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整体分析项目定位营销策略本报告逻辑思路项目分析市场分析竞争分析客群定位户型优化建议价值梳理项目核心定位推售策略渠道策略2011年营销推广策略视觉表现第一部分整体分析项目分析市场分析竞争分析城市角色1.乌衣镇位于安徽省东部滁州市南谯区，距滁州市仅12公里，距南京市仅30公里。2.是滁州市实施“东向”发展战略十个重点镇之一。3.在滁州市总体规划（2008-2020）中，大滁州规划构架一主三副：一主——滁州市；三个副中心：乌衣镇、全椒、来安。4.新的定位，让乌衣的城市功能更加明确，高科技产业、休闲旅游、居住生活将成为乌衣的城市主要元素。滁州市城市总体规划（2008-2020）大滁城城镇群空间结构规划图乌衣镇是滁州市三个副中心之一，同时又处于江苏省重点营造的南京都市圈核心圈层内，是最具活力和潜力的重点发展地区。项目位于乌衣镇的北部，城市战略的铺开，将成为乌衣城市发展的新的支点。滁州市区南京市全椒县来安县南谯区（乌衣镇）城市角色旺角花园的进驻，将打造成为乌衣镇的北向桥头堡，让乌衣镇距滁州更近，与滁州亲密“连襟”。滁州市区旺角花园乌衣镇区域环境分析地块土地平整，周边基本生活配套齐全，但都市化配套欠缺，人居环境质量不高。公共设施和市政基础设施建设档次较低。同悦大酒店街道环境旺角花园街道环境周边环境双郢路环境交通配套分析周边道路交通系统发达，车行交通便捷，项目东临老滁宁路，西邻双郢路，西侧的柯滁路正在修建之中，距离马滁扬高速公路入口约2km.马滁扬高速公路双郢路老滁宁路柯滁路雷庄路新庄路黄庄路（修建中）本地块交通配套分析高铁对房地产发展的影响城市功能强化集客能力增加辐射范围扩大城市功能提升居住环境改善交通时间缩短片区开发升温京沪高铁腰铺站京沪高铁将在腰铺设立站点，站点距离本项目开车约10分钟，有助于区域的振兴和人口的外向型导入，从而推动区域房地产的发展。本案规划发展前景项目位处乌衣镇链接滁州的北部门户，所在区域将发展成南谯新城政务区。乌衣镇以合浦路为分界线，以西将发展成南谯新城政务区，以东将发展成为乌衣工业园区。大雄食品城位于工业园区，将成为我们项目的重要配套，同时，其投资者将成为我们的重要客户来源。南谯新区政府滁州第二职高南谯区政务新区大雄食品城乌衣工业园合浦路旺角花园君临国际雄杰玻璃有限公司雅梦灯饰公司清华太阳能有限公司南谯新区医院基地条件分析地块经济技术指标：建设用地面积：41394.57平米总建筑面积：91023.27平米容积率：2.20建筑密度：20%绿地率：54.75%地块处于城郊结合部，距离镇中心约1km，地块平整，随着大滁城概念的提出，将成为市民逐步认可的区域。地块现状项目指标属性物业形态多样地块容积率2.2，住宅为高层、小高层、多层产品，选择多样；绿化率高北侧老滁宁路和双郢路的交汇处将建设行政公园，项目内部自然景观丰富；地块平整，有利于项目规划排布地块较为规整，有利于建筑排布。优势（S）：1、区位优势明显，对南京与滁州都有较强的辐射能力。2、地块平整，有利于建筑排布。3、项目内建设市政公园，绿化率高。4、高铁毗邻，未来交通十分便利。5、产品附加值高。劣势（W）：1、周边生活配套档次低。2、项目外部景观资源匮乏。机会（O）：1、安徽省正实施“东向”发展战略，将给项目所在板块带来强大的动力。2、未来交通将会不断完善，特别是高铁开通将给区域带来大量人流。3、政务区落成带来的城市化配套将为板块带来纷呈的活力。威胁（T）：1、地产调控政策尚未明朗，对前景预期的审慎，或会引发持币待购。2、未来土地开发集中在南谯新区，区域潜在供应量较大，竞争激烈。SWOT分析减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会充分发挥现有项目优势和版块机会，将版块扩城、地段优势、高铁交通、公园配套的文章做足。以未来机会对抗现在的弱势。公园先行打造，进行景观示范，树立项目景观形象。通过项目资源及附加值的展示，增强客户认知。