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建控东方沁园二期建控东方沁园二期营销策划方案营销策划方案项目产品分析项目竞争分析各类型产品营销价值定位项目开发及产品分布分析政策、项目发展环境分析项目推售思路及计划项目营销战略及策略分析项目方案思路主线项目产品分析项目总体规划分析项目户型产品分析项目总体规划分析用地面积：37739.5平米容积率：1.896计容积率建面：71550平米其中住宅：66670平米建筑覆盖率：21％总户数：668户停车位：528个优势：所有户型均朝南，建筑覆盖率低，公共园林空间大，车位充足，半地下阳光车库；劣势：园林景观稍过平淡，缺乏吸引眼球，提高项目整体档次的亮点景观点；建议：后期增加高档的园林小品点缀，增建议：后期增加高档的园林小品点缀，增加项目整体档次。加项目整体档次。项目户型产品分析户型房*厅*卫说明面积区间套数比例A12*2*1平面复式F5，F6复式142.31527.78%H7138.93-140.58152.25%E2168.71263.89%G7’187.9530.45%4*2*3复式H7’159.87-161.7750.75%复式复式复式89.4219228.74%C2，D22*2*288.41-89.819013.47%B1，B2，B5，B685.48-89.1126439.52%G7161.1391.35%B1’3*3*2109.9340.60%A1’4*2*2157.8781.20%3*2*33*2*2产品严格执行国六条标准，以90平米以占70％；产品以复式为主，平面产品仅占28.7％；90平米以内产品户型区间集中在85－90之间，属舒适居家产品；90平米以上产品面积区间集中在138－169平米之间，属于中大居家户型；产品面积分布呈现两极化势态，户型跨度超过50平米，由此也将带来客户的两极化；主力户型档案：主力户型档案：A1A12211112233331、赠送可隔房双层入户花园/内花园入户花园；2、赠送双层露台；3、赠送凸窗；户型平面2×2×2建面89.42平米套内69.82平米赠送约23平米总套数192套优势：南北通透，有一定赠送，户型紧凑；劣势：与复式户型相比，赠送少，性价比不高；适合对象：更追求自我生活空间的年轻一族，赠送虽然是锦上添花，但是更注重居住空间的舒适程度；赠送比约赠送比约2626％％主力户型档案：主力户型档案：B1B1、、B2B2、、B5B5、、B6B611221133户型复式3×2×2建面89.11、86.71、85.86平米套内69.13平米赠送约35平米总套数264套优势：南向，可看中央园景观，赠送多，户型紧凑；劣势：户型在追求紧凑的同时，舒适度有所降低，楼梯位对住户进出有一定影响其他：B1、B2户型相同、套内面积相同，但B2公摊面积更小，且占据更优的景观资源。适合对象：以90平米以内的户型容纳5个房间，该户型适合家庭成员多，但经济承受力有限的客户；1、赠送双层入户花园，入户花园上层可隔房；2、赠送双层露台；3、餐厅大阳台赠送；4、餐厅送凸窗；5、客厅上层可隔房；6、凸窗赠送赠送比约赠送比约3939％％主力户型档案：主力户型档案：C2C2、、D2D2户型复式2×2×2建面88.41、88.51平米套内72.35、72.43平米赠送约44平米总套数58套1、双层入户花园，入户花园上层可隔房；2、赠送双层露台；3、送凸窗；4、客厅上层可隔房；优势：南北通透，赠送多，套型面积紧凑，居住舒适，总价首付低适合对象：该户型适合家庭成员多，但经济承受力有限，精明追求高性价比的客户；赠送比约赠送比约4949％％44113311332233主力户型主力户型D2D2（特）（特）户型复式2×2×2建面88.51平米套内72.43平米赠送约48.41平米总套数32套1、双层入户花园，入户花园上层可隔房；2、赠送双层露台；3、双层后阳台，上层可隔房；4、送凸窗；5、双层阳台，上层可隔房；6、客