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谨呈：河南超达置业有限公司Decisive2009Decisive2009超达置业【庙张项目】2009年营销推广解决之道SIG深度地产简介整合推广\销售代理\全程策略\品牌公关最具合作价值地产营销顾问机构Mostcooperationvalue业务范围遍及中国最具活力的经济圈带，形成华北、华中、华南三大区域中心。已服务的房地产项目累计1000多万平米，成功操作全国明星楼盘40多个，物业类型有住宅大盘、高端豪宅、高尔夫地产、城市精品、复合商业等，2004年，中原成为公司战略发展重点区域；目前，业务范围遍及河南发达的城市经济带，形成郑州、洛阳两大区域中心，成功操作知名楼盘十几个，其中代理项目4个，深度地产为客户创造价值的同时也赢得了业界的尊敬；主要客户均为全国一线开发商，如顺驰中国、泰达、永泰红磡、联想、融创集团、方正集团、华厦集团、金地集团、金厦集团、万通地产；···我们有着优秀的企业文化，核心价值观是我们企业文化的灵魂，是我们的性格，是我们做一切事情的出发点和根本，是我们共同的信念，共同认可的深信不疑的原则。核心价值观是深度的灵魂Corevalues使命般的激情信任并尊重每一个人永不满足的挑战精神鼓励创新主动变革创造奇迹的团队精神共同发展分享成功地产品牌客户/高端项目操盘经验Top10RealEstateBrands金地集团┆格林世界（天津）阳光100┆阳光100（天津）顺驰集团┆领海（北京）太阳城、翡翠城、城市系列（天津）半岛系列、蓝色版块（天津）融创集团┆时代奥城泰达集团┆爱丽榭、泰达方圆永泰红磡┆领世郡万通集团┆岭上林里朗矩集团┆天域华夏集团┆华夏今典、芳水园、五环花园今厦集团┆水语花城、林枫花园五洲置业┆锋泛国际、峰汇广场中原实力地产品牌客户Zhongyuanstrengthoftherealestatebrands郑东新区中凯集团┆中凯铂宫顺驰集团┆第一大街、中央特区、第一国际（郑州）世府名邸、第一大街、顺驰城（洛阳）宏光集团┆世贸大厦、奥园名店街兴东置业┆龙腾盛世永威置业┆永威·翰林居、永威·鑫城亿国金顺┆景峰国际中油置业┆中油·国际名店街、中油国际金融大厦中油·汇锦名座、中油·运河上郡郑州市思念地产┆果岭山水东方今典┆东方今典银基地产┆银基王朝尚锦地产┆升龙国际中心居易国际┆龙泊圣地中南置业┆商都6号、商都世贸中心永恒控股┆远大·理想城其他城市绿都置业┆绿都城、绿都·塞纳春天（新乡）建业集团┆森林半岛（三门峡）泉舜集团┆泉舜财富中心（洛阳）置地集团┆天中第一城、置地新天地（驻马店）万隆置业┆万国银座（洛阳）杜康地产┆申泰·新世纪广场（洛阳）枫叶地产┆枫叶国际广场（洛阳）港星置业┆君临天下品牌公关◎资源整合能力公司的业务部有专门的资源整合小组，负责天津地区，北京地区，乃至全国地区的多元化资源整理和调动，我们的合作伙伴从中央电视台、凤凰卫视、全国各地电视台及声屏报网主流媒体；世界时尚典范的“时尚”集团辖属的时尚杂志及包括珠宝、时装、化妆品、汽车在内的世界顶级奢侈品品牌；以及经济、房产、快速消费品、制造业的行业协会、部分领域专家等均有常年合作联系，信息资源的多元化是我们公司的最大优势。媒介体系（举例）MediaSystem电视资源联盟：CCTV-2《鉴宝》《经济半小时》《非常6+1》《开心辞典》CCTV-3《同一首歌》《欢乐中国行》《综艺快报》《梦想剧场》《魅力中国》《神州大舞台》CCTV-5《奥运进行时》CETV--中国教育台CTTV—星光伴我行（中国最大的流动媒体）旅游卫视《美丽俏佳人》湖南卫视《快乐大本营》《越策越开心》《娱乐无极限》渠道资源ChannelResources渠道资源ChannelResources媒介体系（举例）MediaSystem报纸资源联盟：人民日报、竞报、法制晚报、中国消费者报、中国服饰报、南方周末、中国地产报、体坛周报、中国经济报北京晚报、北京日报、北京晨报、北京