根据案场销售情况及竞争对手的销售动态及时调整销售策略，从而转化政策威胁。充分强调产品自身的价值，承诺品质服务，提升竞争层次。项目分析市场分析竞争分析城市经济环境安徽省正实施“东向”发展战略，加快融入长三角经济区的步伐，这将给位处苏皖交界地带的乌衣镇提供强大的发展动力。长三角经济区沿江开发地域开发乌衣镇城市经济环境南谯区的经济发展与其他发达城镇还有一定差距，房地产市场尚未全面发展，因此大规模、高品质、合适价位的楼盘一出现必将将受到追捧。乌衣镇处在南京一小时都市圈范围内，在南京都市圈沿长江水道呈弧形分布的城镇中，乌衣镇经济发展水平位置靠前，但与发达地区城镇相比还有一点差距。在融入南京都市圈区域经济整合中，乌衣镇产业结构层次不高，专业化水平不强，与其他城镇没有形成产业互补、协调发展，这对乌衣镇经济的快速发展有一定的影响。0500010000150002000025000天长市凤阳县定远县来安县 明光市全椒县南谯区琅琊区天长市凤阳县定远县来安县 明光市全椒县南谯区琅琊区2010滁州市各区县人均GDP产业环境三大潜力优势产业、三大传统优势产业、六大战略性新兴产业滁州大力发展家电信息、硅胶（玻璃）、盐化工三个极具潜力的优势主导产业；以规模化、品牌化、集群化、低碳化为主导，改造提升装备制造、农副产品精深加工、纺织服装三个传统优势产业,以培育战略性支柱产业为目标，培育壮大电子信息、高端装备制造、生物医药、新能源、新材料、节能环保等六大战略性新兴产业。滁州市区人口相对偏少，城市人口52.23万，仅仅相当于大城市的一个区；滁州市是人口导出城市，但人口密度为各区最低，且多以乡镇人口为主，农村人口进城数量较多；乌衣镇是滁州市南谯区的中心镇。南谯区所属乡镇数量不少，但规模偏小。全区18个乡镇（管理区、办事处）中，镇区人口万人以上的很少。2007年城镇人口21603人，城镇化水平为37.2%。根据《滁州市总体规划（2008—2020）》确定城镇化水平，考虑到乌衣镇的特殊地位和特殊发展模式，确定城镇化水平。规划2010年城镇化水平50%，城镇人口3.8万人；2020年城镇化水平93%，城镇人口15万人。人口文化区属面积（平方公里）人口（万人）人口密度（人/平方公里）滁州市13398447.4334琅琊区180.7919.551081南谯区1187.1132.68275来安县147149333全椒县157245286定远县299893.8313凤阳县1949.573374天长市177062350明光市233564.3275乌衣镇人口偏少，城市化水平低，因此，本镇对商品住宅需求量较小，需要向外拓展市场。土地市场进入2010年，土地供应量持续增长。随着新城区的开发，2010年下半年至今，土地成交量加大。从土地放量来看，2010年1月至2011年2月土地挂牌达到2870.7亩，合计191万平米，按照平均容积率为2计算，未来三年可供应土地在382万平米；土地放量加大；从成交量来看，呈现高速上涨，10年成交2270.3亩，合计151万平米，尤其是2010年下半年至今成交量加大。0200400600800土地出让（亩）土地成交（亩）土地出让（亩）0003100006692075652253495460土地成交（亩）96.405535.80023000304179230483190一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月一月二月2010年1月-2011年2月滁州市土地市场状况020406080100120140200620072008200920100.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%房地产投资（亿元）房地产投资增长率房地产市场环境房地产投资情况：2010年滁州市完成房地产开发投资131.77亿元，同比增长98.45%房地产投资水平：2006年-2010年，滁州市房地产市场投资增长远远高于与GDP的增长，房地产投资仍具有一定空间。