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西岸·太阳城项目对于大型城市综合体的可行性思考ConceptionOrientationReport大型城市综合体对于“深圳、上海、北京”已不陌生，在昆明也有项目开始提出建造城市综合体，然而，对于这样一个注定要挑战人们生活习惯的综合体，是项目在战略营销层面面临的重要思考。我们在对综合体作整体思考的同时，作为难点和重点的商业，我们将着重进行阐述。作为一个大型城市综合体，不能孤立的单纯从项目所处的区域来考虑，必须基于市场，跳出市场，站在都市体量商业发展的角度，从更广的视野来分析，借鉴国际国内其它同类物业成功发展经验，以期对项目的发展起到重要的指导与借鉴意义。序序这是一块充满活力的土地这里将是西城区人气最旺的核心区域在昆明迅速发展的时代，充满了机遇、挑战我们的项目就立足于这里在市场的角逐者中我们的第一感觉是欣喜，我们的第二感觉是谨慎面对这块稀有宝地，我们应该有一个怎样的思考呢？我们的思维经历了五个阶段。。。。。。。。。。First----------市场调研篇Second-----综合战略篇Third---------商业篇Fourth-------住宅篇Fifth-------营销篇序First市场调研篇云南省2008年房地产开发投资规模首次突破500亿元，完成557.59亿元，比上年增长31.9%，增幅居全国第九位、西部第六位，施工面积与竣工面积同步增长。但是全省中心城市和商品房发展较快的城市销售已出现滑坡，商品房房价涨幅逐步回落，基本维持在2007年的水平，销售面积和销售额呈现少有的“双降”现象。统计数据另显示，2008年全省商品房销售面积1643.35万平方米，比上年下降16.8%；全省商品房销售额440.46亿元，下降9.2%，其中住宅销售面积和销售额分别下降17.6%和12.4%。从各州市的情况来看，全省共有7个州市商品房销售下降，其中昆明、大理、丽江降幅较大。一)、2008年云南省房地产市场状况数据还显示，去年底昆明的房价均价为5000元/平方米左右，那么一套90平方米的商品房总价为45万元左右，昆明2008年城镇居民可支配收入和农民人均收入分别达到14012元和4610元。一个三口之家的家庭收入如果以两人计算，则城镇居民家庭可支配收入为28024元，农村家庭年收入为9220元，那么昆明城市的房价收入比例约为16:1，农村的房价收入比例为49:1。因此，从数据可以看出，只有让高房价真正地回归到一个合理的水平，才能激起购房者的购买力。0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%昆明大理丽江销售面积降幅销售额降幅二)、2008年昆明房地产市场状况2008，对于昆明乃至全国楼市无疑是沉重的一年，但更是涅磐的一年。年末已至，昆明楼市如何收官，令业界格外关注。今天，所有的悬念已经揭晓。据昆明市房产信息网统计数据显示，截至12月23日，2008年昆明市商品房总成交50331套，总成交面积511万平方米，成交金额235亿元。岁末房市逆势上扬2008年是国家一系列针对楼市的宏观调控政策累积发挥作用的一年。此前，中央政府为了抑制非理性上涨的房价，于去年9月出台了房贷新政，犹如一把利剑，刺向楼市咽喉，全国各地楼市走势因此逆转，昆明楼市也不例外。与2007年同期成交55412套，成交面积830万平方米，成交金额314亿元，相比2008年昆明楼市各项数据下滑明显。同比成交套数减少5000余套，面积减少319万平方米，金额减少近80亿元。2008年昆明楼市的经历，无疑深受调控政策风云变化所左右。2008年与楼市有关的调控政策，按照年初、年中、年尾三个阶段，可谓奏出了一曲“三部曲”，年初承接，改善市场调控；年中缓冲，收紧仍是基调；年尾重拳，政府出手救市。而跌宕起伏的“三部曲”画出了2008年昆明楼市的曲线图。一季度昆明市共有10个房地产项目取得了预售许可证，但是，楼市集中放量并未激活市场，成交量依旧继续回落，一度跌回谷底。