周报京华时报、北京周报、生活时报、北京青年报每日新报、城市快报、今晚报、今晚经济周报、天津日报、假日100大河报、东方今报、郑州晚报、河南商报、河南日报渠道资源ChannelResources媒介体系（举例）MediaSystem网络资源联盟：新浪搜狐网易腾讯TOM中华网新华网人民网搜房网焦点房产久游网中国同学录金融界天极网东方财富东方网中华英才网当当网校内网太平洋汽车网中国汽车网聊宅网、郑州房地产网国际组织机构（举例）Organizations(EU)欧洲联盟欧洲委员会驻华代表团(UNDP)联合国开发计划署驻华代表处(UNICEF)联合国儿童基金会驻华办事处(WBOB)世界银行驻华代表处(WHO)世界卫生组织驻华代表处(UNESCO)联合国教科文组织驻华代表处(IMF)国际货币基金组织驻华代表处(IFC)国际金融公司驻华代表处(UNEP)联合国环境规划署驻华代表处(ADB)亚洲开发银行驻华代表处(IFRC)红十字会与红新月会国际联合会东亚地区代表处(ICRC)红十字国际委员会东亚地区代表处(UnitedStates)美利坚合众国大使馆(Canada)加拿大大使馆(Finland)芬兰共和国大使馆(France)法兰西共和国大使馆(Germany)德意志联邦共和国大使馆德国北威州政府（副州长/秘书长等高级官员）德国北威州政府对华贸易办公室德国国际规划与设计委员会欧盟人居环境评估委员会美国贸易发展委员会渠道资源ChannelResources国内组织机构（举例）Organizations渠道资源ChannelResources慈善义演联盟基金会：中央关心下一代工作委员会世界自然与文化遗产基金会中国青少年发展基金会中国儿童少年基金会中国视觉环保基金会品牌公关中凯铂宫涉外机构公关活动联合国人居署高级官员莅临远大理想颁奖欧盟环境署莅临龙腾盛世颁发[欧洲人居标准中国示范社区]大奖欧盟建设规划署莅临升龙国际中心颁发[最佳商业规划]大奖住宅类顺驰中央特区顺驰第一大街银基王朝顺驰世府名邸(洛阳)永威·鑫城永威·翰林居住宅类顺驰城(洛阳)第一大街(洛阳)万国银座(洛阳)秀谷国际公馆阳光·御景华庭申泰·SOHO易居住宅类升龙国际中心远大理想城龙腾盛世运河上郡写字楼酒店物业类世贸大厦顺驰第一国际景峰国际申泰·新世纪广场中油国际金融大厦商业物业类奥园国际名店街万国商业升龙商业广场中油国际名店街思念·果岭山水中凯铂宫东方今典别墅类到目前为止，深度地产是外地品牌地产营销顾问公司在郑州操作项目最到目前为止，深度地产是外地品牌地产营销顾问公司在郑州操作项目最多，发展最好及本土化最成功的公司之一。多，发展最好及本土化最成功的公司之一。庙张项目营销推广方案2009/07/26如何破局?39破何局?短\平\快40我们先来研究研究短\平\快：价格适中的市中心住宅：周边配套成熟精装修的小户型公寓：针对年轻人第一次置业，省去自己装修的麻烦高投资回报的产品：酒店式公寓、商业，投资回报率高，投资客户……另：深度研究目标客户需求项目差异化定位、推广与之高度对位我们该如何切入市场!41卡尔生活馆2004年北京别墅销冠核心词：亦庄开发区初始阶段物业形态丰富规划设计前卫目标客群：思想前卫、见识广泛说俗一点（玩艺术的）424344人民派对2004年北京住宅下半年销冠目标客群：拥有良好的知识背景，属于社会精英阶层中的左派，从一定程度上拥有社会话语权。中国居住前沿建筑群城市精英左派群体的圈子生活核心词：东北三环燕莎商圈\国展立面金属构件\造型4546先来看我们的产品47SWOT分析郑东新区CBD旁3公里生活配套成熟产品自身素质高位于安置区周边环境不佳配套档次较低郑汴新区地铁线新客站双河景观带竞争项目少竞争项目随时出现市场存在不稳定性STOW48产品卖点导出【资料】区域内卢浮公馆、晖达·新领地销售起价均在4200元/㎡，较郑东新区其他项目起价均价低1000元/㎡.90㎡下户型为主带来的低总价目前区域特征决定的较高性价比大环境下的无限升值潜力…49主力客群导出居住型投资型投资居住型CBD内公私营企业高级白领、事业单位年轻公务员龙子湖高教区年轻教师群体主要针对大浪淘沙万余名VIP会员看好郑东新区发展前景，但自身承受不起区域内高房价的泛客户群体50居住客群特征从项目特征推出，我们的客户应该是一群年轻人，一群在郑东新区生活的青年精英51年龄：28～35岁职业：公司白领、行政机关年轻公务员、龙子湖高教区年轻教师等人群特征：喜欢都市生活；具有前瞻眼光；理性消费群体；生活节奏紧张；对配套依赖强。