近年来滁州市房地产市场投资增长远远高于与GDP的增长，突显滁州房地产市场对投资的重视程度不断攀升。GDP增长率·····2006-2010年滁州房地产投资增长率与GDP增长率比较图·聚焦竞争2010年上半年滁州置业客户群南谯区13%外省6%本省8%下辖四县32%琅琊区41%滁州乡镇置业人群庞大2010滁州商品房成交量较2009年同比增长133%，增幅迅猛去年，受国家拉动内需、保增长促发展一系列政策，尤其是宽松货币政策以及社会对通货膨胀的预期预判等因素的影响，我市房地产市场迅猛发展，出现了投资加大、销售加快、价格攀升等新情况。因此，尽管今年国家陆续出台了一系列房地产市场调控政策，但全市商品房销售量、销售面积和销售均价均仍有较大幅度增长，但其总体表现仍然属于“适度增长”范畴。房地产市场环境滁州房地产市场开发总量持续增长，销售旺盛，未来供应量会持续增加，潜在市场供应压力巨大。年份供应量（套）成交量（套）供求比2008年17221159451.082009年36035263031.372010年51290430841.2随着新城板块、南谯板块的配套成熟，其未来推盘量会持续增长，潜在市场压力巨大。2010滁州商品房成交量同比增长133%，增幅迅猛2010年随着大滁城概念的提出以及滁州新城的南迁，众多楼盘相继推出，市场迅猛发展，出现了投资加大、销售加快、价格攀升等新情况。4月后国家新政陆续出台，但对以刚需为主导的滁州市场影响甚微，全市商品房销售量、销售面积和销售均价均仍有较大幅度增长。2008-2010滁州市商品房供求比05001000150020002500300035004000450050002006年2007年2008年2009年2010年10.50%11.00%11.50%12.00%12.50%13.00%13.50%均价（元/㎡）同比增长房地产市场环境价格增长情况：近年滁州市区商品住房均价稳定增长，2010年达到4700元，同比增长11.75%，仍然具有较大空间近年来滁州房地产价格稳步增长，房地产投资具有一定空间2010年市本级商品房成交量首次突破15000套大关，达到15057套，同比增长133.99%，成交面积为121.26万平方米，同比增长91.14%，其中住宅成交10361套，同比增长89.03%，成交面积97.77万平方米，同比增长72.1%。房地产市场环境02004006008001000120014001600180020002010年商品住房成交套数同比情况一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月2009731602152474414273464575757217551058201042918371913173572841745978834142790611822010年4月新政颁布之后，购房者和开发商处于观望和胶着状态，短暂的观望之后，成交量逐步增长。碧桂园南谯区政务新区大雄食品城乌衣工业园京沪高铁南谯区板块认知南谯区政务新区来了！南谯区政府已巍然确立，众多的行政办公、学校、银行、酒店等配套必将势如破竹，名门气派浑然天成！乌衣工业园来了！乌衣镇乡镇企业综合实力居南谯区之首，航空机械起重公司、清华太阳能有限公司等众多实力企业先后棋落乌衣。碧桂园来了！2011年7月，一座生活都城——“碧桂园”将在乌衣蓄势崛起，碧桂园将带来南京的投资热，同时，作为乌衣的高端配套，碧桂园也带来了乌衣板块的升值潜力！京沪高铁来了！2011年6月，京沪高铁将从镇域西南部呼啸穿过，大城际时代真正来临，乌衣，距离南京更近，距离长三角更近！大雄食品城来了！2010年，大雄食品城以浩然之姿落户乌衣，投资者接踵而来，大雄，带来了高端的生活配套，也带来了珍贵的客户资源！城际高铁、商源客流、地产大鳄……利好纷至沓来，未来接踵而来！整体市场结论[多方规划支持，板块升温迅猛]•在安徽发展战略调整和南京都市圈规划等国内外宏观发展背景下，滁州和乌衣都将将迎来新一轮的发展契机；•市政建设带动投资区位的变化。自“大滁城”建设