期产品营销推广策略110p2012年销售策划方案f

2012-05-05长治东山名邸项目一期产品营销推广策略报告目录第一部分整体目标第二部分项目解析第三部分市场环境分析第四部分客户研究第五部分项目核心价值解读第六部分产品定位与整体形象策略第七部分主题定位第八部分售楼部包装第九部分精准营销第十部分推广节奏山西佳诚缘房地产经纪有限公司第一部分整体目标山西佳诚缘房地产经纪有限公司整体营销目标——注山西佳诚缘房地产经纪有限公司销售目标（一）准备期：2012.06—2012.08销售周期：2012.9月至年底（二）销售体量：2012年一期联排、双拼36462.92平米，预计销售30000平米以上，（争取在年底将一期项目全部售罄，回款额达到4亿元）联排去化比例：三联排、四联排A\B\C\D\E\F\G共计21767.94平方米，占第一阶段可售总面积的59.7%（第一阶段可售总面积为21767.94平方米）双拼去化比例：双拼A\B\C\D共计14694.98平方米，占第一阶段可售总面积的40.3%（第一阶段可售总面积为14694.98平方米）山西佳诚缘房地产经纪有限公司（三）公司品牌：加强本项目在客户层面与推广公关层面联动，形成良好口碑。通过当地高端资源强强联动，彻底树立该公司在整个长治区域的高端豪宅价值形象，成为长治富贵阶层置业的豪宅私密性住区的首选。品牌目标（一）建立品牌知名度与美誉度，在当地成为市场高端豪宅产品的缔造者。（二）项目品牌：大盘气势，开盘即实现高人气。1、通过此项目的完美塑造，拉升当地楼盘整体产品诉求与价值体现，同时对本土老牌实力房企有巨大的超越。2、空间带，以优越地势条件、空间灵动性的舒适度，带动其入市品味调性与价值。第二部分项目解析山西佳诚缘房地产经纪有限公司项目数据解析——山西佳诚缘房地产经纪有限公司项目位于长治市东部，著名的老顶山山脚下，与森林公园紧邻，是中华名族炎黄文化的文脉之地。东山名邸项目东山名邸—长治市重点发展的公园旅游度假区项目地理位置山西佳诚缘房地产经纪有限公司总体占地面积139872㎡总体建筑面积118177.79㎡总体容积率0.85总体绿化率61.7%住宅总户数205户数十万平米大盘规模，打造长治的高端豪宅市场区。大盘总体经济技术指标山西佳诚缘房地产经纪有限公司项目整体规划分区一期二期山西佳诚缘房地产经纪有限公司总建筑面积49399.79㎡住宅面积36462.92㎡户数111绿化率71.8%东山名邸一期产品山西佳诚缘房地产经纪有限公司产品类型单位栋数单栋建筑占地面积单栋地下室建筑面积单栋建筑面积总建筑面积三联排A型（RA\RS\RA）㎡3273.3281.73836.642509.92三联排B型（RA\RS\RA）㎡2277.89281.7813.371626.74四联排A型（RA\RS\RS\RA）㎡1370.04374.921086.91086.9四联排B型（RA\RS\RS\RA）㎡5370.04374.921086.95434.5四联排C型（RA\RS\RS\RA)㎡1370.04374.921086.91086.9四联排D型（RA\RS\RS\RA)㎡1363.84374.941113.661113.66四联排E型（RA\RS\RS\RA)㎡5363.84374.941113.665568.3四联排F型（RA\RS\RS\RA)㎡1363.84374.941113.661113.66四联排G型（RA\RS\RS\RA)㎡2363.84374.941113.662227.36一期产品细化统计-联排山西佳诚缘房地产经纪有限公司一期产品细化统计-双拼产品类型单位栋数单栋建筑占地面积单栋地下室建筑面积单栋建筑面积总建筑面积双拼A型（TBA\TBB）㎡11285.87291.02773.426507.62双拼B型（TBA\TBB）㎡6285.87291.02773.424640.52双拼C型（TBA\TBB㎡1285.87291.02773.42773