据调查数据显示，2月份昆明住宅成交面积约33万平方米，成交金额14亿，成交面积同比减少44%、环比减少53.56%，成交金额同比减少26.3%、环比减少60.2%。2008年2月昆明楼市进入低谷。随后市场的反映，更加击打着开发商们的信心。2008昆明春季房交会上，40多个在售或将售精品楼盘项目中，最终意向性签约房屋仅为1287套，卖房量仅为去年的一半。而据昆明市房产信息网统计数据显示，1—6月，楼市商品房总成交27530套，成交面积2737439.28平方米，成交金额126.74亿元。与去年同期成交37212套相比，成交量下降了近万套，成交金额下降约40亿元。寒风中，昆明楼市对下半年给予了厚望。然而，让所有人始料未及的是，盛夏7月，昆明楼市温度跌至冰点。7月份昆明市主城四城区商品房总成交3526套，成交金额17.13亿，成交面积34.59万平方米。较之此前6个月昆明楼市主城四城区商品房的平均成交量下跌了千套，创下今年首次新低；8月，成交量继续锐减，总成交2899套。楼市跌入谷底。随后的“金九银十”，市场走势虽然止跌，但未能出现反弹，9月成交3984套，10月成交3582套。转机出现在“金九银十”后，11月，救市新政实施的第一个月，萧瑟了近一年的昆明楼市，终于迎来第一波暖流，昆明市商品房总成交4889套。成交金额23.08亿，成交面积48.84万平方米，各项数据均创下今年来次高。而随后的12月7日—13日仅一周，昆明四区就成交商品房876套，与前一周成交套数769套相比，上升13.9%。小户型依然热销虽然2008年困难重重，利空消息不断，但是，“沧海横流，方显英雄本色”，2008年也是昆明开发商逆市艰难突围的一年，在各种不利因素影响下，开发商们通过营销创新、提升产品竞争力，期间开发商们迎合市场需求“弃大宠小”，中小户型物业成为逆势销售中的亮点。纵观2008年商品房销售“龙虎榜”，最终排行前10位的项目中大部分为中小户型项目，其中和谐家园、星体花园、银海领域更是以90平方米小户型畅销取胜，荣登2008年度“龙虎榜”前三甲。从年初至今，小户型物业就在逆势中崭露头角并走红至今。从市房产信息管理中心统计来看，2008年成交量排行前列的是和谐家园、星体花园、银海领域、金色俊园等项目。从户型结构来看，这些项目80%是以中小户型为主。成交单套平均面积约在100平方米左右。其中和谐家园成交套数面积平均为58平方米左右，而星体花园在77.6平方米左右。值得一提的是，在年底出台的央行房产新政中，对于90平方米以下住宅特别提出优惠。房地产专家认为，近年来，国家不断出台新政，鼓励90平方米以下普通住房消费，尤其是此次财政部一系列政策均是针对普通住房，与大面积住宅无关，而且强调是首次置业和改善型自住房，杜绝炒房者。可以说，其针对性极强，从减税及首付、贷款优惠等调整的条件来看，政策调整的最大受益者是普通住房购房自住者。全年均价4598元据昆明市房产信息网统计数据显示，2008年昆明市商品房总成交面积511万平方米，成交金额235亿元，成交均价为每平方米4598元。回顾2008年的房价，绝对不能忽略2007年。因为，昆明房价在2007年达到制高点。各新盘屡屡高开，去年上半年才刚形成的“451”环线新盘房价格局(即三环4000元/平米，二环5000元/平米，一环10000元/平米)在年末开始向“571”格局迈进。据市房产信息网数据，2007年昆明主城区共成交商品房55412套，成交面积830万平方米，成交金额314亿元。2008年1月，共有超过10个楼盘入市，这些楼盘的开盘价都在4500-5500元之间。同时根据资料显示，今年在一季度后涨至5000元/平米的大关。二季度在售楼盘的报价平均在4995元/平米的水平，对比一季度水平相当。随后的7月-11月，昆明商品房均价保持了平稳发展。根据房产信息网数据，7月以来，昆明商品房均价稳步于4900元/平米，期间少有波动。