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高度决定视野高度不同的城市综合体2013.3邢台市北陈村旧村改造项目产品定位及营销推广建议书高度决定视野高度不同的城市综合体高度决定视野高度不同的城市综合体报告结构1邢台市简介2地块分析宏观市场分析5产品建议63市场分析房地产市场分析项目定位项目SWOT分析4区域研究7营销推广高度决定视野高度不同的城市综合体邢台市简介邢台市邢台市地处河北省南部，太行山脉南段东麓，华北平原西部边缘。东以卫运河为界与山东省相望，西依太行山与山西省毗邻，南与邯郸市相连，北分别与石家庄市、衡水市接壤。市政府所在地北距石家庄市106公里，距首都北京396公里。邢台市辖2个县级市，15个县和2个区，辖区东西最长处约185公里，南北最宽处约80公里，总面积12486平方公里，中心城区的面积67平方公里。目前总人口715万。高度决定视野高度不同的城市综合体邢台市是冀南重要的中心城市，是以装备制造、煤盐化工、新能源、汽车工业、新型建材为主的新型工业基地，同时又是具有浓郁历史文化特色的生态园林城市和历史文化名城。【邢台市发展城市动力——支柱产业】高度决定视野高度不同的城市综合体1、矿产资源邢台市辖区蕴藏着黑色金属、辅助原料、煤炭、化工原料、建材原料及其他金属原料、地下水、矿泉水等38种矿产。2、旅游资源邢台旅游资源丰厚，古迹名胜众多，是极具发展前途的旅游城市。邢台市旅游主题形象可概括为“四古”，即：古洞、古寨、古贤、古林（原始次生林）。【邢台市支柱产业——矿产资源、旅游资源】虚照禅师塔(在天宁寺大殿后)高度决定视野高度不同的城市综合体邢台标志-清风楼邢台市辖两个区、两个县级市、15个县：两区：桥东区、桥西区两市：沙河市、南宫市15县：宁晋县、内丘县、广宗县、邢台县、任县、南和县、巨鹿县等。另外还设有邢台经济开发区和大曹庄管理区。邢台市简称为邢，别称牛城、邢襄，旧称邢国、襄国、邢州、顺德府。邢台市有着有3500余年的建城史和610余年的建都史，是大科学家郭守敬的故乡，素有“五朝古都”之称。【邢台市辖区与其历史渊源】高度决定视野高度不同的城市综合体“一城、三区、两心、四轴”“一城”——指规划中环路以内的主城区，用地面积约70平方公里，构成了邢台市区的核心部分。“三区”——指北部新区、高新技术产业开发区和东部新区，主要反映了市区新增建设用地结构。“两心”——指桥东区的老城市中心和北部新区的新城市中心。“四轴”——指贯穿桥东桥西和开发区的中兴大街、邢北大街，桥西区的钢铁路和桥东区的邢州路，是市区东西向延伸、南北向拓展的主轴线。【邢台市城市总体规划】高度决定视野高度不同的城市综合体现代风貌轴新行政中心西部高教区历史风貌轴历史遗存文物古迹产业发展轴高新技术产业新兴现代工业园桥西区桥东区开发区【城市空间—总体城市设计】高度决定视野高度不同的城市综合体2、行政办公用地为推进桥西区的建设步伐，突出城市中心的位和作用，规划在北部新区，北二环北侧街区，集中布置市级行政办公用地和非市属办公用地，形成城市行政中心。3、商业金融用地商业轴线主要集中在顺德路、新华路北段、中兴大街中段、冶金路中段、团结大街中段，继续强化顺德路老商业中心。【邢台市城市用地总体规划】1、居住用地规划人均居住用地面积从43.85平方米降到32.81平方米，规划居住用地占建设用地的比为32.98％。高度决定视野高度不同的城市综合体报告结构1邢台市简介2地块分析宏观市场分析5产品建议63市场分析房地产市场分析项目定位项目SWOT分析4区域研究7营销推广高度决定视野高度不同的城市综合体地块区位：位于邢台东南区域，南邻外环快速路，北依龙泉东大街，规划中的顺德路贯穿社区，交通条件相对成熟，公交线、工商银行、学校、车管所、七里河景观带，地块分析分布地块周边，市政配套相对完善。特性分析：地块所处位置不在邢台市主发展方向，商业氛围不足，人气相对分散。