.42双拼D型（TBA\TBB㎡1285.87291.02773.42773.42合计㎡40栋（111户）12936.8736462.92山西佳诚缘房地产经纪有限公司项目周边目前主要集中了以旅游为一体的国家森林公园，旅游参观浏览、度假等一体；购物、餐饮等生活配套周边较为欠缺，以会所为基础的相应配套为带动周边环境为基础；医疗配套方面，周边拥有和济医院、长治市郊区妇幼保健院，可满足本项目业主的基本方便需求；项目周边教育的配套设施较差、不完善；交通设施与长治王村机场较为方便，是高端人士出行的方便所在；项目周边配套环境山西佳诚缘房地产经纪有限公司1、地块价值深掘：本项目占地200多亩，位于旅游经济开发区，以现代观光农业为融合；以晋文化、森林运动休闲文化为依托，以高端生态国际居住社区为配套；打造一座集旅游、观光、休闲、度假、娱乐、商务、购物等一体的集成现代城乡一体化发展示范区；炎帝广场、商业步行街、高端的东山名邸项目；本案项目地段背景山西佳诚缘房地产经纪有限公司老顶山在长治城东北5公里处，有一座南北走向的大山，这就是百谷山，俗称老顶山。此山方圆40多平方公里，森林覆盖率达70%，从北向南由五个山峰组成，所以又叫五顶山。这五个山峰依次叫老顶、南顶、玉皇顶、奶奶顶、新顶。1993年被划定为国家级森林公园。相传中华民族的先祖炎帝（神农氏）曾在这里“尝百草，制耒耜，教民耕种，始兴稼穑”，实现了人类从游牧到定居，由渔猎到农业的重大转折。《太平寰宇记》载：“百谷山与太行、王屋皆连，风洞泉谷，崖壑幽邃，最称佳境，昔神农尝百草得五谷于此，因名山建庙。”龙脉所在，风水宝地项目地段背景山西佳诚缘房地产经纪有限公司项目景观设计风格山西佳诚缘房地产经纪有限公司山西佳诚缘房地产经纪有限公司第三部分市场环境分析山西佳诚缘房地产经纪有限公司一季度长治市工业经济效益稳步增长一季度，全市规模以上工业企业完成工业增加值186.95亿元，同比增长20%，工业生产保持了较高增长速度；实现主营业务收入386.75亿元，同比增长21.7%；实现利润总额为41.4亿元，增长13.7%；实现利税66.67亿元，增长16.2%。工业经济效益情况平稳向好呈现五大特点。一、工业经济效益综合指数稳步提高一季度，我市规模以上工业经济效益综合指数达到288.91%，较上年同期提高26.97个百分点。二、县域经济全面增长从县域经济看，全市13个县区，收入全部实现增长，增幅在20%以上的县区有10家。其中沁县增长268.37%；武乡县增长59.57%；沁源县增长30.2%；长子县增长28.56%；平顺县增长27.15%；屯留县增长26.82%；城区增长23.5%；长治县增长22.02%；襄垣县增长20.1%；郊区增长20%。山西佳诚缘房地产经纪有限公司这里将是一片高品质、向往自然的居住板块这是高端人群的聚集地，也是城市别墅住宅区的典范——有对手的项目————要溢价的项目——有未来、有对手、要溢价不对等均好性山西佳诚缘房地产经纪有限公司如果，世界上每一片叶子都不一样，那么，世界上就不存在均好性项目。纯产品论述是危险的纯客群论述又太过玄妙答案，隐藏在客群和产品之间向往的别墅群山西佳诚缘房地产经纪有限公司明确任务、剖析答案依照该项目的核心地理位置，极力于将东山名邸项目塑造成为当地顶级高端豪宅的居住会所，为追求生活质量、高端圈层人群的客户共享；山西佳诚缘房地产经纪有限公司第四部分客户研究山西佳诚缘房地产经纪有限公司那么，谁会为这里买单？