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精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料泰州商城项目营销企划方案制作部门：市场营销部制作时间：2005年5月9日星期一精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料目录第一章市场研析篇P3-P15一、宗地分析二、项目基本状况三、区域市场综述及商业动态四、板块价格分析五、项目地块SWOT分析第二章产品规划篇P16–P20一、项目定位二、业态组织三、产品建议第三章营销策略篇P21–P36一、营销战略思想二、项目形象定位三、项目包装四、媒介推广五、宣传策略六、SP计划附：工作进度表P37精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第一章市场研析篇精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料一、宗地分析1.区域位置泰州市地处江苏省中部、长江北岸，西面连接扬州市、北面和东北毗邻盐城市、东面紧依南通市、南面与苏州、无锡、常州三市以及镇江市所辖扬中市隔江相望。全市总面积5790平方公里，其中市区面积428平方公里。2.交通状况公路：从泰州乘汽车到南京约1个小时，到上海约2个小时，到北京约9个小时。航空：从南京禄口机场、上海虹桥机场、浦东国际机场乘飞机，可到达全国和世界各地。铁路：2004年宁启铁路通车后将于新长铁路交叉相汇，可直接从泰州站乘火车到达全国各地。水路：泰州港位于长江三角洲北岸，是国家一类对外开放港口，拥有集装箱码头、万吨级杂货和多功能码头，海关、海事、检验检疫等口岸查验机构配套齐全，从市区到港口约18公里。从泰州港顺江而下，直通东海，驶向世界各地。泰州是我国南北水路交通的重要枢纽，内陆运河四通八达。高速公路：泰州境内高速公路达132公里，京沪高速、宁通高速、盐靖高速在此交汇，各县（市）区高速公路四通八达。我市境内的沿江高等级公路正在建设之中，不久我市沿江高速公路将四通八达。3.行政概况泰州市行政区划设海陵、高港2个区，兴化、靖江、泰兴、姜堰4个县级市，泰州总户数169.59万户，总人口503.10万人，其中市区60.57万人。泰州市人口稠密，全市人口密度869人/平方公里。市区和沿江地区城市化水平较里下河地区为高，人口密度也高，市区人口密度1415人/平方公里。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料5.总体经济情况2004年泰州市实现地区生产总值（GDP）705.20亿元，按可比价计算同比增长14.7%，比上年提高1.3个百分点，为建市以来的最高增幅。其中,第一产业增加值82.70亿元，增长4.5%;第二产业增加值380.50亿元，增长18.7%;第三产业增加值242.00亿元，增长12.5%。三次产业的比例关系为11.7∶54.0∶34.3。人均地区生产总值14014元，增长14.8%。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料①产业分布国内生产总值国内生产总值（当年价）亿元504.60第一产业亿元71.75第二产业亿元249.72工业亿元209.78第三产业亿元183.13人均国内生产总值元10021国内生产总值构成％100.0第一产业％14.2第二产业％49.5工业％41.6第三产业％36.3财政收入占国内生产总值的比重％10.5外贸依存度％9.4国内生产总值指数（上年=100）％111.6第一产业％104.8第二产业％114.3工业％114.9第三产业％111.1人均国内生产总值指数（上年=100）％111.4农业农林牧渔业总产值（当年价）亿元138.86农业亿元78.41林业亿元3.93牧业亿元31.87渔业亿元24.64农林牧渔业总产值指数（上年=100）％104.8农作物总播种面积千公顷537.67粮食作物千公顷373.33工业工业企业单位数个1083内资企业个949外商投资企业个67国有控股企业个79大中型企业个189工业总产值（当年价）亿元579.82精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料②2005年第一季度消费品市场情况2004年五星电器、苏宁电器、易初莲花登陆泰州市，市场总量不断扩大。市区中百一店、时代超市、文峰千家惠、世纪联华、苏宁电器、五星电器等6家重点商贸企业实现销售4.394亿元。苏宁电器、五星电器今年开业以来，实现销售7910万元，分去市场份额的18％。大型商场销售平稳增长。中百一店和文峰千家惠一季度实现销售2.4757亿元和1.1861亿元，同比分别增长17％和23.5％。连锁超市销售有升有降。世纪联华泰州店首季实现销售5773万元，同比增长26.32％。春节期间的17天“黄金”销售期，该店实现销售2576.4万元，同比增长23.3％，农历腊月廿九销售达509.2万元，创我市超市日销售最高纪录。时代超市泰州店、姜堰店首季分别销售5502万元和3080万元，同比增长23.13％和21.11％。受上海世纪联华、农工商等连锁超市新增网点的冲击，靖江友谊、苏果两家超市一季度销售额分别下降14.27％和21.6％，市区新天地等小型超市销售都出现不同程度下降。