深圳_新世界四季山水花园二期_XXXX年营销执行策略

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。新世界四季山水二期2013年营销策略与执行深圳中原都市豪宅部ShenZhen.1.2013Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010汇报说明[本次报告在《新世界·四季山水近期营销思路》基础上，对新世界四季山水二期2013年整体营销策略的梳理与营销执行的铺排，其主要内容包括2013年目标解析、现状分析、营销策略与执行。]Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010思维导图目标解析品牌目标快速出货现状分析策略与执行市场状况本体现状推售策略营销执行Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010目标解析：品牌目标——新世界品牌持续加热市场；出货目标——13年6月份前完成销售三拼以外单位近79套。目标完成三拼户型以外单位销售四季山水与四季御园完美接力于2013年6月前完成三拼户型以外单位销售，79套左右单位分别是：2栋楼王单位50套，3、4栋双拼单位29套。新世界·四季山水二期2013年营销计划主要发力于1--6月份。而与此同时，新世界·四季御园计划于2013年6-7月入市，实现新世界品牌在市场上持续发声，双盘完美接力。Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010品牌目标：从四季山水到四季御园的完美接力，使新世界在市场上持续发声新世界·四季山水二期2013年营销计划主要发力于1--6月份。而与此同时，新世界·四季御园计划于2013年6-7月入市，实现新世界品牌在市场上持续发声，双盘完美接力。四季山水与四季御园可联合发力，双盘联动，资源共享。对于新世界的品牌，从1月分开始在市场上持续发声，不仅是为四季山水宣传也是为四季御园蓄势。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010出货目标：2013年6月份前完成销售三拼以外单位近79套。于2013年6月前完成三拼户型以外单位销售。79套左右单位分别是：2栋楼王单位50套，3、4栋双拼单位29套。任务分解1月2月3月4月5月6月消化14套B2户型消化20套A户型消化14套双拼户型消化30套A户型Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010思维导图目标解析品牌目标快速出货现状分析策略与执行市场状况本体现状推售策略营销执行Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010根据国土局数据每日监测结果：12.17-12.23成交套数1086套，环比：0.3%成交面积10.4万㎡，环比:0.3%成交均价17452元/㎡，环比：-5.3%全市一手房每周走势020040060080010001200140025(Jun)26(Jul)27(Jul)28(Jul)29(Jul)30(Jul)31(Aug)32(Aug)33(Aug)34(Aug)35(Sep)36(Sep)37(Sep)38(Sep)39(Sep)40(Oct)41(Oct)42(Oct)43(Oct)44(Nov)45(Nov)46(Nov)47(Nov)48(Dec)49(Dec)50(Dec)050001000015000200002500030000成交套数成交均价51(Dec)一手住宅市场成交情况：刚需继续领先，成交量趋势明显上升上周市场延续之前走势，刚需项目继续领先市场，占据总体成交量第一上周汇龙湾开盘，成交量与上周基本持平，有1086套一手住宅成交上周市场走势Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010根据国土局数据每日监测结果：12.17-12.23成交总套数1657套，环比上上周：1.5%成交面积13.7万㎡，环比上上周：-0.7%全市二手住宅每周走势020040060080010001200140016001800200025(Jun)26(Jul)27(Jul)28(Jul)29(Jul)30(Jul)31(Aug)32(Aug)33(Aug)34(Aug)35(Sep)36(Sep)37(Sep)38(Sep)39(Sep)40(Oct)41(Oct)42(Oct)43(Oct)44(Nov)45(Nov)46(Nov)47(Nov)48(Dec)49(Dec)50(Dec)成交套数50(Dec)二手住宅市场成交情况：受豪宅市场刺激，成交量上升。由于住宅供应量的增加，加上豪宅市场成交的推动，二手房的成交出现翘尾的情况；上周二手房成交量逐渐呈上升趋势，成交1657套，环比上周：1.5%。上周市场走势Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010重点竞争项目监测片区项目名称产品类型面积（㎡）总量剩余量本周动态套数面积段（㎡）均价来访来电营销动作福田兰江山第住宅、高尚住宅、别墅160平3房，180平4房、255㎡大宅、410㎡的顶层复式900一期剩余140套101套1609套180380006830无活动万泽云顶香蜜湖住宅、双拼、高层一期户型为155及180平米纯板式平层大户48667518042000691430万短信优惠20万南山绿海湾塔楼高层110-160平735约1240————2311无活动阳光海滨塔楼、高层、小高层88平复式和150平的双拼复式896约1501147平380003115无活动三湘海尚住宅、豪华住宅148-175平米的3-4房1623930————138无推广香山里二期住宅主力户型为140-180㎡三房至五房1702455153