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11华侨城21目录项目背景篇2规划设计篇3项目产品篇开发商背景分析土地分析配套解析区位分析4市场营销篇5总结建筑形态分析整体规划分析产品线分析景观设计分析建筑立面分析户型分析总结近期营销推广客户情况31华侨城项目背景分析项目土地分析项目开发商背景分析4华侨城项目于06年9月通过招拍挂形式共计取得3000亩土地，该地块位于三环路外侧，沙西线将地块一分为二，其中A、C地块规划为纯水岸住宅和35万㎡的商业，B、D地块规划为东岸住宅和1200亩的欢乐谷主题乐园。土地分析开发商背景分析华侨城本体分析地块位置成都市金牛区交大立交桥外侧沙西线1号土地公告号成国土挂告（2006）5号拿地时间2006.9.28A地块占地（亩)300规划为纯水岸组团35万㎡的商业B地块占地（亩)1200已建成欢乐谷容积率≤1.8容积率≤0.25建筑密度≤30%建筑密度≤10%用途文化娱乐用地用途公园用地(主题公园)成交价1.8亿元成交价7.2亿元楼面地价500元/㎡楼面地价3600元/㎡C地块占地（亩)590.96纯水岸组团D地块占地（亩)964东岸组团容积率二类住宅≤1.8容积率二类住宅≤1.0、派出所≤2.5建筑密度二类住宅≤30%建筑密度二类住宅≤25%派出所≤40%、小学≤30%、幼儿园≤35%用途二类住宅用地(可兼容商业＜20%)、小学用地、幼儿园用地、派出所用地用途二类住宅用地、幼儿园用地成交价3.5亿元成交价5.8亿元楼面地价500元/㎡楼面地价900元/㎡从土地情况来看，华侨城项目规模大、配套齐全，土地成本低，仅有C、D地块为商住用地。5华侨城集团成立于1985年11月，是隶属于国务院国资委管理的央企之一，其业务面涵盖华侨城地产、旅游、康佳、酒店、香港华侨城等五个一级子品牌，以地产、旅游和电子信息为主导业务的大型投资控股企业集团。其房地产开发秉承“在花园中建城市”的开发理念，打造了众多“以文化营造环境，以环境创造效益的”综合社区。并且华侨城地产形成了“1+3”全国战略布局：以深圳本部为中心基地的珠三角区域发展平台、以北京为中心的环渤海区域发展平台、以上海为中心的长三角区域发展平台、以成都为中心的西部区域发展平台。土地分析开发商背景分析华侨城本体分析央企开发商，产业链丰富，资金雄厚，有全国发展战略平台和一定的开发理念，但目前在成都就一个项目。1+3全国战略布局图华侨城经营理念使命通过独特的创想文化，致力提升中国人的生活品质愿景成为中国最具创想文化和影响力的企业品牌个性人本、创造、坚定、卓越品牌定位优质生活的创想家品牌承诺切合中国人日益增长的品质需求，依托优秀团队的无限想象力，我们敢为人先地创造，以坚定的意志，不断追求卓越，为人们提供更具个性化的生活体验。62华侨城项目规划分析项目区位分析项目配套分析项目整体规划分析项目建筑形态分析项目产品线分析总结7区位分析配套分析整体规划分析建筑形态分析产品线分析华侨城项目规划分析沙西线三环路纯水岸东岸欢乐谷欢乐谷和纯水岸跨线桥金府路项目位于成都西北面，临近三环路、成彭立交、金府路、沙西线等主干道，通达度好；但均需从成彭立交或沙西线绕行至项目现场，在一定程度上对客户心理有一定影响。8区位分析配套分析整体规划分析建筑形态分析产品线分析华侨城项目规划分析项目周边主要为机电城，其生活教育配套主要依托九里堤商圈，包含沃尔玛超市、银行、金牛实验中学、西南交大等设施。多条公共交通达到九里堤公交总站。西南交通大学金府机电城万贯机电城金牛实验中学嘉信茂广场华侨城9区位分析配套分析整体规划分析建筑形态分析产品线分析华侨城项目规划分析项目自身配套设施齐全，基本满足业主需求；50万㎡的商业，将逐渐成为未来新的繁华商业中心。