厅上层可搭板；优势：南北通透，赠送特多，户型尺度舒适，首付低劣势：靠近马路，可能有一些噪音适合对象：该户型适合家庭成员多，有一定经济能力但承受力有限，精明追求高性价比的客户；赠送比约赠送比约5454％％332211443355114466如入户花园上空搭板，则赠送面积总和为56.61，赠送比例为63%主力户型档案：主力户型档案：E2E2户型复式4×2×3建面168.71平米套内135.96平米赠送约50平米总套数26套1、双层入户花园，入户花园上层可隔房；2、赠送双层露台；3、送凸窗；4、走道上层可搭板；5、餐厅上层可隔房；6、一步阳台赠送优势：南北通透，看中央园景观，赠送多，居住舒适劣势：户型结构不尽合理适合对象：家庭成员较多，注重生活品位，有经济实力，但不爱显摆的客户赠送比约赠送比约3030％％11333366554411333322主力户型档案：主力户型档案：F5F5、、F6F6户型复式3×2×2建面142.31平米套内114.56平米赠送约53平米总套数52套115566331122441、双层入户花园，入户花园上层可隔房；2、赠送双层露台；3、餐厅大阳台赠送；4、餐厅送凸窗；5、客厅上层可隔房；6、凸窗赠送优势：南北通透，看中央园景观，赠送多，套型面积适中，居住舒适劣势：客厅面积相对较小，楼梯位对住户进出有一定影响适合对象：家庭成员较多，注重生活品位，有一定经济实力，但不张扬，较为内敛赠送比约赠送比约3737％％主力户型档案：主力户型档案：G7G7户型复式3×2×3建面161.13平米套内136.32平米赠送约50平米总套数9套1122优势：南北通透，看中央园景观，多套房设计，赠送多，小高层，居住舒适劣势：有暗卫适合对象：注重生活品位，有一定经济实力，关注全家人的生活质量的客户113344551、赠送可隔房双层入户花园；2、赠送双层露台；3、餐厅上层可隔房；4、赠送凸窗；5、赠送一步阳台；赠送比约赠送比约3131％％主力户型档案：主力户型档案：H7H7户型复式3×2×3建面138.93平米套内117.54平米赠送约32平米总套数15套22111、赠送可隔房双层入户花园；2、赠送双层露台；3、餐厅上层可隔房；4、赠送凸窗；5、赠送一步阳台；11553344优势：南北通透，看中央园景观，多套房设计，赠送多，小高层，居住舒适劣势：有暗卫适合对象：注重生活品位，有一定经济实力，关注全家人的生活赠送比约赠送比约2323％％项目竞争楼盘分析竞争楼盘梯次分析竞争楼盘发展分析项目总体竞争分析项目户型竞争分析及竞争力提炼项目各类型户型对应的营销定位第一梯次第二梯次公园大地君悦龙庭依山郡奥林华府徽王府城市峰尚水蓝湾其他本项目竞争梯次总结：通过对本区域目前在售楼盘的梳理，从各项目的形象及市场定位、总体规划、户型结构、客户定位及销售价格等因素的分析，本项目的整体档次位于以君悦龙庭等为代表的高档楼盘与以徽王府等为代表的中高档楼盘之间，属片区中高档以中高档以上定位的项目上定位的项目；其他竞争楼盘梯次分析竞争楼盘发展分析奥林华府公园大地君悦龙庭招商依山郡项目经济技术主要指标：z发展商：鸿荣源地产z总建筑面积：607170㎡z建筑构成：3栋21-28层高层z配套：会所面积约3400㎡；商业总共约1.4万㎡；幼儿园三所，一期两所，其中一所为已建成并投入使用，二期会所泳池共五个。z总户数：3776户；z停车位：4715个z主力户型：首期推售499户，产品形态包括Townhouse、小高层和高层。其中Townhouse共计100余套，主力户型110—200㎡三房及四房z价格：均价15000/㎡公园大地——大美不言（龙岗首席豪宅）招商依山郡——奥体板块首席国际住区片区典型参考楼盘分析——招商依山郡城市峰尚公园大地君悦龙庭招商依山郡水蓝湾徽王府z发展商：招商地产z占地：150442㎡，总建面：28万㎡z容积率：1.57z配套：自建18班小学、12班幼儿园，学校、会所、游泳池、商业街、图书馆、钢琴中心z总户数：1500套；z停车位：1800个z分三期开发。