基础数据：容积率2.6高度决定视野高度不同的城市综合体【地块及周边缩影1】高度决定视野高度不同的城市综合体【地块及周边缩影2】高度决定视野高度不同的城市综合体报告结构1邢台市简介2地块分析宏观市场分析5产品建议63市场分析房地产市场分析项目定位项目SWOT分析4区域研究7营销推广高度决定视野高度不同的城市综合体2012年全年城镇居民人均可支配收入达18444元，比上年增长11.4%。农民人均纯收入达9000元，增长15.8%，在农民各项收入中，工资性收入、农业收入和转移性收入增长较快，分别增长21.1%、33.2%和34.4%。城镇居民人均消费支出12508元，增长10.5%；农民人均生活消费支出4182元，增长7.4%。城镇居民现住房人均总建筑面积34.23平方米；农民人均居住面积34.0平方米。0200040006000800010000120001400016000180002000020082009201020112012城镇居民人均可支配收入元农民人均纯收入元宏观市场分析——【居民收入与支出状况】高度决定视野高度不同的城市综合体邢台市2006年-2012年GDP79089398910901210142615320200400600800100012001400160018002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年年份亿元系列12012年邢台市经济继续保持平稳发展势头，生产总值实现1532.0亿元，比上年增长9.5%，其中第一产业增加值完成240.4亿元，增长4.0%，第二产业增加值完成829.5亿元，增长11.1%，第三产业增加值完成462.1亿元，增长9.2%。【GDP增值（数据来源邢台市统计局）】高度决定视野高度不同的城市综合体2012年我市强力推进项目建设，工业技改投资快速增长，投资结构呈现积极变化，全市固定资产投资保持平稳较快增长。共完成固定资产投资1186.5亿元，同比提高21.2%。2012年亿元项目投资比重加大，成为全市投资增长的强大动力。2012年全市亿元项目以上施工项目451个，同比增长128个，完成投资707.3亿元。亿元项目投资增速高出固定资产投资增速55.8个百分点。工业技改投资快速增长，投资结构进一步优化。2012年全市第一产业投资完成31.1亿元，同比增长35.3%；第二产业投资完成795亿元，增长21.8%；第三产业投资完成360.3亿元，同比增长19%，三次产业投资实现协调发展。全市工业技改投资快速增长，2012年全市技改投资占工业投资的比重达59.3%，投资结构呈现积极变化。民间投资占全市项目投资的八成以上。我市积极鼓励民间投资，陆续出台了一系列优惠政策，民间投资成为全市项目投资的绝对主体。全年民间固定资产投资完成955.3亿元。工业聚集区投资增速加快。2012年我市入统的6个省级工业聚集区共有施工项目153个，完成投资182.9亿元，同比增长29.9%。2005年-2012年邢台市固定资产投资348.79407.82520.44603.46844.471020.441048.941186.502004006008001000120014002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年年份亿元系列1【固定资产投资（数据来源邢台市统计局）】高度决定视野高度不同的城市综合体邢台市国民经济发展呈现出良好的走势，居民生活水平显著提高。邢台市经济起步晚，发展快；处于一个经济高速发展的理想阶段。矿产、能源大市，邢台经济飞速发展，近年GDP保持10%以上增速。【宏观市场小结】高度决定视野高度不同的城市综合体房地产市场分析——2012年上半年，邢台住宅市场成交量同比处于较低，但成交均价却相对稳定。消费者的观望情绪初现消融。在2012年上半年，邢台市区共涉及挂牌出让土地1008427.896平方米，约为1514.156亩。其中，住宅用地约1077.104亩，占土地出让总量的71.14%。