餐饮营业额持续增长。一季度，全市餐饮营业额为7.95亿元，同比增长19.6％。靖江扬子江大酒店首季实现营业额410万元，同比增长28.4％。③附图精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料小结：短短的数年城市经营，地处沿海和长江“T”型产业带的结合部的泰州已越来越大、越来越美，泰州市有良好的区位优势、资源条件和经济基础。地级市成立后，泰州作为一个区域中心城市的功能日趋完善，区域经济的发展势头日益明显。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料二、项目基本状况1、项目位置项目基地位于泰州市素有”华尔街”之称的青年路主干道,北临商业步行街----公园路,西接风景优美的泰山公园，距公园主门仅20米，项目东倚“五一路----海陵北路----税务东路”商业带，步行仅需十分钟。本项目占地面积1.4公顷,总建筑面积42000M2,商铺部分总面积19700M2,其中一层10700M2,二层9000M2。项目售楼处项目现场2、周边交通项目周边交通优势明显：面紧主干道青年路将泰州城区东西贯穿，便捷异常；北面公园路、临近的海陵路都南北贯穿整个市区，交通优势可见一斑。3、银行证券项目周边有中信银行、工商银行、中国银行、交通银行等，可谓是泰州的中心商务街区。小结：项目所在区域地理位置良好,为后期的销售与招商工作奠定了一个比较显著的优势条件。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料三区域市场综述及商业动态市区商业分布:名称地址主要经营业态财富广场“五一路----海陵北路----税务东路”商业带.一楼全部经营各种时尚女装二楼主要经营女性护肤,家居用品,照相馆,运动器械等文峰千家惠购物中心泰州市青年南路248号(电视塔下)综合百货业泰州市第一百货公司泰州市海陵北路33号综合百货业泰山超级购物中心泰州市海陵南路与人民路交叉路口综合百货业世纪联华超市泰州市济川东路118号中型超市时代超级购物中心泰州市青年南路26号大型超市世纪永新超市泰州市江洲南路552号中型超市泰州百货公司泰州市人民西路119号综合百货业税东商业街及税西商业街泰州市陵园路181号服装，餐饮，家居饰品，布艺等泰山行宫商业步行街青年路没有经过统一定位.一楼经营有药店,农村信用社,自行车行,眼镜店,橱具店。二楼目前空置坡子街东进东路/海陵北路商业街前段有10家饭店,中部有服装店,家居店,音响店等,分布分散银泰城市购物广场东进东路/鼓楼北路泰州一百东进西路/海陵北路综合百货业天福珠宝银楼东进西路/海陵北路珠宝首饰华侨商城东进西路/海陵北路成人，儿童服饰泰山购物广场海陵北路/人民路综合百货业泰州商城东进西路/海陵北路综合百货业滨河美食广场人民东路/古楼北路地下一层小结：泰州市商业经济最集中的地方位于青年路周围,包括了大型购物中心,酒店,休闲娱乐场所,中小学校,是泰州市民消费的主要场所.经过多年的经营,已经有了非常大的人流聚集和经济扩展的商业圈.目前,市政府正在兴建西城河商街,对未来扩展青年路商业圈有重大意义.精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料四、板块价格分析同类可比商业价格调查表名称售价(元/平米)租金(天/元/平米)财富广场1F:280002F:180001F:9-12元/天2F:6~8/元/天税东商业街及税西商业街1F:150002F:8000一层单租:4—6/元/天一二层合租：4.5—6.5/元/天一二三层合租:4.8—6.8元/天泰山行宫商业步行街1F:7820(内街)12780(沿街)2F:4700-49003F:2900_31001F6-7/元/天住宅小区价格调查表小区名称户型面积楼层总价平均单价莲花五区2室2厅1卫93㎡128.5万元3064盛世华庭4室2厅2卫180㎡435万元1944黄金家园3室2厅2卫140㎡145.8万元3271东城家园3室2厅1卫110㎡434.8万元3164莲花六区2室1厅1卫89㎡227.6万元3101东站附近春兰小区2室1厅1卫60㎡114.8万元2467国泰宾馆附近2室1厅1卫59㎡316.6万元2814东进小区2室1厅1卫68㎡317.2万元2530春兰宿舍2室1厅1卫64㎡511万元1719人民医院附近2室1厅1卫56㎡611万元1964鹏欣丽园3室2厅2卫137㎡147.8万元3489南园2室1厅1卫65㎡220万元3077景光小区2室1厅1卫56㎡411.5万元2054泰州迎春小区2室半1厅1卫64㎡513.5万元2110西湖翠苑3室1厅1卫103㎡223万元2233明珠小区豪华楼4室2厅2卫150㎡139.8万元2653精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料结论：在房地产的真正营销过程中，价格永远是第一位的。但消费群所关心的、所比较是在最优的地段以最优的价格卖到最优的产品，这对体现产品的商业价值具有一定深层的意义。但市场需求与消费理念的差距以成为价格定位的一种依据，在产品定位和目标群客户确立以后，就将决定整个项目的价位走向。根据在销同等项目基本数据的体现，目前泰州市商铺根据不同的产品条件的价格从4000—28000/M2不等,跨度较大;住宅房的均价在2000-3500元/M2的区间，精品资料网（