一期12栋占地4万㎡，为4层洋房共305套；一批2006-4-29推售，二批2006-5-27推售，起价7000，均价8500，最高9800；z二期建面45347㎡，07年4月28日发售，共320户，起价9500，均价11000，最高价12000；z三期：预计08年10月发售；z主力户型：3房(约120-130㎡)、4房(130-140㎡)户型特点：前后阳台，通风采光性强，主卧浴室空间阔绰面积赠送率：130㎡赠送约18㎡，面积赠送率约为13.8％126—138㎡优点：低密度住宅，园林景观设计一流，客厅和园林景观结合得较好，人均资源充裕，内部设施齐备缺点：距离主干道过近，机动车噪音污染、尾气污染比较严重；紧邻工厂，外部环境嘈杂，影响项目在客户中的形象；户型赠送面积相对较少。户型套数比例面积区间单身公寓8411.2%41-631*1*120427.2%41-672*2*113017.3%89-1003*2*219726.2%109-1594*2*211214.9%140-239复式243.2%219-377合计751100.0%41-377徽王府——荣归，中国排场片区典型参考楼盘分析——奥林华府项目经济技术指标：z发展商：深圳市创展置地实业发展有限公司z项目总建面：142498.46㎡z占地面积：45490.80㎡z建筑构成：小高层z容积率：3.4z总户数：1124户z停车位：960个z主力户型：78—81㎡的两房z开售时间：一期07年6月24日开售，截至木目前销售率为40.4%，二期预计08年底发售。z价格：均价10800元热销户型：A单元02、03单位，78-81㎡城市峰尚公园大地君悦龙庭招商依山郡水蓝湾徽王府片区典型参考楼盘分析——奥林华府户型面积区间套数比例销售套数销售比2*2*178-8121748.1%3*2*2114-1299922.0%4*2*2129-13913529.9%合计89-245451100.0%18240.4%户型特点：布局较合理，户型设计紧凑，南北通透，景观面与采光面设计均衡面积赠送率：78㎡赠送约9㎡，面积赠送率约为10％，部分户型赠送超过30%78㎡优点：交通方便，建筑形象独树一帜，赠送面积较多。缺点：紧邻龙平西路，机动车噪音污染、尾气污染比较严重；临近工厂，外部环境嘈杂，影响项目在客户中的形象；项目容积率高，居住舒适度低。君悦龙庭——中心城.首席空中大宅片区典型参考楼盘分析——奥林华府项目经济技术指标：z发展商：深圳市龙光房地产有限公司z项目总建面：172755.94㎡z占地面积：66707.59㎡z建筑构成：12栋28层住宅楼、2栋19层z配套：水景园林、露天泳池、幼儿园等z容积率：208z总户数：1221户；z停车位：1700个z主力户型：一期小复式，二、三期为110-172㎡大户型单位。z开售时间：一期预计08年3月入市，二三期预计08年中入市城市峰尚公园大地君悦龙庭招商依山郡水蓝湾徽王府11224411332292平米户型特点：双层入户花园、露台、客厅及餐厅上层均可隔房，赠送面积较多面积赠送率：92㎡赠送约58㎡，面积赠送率约为63％优点：临近龙平西路及地铁三号线，社区规模大，建筑及园林产品品质高，户户均带入户花园、观景大露台及室内阳台等，赠送面积多。缺点：北面紧邻龙平西路，部分单位受噪音影响；项目地块被市政路所阻隔。过于追求赠送面积，导致自身房间过少及出现暗厨、暗卫等，居住舒适度相对较低。城市峰尚——坐享其城z发展商：深圳市深建华实业有限公司z占地：17211㎡z总建面：75483.78㎡z容积率：2.2z配套：裙楼商业、社区粮油超市、幼儿园、会所、泳池、篮球场等z总户数：308z建筑构成：1栋A单元20层，B、C单元24层；2栋A、B、C单元均为14层z均价10900元/平米城市峰尚公园大地君悦龙庭招商依山郡水蓝湾徽王府125㎡优点：低密度住宅，周边生活配套完善。6米挑高的入户花园，步入式凸窗、超大露台、前庭后院等打造居住