养生管、温泉SPA等第三层规划为ＫＴＶ第四层——第七层规划为带厨房的精装修小户型40㎡（含公摊）在销售上第二层、第三层开发大客户，实现整层销售。注：市场在售公寓项目表楼盘名称楼盘区位楼盘特征价格主力户型西双十二城景洪市勐海路2号集旅游、休闲、购物为一体的城市综合体。精装修公寓3800-4200元/㎡精装修公寓45㎡白象宫景洪市勐泐大道，会展国际对面高层，单身公寓3000元/㎡公寓50㎡九号公馆普通住宅起价2700/平米公寓50㎡景蓝银钻景洪市曼景兰单身公寓\电梯房公寓40-48㎡公寓3500元/平米仲景明城西双版纳旅游度假区博森商贸城单身公寓\电梯房2900-3600/平米公寓45-57㎡滨港国际景洪市勐海路精装修小户型3400/㎡市场公寓项目具有的各项特征洪市整体精装修比例不高，但在市中心及一些热点区域，因区域优势突出项目开发档次高选做精装修能提升项目品质，进而拉高项目价格，而在曼弄枫片区精装修是市场的空白点。公寓项目毛坯房和精装修并全，毛坯房2700-3400元/㎡,精装修3800-4200元/㎡，毛坯与精装修价格差在600—800元/㎡目前公寓项目价格标杆为西双十二城，精装修公寓价格达到4200元/㎡，该项目处于澜沧江边，交通便捷，周边配套齐全，景观优美，视野开阔，地理位置环境绝佳，入驻大品牌商家。旅游、休闲、购物一站式社区。项目装修方式当前主要有以下几种装修方式：1.部分装修的毛坯房：主要完成厨房、卫生间的装饰、装修。2.菜单式精装修成品房：提供若干选择方案经购房者决定后，开发商统一装修、装饰。其中又可划分为套餐式、点菜式和自助式三种。但菜单式装修的实质仅是一种延伸服务，装修款也不计入房价。3.一次精装成品房：购房者没有选择的余地。如果不能满足购房者的需求，必然影响销售或推翻原装修重来。4.全配置式成品房：即提包入住形式，开发商进行装修，并配置全部家电日常生活用品，使得业主只需要携带自身衣物及个人用品。此类精装修项目适用于可以通过酒店管理公司进行整体包租，以每年固定回报率反馈业主的适宜投资又适宜居住的项目，这对开发商说具有较大考验。本项目建议采用菜单式精装修成品房，配置家电日常生活用品，提供3套装修方案让购房者选择，客户选择面广、风险相对小，公司统一装修、装饰。项目装修风格建议由于精装修项目属于一种批量化的产品，而为了能使价格的控制性得到保证，材料的采购都是集团式的，较为单一；另一方面，本项目目标客户群定位为景洪市本地投资客及为子女上幼儿园购房客及年轻过渡型首置客，基本上位年轻单身一代，简约、时尚、现代的室内设计风格迎合其消费需求，同时这种装修设计风格由于缺少线条上的多种变化，多以简单的线条组成，便于后期施工工艺的把控。本项目装修风格建议为简约、时尚、现代简约、时尚、现代风格示意项目装修价格目前景洪市在售精装修公寓项目毛坯房和精装修并全，毛坯房2700-3400元/㎡,精装修3800-4200元/㎡，毛坯与精装修价格差在500—800元/㎡，考虑到由于集团化采购整体批量装修可以从材料、人工等各方面控制价格，其实际价格在300-500元/㎡左右。本项目精装修建议：硬装修价格标准（不含家电、家具）：500元/㎡家电、家具价格标准：300元/㎡项目户内硬装修标准卫生间顶部铝板扣顶墙地面瓷砖，”马可波罗“、”伊莎贝尔“等品牌卫生洁具“科勒”、“TOTO”等同类品牌品牌花洒、龙头“科勒”、“TOTO”等同类品牌品牌厨房间顶部铝板扣顶墙地面瓷砖，”马可波罗“、”伊莎贝尔“等品牌水槽、龙头科勒、TOTO”等同类品牌品牌厨房三件套“欧琳”、“方太”等品牌橱柜定制卧、厅地板实木复合地板墙面乳胶漆五金开关插座“西门子”、““西蒙”、“施耐德”等同类品牌智能化黑白可视对讲、紧急报警按钮、宽带、有线电视项目家具电器名称价格预算卧室配置床1500床上用品500台灯200窗帘300厅室配置沙发2000茶几500电视机2500电冰箱1000太阳能热水器800电磁炉300洗衣机800电器配置挂式空调1200合计11600元如统一采购以上价格可能会下浮15%-20%，初步估计9800—10000元，约240-250元/㎡项目装修建议总原则大面积装修采用高端品牌中低端产品，公共部位及室内空间为常规标准。选择知名设计师的设计3套风格截然不同的样板房。加强二到三个点上装修的精巧度。选择一个极致的品牌或别人未曾运用过的设备功能加大口语传播。装修建议——公共部位公共走道、电梯厅的地面、墙面均选以石材饰面。（着重考虑拼花方式，2层以上公共走道墙面可以玻化石代替）入户大堂、公共走道及电梯厅均以石膏板吊顶，灯饰藏于石膏板上方或者镶嵌在其内部。建议在空间足够的情况下，在吊顶下方悬挂精美吊灯。设置易于管理及保养的独立信报间电梯可选用日立、三菱、OTIS、通力，载重1000公斤，速度1米/秒，轿厢尺寸1600×1400，开门900轿厢和厅门使用发纹不锈钢。电梯门及电梯内饰为考虑重点（一层电梯门可采用有花纹装饰材质，地面铺设石材，轿厢内壁以木质及镜面装饰，电梯界面新颖。）公共部位墙地面示意体现石材质感的公共部位：公共走道、电梯厅的地面、墙面均选以花岗石材饰面公共部位——大堂吊顶大堂吊顶在