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1第五届北京市大学生模拟法庭竞赛第三轮赛题一、当事人基本情况原告齐笙洁，女，39岁，身份证号码：37132519740203812X，山东省临沂市人，汉族，高中文化，户籍所在地：山东省济南市章丘市秀水大街明珠小区南区4栋211室。被告张家铭，男，30岁，身份证号码：370102198309204816，山东省济南市人，汉族，高中文化，户籍所在地：山东省济南市历下区经十路历下段窑头小区1号楼3单元201室。2二、基本案情原告齐笙洁起诉称：2010年至2011年期间，夏天、王美君（两人系夫妻关系）由于资金周转问题，向原告陆续借款900,000元。债权到期后夏天、王美君均无力偿还借款。2011年经双方友好协商，按照《中华人民共和国合同法》第一百条“约定抵消”原则，夏天、王美君将位于济南市高新区国际会展中心聚鑫旺园小区7号三单元1002号的房屋租赁给原告三十年，以折抵被告欠款900,000元。2011年1月31日，原告齐笙洁与夏天、王美君按照自愿、公平的原则签订了房屋租赁合同，合同约定：租金为每月2500元，房屋租赁期限自2011年2月1日至2041年1月31日止，共计三十年，房屋租金总额为900,000元。2011年1月31日夏天、王美君给原告出具一张一次性交付租金900,000元的收条。2011年2月原告朋友开始居住此租赁房屋。2010年12月，夏天、王美君在原告不知情的情况下，将上述租赁房屋卖给被告人张家铭。2011年6月15日张家铭与居住房屋的原告朋友就腾退租赁房屋发生争执，还报了警。当天原告联系夏天、王美君，他们说房子是因为他们欠张家铭的钱，作价2,400,000元卖给张家铭了，也没有实际给钱。但是之后原告再给夏天、王美君打电话显示已停机，原告已联系不到二人。现夏天、王美君二人下落不明。3三、证据清单注：本清单一式两份，当事人一份，立案存查一份。提交人：受理人：受理时间：序号名称件数页数备注1借条112房屋租赁合同153公证书一114收条115张家铭的房屋产权证明136夏天、王美君的原房屋产权证明137房屋买卖协议138公证书二119出警调解笔录124四、证据（一）借条借条今借张家铭现金人民币壹佰伍拾萬元整（￥1500000元整）借款人：夏天2009年9月30日5（二）房屋租赁合同书房屋租赁合同书甲方：王美君夏天（出租人）乙方：齐笙洁（承租人）双方经友好协商，根据《合同法》及国家、当地对房屋租赁的有关规定，就租赁房屋一事达成以下协议。第一部分房屋概况第一条甲方保证向乙方出租的房屋系本人拥有完全所有权和使用权。第二条房屋法律概况1、房屋所有权登记人：王美君房屋共有权人：夏天2、商品房买卖合同编号：Y6248783、商品房买卖合同上登记的房屋建筑面积：147.36平方米第三条出租房屋概况1、地址：济南市历下区高新区国际会展中心聚鑫旺园小区7号三单元1002号2、用途：住宅3、间数：三室一厅4、装修情况：普通简装5、家具设备：无第二部分租赁期限第四条房屋租赁期限：30年，自2011年2月1日至2041年1月31日止。第三部分租金条款第五条租金每月人民币2500元（大写：贰仟伍佰元整）。第六条租金一次性支付：签订本合同当日，乙方一次性付清全部租金。第七条租金支付地点：山东济南；6第八条租金支付方式：现金；第四部分相关费用第九条房屋在租赁期间产生的税收由甲方承担，不因本租赁合同无效，或撤销，或变更而变动，除非双方对此达成书面变更协议。第十条租赁期间，乙方因正常生活之需要的煤气费、水电费、电话费、有线电视费、网络使用费等由乙方承担；环境卫生费、治安费、物业管理费用等由甲方承担。第五部分房屋变更与设立他项权利第十一条租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，应提前1个月书面通知乙方，乙方在同等价格下享有优先购买权。房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利和承担原甲方的义务，租赁合同继续有效。