客户的精准：长治市、周边县市企业老板、煤矿中高层以上高管、政府机关领导客户的差异性：此类客户是把握了当地金字塔顶尖人物属于享受型置业者山西佳诚缘房地产经纪有限公司答案就在这里别墅们低密社区普通改善者们高端改善者们…………们小户型，经济性商品房们顶级阶层中、高端阶层新晋白领、新社会人山西佳诚缘房地产经纪有限公司25岁买房子的人安置身体35岁买房子的人周全家庭45岁买房子的人安放生命25岁的人，需要对城市的归属感35岁的人，需要对家庭的归属感45岁的人，需要对生命的归属感45岁，生命的重点、财富积累的突显，而终点还远未到来，对于他们而言只是享受真正意义生活的新开始……山西佳诚缘房地产经纪有限公司第五部分项目核心价值解读山西佳诚缘房地产经纪有限公司法式建筑风格庄重、大气，真石漆外立面，法式廊柱、浑厚线条，纯石材套线，拱式门窗、灰色坡屋顶，三段式的里面处理等；山西佳诚缘房地产经纪有限公司建筑景观设计山西佳诚缘房地产经纪有限公司山西佳诚缘房地产经纪有限公司法式建筑——优雅、高贵、浪漫在准现房销售的情况下，国际团队的品牌联盟，可以大大增强客户对于产品的预期和信心。规划及建筑设计：英国LUODAN建筑设计事务所园林景观设计：美国贝尔高林BELTCOLLINS室内设计：法国环球设计国际团队山西佳诚缘房地产经纪有限公司稀缺的产品形态，优势的产品设计市场仅有的大平层空中园墅浑南区域较为稀缺的townhouse产品稀缺产品四联排户型研究分析山西佳诚缘房地产经纪有限公司四联排户型研究分析山西佳诚缘房地产经纪有限公司四联排户型研究分析山西佳诚缘房地产经纪有限公司东山名邸项目鸟瞰图——整体绿化率达到60%以上，低密度别墅级住宅区山西佳诚缘房地产经纪有限公司法式建筑风格的萦绕，伴随回家之路，位于长治市区的海拔较高之处，一览众山小之感；山西佳诚缘房地产经纪有限公司小桥流水人家，追随并向往大自然的魅力，在这里可以让一切都静下来，用心体会山西佳诚缘房地产经纪有限公司私密空间部署、亭台楼阁的塑造，私家花园的唯美，超宽楼间距、独立停车位山西佳诚缘房地产经纪有限公司配套会所、商业、中心广场、周边旅游景区等，休闲度假自我享乐山西佳诚缘房地产经纪有限公司第六部分产品定位与整体形象策略山西佳诚缘房地产经纪有限公司一、明确的产品定位与表述：差异化定位体现类似于奢侈品的限量、标号、定制、独一无二、鲜明的个性，具备奢侈品元素，全方位突显本项目的个性特征。山西佳诚缘房地产经纪有限公司•Armani阿玛尼的座榻•Rolex劳力士名钟•Versace范思哲•Gucci古琦•LV•Chanel香奈尔•Prada普拉达等用具•Bose博士(音响)•Absolut绝对伏特加•JohnnieWalker尊尼获加(威士忌)•Chivas芝华士•……简单的组合与摆放，不经意间即可房间与饰品融合，表现出非凡的气质。产品建议——增加卖点山西佳诚缘房地产经纪有限公司“浩庭”“瀚宫”三联排四联排联排产品定位山西佳诚缘房地产经纪有限公司“观邸”双拼系列双拼产品定位山西佳诚缘房地产经纪有限公司会所：建议打造专属一个圈层的“东山名邸乐国汇”（LOGOCLUB）（引进CAAB、一兆韦德等高级俱乐部或会所管理公司打造高端主题休闲会所）物业服务：建议抽调精英组建金地物业“金钥匙团队”提供高品质专享服务（各个细节、保安、保洁、安保系统等）山西佳诚缘房地产经纪有限公司A长治首件奢适品面世。B奢适品体验式营销。突出项目产品细节，强调居住奢适品的不同感受。C综合形象：翡翠精品展示+钻石艺术中心+名品环廊+东山名邸乐国汇+金钥匙物业团队”二、营销总体调性把握：文化艺术与奢侈的结合——奢适品营销路线山西佳诚缘房地产经纪有限公司第七部分主题定位山西佳诚缘房地产经纪有限公司当产品物理属性与人性精神属性嫁接于本项目上：定位：山之巅·稀世城市级别墅林ps:位置老顶山森林公园；强调项目位置的稀缺性，在城市的繁华之中独树一帜。别墅林，则沉稳、大气、成为一定居住的宅体，高质量的低密+风景+宜居；强调城市、墅林两者优势集于本案一身。山西佳诚缘房地产经纪有限公司上风上水上东山，御墅倾城唯名邸SLOGAN:PS:这里，不仅是长治新发展的根基地，也是新长治的核心风水所在地，作为本土开发商——倾城，不仅是对长治，更是对山西人民，让人们真正能够进入到这里，不断改善，感受到高品质的豪宅人居。山西佳诚缘房地产经纪有限公司第八部分售楼部包装利用包装手段，强化项目的品质感，提升项目的形象，触动客户的敏感神经，产生购买欲望山西佳诚缘房