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2019/10/212深圳，中国改革开放二十年的精华华侨城，深圳城市中的精华区域假日世界：华侨城最不可复制的城市资源假日广场：假日世界中的最精华部分精华中的精华将由益田人来创造!2019/10/213因为我们为创造精华而思考!因为我们为降低客户风险而思考!因为我们为实现地块最大价值而思考!我们很荣幸：2019/10/214关于超高层的思考“创造精华”的思维路径相关市场分析综合策划定位物业相关发展建议2019/10/215(一)关于超高层的思考•超高层在深圳发展情况•国内外相关案例借鉴•超高层价值如何实现关于超高层的思考相关市场分析综合策划定位2019/10/216超高层在深圳----(1)项目区位价格核心价值位置君豪阁香蜜湖15000东海豪宅片区，香蜜湖，深圳湾LD港丽豪庭彩田南12000地标性建筑，生活区域氛围不浓LD擎天华庭景田8500地标性建筑LD赛格广场华强北13000城市商务区及商业区中心BD+CD地王大厦蔡屋围28000城市商务区及商业区核心BD+CD招银大厦车公庙150元/平城市商务区及商业区核心BD+CD假日广场华侨城9000城市旅游区，居住区，商业区LD+CD2019/10/217超高层在深圳----(2)•超高层开发两种方向：住宅+写字楼•开发的共性：城市地标性，城市结点区域•写字楼消化不是市场阻力点2019/10/218超高层在深圳----(3)•超高层开发住宅物业存在不同程度的问题•大户型物业难于消化，价格难于实现；•超高层住宅价值=地标性+景观+超豪华形象•超高层价值对于价格的支撑点不足•“商务+度假+景观+硬件”对于写字楼+公寓有一定支撑2019/10/219超高层物业开发方向(4)开发方向典型案例纯住宅擎天华庭，君豪阁，港丽豪庭纯公寓-------------纯写字楼地王大厦，招银大厦，赛格广场，新时代广场住宅+公寓-------------住宅+写字楼-------------公寓+写字楼-------------2019/10/2110国内外相关案例借鉴(1)户外观光电梯住友迎宾馆日本住友泉花园2019/10/2111超高层物业多出现城市CBD核心区域，商务价值极高国内外相关案例借鉴(2)2019/10/2112上海宾馆的深圳中心广场，高250米，60层国内外相关案例借鉴(3)2019/10/2113国内外相关案例借鉴(4)地王大厦标准平面图港丽豪庭标准平面图2019/10/2114•本项目超高层发展方向是什么？•超高层最佳的结合形式是什么？•此结合形式市场是否存在空间？超高层物业所引发的思考我们需要确实的市场依据2019/10/2115(二)相关市场分析•深圳写字楼市场•深圳酒店市场•深圳酒店式公寓市场•华侨城区域市场关于超高层的思考相关市场分析综合策划定位2019/10/2116深圳写字楼市场•未来市场发展前景•各区域特点及相应卖点•市场相对差异性及价格支撑目标结论2019/10/2117深圳写字楼市场(1)科技园蛇口华侨城车公庙中心区华强北蔡屋围国贸深圳共分八大办公组团南山罗湖福田2019/10/2118深圳写字楼市场(2)区域可售量售价租金卖点标准层从事行业硬件标准国贸800001100080商务氛围1100金融物流★★★★蔡屋围600001250090商务氛围1300金融证券★★★★华强北150000950050商务氛围1000商贸投资★★★★中心区4685291200060中心规划1400金融投资★★★★★车公庙214382880050新兴商务1200设计代理★★★★华侨城70生态办公1400高科证券★★★★★科技园50000600070科技集中1100高科电子★★★★蛇口40000650035商务氛围1000外资贸易★★★2019/10/2119深圳写字楼市场(3)商务圈代表物业客户群优劣势国贸国贸，深房广场港资，海内外驻深机构成熟商务，交通不便蔡屋围地王，发展银行跨国，外资，大型公司成熟商务，景观缺乏华强北赛格，群星广场通讯，电子，IT小公司