项目自身配套纯水岸金苹果幼儿园华侨城公园广场15万㎡商业（包含餐饮、酒店、服装、影院等设施）东岸幼儿园人民北路小学水岸商业街会所（室内外游泳池、健身房、网球场、咖啡室）社区服务中心35万㎡主题商业7000㎡会所欢乐巴士公交站（往返于九里堤公交站）水岸商业街华侨城公园广场华侨城大剧院已进驻商家品牌项目自身商业配套50万㎡，包含餐饮、星级酒店、快捷酒店、服装、影院、电子竞技等生活配套设施，基本能够满足业主日常需求；教育配套包含幼儿园，小学等；并且开通了欢乐巴士，往返于九里堤公交站，20分钟一趟；耗资500万在沙西线修建过街天桥连接纯水岸和欢乐谷。10区位分析配套分析整体规划分析建筑形态分析产品线分析华侨城项目规划分析华侨城公园广场欢乐谷纯水岸组团占地：600亩分4期开发产品形态：别墅、多层、电梯、商业欢乐谷组团占地：1200亩产品形态：欢乐谷主题乐园、华侨城公园广场、星级酒店东岸组团占地：900亩产品形态：别墅、多层、叠拼、电梯项目总占地3000亩开发周期约10年开发商华侨城地产整体规划华侨城商业300亩服装、餐饮、影院、剧院等华侨城住宅纯水岸600亩独栋、联排、双拼、多层、小高层、高层东岸900亩独栋、联排、双拼、多层、叠拼、电梯欢乐谷1200亩11区位分析配套分析整体规划分析建筑形态分析产品线分析华侨城项目规划分析纯水岸规划名称1期208区2期3期占地约162约152约85约37建筑面积16.2万㎡5.3万㎡15.6万㎡8.8万㎡容积率1.470.562.733.52规划套数多层364独栋4多层40高层960高层835双拼8小高层320联排196高层1180开盘时间08.809.409.72010.8面积区间多层140-355㎡独栋470㎡多层160-208㎡72-89双拼570㎡小高层123-151㎡高层85-160㎡联排360-370㎡高层59-126㎡价格多层7500元/㎡独栋2000万多层13000-21000元/㎡6000-9000高层4600-6200元/㎡双拼1250万小高层11000-13000元/㎡联排650万高层7000-9000元/㎡1期多层1期高层208区别墅二期多层、小高层、高层3期高层后期待开发用地会所35万㎡商业水岸商业街幼儿园小学纯水岸分为4-5期开发，开发周期约5-6月，目前已开发住宅三期，35万㎡商业已动工，将于2013年完工。纯水岸组团产品形态丰富，多层、电梯、别墅均涵盖，满足不同人的需求。项目首期推出地块核心位置，半岛水岸多层，以此来引爆市场，在当时创造了逆势热销奇迹。12区位分析配套分析整体规划分析建筑形态分析产品线分析华侨城项目规划分析商业规划整个商业区与住宅区分开，较为独立，商业区分为欢乐谷游乐区和华侨城公园广场商业街区域，欢乐谷于2009年1月正式营业；整个商业区业态以餐饮、服装为主，同时包含城市客栈、正天影城等其他配套；华侨城耗资500万在沙西线建立连接欢乐谷和纯水岸的人行天桥。欢乐谷实景公园广场实景已进驻商家欢乐谷华侨城公园广场连接纯水岸天桥13区位分析配套分析整体规划分析建筑形态分析产品线分析华侨城项目规划分析东岸规划东岸组团依托府河，整个社区形成循环的水景系统，并且核心区域有一个四面环水的小岛；东岸靠近成彭立交，所以在靠近立交的地方用高层建筑作为遮挡，以此来保障核心区域内建筑的私密性；整个东岸组团按分期地块开发模式，1期分为四个地块，每个地块产品不同。名称1期占地约900建筑面积64万㎡规划套数652开盘时间2010.10面积区间独栋570㎡双拼450-580㎡联排370-408㎡多层142-300㎡叠拼261-349㎡价格独栋1870-2000万元/套联排：600-740万元/套双拼：800-1400万元/套多层180-400万元/套1期后期待开发14区位分析配套分析整体规划分析建筑形态分析产品线分析华侨城项目规划分析纯水岸一期规划1期建筑形态多层高层规划套数364835梯户比1T1户、1T2户2T3户、2T4户楼层4、5、9层18、25层公摊10%20%景观位置核心区域，三面环水会所对面，正对多层纯水岸1期推出半岛多层和景观高层两种建筑形态，充分利用约3万㎡内湖核心景观带；半岛多层采用错拼行列式布局，三面均环湖，并且栋栋退台式设计，使户户均能够享受丰富多层次的水景，公摊仅10%，得房率高；景观高层采用点式围合布局，有效增加了楼间距，使得空间更为通透，并且拥有中庭景观，外瞰3万㎡内湖核心景观带。