1、在售楼盘市场调查项目名称：朝花曦拾物业类别：住宅、普通住宅建筑类别：退台小高层电梯洋房、退台电梯洋房装修状况：毛坯物业地址：西山区高新区科兴路与科圆路交叉口开发商：云南万通地产开发有限公司售楼部地址：高新区科兴路与科圆路交叉口预计售许可证：2008年12月中旬取得绿化率：45%楼层状况：6—18层三)、黄土坡片区状况调查项目基本状况：项目位于高新区核心位置，与高新区开发区委会、火炬广场仅一路之隔，毗邻高新公安分局，高新区保税库重地，周变高档小区林立，生活配套完善。小区占地121亩，总建筑面积13万平米，总户数1700多户，居住面积从30多平米到140多平米，以两居室和三居室为主。项目交通状况：138、113、116、临1线公交车可到达，靠近北二环、滇缅大道、人民西路等主城道。周遍配套：本片区除原有的完善的教育配套外，从规划中的高新一幼，名校高新一中、高新一小、师大附中、理工大学津桥学院、师范大学商学院等；医疗配套有云大医院、工人医院、肿瘤医院、交通中心医院、昆明红十字医院等。项目名称：傲云峰物业类别：住宅、普通住宅建筑类别：小高层装修状况：毛坯物业地址：高新区高新管委会对面开发商：昆明置富投资有限公司售楼部地址：项目所在地预计售许可证：2006年8月中旬取得绿化率：47%楼层状况：全部为8幢小高层项目基本状况：项目位于高新区海源北路与科开路交汇处（新高新管委会对面）小区占地45万余平米，与之配套的有傲云峰体育中心里有羽毛球馆、乒乓球馆、篮球馆、羽毛球馆。项目交通状况:临1线、85路公交车可到达周遍配套：名校高新一中、西山区一中、昆十四中、高新一小、师大附中、理工大学津桥学院、师范大学商学院等；医疗配套有云大医院、工人医院、肿瘤医院、交通中心医院、昆明红十字医院等。阳光超市、民生超市。楼盘近期动态：一期于2007年底销售完毕，开盘价为4000/㎡，精装公寓价格为20—22万/套，二期于2008年12月18日开盘，现已基本销售完毕，精装修、带家电，3800/㎡，商铺招商引进潮洲菜馆，目前销售价格为13000/㎡左右。项目名称：新域盛景价格：待定房屋类型：高层、商铺开盘：预计2008年12月总建面：约16万平米总户数：1084户主力户型：80-120m2特点：新域盛景打破了传统景观社区大围合、兵营式的规划布局，以全东南朝向的高层板楼散布在中心景观的“虚围合”规划，全方面提高居住户在通风、采光、日照、朝向、观景的各个方面优质宜居条件。生活配套：云师大附中、高新一中、高新一小、理工大学津桥学院、师大商学院、高新体育馆。容积率：2.8交通：小西门立交、西二环高架桥，规划中的轻轨4号线项目位置：五华区高新区管理委员会斜对面开发商：昆明华飞房地产开发经营有限公司售楼部地址：项目现场电话：0871-8331988均价：4500元/m2户型面积：124-235m2左右规划户数：花园洋房578户；艺术工场67户开盘：待定特点：项目位于西市区昭宗水库旁，占地面积115679平方米，总建筑面积116359.7平米。簇拥于眠山万亩森林中间。项目占地174亩，定位于“山水宽景洋楼”，由3组团社区构成，利用丰富的原生地貌，设有6大景观体系，建筑设计借用地中海托斯卡纳式建筑风格的元素，极力打造昆明西市区优越的别墅级纯花园洋房社区。项目名称：森林湖生活设施：小区配有商业配套区、社区服务中心及幼儿园。建筑密度：21.3%容积率：1.0绿化率：70%车位：771个主要交通：昭宗路、春雨路、昆瑞路公交：7路车到昭宗彝族村可直达小区入口；K2、6、附6、54、66路可到达项目附近岷山公交车场。项目地址：五华区黑林铺昭宗村昭宗水库旁售楼地址：西山区政府旁千禧龙庭1楼开发商：云南城投红河房地产开发有限公司售楼电话：6150555项目名称：中晟溪城价格：预计洋房4500-6000元/m2小高层、高层4000元/m2均价物业类型：洋房、小高层、高层。房源：剩余2000多套开盘：预计2008年12月容积率：2.5绿化率:46%车位：未定特点：该项目占地面积16万m2，总建筑面积39多万m2，以地中海