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“蓝波湾”演示顶级豪宅之路顶级豪宅!？我们惯常用这样的词汇来形容它们：尊贵、华府、巅峰、尊邸……如果文字可以准确描述出楼盘的素质，相信操盘者将无所不用其极。可惜在尊邸和华府之间，我们无法准确道出差异；巅峰何在？尊贵何存？我们恐怕也难以道清说明。而最为致命的是我们的消费者已经疲倦了。看惯了这样的渲染，并怪不得他们的麻木。我们应该，也必须准确描述出豪宅的必需要件地段：都心繁华或者山河湖海案例……广州帝景苑、广州白云堡、深圳田园居建筑：名师心血，造型特出为一时之选案例……深圳俊园、北京北京印象园林景观设计：风格化，标志性案例……深圳百仕达、深圳东海花园空间设计：无瑕疵，分区合理，对于居住者有针对性的设计安排案例……北京橘郡长滩、深圳香榭里花园、上海中远两湾城物业管理：在行业标准的前提下，必须有提升案例……北京和乔丽晶（英国管家服务）社区文化：与业主气质的准确对应，会所生活案例……广州帝景苑之帝景会、俊园俊彦会保值基础和升值空间：豪宅作为大宗投资，必须具备保值功能和未来升值的可能性案例……上海中远两湾城贵阳的高端市场智诚大厦都市最中心，以高层电梯房开创贵阳豪宅市场先河，业主社会地位显赫。建筑设计现已老化，功能单一，无绿化，原有业主已渐渐退出，该物业为业已淡出市场的过气英雄。中天星园第二代豪宅中唯一面世之作，眺栖霞山，观南明河，大投入绿化、大型会所震动全城。销售几波几折，终成正果。建筑密度过大、户与户之间对视现象非常严重、立面色彩选择失误、绿化和会所设计尚显稚嫩。在水一方开发商倾力之作，延请名师打造。目前贵阳现楼与准现楼中当属第一。立面处理不理想，户型设计有缺陷，体量过大以致社区居住单纯性无法保障，二期迟迟未能开工对未来销售构成巨大变数。麒龙溪园一期以花溪自然环境为市场号召，标榜真山真水真正豪宅。小体量投入，致力于细分市场挖掘。因政府因素，项目流产。宏泰世家效法深圳茂业集团深南路项目，以纯粹大户型为旗帜多有不实之处，不作重点考虑。山水园所谓水景豪宅，小体量项目，同样以社区的纯净特征作为高价支撑。5000—6000元的价格可谓天价。市场表现如何尚难预料，但不为乐观。贵阳高端市场的特征：：从去年以来，贵阳城区内高层呈现价跌量减之势，是典型的弱势市场形态，市场中悲观论调流行。诚然，贵阳区域市场的消费总量偏低是客观事实，但我们也应看到这一市场形态的形成和前期市场过热、社会资源配伍不均有很大关系。而这势必造成无效供给加大，市场遂成整体弱势。贵阳高端产品的现状：综合比较各项目之间的优劣势，各项目均难以满足均好性的要求，且缺乏真正突出闪光之处。所谓豪宅大多是自弹自唱，或可称之为区域豪宅。这说明贵阳的豪宅市场在产品力上实际尚具备可以超越的巨大空间。我们对市场的态度：高端市场的承接力问题。因为贵阳没有真正意义上的豪宅，所以无法在价格上与其他市区高层盘拉开，几乎所有市区高层在一个层面竞争，（原因可能是多方面的）在品质和形象拉出差距的同时，如何制定合理有效的销售策略也是项目成败的关键。气质顶级豪宅，应该具备什么样的气质？如果豪宅一词能够将市场中的高价产品一言而蔽之，那么这无疑是千人一面的局面。我们这样理解顶级豪宅的气质：有钱但不仅仅是有钱这么简单.有设计但不仅仅是几笔几画这么普通.有景观但不仅仅是窗外有景这么单纯.有物管但不仅仅是管理这么肤浅.有文化但不仅仅是几个符号而已.顶级豪宅应该是一种对生活的从容把握，是不经意间流露出来的优越感受，是举手投足时候的不温不火，恰如其分。顶级豪宅应该是内敛的贵族气质。顶级豪宅不事张扬但贵气自显。顶级豪宅应该是业主事业的背景和心灵的城堡。顶级豪宅应该是细节的完美和气势的恢宏交相辉映。文化的着陆点在地产营销中形象的成功案例大多依赖于文化的附丽。深圳蔚蓝海岸——法国海滨风情（蔚蓝色彩，地中海建筑符号的运用……）深圳四季花城——奥地利欧洲小镇风情（欧式商业街区，明快的色彩运用……）深圳碧云天、广州翠湖山庄——岭南人居新貌（岭南建筑风格，民族文化元素的大量运用……）北京现代城——现代都市生活，样本为纽约苏豪区（建筑的模块化，直线条和工业化元素的运用……）据此可见:对文化的借用在塑造项目形象上有直观和诱导的明显作用！