第十二条租赁期间，乙方有权将房屋转租给第三方使用，不需甲方另行同意。第十三条租赁期间，如甲方欲对房屋设立抵押权，须提前1个月书面告知乙方。如乙方提出异议的，则甲方不得抵押。第六部分房屋修缮第十四条租赁期间，甲方应负责房屋的正常维修，或委托乙方代行维修，维修费由甲方承担。甲方应保证房屋能满足乙方正常使用和居住之需要。第十五条乙方对房屋进行的正常修缮费用，可以折抵租金或向甲方索还。第七部分甲方权利与义务第十六条甲方保证如实向乙方解释和说明房屋情况和周边概况，应包括房屋权属、房屋维修次数、物业管理、治安、环境等，及如实回答乙方的相关咨询。第十七条甲方如未按本合同规定时间向乙方提供租赁房屋，每日向乙方偿付违约金人民币80元，累计不超过3个月的租金。第十八条租赁期间，如甲方确需收回房屋自住，必须提前1个月书面通7知乙方。本合同自甲方书面通知到达乙方后解除，同时甲方应退还给乙方剩余租期内租金并按同期银行贷款利率的三倍支付利息（起息日自付款之日计算）。第十九条甲方付清租金之前，租赁合同继续履行。第二十条租赁期间，如有政府或经正常合法程序审批的拆迁行为，则按照国家拆迁条例和当地的拆迁有关规定执行。第八部分乙方权利与义务第二十一条乙方按本合同约定交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负迟延交租的责任。第二十二条租赁期间，如乙方需要退房，必须提前一个月书面通知甲方并向甲方支付相当于两个月租金金额的违约金。第二十三条租赁期间，乙方可自行对房屋进行装饰、装修。第二十四条乙方在房屋内的装修及安装的设备、物品，在合同期满搬出时，经双方协商一致，乙方可一次折价转让给甲方；双方如无法达成协议，则乙方应自合同期满之日起7天内自行拆除，恢复至房屋原状。超过7天，甲方有权无偿保留或自行拆除，拆除费用由乙方承担。第二十五条根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方证书书面通知之日起7天内搬出全部设备、物件，但双方另有协商除外。如乙方短期内另找房屋确实有苦难或另有其它特殊情况，则甲方应允许乙方延期30天，但乙方应按本合同约定的租金一次性交清租金。搬迁后7日内房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理，处理费用由乙方承担。第二十六条租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的经济损失。第二十七条租赁期满，乙方需续租，应提前30天书面通知甲方，甲方自收到书面通知之日起30天内应提出异议或与乙方协商续约；如在接到乙方书面通知之日起30天内甲方不予以书面答复，则视为默认同意乙方续租，本合同自动延长一年，自30天期满次日起计。第二十八条租赁期满，乙方在同等条件下有优先承租权。8第九部分不可抗力和例外第二十九条不可抗力意指不能预见、不能避免且不能克服的客观自然情况。第三十条因不可抗力导致甲乙双方或一方不能履行或不能完全履行本协议约定的有关义务时，甲乙双方相互不承担违约责任。但遇有不可抗力的一方或双方应于不可抗力发生后10日内将情况书面告知对方，并提供有关部门的证明。在不可抗力影响消除后的合理时间内，一方或双方应当继续履行合同。第三十一条不可抗力影响如持续2个月以上，任一方均有权单方面终止合同。第三十二条因不可抗力致使本合同无法履行，本合同则自然终止，甲方应在本合同终止之日起十五天内返还乙方多支付的租金，其它有关问题按国家相关规定处理。第十部分通知第三十三条按照本协议要求任何一方发出的通知或其它联系应以中文书写，通知可以专人递交，或以挂号信件、或以公认的快递服务或图文传真发送到另一方。通知视为有效送达的日期应按下述方法确定：1、专人递交的通知在专人交到之日视为送达；2、以图文传真发送的通知在成功传送和接收日后的第1个工作日视为送达。第十一部分争议解决第三十四条对于因本协议履行而发生的争议，双方应协商解决，协商不成，可向房屋所在地法院提起诉讼。第十二部分合同生效第三十五条本协议自双方签字之日起生效。