-170㎡330006624无活动栖游记住宅、塔楼、高层主力户型为71-89平二三房6123003071-893000045054无活动；折扣98*98Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,20102013年竞品项目推售情况：2013年豪宅市场百花齐放，极度压抑后的豪宅供应激增区域项目名称户型面积(㎡)预计供应(套数)均价(万元/㎡)预计入市时间南山澳城二期89-240三房、四房4003.8存量+加推绿海湾110-140两房至五房1253.6存量销售阳光海滨56-168三房至五房1343.7存量销售翡翠海岸89-300㎡400——2013.8汉森六龙湾37-257㎡一至五房300——2013.7鸿威海怡湾146-165三房、四房255存量销售三湘海尚三房172、四房208935.5存量+加推燕晗山居260-380平别墅37套82013.1纯水岸十五期280-350五、六房10355.8年初加推2、3、4、5栋伍兹公寓180四房1595.7存量销售福田嘉宝润金座78-108三到四房，89复式450——2013.1宝生·Midtown130-290平四到5房650——2013初兰江山第160-240三至五房3003.7存量+加推万泽云顶香蜜湖150-180三房至四房2404.5存量+加推深业科之谷102-394平1-5房630——2013东海商务中心100-230两房—四房290——2013年上半年京基滨河时代广场75-180两到4房480——2013中央别墅区熙园山院170-250三房、四房1704存量+加推罗湖德弘天下224-492四房、五房600——2013.3淘金山二期168-183三房至五房、别墅837——2013.1合正荣悦府80-200两房至四房4003.5存量+加推Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010思维导图目标解析品牌目标快速出货现状分析策略与执行市场状况本体现状推售策略营销执行Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010客户分析：自2012年11月23日加入新世界·四季山水二期外场以来，转介客户共转介客户119批，其中福田客户占全市80%，梅林客户占福田客户32%福田区客户区域统计到访客户区域统计Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010未成交客户分析：在所有中原接待客户中，未成交客户共113批，其中包括确定无意向购买21批，跟进中客户86批未成交原因客户数价格太高33区域不认同25与其他项目对比24名额问题23其他8未成交原因客户对项目价格接受度不高对梅林区域认可度不够有同类竞争项目，对比选择中双拼单位名额问题豪宅项目成交周期较长，中原进场时间短Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010客户分析：典型客户一：购买原因是喜欢梅林生活氛围与配套。姓名张先生年龄46职业建筑装饰购买单位4栋1单元8B1现居住地福田中心区客户描述张先生在福田区江苏大厦上班，是一家建筑装饰公司的高管，因为女朋友住在梅林一村，所以来看新世界·四季山水二期的房子。张先生是个十分谨慎的人，做任何事都做好万分周全的打算，甚至会担心地震对房子的影响。在女友的要求下，张先生定下了4栋1单元8楼B1单位。选择本项目的原因是喜欢梅林的生活氛围与配套。客户语录周边高的建筑不多，看出去基本视野不会受一点阻挡，而且后面的梅林公园以后也不会买这里就是因为周边的环境好，而且梅林这里吃东西，买东西都很方便。不住在这里平时也会经常来。8楼价钱比较合适，而且看到小区的园林景观很好，这个楼层也好意头。Source：中山中原；项目小组分析Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010客户分析：典型客户二：购买原因是喜欢小区园林和周边自然环境。姓名吴先生年龄40职业电子行业购买单位4栋1单元10A现居住地华强北客户描述吴先生是一位在华强北开电子贸易公司的私企老板，家里有老婆和一个十几岁的女儿来新世界·四季山水二期看房子是想改善家庭居住环境。一到现场就被社区的环境所吸引，十分喜欢小区的园林。但由于名额问题，吴先生与太太只好采取先离婚买房，再复婚的方式才能解决客户语录买这里的房子我放心，我朋友住在一期，住的很舒服，所以我也来看看。买这里就是因为周边的环境好，楼下的花园很漂亮，游泳池也很漂亮，我的女儿很喜欢。后面梅林山公园是我最满意的，每天去爬爬山，锻炼一下，非常好。Source：中山中原；项目小组分析Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010客户分析：典型客户三：购买原因是喜欢项目周边安静及项目为现房。。姓名杨先生年龄30职业金融行业购买单位4栋1单元5B1现居住地侨香路客户描述杨先生是在中心区从事金融行业的金领，现在和老婆住在侨香路。但由于老婆有了孩子，所以准备换大房。喜欢梅林的生活配套和新世界1四季山水周边安静的环境而且孩子马上出生，急需要现房，所以选择了4栋1单元5B1的单位。客户语录看了几个楼盘这里的环境是最好的，旁边是山水，空气好，小区里的园林也很适合散步。而且旁边的生活很方便，我老婆下楼买东西也不用走远。福田的现房只有这一个，我的宝宝快出生了，等那些期房等不及了，所以这里很合适，第一次来看房就下定了。Source：中山中原；项目小组分析Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010客户分析：典型客户四：购买原因环境好，适合老人和孩子，生活配套齐全。姓名周小姐年龄40职业电子购买单位4栋1单元26B1现居住地华强北客户描述吴小姐和先生在华强北从事电子贸易行业，是私企业主。目前老公名下有一套房，