关于本案，我们认为可以依据以下原则作出选择：内陆文化为核心河岸城市强调贵族式生活品质强调交际圈的同质性强调服务我们认为最为吻合的是英国的居住文化气质世界流行的一句话是“住在英国”，所指不仅仅是英国的庄园，还有英式的管家服务，有雨后下午茶的优雅，有草地网球和阳光。应该说，英国的居住文化是最为成熟的形态。而大量的殖民地把这种居住文化带到了东南亚、香港、澳洲……我们的差异性……服务从前文述及的豪宅七大特征来看，在项目均好性的基础上，我们必须找出我们自己的差异性优势所在。地段——对地段的认识有个人生活区域的考虑，比较难以统一。我们可以对地段进行结论式的归纳，但不宜作为差异性突破口处理建筑——建筑的审美标准更是因人而异。本案在建筑上应无特出之处园林景观——本案限于面积，恐难有太大突破空间设计——作为豪宅而言，理想的空间设计是必然之选，无须赘述保值基础和升值空间——保值和升值和项目的销售状况及后期跟进服务息息相关，难以在推广前期表现。更多时候在强销期内体现。那么服务和社区文化呢？•我们的发现是贵州龙在这两个环节有着他人难及的先天优势，且市场具备接纳的巨大空间。•贵州龙发端于餐饮业，而企业的品牌也积淀在这一时期。•如果将贵州龙和雅园名品进行比较，我们很难说出菜品在口味，酒店在装修上的种种差异（我们必须理解消费者的接受鉴别能力），但是我们最为深切的感受是两者在服务上存在的巨大差异。•贵州龙的迎宾可以准确地叫出来过仅仅两三次的顾客，贵州龙的台面可以将冰块很轻地放在酒杯的底部而不发出声响。•在餐饮业均好现象明显的今天，贵州龙胜在服务。•在餐饮文化的领域，雅园的失策在于连锁。连锁店在消费人群的兼顾性上获得成功，但势必影响高端品牌的价值。换言之，雅园的中低档店势必令名品的品牌价值打折。•作为品牌和服务的附加值而言，贵州龙的特性在于服务的细节致胜和品牌路线的坚持。•进入地产行业之后，我们认为这一特性值得我们坚持！•既有的企业形象、沉淀已久的品牌价值对于我们在地产业的拓展同样重要。•地产同样是一个服务色彩非常浓郁的行业，历数国内知名的地产企业，均有优质物业服务作为支撑。万科、中海、金地，乃至贵阳的中天，几乎无一例外。同时，地产是一个行业形象非常不理想的行业，关于地产的投诉层出不穷。开发商对于地产开发、营销、后期管理中的服务意识并不重视。应该这是一个容易突破的环节。对于本案而言，如何在过往贵州龙餐饮服务的品牌基础上嫁接合适的物管单位，树立起自己的物业服务品牌，如何将这两者在形象上建立水乳交融的承接关系？是我们需要共同面对的问题。为什么使用这句话?关于主标——品味，其实你我心领神会，我们的理解是这样的：我们希望塑造的项目形象不仅仅是一个金钱的符号，在拥有财富的背后是文化的余脉流香。优雅和品味同在，而优越不只是源自物质。贵车有很多，但真正有品味的好车不多贵房子会很多，但真正有品味的好房子不多品味给受众带来的不仅仅是心领神会的归属感，更予其社会评价的满足。这句主标并不张扬，不是自说自话的标榜，但却有我们所需的强烈心理诱导作用。含蓄而作用不减一分，这样的主标方与项目的气质吻合。色彩的关系楼盘包装是一个非常系统化的工程，业内有“5点1线整合市场攻击手段”之称。系指：工地现场包装、卖场包装（含样板房及通路包装）、媒介推广、物料、外卖场包装，五个营销手段在统一推广思想指导下根据项目需要展开。细分下来，我们的工作还涉及色系的建立及运用，主色和辅助色的使用关系；主图片的采用与否；形象标签的使用与否；主标的使用范围和辅助话语体系等等。作为形象系统的重要单位，色彩是维护整体统一和标签化的重要手段。鉴于本案系高档楼盘，顾客群年龄偏大，心态成熟，在色彩使用上我们偏向于采用较为内敛沉稳的低光色系。咖啡色、黑加金为我们的首选色系。咖啡色为主色系，黑色加金色的使用为辅助色系，多在导视和细节使用。导视一导视二导视三名片广告牌一广告牌二围墙局部围墙整体三维效果方案二导视一导视二导视三名片路灯旗广告牌一广告牌二围墙（局部）围墙整体形象墙方案三围墙局部围墙局部围墙局部围墙局部围墙局部围墙局部围墙局部围墙完整图道旗一导视二导视三导视一广告牌一广告牌二形象墙名片