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Worldunion谨呈：中盛嘉业房地产有限公司世联地产.09.12.07中铁国际新城营销策划报告Worldunion商业秘密声明本文内包含的资料属于长沙世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对长沙世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果长沙世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。Worldunion1项目印象&目标解读Worldunion星沙市场板块梯队分布：第一梯队：中心区及开元东路板块，价格在3800-4000元/平米；第二梯队：长沙大道南板块，价格在3300-3400元/平米；第三梯队：东南新城板块，价格在2800-3000元/平米。项目地理位置：位于东六线与螺丝塘路相交处。西临东六线，北临螺丝塘路本项目位于星沙的东南新城板块，属于星沙的第三梯队黄兴大道开元路板块（中心区）3900-4000元/平长沙大道南板块（科教区）3300-3400元/平项目印象：1、关于区位位于星沙工业园区内，属星沙价值梯队末端长沙大道开元路长永高速本项目Worldunion地铁2A线漓湘站东六线螺丝塘路漓湘路未来交通利好：本项目距未来地铁2A号线地铁站口（漓湘站）13.79千米，步行5分钟距离；地铁2A号线预计2015年开工，2017年完成.未来交通利好：漓湘路上目前有一趟公交车到中心区，808路，（未设固定公交站点，基本上在十字路口上车）但是非紧邻站口，步行需10分钟.当前本项目与各区域距离：距离星沙中心区15分钟；距离市区20分钟；距离机场30分钟.中心区15分钟市区20分钟机场30分钟项目印象：2、关于交通未来地铁口物业，但规划远期，当前公共交通配套相对薄弱本项目Worldunion明天一城圣力华苑星城国际华天LOHO方略潇邦东城名苑项目商业体量商业形态商业经营情况星城国际12529沿路商铺+集中商业+会所少量沿路商铺进驻其他未经营华天L0HO4200沿路商铺近7成进行经营圣力华院14877商业裙楼+沿路商铺略有几家经营东城名苑2656沿街商铺少量店面已经营方略潇邦53502层商业裙楼在售明天一城95652层商业裙楼未售华天酒店项目印象：3、关于配套周边已有一定商业配套，刚刚起步经营，成熟度与品质感有限依托周边已建成入住楼盘底商，已具备一定的日常生活商业配套，医疗教育等大型配套仍依赖星沙中心区Worldunion项目印象：4、关于资源与环境无景观资源，地块周边环境档次感较差，农民房与物流园为主北边东边西边南边Worldunion项目经济技术指标占地：261202.4㎡可建设用地：205587.38㎡总建面：691562.14㎡容积率：3.0绿地率：40%分类规划指标住宅建面：587867.51㎡幼儿园：4000㎡小学：10800㎡配套：5724.93㎡商业：8369.7㎡其中住宅建筑22栋30-33层高层建筑，14栋12-15层小高层建筑，现代风格。项目印象：5、关于规划69万区域大盘；现代风格高层社区；商业、学校一体化配套24班小学商业中心幼儿园商业街Worldunion户型面积套数比率赠送方式赠送比率1房30-50平380套13.5%————2房78-88平897套31.9%飘窗6%2+187-90平1109套38.8%内阳台+凸窗7.5%3房110-118平97套3.5%飘窗6%3+1125-130平290套10.3%飘窗+内花园10%4房140平54套2%飘窗——项目印象：6、关于产品以80-90平米的2房为主，产品附加值高，多为N+1户型本项目一期户型为例：一期阳台内阳台飘窗赠送实用度高：通过内阳台赠送可改房Worldunion项目印象小结：区域突破之作地段资质平平，但项目自身，诸如规模，规划，产品大有可为外部属性区域属性工业园区内、星沙市场价值梯队末队交通属性未来地铁口，但规划2015年启动，只有一路公交车，交通便利性一般配套属性周边未来商业配套体量大，正在起步经营，未形成商业氛围资源属性无资源，周边环境杂乱，档次感差自身属性指标及规划属性69万区域大盘；现代风格全高层社区商业、学校一体化配套产品属性以80-90平米的2房为主，产品附加值高，多为N+1户型地段的短期可改善性不大项目自身具备很多可作为点Worldunion项目目标解读：中铁品牌立势之作顺应中铁置业整合扩张，以本项目为契机塑造中铁品牌影响力中铁的品牌价值毋庸置疑：重点央企，全球第四大建筑工程承包商，世界500强，中国高难度工程的实现者（青藏铁路）中铁房地产在长沙尚未发出响亮的声音：之前只有一个项目山语城，项目的市场影响力与口碑都极为有限本项目的契机：塑造中铁品牌的影响力不仅是一个项目的成功，更是中铁在长沙房地产市场的代表作中铁房地产业务整合扩张：将中铁下属房地产业务整合为中铁置业，逐步形成全国统一格局与中铁的产品开发系列Worldunion项目目标解读：品质之作通过品质塑造品牌形象，预期品质口碑看齐星沙标杆项目品质标准的制定者：全国知名开发商品质标准的模仿者：本地开发商恒基凯旋门华润凤凰城配套：5000平米生活体验中心，包括游泳池以及约2300平米的运动会馆，西班牙风情商业街区私人会馆、小学、幼儿园园林：地中海式风情的超高绿化率园林景观，西班牙特色的钟楼、下沉式花园、特色水景、组团内私家花园风格：欧式风情楼间距：100米园林：7万平米由大型水景和岛状园林构成，添加法式雕塑小品配套：游泳池、会所、电影院、幼儿园风格：奢侈方略潇邦蝴蝶谷园林：3.3万平高档法式皇家园林，香槟广场、万米立体中心花园欧式园景、景观大道风格：欧式分情园林：东南亚风情园林，以组团形式形成奢华感配套：豪华会所、幼儿园、广场、喷泉、绿地、羽球场、儿童乐园等风格：欧式风情当前星沙市场产品品质现状：看齐星沙标杆项目，做本区域内的品质标准制定者Worldunion项目目标解读：品质之作立足品质，价格区域领先，力图借势中铁品牌与项目品质，实现合理突破价格华天LOHO方略潇邦蝴蝶谷：3500元/平时代新城：3400元/平楚天世纪城：3300元/平方略潇邦：3000元/平华天LOHO：2950元/平圣力华苑：2900元/平明天一城：2800元/平圣力华苑楚天世纪城蝴蝶谷时代新城明天一城本项目片区目前价格恒基凯旋门华润凤凰城恒基凯旋门：4200元/平华润凤凰城：4100元/平本项目目标价格区域领先Worldunion思考：充分发挥项目优势，实现品牌品质价格三赢粗犷的营销启示：品牌，规模，产品是可为发力点；地段劣势则是需要弱化或克服的障碍。