相对于购房者而言对住宅的舒适度、功能性以及性价比都有了不同程度的提升，但邢台消费者的支付能力与意向户型的匹配程度较低，消费者所青睐的户型价格超过消费者支付能力的现象较为普遍。【2012年房地产市场概述】高度决定视野高度不同的城市综合体2012年上半年邢台商品住宅成交面积为37.16万平方米，同比下跌45.56%，环比下跌48.62%。2012年上半年邢台商品住宅成交面积呈现出波动态势。除2月份到3月份之间成交数幅度相对较大以外，其他各月间成交走势较为平稳。【2012年住宅成交面积分析】高度决定视野高度不同的城市综合体住宅成交总额2012年上半年年邢台商品住宅成交总金额为15.25亿元，环比下降39.77%，同比下降42.39%。1月成交均价为4119元/平方米，2月成交均价为4086元/平方米，3月份成交均价为4049元/平方米，4月份成交均价为4075元/平方米，5月份成交均价为4144元/平方米，6月份成交均价为4208元/平方米。商品住宅成交均价【2012年商品住宅成交金额分析】高度决定视野高度不同的城市综合体在售项目待售项目注释地块【邢台市区待售、在售项目分布】高度决定视野高度不同的城市综合体房地产市场处于上升期，开发投资持续增长；而城市化水平远低于河北平均，发展空间广阔。政府对旧城改造的大力支持有利于房地产市场的持续繁荣。从中心城区于周边县城产业互补的角度来看，商务、金融、文化可能是是为来中心城区的重要功能【房地产市场分析小结】高度决定视野高度不同的城市综合体区域研究地块用最简单的价格可标明桥东、桥西的区别：桥西区项目售价普遍高于桥东500元/平米左右。桥西区高档项目集中，桥东区配套完善。桥西区的项目大多定位高端，是最活跃的高档居住区。桥东区为老城区，各种配套较为完善。桥西整体环境优于桥东。桥西高档项目以阳光巴厘岛为代表，桥东以天一城为代表。在邢台居住发展的过程中，划分为桥西、桥东和开发区，其中桥西始终占据着领先的地位，是人们置业的最佳居住区，也是邢台人眼中的“富人区”；桥东由于老城区的限制造成了开发进度的缓慢；而开发区因地理因素在人们置业印象中属于“十分偏僻”的区域。【桥西、桥东、开发区】高度决定视野高度不同的城市综合体今日桥东·印象：较桥西区发展缓慢三年大变样工程使得拆迁面积较大城市配套老旧不堪区域内多遍布低端住宅区未来桥东·印象：规划未来生态居住板块多条道路修建交通日益完善东站，森林公园等市政项目推动区域发展日益纯熟【正在走向前台的桥东区】高度决定视野高度不同的城市综合体地块如右图所示，项目地块周边可类比项目几乎没有，距离最近的为沿邢州南路的4个未售项目。因此，地块所在区域为房地产项目待开发区域，目前人气不旺，与其它区域地块之间缺乏商业配套、人气、政府引导等有效竞争力，所以只能从产品、价格、性价比入手进行引导。【地块周边楼盘探察】高度决定视野高度不同的城市综合体市场环境：12年上半年，邢台市场成交量同比处于较低水平，但是成交均价却相对稳定，下半年对于市场来说，在积累了一部分刚需情况下，成交量有所提升，由此可以看出消费者观望情绪出现消融。12年上半年邢台土地交易量在1514亩左右，其中住宅用地1077亩，当时在售楼盘达到40家左右，成交均价高层在4000—4500元，洋房在4500—5000元左右。对于此情况分析，13年邢台市场在售项目会大量集中存在，未来市场竞争将非常激烈。相对于购房者而言对住宅的舒适度、区位、功能性以及性价比都有了不同程度提升，从今年市场来看，邢台消费者对产品的认识逐渐回归于理性置业。邢台目前高端楼盘已有所展现，从楼盘区位、会所水平、景观配套、市场定位均达到邢台以前项目的水准，最具代表的项目就是79号院。【市场分析总结】高度决定视野高度不同的城市综合体报告结构1邢台市简介2地块分析宏观市场分析5产品建议63市场分析房地产市场分析项目定位项目SWOT分析4区域研究7营销推广高度决定视野高度不同的城市综合体S-我们的优势在哪里？1、项目周边交通便捷，依守龙泉东大街，距主干道——新兴东大街3分钟生活圈；2、项目周边具有较为成熟的配套设