4F5F9F9F9F9F5F5F25F25F25F25F25F18F18F一期均有水景资源，建筑密度小，公摊小。15区位分析配套分析整体规划分析建筑形态分析产品线分析华侨城项目规划分析纯水岸二期规划2期建筑形态多层小高层高层规划套数403201180梯户比1T2户1T3户3T6户、2T4户楼层4层10、11、15、18层30、33层公摊10%15-16%20%景观位置靠近208区别墅区靠近208区和半岛多层部分单位临河道，部分临中庭纯水岸2期推出多层、小高层、高层；多层、小高层均临近别墅区和内湖景观带；高层享受独立的中庭景观；二期建筑采用阶梯状排布，保证景观最大化。建筑密度较一期产品有所增大。4F4F10F11F15F18F18F30F33F33F33F33F33F二期建筑形态丰富，部分拥有湖景资源，建筑密度较大，高层电梯较为明显。16区位分析配套分析整体规划分析建筑形态分析产品线分析华侨城项目规划分析纯水岸208区规划208区建筑形态独栋双拼联排规划套数48196景观位置湖面景区临湖部分单位临组团中央景区纯水岸208区作为二期组团之一，为低密度产品，以联排为主，并且均为现代别墅，景观资源少。208区为低密度产品，以联排物业为主，属于项目二期中的一个组团。景观高层二期独栋双拼联排17区位分析配套分析整体规划分析建筑形态分析产品线分析华侨城项目规划分析纯水岸三期规划3期建筑形态高层规划套数960梯户比3T6户楼层33层公摊20%景观位置临沙西线，无太多景观资源纯水岸3期全部为高层33层建筑，采用点式布局，无太多景观，并且临沙西线主干道。三期建筑形态单一，均为高层电梯，景观资源少，临近沙西线。33F33F33F18区位分析配套分析整体规划分析建筑形态分析产品线分析华侨城项目规划分析东岸一期规划东岸一期建筑形态独栋联排双拼叠拼多层规划套数85038约70约486梯户比///1T21T2楼层///44公摊////10%景观位置靠近河道部分靠小河道府河外河无部分靠河道东岸目前仅规划出一期，共分为四个地块，产品分别为：独栋、联排、双拼、叠拼、多层。东岸将府河引入社区，形成流动的人工湖，并且建筑环湖而建，将景观做大化。东岸一期规划为低中密度产品，环湖而建。1期后期待开发多层叠拼独栋联排双拼叠拼多层19区位分析配套分析整体规划分析建筑形态分析产品线分析华侨城项目规划分析纯水岸总平图地块分期组团面积段供应套数成交套数纯水岸1期半岛多层140-160129129160-180134128180-2003131200-2502525250-30031313001413景观高层80-100597592120-140115113140-160121121160-180222期208区联排300-350106101350-4007668400-4501414独栋450-50041双拼500-70084小高层、高层8025025080-100674668100-120128128120-140246242140-160202195多层160-1802924180-200107200-250113期高层60-8038031680-100760625东岸1期独栋500-70061联排350-400140400-450198500-70020双拼400-450156500-70060叠拼250-30040300-35040多层120-144180144-180481180-25037225090东岸一期总平图主力主力主力主力主力主力主力主力主力主力20区位分析配套分析整体规划分析建筑形态分析产品线分析华侨城项目规划分析所处区域环境较乱，交通通达度高，但需经过沙西线或成彭立交绕行。项目位于成都西北面，三环路西侧，道路通达度好，但周边多为机电城，货车较多，且需经过沙西线