第十三部分违约责任第三十六条如果因甲方原因致使本合同无法履行，或存在私自设置抵押等违反合同义务的行为，甲方应向乙方退还已经交付剩余租期的租金并按同期银行贷款利率的三倍支付利息（起息日自付款之日计算）。9第三十七条如果因乙方非正当原因致使合同无法履行，乙方应在合同无效之日起7天内一次性支付给甲方补偿金人民币6000元作为对甲方的间接损失补偿，否则，甲方有权暂时扣留乙方已经交付的租金。乙方基于信赖而先期投入的各类费用甲方不予以补偿或退还。第三十八条乙方逾期支付应支付租金，自逾期之日起每日向乙方支付违约金人民币100元，甲方逾期交付房屋超过30天，乙方有权单方面解除合同并按上述第三十六条约定内容追究甲方责任。第十四部分附则第四十条本协议一式两份，甲、乙双方各存一份均具有同等法律效力。第四十一条本协议如有未尽事宜，可经双方协商作出补充规定，补充规定与协议具有同等效力。如补充规定与本合同有条款不一致，则以补充规定为准。甲方：王美君夏天乙方：齐笙洁身份证号：370181198512161921身份证号：37132519740203812X370181197003262358时间：2011年1月31日时间：2011年1月31日10（三）公证书一公证书(2011)鲁证内字第157号申请人:齐笙洁37132519740203812X王美君370181198512161921夏天370181197003262358公证事项:房屋租赁合同。申请人于二〇一一年一月三十一日向本处申请办理前面的《房屋租赁合同书》公证。经查,齐笙洁与夏天、王美君协商一致订立了前面的《房屋租赁合同》。双方在订立合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。双方当事人签订《房屋租赁合同书》意思表示真实。合同内容具体、明确。依据上述事实，兹证明甲乙双方于二〇一一年一月三十一日签订了前面的《房屋租赁合同书》，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，合同上双方当事人的签字属实。中华人民共和国山东省济南市历下区公证处公证员：华东波二〇一一年一月三十一日11（四）收条收条今收到齐笙洁房屋租金人民币玖拾萬元整（￥900000元整）收款人：夏天王美君2011年1月31日12（五）张家铭的房屋产权证明济房权证历字第252877号房屋所有权人张家铭共有情况单独所有房屋坐落高新区国际会展中心聚鑫旺园小区7号三单元1002号登记时间2011-06-14房屋性质商品房规划用途住宅房屋状况总层数建筑面积（平方米）套内建筑面积（平方米）其他28（-1）147.36113.89合计147.36土地状况地号土地使用权取得方式土地使用年限有偿（出让）至止13(3)房屋登记表面积单位：平方米(㎡)坐落济南市高新区国际会展中心聚鑫旺园小区图号地号IV—3—10—50—平房建筑面积楼房建筑面积147.36楼、平房建筑总面积147.36楼号或幢号房屋总层数所在层数部位及房号结构套数或间数建筑面积套内建筑面积（含阳台）阳台建筑面积分摊建筑面积规划用途使用用途7号楼28（-1）103单元1002钢混1147.36113.895.0033.47住宅本页小计147.36113.895.0033.47总计147.36113.895.0033.47备注测图日期：2011年6月6日填表人：薛猛检查人：周晓填表日期：2011年6月14日测绘单位：济南新兴华安测绘有限公司14（3）1.00房地平面图房屋权证号252877北地号：IV—3—10—50—○3座落：高新区国际会展中心聚鑫旺园小区7号1:200;p(2803)9.26(2801)13.05(2802)8.0500.253.991.283.963.660.260.404.843.70yangtai阳台15（六）夏天、王美君的原房屋产权证明济房权证历字第134664号房屋所有权人夏天王美君共有情况共同所有房屋坐落高新区国际会展中心聚鑫旺园小区7号三单元1002号登记时间2005-11-29房屋性质商品房规划用途住宅房屋状况总层数建筑面积（平方米）套内建筑面积（平方米）其他28（-1）147.36113.89合