客群特征52本案是一个极具投资潜力的高素质青年居住社区，但受区域小环境和体量制约，项目档次受到压制，需通过营销推广综合战术的应用使其具有：个性居住价值较大溢价空间极具投资价值这正是本案的终极目标所在！项目目标53目前目标客户对本案的印象……54市调时间：2009年7月22日市调地点：郑东新区CBD55人物1：赵先生年龄：31岁行业：银行职员月收入：5000元对项目印象：祭城那地方，太乱了，全是村民安置区，没个城市的样子，找不到在城市生活的感觉。价格接受程度：3800元/㎡以下56人物2：刘小姐年龄：29岁行业：广告公司月收入：3500元对项目印象：那个地方虽然在郑东新区，但感觉还是好偏僻，从没去过。价格接受程度：3500元/㎡左右57人物3：杜先生年龄：36岁行业：公司副总月收入：1.5万元元对项目印象：目前交通不怎么方便，周边配套与整个郑东新区显得格格不入，销售价格不应该太高，从长远看升值潜力还是有的。价格接受程度：4000元/㎡以下58总结：本案对众人而言，拥有城中村与郑东新区双重叠加的负面印象，被看作城市边角一隅的普通项目。脏、乱、差配套不完善不成熟不方便＜4000元/㎡59这是目前市场给予项目的印象，但这不应是项目开发的初衷，因此……60我们需要改变：改变众人对项目的印象我们需要挑战：挑战众人接受的价格底线61深度项目操作思路62问题不在于如何竞争而在于如何改变市场印象，树立项目个性63共性因子：日渐火热的房地产市场、郑汴新区带来的无限升值潜力、多维交通网络的形成、周边成熟生活配套……这些和竞争项目共有；个性因子：超达旗下大浪淘沙、老百姓大药房等资源……本案独有，是项目达到目标的制胜法宝。找出项目因子64区隔联合操作原则VS65通过对产品的感性+理性诉求，建立产品与客户的友好度，进行吸筹利用超达品牌，提前建立产品高度区隔竞争以城市规划而非城市现状建立新坐标系，以新板块价值的确立弥补现状不足品牌区隔产品区隔通过后期客户推广活动推动客户的忠诚，并同时挖掘其利用价值坐标区隔情感区隔建立区隔体系66打造一个以青年居住人群为主题的社区品牌项目形象塑造671、可充分彰显项目个性，与竞争项目显著区隔，吸引市场关注，同时弱化市场对小区域的过分关注；2、吻合项目中小户型为主的基本特征；3、可充分调动超达资源，为项目提供软硬件支撑；4、能够实现更为精准的客户诉求，直接打击目标客户；5、开创了中原房产项目开发模式的先河，为公司后续品牌的开发奠定良好的基础。深度理由68超达资源互动个性概念包装合理的性价比独特服务配套商业价值带动实现战术69超达资源互动超达资源互动个性概念包装合理的性价比独特服务配套商业价值带动战术分解一701、超达集团丰富的客户及专业资源是塑造本案与众不同的关键，充分依托超达庞大的资源体系，提升项目附加值；2、以大浪淘沙为平台对现有客户传递项目信息，同时对客户进行梳理分类，为客户提供更具针对性的产品及投资信息，刺激客户购买；3、联合借势超达旗下大浪淘沙洗浴、老百姓大药房等品牌资源为项目所用，针对项目定位给予支持。超达资源互动商联超达商场设施有限公司71◎大厅内布置项目展示接待厅；◎客房、休息室摆放项目宣传资料；◎大厅适时播放项目宣传片；◎门票、会员手册等印制项目宣传页；◎出版超达置业宣传期刊，定期派发给客户。超达资源互动72与大浪淘沙VIP会员直接互动在大浪淘沙举办产品说明酒后、产品品鉴会、投资分析会等多种形式的公共活动，邀请会员参与了解项目，同时通过活动邀请意向客户参与，让客户感受到专属与尊贵