成熟商务，交通阻塞中心区投资，国际商会金融证券，信息产业规划前景，配套不全中心西喜年，招银大厦金融证券，设计贸易交通便利，配套不全华侨城汉唐大厦个性广告，设计公司生态特点，氛围不足科技园联想，长城大厦科技研究，科技实业科技为主，特征鲜明2019/10/2120华侨城区域市场(4)•区域特点：国际化，具有生态、人文的办公环境•客户群特征：小型设计公司，高科技公司、广告公司•需求特点：大区域氛围，独特个性的发展型企业•市场差异性：独特的生活区域，商务价值•价格支撑点：区域的稀缺性(生态+景观+旅游)•价格预期：9500—10000元/平米(保守预计)2019/10/2121深圳酒店市场分析•深圳酒店业发展特点•华侨城酒店经营模式•华侨城酒店未来发展空间•是否为酒店式公寓提供发展空间目标结论2019/10/2122深圳酒店市场(1)华侨城华强北国贸酒店物业与商务圈及旅游圈发展相关大梅沙2019/10/2123深圳酒店市场(2)区域酒店星级客房量日租金特色面积入住率福田圣廷苑★★★★★298690商务25-3270%新世纪★★★★350430商务22-3565%南山深圳湾★★★★308430度假22-3065%威尼斯★★★★★376770度假25-3072%海景★★★119310商务2550%罗湖阳光★★★★★307650商务25-3560%富临★★★★★541400商务22-3265%盐田雅兰★★★★192430度假35-4055%2019/10/2124深圳酒店市场(3)•深圳酒店业发展以圈层划分•酒店业发展依附于旅游区域•华侨城独特的商务旅游的酒店业模式2019/10/2125华侨城酒店市场(4)•华侨城酒店有四家星级酒店•华侨城酒店平均入住率已达65%•酒店集团形成为定位提供市场基础•度假休闲性质商务公寓在市场上并不多见2019/10/2126深圳酒店式公寓分析•酒店式公寓的发展空间•酒店式公寓的价格支撑•酒店式公寓的后续问题•相关的硬件配置目标结论2019/10/2127深圳酒店式公寓(1)传统意义的酒店式公寓：•起源于欧洲，在旅游区内租给游客供其临时休憩的物业；•专门管理公司统一管理，酒店的性质相当于个人住家现代意义的酒店式公寓：•提供酒店的服务与管理，兼有居住和办公的功能；•是将住商家有机结合，作为连接酒店和私人公寓的桥梁2019/10/2128深圳酒店式公寓(2)区域项目位置售价客户物管服务标准租金福田嘉汇新城上海宾馆10000贸易庐山★★★80-90江苏大厦中心区8500证券服务世邦魏★★★★85-90罗湖丹枫白露沿河北路11000电子三九★★★★45-56名仕阁蔡屋围11000商贸梁行★★★★★75-90地王大厦蔡屋围11000办事处建设★★★★★100爵士大厦和平路12000贸易服务梁行★★★★75-90中民时代笋岗路13000服务中介梁行★★★45-50南山好来居南油大道5700投资客★★30-40东方假日南山7900电子服务★★★★50-602019/10/2129酒店式公寓发展(3)深圳是最早兴起酒店式公寓的城市•1993年，万科开发的荔景大厦首提酒店式服务公寓概念•1995年，地王大厦，云峰花园、庐山大厦相继提出•1997年，汇展阁一个月售完，最高价39000/平米创天价•1998年，大量酒店式公寓概念楼盘上市-----•2002年，丹枫白露产权式酒店公寓红遍鹏城2019/10/2130酒店式公寓客户类型(4)客户类型需求特点海内外商务人员要求私密性强，活动空间自由，将居住空间与办公室结合，所需的户型面积较小，驻深圳商务人员国内及海外不少商务人员往来深圳，会选择酒店，也可能住商住楼或酒店式公寓，方便居住和办公投资客深圳和香港都有不少人购买房屋用于投资，选择户型面积较小，总价低物业，投资客较喜欢此投资方式小企业SOHU族深圳小企业多，少数盈利强的小企业会购买或租用酒店式公寓，用于办公、休息及接待客户居家自住者带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓可用于家庭居住，总价和物业费较高影响购买2019/10/2131