外部属性区域属性工业园区内、星沙市场价值梯队末队交通属性未来地铁口，但规划2015年启动，只有一路公交车，交通便利性一般配套属性周边未来商业配套体量大，正在起步经营，未形成商业氛围资源属性无资源，周边环境杂乱，档次感差自身属性指标及规划属性69万区域大盘；现代风格全高层社区商业、学校一体化配套产品属性以80-90平米的2房为主，产品附加值高，多为N+1户型本项目实现品牌，品牌，价格三赢的营销目标。更多要从项目本身的属性去深入挖掘Worldunion2机遇：市场环境1、一期待销售产品的简明市场验证2、星沙市场板块特征与“品质”现状3、本项目实现品质的机遇分析Worldunion区域项目占地建面主力户型价格中心区华润凤凰城40130两房80-97三房110-1304000-4200恒基凯旋门9.816.6两房80-85三房105-130四房190-23042000尚城1.312一房40-77两房80-99三房120-1304000幸福里2164两房85-99三房105-130五房160-2204000星沙大道南板块尚都花园城0.757.2两房81-89三房110-1353700时代星城1.1210.8一房45-60两房75-95三房110-1353300楚天世纪城7.738两房86-88三房90-130四房136-1503300苹果社区10.225.5一房50-51两房95-115三房117-138四房138-2503400东南新城板块方略潇邦4.519.3两房85-95三房110-1253000未来长郡10.737两房80三房90-1203800圣力华苑2.58.2两房85-99三房105-1352950明天一城1.210两房86-125三房120-1252800博雅上院1025.5两房80-99三房95-130两房80-99三房95-1302900虽然星沙三个板块价格差异明显，但板块间户型产品却趋于同质化博雅上院明天一城圣力华苑方略潇邦未来长郡苹果社区楚天世纪城时代星城恒基凯旋门幸福润城华润凤凰城尚城尚都1、产品验证—市场供求特征与趋势Worldunion星沙主流供应产品统计：主力区间80-100平米的2房为各项目主力产品，占30%-70%项目规模2房比例幸福里64万平方米85-90/90-97平米55%方略·潇邦二期19万平方米85-90/90-95/106-108平米57.87%圣力华苑三期8万平方米85-90/90-99平米43.33%华润·凤凰城130万平米78-90平米52.74%恒基凯旋门一期78万平米79-89/106平米46.4%尚城12万平方米80-99平米37.7%伤都花园城7.2万平方米81-89平米40.87%楚天·世纪城38万平米75-90平米30%明天一城10万平80-90/120-12566%5060708090100110120幸福里方略·潇邦圣力华苑凤凰城恒基凯旋门楚天·世纪城尚城尚都花园城明天一城Worldunion项目规模3房比例幸福里64万平方米110-120/120-130平米30%方略·潇邦二期19万平方米120-130平米0.43%圣力华苑三期8万平方米115-120/120-130/130-135平米45.98%华润·凤凰城130万平米105-120/120-130平米22.44%恒基凯旋门一期78万平米105-120/120-130/159-160平米23.89%尚城12万平方米120-130/130-155平米22.87%伤都花园城7.2万平方米110-120/120-135平方33.99%楚天·世纪城38万平米100-130平米46%明天一城10万平120-125平米25.2%幸福里方略·潇邦圣力华苑凤凰城恒基凯旋门楚天世纪城尚城尚都花园城859010010511011512012513014515015516013595140明天一城星沙主流供应产品统计：主力区间110-130平米的3房为各项目第二主力产品，多占20%-30%之间Worldunion恒基凯旋门幸福里方略·潇邦圣力华苑凤凰城楚天世纪城尚城明天一城9010010511011512012513016514515015516013517095140175190230项目规模4房比例幸福里64万平方米150-170平2%方略·潇邦二期19万平方米125-130/135-145/145-155平34.47%圣力华苑三期8万平方米150-155平0.99%华润·凤凰城130万平米135-145平3.07%恒基凯旋门78万平米190-230平29.35%尚城12万平方米170-200平3%楚天·世纪城38万平米135-150平米10%明天一城10万平米149-150平18%星沙主流供应产品统计：主力区间135-155平米的4房供应较少，多在30%以下Worldunion项目主力户型销售情况均价总价华润凤凰城两房80-90平三房110-130平，现剩余顶楼单位两房三房全部走完剩下大户410032-50万尚城一房40-77两房80-99三房120-130120平米全线售罄400015-50万幸福里两房85-99三房105-130五房160-220开盘两房被抢空，四房五房基本没走掉400030-50/650-80万恒基