酒店式公寓位置要求(5)•位于高级写字楼附近，交通方便•位于酒店密集的繁华市区•邻近写字楼，有较完善的商业2019/10/2132酒店式公寓需求分析(6)•酒店式公寓分布有规律性，在城市商务圈及旅游圈，以酒店式管理为后盾，以商务商业氛围做为物业价格支撑；•价格支撑点：地段+商务氛围+交通+配套•华侨城具备较强的旅游商务氛围，酒店林立，为区域内酒店式公寓的开发提供了市场空间，而此类客户又与写字楼那部分追求异类工作空间的客房存在明显差异；•需求价值：酒店式服务+度假商务氛围，寻找差异性满足•价格预期：8500—9000元/平方米(保守估计)2019/10/2133(二)相关市场分析•市场综合定位•写字楼与公寓面积配比•价格支撑点的寻找•超高层消防问题的处理关于超高层的思考相关市场分析综合策划定位2019/10/2134超高层开发假设市场风险实现价格地块价值硬件配置投入成本纯住宅★★★★★★★★★★★★★★公+住★★★★★★★★★★★★★★★★写字楼★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★公寓★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★写+住★★★★★★★★★★★★★★★★写+公★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★2019/10/2135小高层开发假设市场风险实现价格地块价值硬件配置投入成本纯住宅★★★★★★★★★★★写字楼★★★★★★★★★★★★★★★★★★公寓★★★★★★★★★★★★★★2019/10/2136本项目开发方向•开发原则：风险最小化，利润最大化，成本最优化•开发方向，小高层，纯写字楼，超高层，写字楼+公寓•开发创新：观光功能+开发商形象展示中心+生态功能2019/10/2137市场分析综合结论•超高层：价值=景观+区域+商务氛围，（地标性建筑)核心均价8500—9000•写字楼：价值=纯粹+侨城特色+少量+景观（差异）核心均价=9500—10000•酒店式公寓：价值=区域+酒店+商务+软件服务（差异）核心均价=8500—9000开发过程中既要弱化住功能，又要回避纯写字楼形象，•写字楼：生态型+智能化+全景观办公空间•公寓：全景观+超豪华+度假式酒店公寓2019/10/2138整体形象定位第四代商务空间革命---5L+5A生态智能商务空间第一代厂房式商务空间第二代满足基本商务交流第三代5A智能化商务空间第四代5A+5L生态化商务2019/10/2139生态价值的体现•中庭，中外广场相结合•空中花园的设计•复式办公间的设计•层高设计的考虑•可呼吸的幕墙2019/10/2140智能价值的体现•建筑物自动化系统(BA—buildingautomation)•办公自动化系统(OA—officeautomation)•通讯智能化系统(CA—communicationautomation)•火警自动化系统(FA—fireservicesautomation)•防盗自动化系统(SA—securityautomation)2019/10/2141创新价值的体现•纯生态型办公空间•户外观光电梯的设计•企业形象展示厅设计2019/10/2142写字楼与公寓面积配比•小高层：12194平米•标准层面积：1424平米•会所：800平米•公寓：9969平米•办公：1424平米•超高层：52806平米•标准层面积：1372平米目前方案尚未明确写字楼与公寓的面积比例2019/10/2143写字楼与公寓面积配比•根据我司写字楼及公寓定位：小高层与超高层局部定位为写字楼物业；超高层其余部分为酒店式公寓物业写字楼面积：约26000平米，占总面积40%公寓面积：约39000平米，占总面积60%写字楼销售额：26000*9500=2.4亿元公寓销售额：39000*9000=3.5亿元住宅销售额：33000*7500=2.4亿元8.3个亿综合均价85002019/10/2144起高层消防问题相关处理国标是属于强制性技